第一部分 計算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結果，計算結果保留兩位小數(shù)，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。
一、某開發(fā)商擬投標某70年土地使用權的七通一平空地，面積2000平方米，根據(jù)規(guī)劃，利用方式為修建住宅，容積率為4。根據(jù)有關調(diào)查研究顯示，該項建設周期為2年，取得土地使用權后即可動工，建筑費和專業(yè)費預計每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價預計為4000元/平方米，銷售稅費為不動產(chǎn)總價的6%，要求利潤不低于不動產(chǎn)總價的15%，取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的2%。估算該開發(fā)商目前所能投標的地價。
二、某城市有宗地F因拍賣需要評估，現(xiàn)有5宗類似的土地交易案例，條件如下。
項目 A B C D E 待估宗地
成交價格(元/m2) 500 600 950 1020 1300
交易形式 協(xié)議 協(xié)議 招標 招標 拍賣 拍賣
交易時間(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
土地使用權年期 50 70 70 40 70 50
容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.52012土地估價師考試報名時間
區(qū)域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3%
基礎設施 0 +3% -1% +3% 0
交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%
個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%
宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0
臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1%土地估價師考試報名條件
表中區(qū)域因素和個別因素的修正都是與待估宗地相比較，表中數(shù)字為正時，表示交易案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，表中數(shù)字為負時，表示交易案例宗地條件比待估宗地的條件差，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。根據(jù)調(diào)查，該城市交易形式修正系數(shù)為：協(xié)議0.6，招標0.8，拍賣1.0;地價指數(shù)以2002年1月為100，以后平均每月遞增1個百分點;土地還原率為7%;此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長4%。
根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：
(1) 編制地價指數(shù)表
(2) 編制容積率修正系數(shù)表
(3) 計算宗地F在2003年5月50年期的單位地價(計算結果保留一位小數(shù))
三、某市一綜合大廈,于1995年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場,建筑面積為4000平方米;4~10層為寫字,建筑面積為7500平方米,建筑總容積為4.該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權,出讓地價為1250萬元.1998年該大廈所有者擬進行股份制改制,請評估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權價格。
據(jù)調(diào)查,目前該大廈租貧合同中商場的實際租金是5.5元/建筑平方米.日,寫字樓的實際租金為3.5元/建筑平方米.日;同類物業(yè)的[平均租金水平按可出租建筑面積計算為:商場5.0平方米.日(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為 5%;寫字樓為40元/日.平方米(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業(yè)出租的費用一般為:年管理費為租金的5%,年維修費為重置價的8%,每年需支付稅費30元/建筑平方米,年保險費為重置價的千分之二,該大廈為框架結構,重置價為3000元/建筑平方米,經(jīng)濟耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從1993年至1998年物價指數(shù)每年上漲9個百分點,當?shù)赝恋剡€原率為8%,綜原率為9%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實例，根據(jù)條件綜合分析回答有關問題。2012土地估價師考試時間
四、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：
1、A宗地位于城市市區(qū)，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結果為1320元/平方米，收益還原法的評估結果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結果?并簡述理由。
2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。
請問：(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據(jù)?
(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期土地出讓使用權價格時，基本步驟應有哪些?
3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對B宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點，并從產(chǎn)權關系和經(jīng)濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建筑進行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。
請問：(1)為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應到政府部門辦理那些手續(xù)?
(2)如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。第三部分 土地估價報告改錯題
五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，得分40分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。
土地估價技術報告
第一部分 總 述
一、估價項目名稱
W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估(A省B縣)
二、委托估價方
W企業(yè)
三、受托估價方
(略)
四、估價目的
W企業(yè)擬進行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會“關于印發(fā)《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》的通知“(〔1994〕國土〔法〕字第153號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價機構對此次改制上市所涉及的土地使用權價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。
五、估價依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》
(3)國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關于印發(fā)《股東有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》的通知(〔1994〕國土〔法〕字第153號)
(4)國家土地管理局關于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)的通知(〔1995〕國土〔籍〕字第180號)
(5)原國家土地管理局第8號令〈國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定〉
(6)當?shù)赜嘘P地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設的地方性規(guī)定
(7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關資料
(8)委托方提供的有關資料
六、估價基準日
二○○一年十二月三十一日
七、估價日期
二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日
八、地價定義
待估宗地的評估地價為委托方使用的土地使用權價格現(xiàn)值。
九、需要特殊說明的事項
(一)假設條件
(1) 土地使用者合法有償取得土地使用權，并支付有關稅費。
(2) 估價對象與其他生產(chǎn)要素相結合，能滿足目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
(3) 在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
(4) 任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。
(5) 委托方提供的資料屬實。
(二)使用說明
(1) 本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。
