2012物業(yè)管理師考試復習輔導資料之物業(yè)經(jīng)營管理
房產(chǎn)理論價格的構(gòu)成
房產(chǎn)理論價格由下列要素構(gòu)成：
1土地開發(fā)費。即征地補償費、勞動力安置費、拆遷安置費，“七通一平”費和土地使用費。
2勘察設計費。即建造房屋的工程勘察和規(guī)劃設計費用。
3建筑安裝費。即施工企業(yè)建筑安裝房屋的工程費用，也就是施工企業(yè)建造房屋的生產(chǎn)成本及利潤。
4經(jīng)營管理費。即房屋流通過程中經(jīng)營單位收取的管理費用。
5利潤與稅金。前者是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應得的合法收益，后者是企業(yè)應當向國家交納的稅款。
物業(yè)管理費的組成
物業(yè)管理公司在對物業(yè)進行管理的過程中所發(fā)生的各項支出，一般稱之為物業(yè)管理費用。對物業(yè)管理費用的核算，是物業(yè)管理公司財務管理工作中的一項非常重要的內(nèi)容。一座物業(yè)投入管理運行之前，必須進行管理費用的核算，運行一年后，還要根據(jù)上年運行情況進行調(diào)整。費用標準預算方案要經(jīng)物業(yè)管理公司審閱后提交業(yè)主管理委員會討論審核通過之后，方可公布執(zhí)行。
物業(yè)管理費用標準的測算可以用下面一個簡單的公式來表示：
P：代表求得的物業(yè)管理費用標準(元/月·m2或元/年·m2)；
F：代表費用(元/月或元/年)；
i：代表費用項數(shù)(i=1,2,3……n)；
Σ：表示對所有費用項目算術(shù)之和；
S：表示參加測算的物業(yè)總面積(m2)。
上面列出了許多費用項目，但絕不是全部。具體到核算一個特定物業(yè)的管理費用標準時，由于物業(yè)類型的不同，可能只用到上述費用項目的一部分?？偟恼f來，要想得到一個較為適用的費用標準，除了合理預算每項費用外，關(guān)鍵是不要漏項，要把所有發(fā)生的費用項目盡可能全部計算在內(nèi)。
為了測算與收費管理的方便，一般又把上述項目按管理專業(yè)和專用設備歸類分別核算，即分為十一類：行政辦公費、一般公共設施維護費、電梯費、空調(diào)費、環(huán)衛(wèi)清潔費、綠化費、保安費、保險費、管理者酬金、稅項等。
房產(chǎn)理論價格的構(gòu)成
房產(chǎn)理論價格由下列要素構(gòu)成：
1土地開發(fā)費。即征地補償費、勞動力安置費、拆遷安置費，“七通一平”費和土地使用費。
2勘察設計費。即建造房屋的工程勘察和規(guī)劃設計費用。
3建筑安裝費。即施工企業(yè)建筑安裝房屋的工程費用，也就是施工企業(yè)建造房屋的生產(chǎn)成本及利潤。
4經(jīng)營管理費。即房屋流通過程中經(jīng)營單位收取的管理費用。
5利潤與稅金。前者是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應得的合法收益，后者是企業(yè)應當向國家交納的稅款。
物業(yè)管理費的組成
物業(yè)管理公司在對物業(yè)進行管理的過程中所發(fā)生的各項支出，一般稱之為物業(yè)管理費用。對物業(yè)管理費用的核算，是物業(yè)管理公司財務管理工作中的一項非常重要的內(nèi)容。一座物業(yè)投入管理運行之前，必須進行管理費用的核算，運行一年后，還要根據(jù)上年運行情況進行調(diào)整。費用標準預算方案要經(jīng)物業(yè)管理公司審閱后提交業(yè)主管理委員會討論審核通過之后，方可公布執(zhí)行。
物業(yè)管理費用標準的測算可以用下面一個簡單的公式來表示：
P：代表求得的物業(yè)管理費用標準(元/月·m2或元/年·m2)；
F：代表費用(元/月或元/年)；
i：代表費用項數(shù)(i=1,2,3……n)；
Σ：表示對所有費用項目算術(shù)之和；
S：表示參加測算的物業(yè)總面積(m2)。
上面列出了許多費用項目，但絕不是全部。具體到核算一個特定物業(yè)的管理費用標準時，由于物業(yè)類型的不同，可能只用到上述費用項目的一部分?？偟恼f來，要想得到一個較為適用的費用標準，除了合理預算每項費用外，關(guān)鍵是不要漏項，要把所有發(fā)生的費用項目盡可能全部計算在內(nèi)。
為了測算與收費管理的方便，一般又把上述項目按管理專業(yè)和專用設備歸類分別核算，即分為十一類：行政辦公費、一般公共設施維護費、電梯費、空調(diào)費、環(huán)衛(wèi)清潔費、綠化費、保安費、保險費、管理者酬金、稅項等。