原、被告雙方爭議的標(biāo)的物，為位于通城縣雋水鎮(zhèn)民主路170號的面積為39.8平方米的住房。該房屋產(chǎn)權(quán)屬通城縣國有資產(chǎn)管理局所有，原由縣城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)保局的下屬單位房地產(chǎn)管理所管理。后通城縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司(即本案被告，下稱房產(chǎn)總公司)成立，該房于1993年2月轉(zhuǎn)交房產(chǎn)總公司管理。該房長期由李德林租住，并每年辦理一次租賃手續(xù)，1993年的房屋租金120元，李德林一次性交給了房管所。房產(chǎn)總公司為了便于房屋的管理和收集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，于1993年4月1日決定拍賣由本公司管理包括民主路170號在內(nèi)的20處房屋。后縣政府明確通知房產(chǎn)總公司，按縣政府雋政發(fā)(1992)3號關(guān)于《雋水城區(qū)部分道路規(guī)劃內(nèi)要拆遷的房屋不能拍賣》的規(guī)定，包括民主路170號在內(nèi)的房屋屬城建規(guī)劃內(nèi)要拆遷的房屋，不能出賣。房產(chǎn)總公司在4月7日拍賣房屋時(shí)對民主路170號房屋沒有予以拍賣。4月8日，原、被告明知民主路170號房是規(guī)劃內(nèi)要拆遷房屋，但各自為了自己的利益，不顧城建規(guī)劃的需要，私下達(dá)成了買賣民主路170號房屋協(xié)議。協(xié)議上未寫明該房屋的面積、結(jié)構(gòu)、交付房產(chǎn)期限，房屋產(chǎn)權(quán)人國有資產(chǎn)管理局沒有蓋章。同時(shí)，房產(chǎn)總公司為了在房屋拆遷時(shí)不負(fù)責(zé)任，要原告寫出“今后拆遷房屋不與城建、土管、國有資產(chǎn)管理局和房產(chǎn)總公司扯皮”的保證書。原告當(dāng)即向被告交付購房款3800元，并于當(dāng)月24日在縣房地產(chǎn)交易所辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。當(dāng)原告準(zhǔn)備搬遷時(shí)，從70年代起就租住此房的李德林向被告申請優(yōu)先購買權(quán)，并向被告交付了現(xiàn)金。但因原告不愿將有關(guān)買房手續(xù)退回被告，引起糾紛。7月7日，屬于城建規(guī)劃內(nèi)的170號房屋前后左右的所有建筑物全部拆除，該房已成危房。李德林不得不被迫中止租賃而遷出該房。10月25日，原告訴至通城縣人民法院，要求判令房屋買賣關(guān)系有效，并要求被告賠償因未交房而造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。
審判
通城縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
原、被告訟爭的民主路170號房屋屬于縣國有資產(chǎn)管理局所有，房產(chǎn)總公司系該房屋的管理者，而不是房屋的所有權(quán)人，因而房產(chǎn)總公司沒有處分權(quán)。房產(chǎn)總公司擅自處分170號房屋，屬非所有權(quán)人處分所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)，屬于侵權(quán)行為。且原、被告所訂立的房屋買賣合同既未注明買賣房屋的面積、結(jié)構(gòu)、交付房屋期限，又未經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)人驗(yàn)證蓋章，其房屋買賣關(guān)系無效。同時(shí)，原、被告明知按通城縣政府有關(guān)文件規(guī)定，170號房屋屬于拆遷房屋，但出于各自的利益，惡意串通，以買賣房屋的合法手續(xù)掩蓋非法目的，將列入城建規(guī)劃內(nèi)即將拆除的房屋進(jìn)行買賣。為逃避責(zé)任，被告要求原告按自己的意愿出具保證書。這種置國家利益于不顧，惡意串通的行為，不受法律保護(hù)，其房屋買賣關(guān)系無效。通城縣人民法院依照《中華人民共和國民法通則》
第五十八條第一款第(四)、(五)項(xiàng)，第二款，
第六十一條、
第七十二條、
第七十三條、
第一百零六條第二款、
第一百三十四條第一款第(四)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、原告冷小明與被告房地產(chǎn)開發(fā)總公司1993年4月8日關(guān)于民主路170號房屋的買賣關(guān)系無效。
二、被告房地產(chǎn)開發(fā)總公司返還原告冷小明購房款3400元。
宣判后，冷小明不服，以一審判決認(rèn)定事實(shí)有出入，適用法律不當(dāng)為理由，向咸寧地區(qū)中級人民法院提出上訴。被上訴人(原審被告)以原理由進(jìn)行答辯：
本公司承認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效，本公司未違約，原告無理上訴，請求法院依法予以駁回。
咸寧地區(qū)中級人民法院審理后認(rèn)為：
原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理得當(dāng)，于1994年4月5日判決：
駁回上訴，維持原判。
評析
一、二審人民法院對這起房屋買賣糾紛案的判決是正確的。首先，本案中的被告對雋水鎮(zhèn)民主路170號房屋只有管理權(quán)沒有處分權(quán)，其出賣該房屋時(shí)也未得到房屋所有權(quán)人的授權(quán)，事后也未得到房屋所有權(quán)人的追認(rèn)，其處分房屋的行為當(dāng)然無效。其次，在房屋買賣過程中，原、被告明知該房屋是屬于城建規(guī)劃內(nèi)要拆除的房屋，但各自為了自己的利益(對于原告而言，取得拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，目的是為了在拆遷時(shí)向國家提出過高的要求，其損害國家利益的目的是顯而易見的。對于被告而言，趁拆遷之機(jī)將房屋賣出，以非產(chǎn)權(quán)所有人的名義非法獲利，從而損害產(chǎn)權(quán)人的利益的目的也是顯而易見的)，仍進(jìn)行買賣，此種行為屬于《民法通則》
