《物權法》第九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力?！?BR> 《房屋登記辦法》第三十二條規(guī)定：“發(fā)生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記：(一)買賣;(二)互換;(三)贈與;(四)繼承、受遺贈;(五)房屋分割、合并，導致所有權發(fā)生轉移的;(六)以房屋出資入股;(七)法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發(fā)生轉移的;(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?BR> 按上述規(guī)定，房地產轉讓當事人應持有關材料向房屋所在地的房地產登記機構提出申請，辦理房屋轉移登記手續(xù)。比如有這么一個案例：
李先生夫婦擁有一所院落，院內有9間房屋。1996年，李先生以自己的名義為9間房屋辦理了房屋產權證。1年后，經公證處公證，李先生夫婦自愿將南房贈與了女兒小麗，并進行了公證。但小麗沒有實際占有使用此房，也沒有到當地房屋登記機關辦理產權過戶手續(xù)。1998年，李先生的妻子病故。此后不久，李先生將院內的所有房屋，包括曾經公證贈與女兒的南房，全部贈與了兒子建軍的女兒，此事經過了公證，建軍還以女兒的名義辦理了產權過戶手續(xù)。自此，李先生與建軍一家在院內居住。2002年，李先生的女兒小麗將李先生、建軍告至法院，要求確認南房歸自己所有，二人騰退房屋。小麗認為，南房是父母贈與她的，并已經過公證處的公證。所以，要求父親和哥哥將房屋返還給她。建軍則認為父母的確曾將南房贈與小麗，可是小麗卻一直沒有辦理相應的過戶手續(xù)。后父親將南房贈與自己的女兒，經過公證，并辦理了過戶手續(xù)。后一個贈與和公證的效力應大于前一個贈與和公證的效力，南房應歸自己的女兒所有。李先生也堅持不同意騰退房屋。
房屋贈與是轉移登記的一種，也就是我們常說的房屋過戶，《中華人民共和國合同法》中第185條規(guī)定：“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同?！钡?87條規(guī)定：“贈與的財產依法需要辦理登記等手續(xù)的，應當辦理有關手續(xù)?！?BR> 在本案中，李先生對小麗、建軍女兒的贈與合同都經過公證，這兩個贈與合同都符合贈與合同成立的要素，所以，兩個合同在形式上都成立。但合同的成立與生效是兩個不同的法律概念。贈與合同的生效要以實際給付為要件。不動產的給付是法律規(guī)定的要式行為，即必須到國家有關機關辦理產權過戶登記手續(xù)，否則，所有權不發(fā)生轉移，贈與合同也就不會生效。李先生夫婦自愿將南房贈與小麗，小麗也表示接受贈與，并辦理了公證，所以，公證成立。但小麗沒有依法辦理產權過戶手續(xù)，也沒有實際占有、使用該房屋，因此，贈與合同沒有實際生效，房屋的所有權沒有發(fā)生轉移，南房仍是李先生夫婦的共有財產。而李先生對建軍女兒的贈與，及時辦理了房產的過戶手續(xù)，建軍和家人也一直占有、使用房屋，房屋的所有權發(fā)生了轉移，所以，此贈與合同在形式上是成立且生效的。
雖然，李先生對建軍女兒的贈與是生效的，但不能是全部房產。1997年，李先生的妻子病故后，家庭成員沒有對院內的房屋，包括南房進行財產繼承，所有房屋，包括南房都處于共有狀態(tài)，李先生只能處分自己的財產，而無權處分其妻的遺產。李先生將全部房屋贈與建軍的女兒是擅自處分共有財產的行為，其對自己應繼承妻子遺產部分的贈與是有效的合法處分，對其他人應繼承妻子遺產部分的贈與是無效的無權處分。所以，李先生自行處分共有財產的行為是部分有效、部分無效的民事行為。對此，小麗可以以李先生無權處分自己應繼承的母親遺產份額為由，起訴要求繼承母親的遺產，包括南房，以維護自己的合法權益。但是，小麗現在起訴要求確認南房歸自己所有的理由，沒有法律依據，無法得到法院的支持。因此，法院最終駁回了小麗的訴訟請求。
李先生夫婦擁有一所院落，院內有9間房屋。1996年，李先生以自己的名義為9間房屋辦理了房屋產權證。1年后，經公證處公證，李先生夫婦自愿將南房贈與了女兒小麗，并進行了公證。但小麗沒有實際占有使用此房，也沒有到當地房屋登記機關辦理產權過戶手續(xù)。1998年，李先生的妻子病故。此后不久，李先生將院內的所有房屋，包括曾經公證贈與女兒的南房，全部贈與了兒子建軍的女兒，此事經過了公證，建軍還以女兒的名義辦理了產權過戶手續(xù)。自此，李先生與建軍一家在院內居住。2002年，李先生的女兒小麗將李先生、建軍告至法院，要求確認南房歸自己所有，二人騰退房屋。小麗認為，南房是父母贈與她的，并已經過公證處的公證。所以，要求父親和哥哥將房屋返還給她。建軍則認為父母的確曾將南房贈與小麗，可是小麗卻一直沒有辦理相應的過戶手續(xù)。后父親將南房贈與自己的女兒，經過公證，并辦理了過戶手續(xù)。后一個贈與和公證的效力應大于前一個贈與和公證的效力，南房應歸自己的女兒所有。李先生也堅持不同意騰退房屋。
房屋贈與是轉移登記的一種，也就是我們常說的房屋過戶，《中華人民共和國合同法》中第185條規(guī)定：“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同?！钡?87條規(guī)定：“贈與的財產依法需要辦理登記等手續(xù)的，應當辦理有關手續(xù)?！?BR> 在本案中，李先生對小麗、建軍女兒的贈與合同都經過公證，這兩個贈與合同都符合贈與合同成立的要素，所以，兩個合同在形式上都成立。但合同的成立與生效是兩個不同的法律概念。贈與合同的生效要以實際給付為要件。不動產的給付是法律規(guī)定的要式行為，即必須到國家有關機關辦理產權過戶登記手續(xù)，否則，所有權不發(fā)生轉移，贈與合同也就不會生效。李先生夫婦自愿將南房贈與小麗，小麗也表示接受贈與，并辦理了公證，所以，公證成立。但小麗沒有依法辦理產權過戶手續(xù)，也沒有實際占有、使用該房屋，因此，贈與合同沒有實際生效，房屋的所有權沒有發(fā)生轉移，南房仍是李先生夫婦的共有財產。而李先生對建軍女兒的贈與，及時辦理了房產的過戶手續(xù)，建軍和家人也一直占有、使用房屋，房屋的所有權發(fā)生了轉移，所以，此贈與合同在形式上是成立且生效的。
雖然，李先生對建軍女兒的贈與是生效的，但不能是全部房產。1997年，李先生的妻子病故后，家庭成員沒有對院內的房屋，包括南房進行財產繼承，所有房屋，包括南房都處于共有狀態(tài)，李先生只能處分自己的財產，而無權處分其妻的遺產。李先生將全部房屋贈與建軍的女兒是擅自處分共有財產的行為，其對自己應繼承妻子遺產部分的贈與是有效的合法處分，對其他人應繼承妻子遺產部分的贈與是無效的無權處分。所以，李先生自行處分共有財產的行為是部分有效、部分無效的民事行為。對此，小麗可以以李先生無權處分自己應繼承的母親遺產份額為由，起訴要求繼承母親的遺產，包括南房，以維護自己的合法權益。但是，小麗現在起訴要求確認南房歸自己所有的理由，沒有法律依據，無法得到法院的支持。因此，法院最終駁回了小麗的訴訟請求。