一、估價項目名稱
××公司位于××區(qū)××路××號用地地價評估
二、委托估價方 (略)
三、受托估價方 (略)
四、估價對象
估價對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價目的
本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據
六、估價依據
(1)《中華人民共和國土地 管理 法》。
(2)《申華人民共和國城市房地產管理法》。
(3)《國有 企業(yè) 改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》。
(4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
(5)《土地估價報告規(guī)范格式》(1996)。
(6)××省關于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評估委托書。
(8)估價對象 《房屋所有權證》。
(9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。
七、價格定義
估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4。9，開發(fā)程度為場內"五通一平"、場外"六通一平"狀態(tài)下，于估價期日的四十年期的土地價格。
八、估價期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估價日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估價結果
估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的估價程序，確定估價結果為:
委估土地面積:595.58平方米
單位面積地價:4485.25元/平方米
總地價:2671325元
大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項
(1)本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，若條件發(fā)生改變，則本結果應作相應調整。
(2)本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。
十二、土地估價師簽名 (略)
十三、土地估價機構 (略)
二000年一月十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地位置狀況
估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用 (××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2.土地權利狀況
估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家?！痢凉緮M以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經濟活動的合法權益受法律保護。
3.建筑物和地上附著物狀況
估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結構建筑物，現用于商業(yè)經營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%
二、地價影響因素分析
(一)區(qū)域因素 (略)
(二)個別因素 (略)
估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經現場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米，殘值率為0。
根據估價人員現場觀察和對照 《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實例;
根據收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計算及確定。
比準價格a=243。60元/平方米
比準價格b=233。40元/平方米
比準價格c=249。09元/平方米
取比準價格a、比準價格b、比準價格c的算術平均數作為估價對象的客觀租金，即:
客觀租金=(243。60 233。40 240。09)÷3=242。03元/平方米
(3)計算房地總收益:
年總收益=2914。5o×0。8×242。03=564317。15元
(4)計算年總費用
① 管理 費:
根據調查了解，當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經營管理費=房地年租金×3%=564317。15×3%=16929。51元
②維修費:
根據××市 建設 和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經營維修費=房屋重置價×2%=2914。50×700×2%=40803元
③ 保險費：
根據調查，市區(qū)房屋保險費率為房屋現值的2‰，即：
房屋年保險費=房屋現值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額=房屋重置價/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金損失：
根據調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失=564317.15÷12÷2= 23513.21元
年總費用=① ② ③ ④ ⑤=118308.22元
(5)房地年純收益：
房地年純收益=房地年出租總收益—房地年出租總費用
=564317.15—118308.22= 446008.93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。
(7)計算總樓價：
p=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋現值
房屋現值=房屋重置價×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)總地價
總地價=總樓價—房屋現值=4398900.39—1530112=2868788.39元
2.市場比較法
(1)選擇房地出售實例：
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：
⑤計算比準價格：
將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數代人計算公式，則
比準價格a=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比準價格b=4019.22 ×ll0/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比準價格c=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通過對上述三個比準價格分析比較，確定 土地 單位面積地價為4264.22元/平方米。
三、地價的確定
估價人員鑒于估價對象特定目的，認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術平均數作為估價對象的最終估價結果，即：
單位面積地價=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
樓面地價=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
總地價=4485.25×595.58=2671325元(取整)
第四部分 附 錄
1.估價對象《國有土地使用證》
2.估價對象宗地圖
3.估價機構《土地估價機構資質證書》
4.土地估價師 資格 證書
5.估價對象照片
6.委托估價協(xié)議書
××公司位于××區(qū)××路××號用地地價評估
二、委托估價方 (略)
三、受托估價方 (略)
四、估價對象
估價對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價目的
本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據
六、估價依據
(1)《中華人民共和國土地 管理 法》。
(2)《申華人民共和國城市房地產管理法》。
(3)《國有 企業(yè) 改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》。
(4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
(5)《土地估價報告規(guī)范格式》(1996)。
(6)××省關于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評估委托書。
(8)估價對象 《房屋所有權證》。
(9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。
七、價格定義
估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4。9，開發(fā)程度為場內"五通一平"、場外"六通一平"狀態(tài)下，于估價期日的四十年期的土地價格。
八、估價期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估價日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估價結果
估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的估價程序，確定估價結果為:
委估土地面積:595.58平方米
單位面積地價:4485.25元/平方米
總地價:2671325元
大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項
(1)本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，若條件發(fā)生改變，則本結果應作相應調整。
(2)本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。
十二、土地估價師簽名 (略)
十三、土地估價機構 (略)
二000年一月十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地位置狀況
估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用 (××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2.土地權利狀況
估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家?！痢凉緮M以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經濟活動的合法權益受法律保護。
3.建筑物和地上附著物狀況
估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結構建筑物，現用于商業(yè)經營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%
二、地價影響因素分析
(一)區(qū)域因素 (略)
(二)個別因素 (略)
估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經現場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米，殘值率為0。
根據估價人員現場觀察和對照 《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實例;
根據收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計算及確定。
比準價格a=243。60元/平方米
比準價格b=233。40元/平方米
比準價格c=249。09元/平方米
取比準價格a、比準價格b、比準價格c的算術平均數作為估價對象的客觀租金，即:
客觀租金=(243。60 233。40 240。09)÷3=242。03元/平方米
(3)計算房地總收益:
年總收益=2914。5o×0。8×242。03=564317。15元
(4)計算年總費用
① 管理 費:
根據調查了解，當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經營管理費=房地年租金×3%=564317。15×3%=16929。51元
②維修費:
根據××市 建設 和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經營維修費=房屋重置價×2%=2914。50×700×2%=40803元
③ 保險費：
根據調查，市區(qū)房屋保險費率為房屋現值的2‰，即：
房屋年保險費=房屋現值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額=房屋重置價/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金損失：
根據調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失=564317.15÷12÷2= 23513.21元
年總費用=① ② ③ ④ ⑤=118308.22元
(5)房地年純收益：
房地年純收益=房地年出租總收益—房地年出租總費用
=564317.15—118308.22= 446008.93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。
(7)計算總樓價：
p=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋現值
房屋現值=房屋重置價×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)總地價
總地價=總樓價—房屋現值=4398900.39—1530112=2868788.39元
2.市場比較法
(1)選擇房地出售實例：
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：
⑤計算比準價格：
將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數代人計算公式，則
比準價格a=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比準價格b=4019.22 ×ll0/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比準價格c=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通過對上述三個比準價格分析比較，確定 土地 單位面積地價為4264.22元/平方米。
三、地價的確定
估價人員鑒于估價對象特定目的，認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術平均數作為估價對象的最終估價結果，即：
單位面積地價=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
樓面地價=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
總地價=4485.25×595.58=2671325元(取整)
第四部分 附 錄
1.估價對象《國有土地使用證》
2.估價對象宗地圖
3.估價機構《土地估價機構資質證書》
4.土地估價師 資格 證書
5.估價對象照片
6.委托估價協(xié)議書