第五十八條規(guī)定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”無效的民事行為，法律不予保護(hù)。再次，即使是該房屋可以出賣，因該房已存在有租賃關(guān)系，并仍在租賃期限內(nèi)，作為該房的租賃人李德林在同等條件下對該房享有優(yōu)先購買權(quán)，被告出賣房屋應(yīng)先通知李德林，而不能背著租賃人另行買賣。即使買賣關(guān)系已成立，優(yōu)先購買權(quán)人依法主張權(quán)利的，也應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效，保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)。因此，本案房屋買賣雖然已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但無論從上述那一點(diǎn)看，其買賣行為都是無效的，該房屋買賣關(guān)系不受法律保護(hù)。
審判
通城縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
原、被告訟爭的民主路170號房屋屬于縣國有資產(chǎn)管理局所有，房產(chǎn)總公司系該房屋的管理者，而不是房屋的所有權(quán)人，因而房產(chǎn)總公司沒有處分權(quán)。房產(chǎn)總公司擅自處分170號房屋，屬非所有權(quán)人處分所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)，屬于侵權(quán)行為。且原、被告所訂立的房屋買賣合同既未注明買賣房屋的面積、結(jié)構(gòu)、交付房屋期限，又未經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)人驗(yàn)證蓋章，其房屋買賣關(guān)系無效。同時(shí)，原、被告明知按通城縣政府有關(guān)文件規(guī)定，170號房屋屬于拆遷房屋，但出于各自的利益，惡意串通，以買賣房屋的合法手續(xù)掩蓋非法目的，將列入城建規(guī)劃內(nèi)即將拆除的房屋進(jìn)行買賣。為逃避責(zé)任，被告要求原告按自己的意愿出具保證書。這種置國家利益于不顧，惡意串通的行為，不受法律保護(hù)，其房屋買賣關(guān)系無效。通城縣人民法院依照《中華人民共和國民法通則》
第五十八條第一款第(四)、(五)項(xiàng)，第二款，
第六十一條、
第七十二條、
第七十三條、
第一百零六條第二款、
第一百三十四條第一款第(四)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、原告冷小明與被告房地產(chǎn)開發(fā)總公司1993年4月8日關(guān)于民主路170號房屋的買賣關(guān)系無效。
二、被告房地產(chǎn)開發(fā)總公司返還原告冷小明購房款3400元。
宣判后，冷小明不服，以一審判決認(rèn)定事實(shí)有出入，適用法律不當(dāng)為理由，向咸寧地區(qū)中級人民法院提出上訴。被上訴人(原審被告)以原理由進(jìn)行答辯：
本公司承認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效，本公司未違約，原告無理上訴，請求法院依法予以駁回。
咸寧地區(qū)中級人民法院審理后認(rèn)為：
原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理得當(dāng)，于1994年4月5日判決：
駁回上訴，維持原判。
評析
一、二審人民法院對這起房屋買賣糾紛案的判決是正確的。首先，本案中的被告對雋水鎮(zhèn)民主路170號房屋只有管理權(quán)沒有處分權(quán)，其出賣該房屋時(shí)也未得到房屋所有權(quán)人的授權(quán)，事后也未得到房屋所有權(quán)人的追認(rèn)，其處分房屋的行為當(dāng)然無效。其次，在房屋買賣過程中，原、被告明知該房屋是屬于城建規(guī)劃內(nèi)要拆除的房屋，但各自為了自己的利益(對于原告而言，取得拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，目的是為了在拆遷時(shí)向國家提出過高的要求，其損害國家利益的目的是顯而易見的。對于被告而言，趁拆遷之機(jī)將房屋賣出，以非產(chǎn)權(quán)所有人的名義非法獲利，從而損害產(chǎn)權(quán)人的利益的目的也是顯而易見的)，仍進(jìn)行買賣，此種行為屬于《民法通則》
第五十八條規(guī)定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”無效的民事行為，法律不予保護(hù)。再次，即使是該房屋可以出賣，因該房已存在有租賃關(guān)系，并仍在租賃期限內(nèi)，作為該房的租賃人李德林在同等條件下對該房享有優(yōu)先購買權(quán)，被告出賣房屋應(yīng)先通知李德林，而不能背著租賃人另行買賣。即使買賣關(guān)系已成立，優(yōu)先購買權(quán)人依法主張權(quán)利的，也應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效，保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)。因此，本案房屋買賣雖然已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但無論從上述那一點(diǎn)看，其買賣行為都是無效的，該房屋買賣關(guān)系不受法律保護(hù)。