(2) 待估宗地的土地面積、土地權利狀況及土地使用權年限等以當?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的〈建設用地規(guī)劃許可證〉為準。
(3) 此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，“
土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用。
(4) 評估報告有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效。
(5) 本評估報告由C土地估價機構負責解釋。
十、土地估價師簽字
姓 名 估價師資格證書號
十一、土地估價機構
土地估價機構負責人簽字：(土地估價機構公章)
二○○二年九月二十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地登記狀況
待估宗地位于B縣光明路××號，土地面積2200.8平方米，用途為工業(yè)，為國有劃撥土地，有關土地登記狀況詳見表2-1。
2.土地權利狀況
待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號為××國用(1999)字第××號。無他項權利限制。
表2-1 國有劃撥土地使用權狀況一覽表
宗地編號 估價期日的土地使用者 宗地名稱 土地使用證編號 宗地位置 用途 面積平方米 地號他項權利狀況
1 W企業(yè) 庫房 ××國用(1999)字第××號 B縣光明路××號 工業(yè) 2200.8 無
合計 2200.8
3.土地利用狀況待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1.2。
二、地價影響因素分析
(略)
第三部分 土地估價
一、估價原則
(略)
二、估價方法與估價過程
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下：
(一) 成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤，利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。其基本計算公式為：
土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益
1. 土地取得費及有關稅費
根據(jù)《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗(含林木)補償費和附著物補償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。
(1) 征地費：通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2.0~3.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元/畝，即37.5元/平方米。
(2) 有關稅費：由于待估宗法周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設的需征收耕地占用稅4.5元/平方米、耕地開墾費8元/平方米和新增建設用地有償使用費7元/平方米，合計稅費為19.5元/平方米。
(3) 土地管理費：根據(jù)A省關于征收土地管理費有關規(guī)定：土地管理費按征地費總額的3%征收，則為1.1元/平方米。
上述三項合計，土地取得費為58.1元/平方米。
2. 土地開發(fā)費
此次評估設定待估宗地的開發(fā)程序為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。
通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費用大致在40~60元/平方米之間，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗時的開發(fā)費用為50元/平方米。
3. 投資利息
根據(jù)待估宗地的開發(fā)程序及開發(fā)規(guī)模，設定開發(fā)周期按1年計，設定土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%計，則
投資利息=(土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×5.85%
=(58.1+50)×1×5.85%
=6.32(元/平方米)
4. 投資利潤
調(diào)查近期B縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設定年投資利潤率為12%，則：
投資利潤=(土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息)×開發(fā)周期×12%
=(58.1+50+6.32)×1×12%
=13.7(元/平方米)
5. 計算土地增值收益(土地所有權收益)
根據(jù)B縣土地出讓金水平，結合待估宗地的預期收益以及B縣的有關規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。
故土地增值收益=(征收費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)×10%
=(58.1+50+13.7)×30%
=36.5(元/平方米)
6. 計算待估宗地的土地使用權價格
待估宗地的土地使用權價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5
=164.6(元/平方米)
(二) 基準地價系數(shù)修正法
依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準地價，結合區(qū)域因素、個性因素、期日、土地使用權年期、土地開發(fā)程序等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基閃地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及《B縣定級與基準地價評估報告》，采用基準地價測算宗地地價的公式如下：
宗地地價=待估宗地所在區(qū)域基準地價×A1×A2×A3×A4×A5
A1———區(qū)域條件修正系數(shù)
A2——容積率修正系數(shù)
A3——土地使用權年期修正系數(shù)
A4——基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)
A5——期日修正系數(shù)
采用基準地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下：
1. 確定待估宗地的土地級別及基準地價
經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準地價為150元/平方米。
2. 確定區(qū)域條件修正系數(shù)(A1)
經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553。
3. 確定容積率修正系數(shù)(A2)
待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表(表3-1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16。表3-1 容積率修正系數(shù)表
容積率 <1.0 2 3 4 5 6
容積率修正系數(shù) 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4
4. 確定土地使用權年限修正系數(shù)(A3)
待估宗是W企業(yè)于1996年5月1日出讓方式獲得，設定土地使用年限為40年，至評估基準日，剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式：
A3= [1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]
=0.948017/0.995426
=0.95237
5.確定基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)(A4)
根據(jù)此次評估設定待估宗的的開發(fā)程度，參照《B縣定及與基準地價評估報告》中基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)為1.17。
6.期日修正系數(shù)
《B縣定級與基準地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A5=1.05。
7. 確定待估宗地的土地價格
根據(jù)公式：
宗地地價=基準地價×A1×A2×A3×A4×A5
=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05
=185.2(元/平方米)
三、地價的確定
1. 地價的確定
對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法，其評估結果分別為：
成本逼近法：164.6元/平方米
基準地價系數(shù)修正法：185.2元/平方米
綜合分析兩種方法評估的結果，兩種方法所得結果相差較大，故以兩種方法求得結果的加權平均值來確定最終結果：
待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2
=162.6(元/平方米)
2. 估價結果
待估宗地土地面積：2200.8平方米
單位面積地價：162.6元/平方米
總地價：35.785萬元
第四部分 附件
1.委托估價函
2.待估宗地區(qū)域位置圖
3.委托方營業(yè)執(zhí)照復印件
4.估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件
5. 土地估價師證書復印件
參考答案：
第一題：
1、計算方法
根據(jù)題意，適宜采用剩余法估價
2、測算公式
地價=不動產(chǎn)總價-建筑費、專業(yè)費-利息-銷售稅費-開發(fā)商利潤
3、計算步驟
(1)不動產(chǎn)總價=4000×2000×4=3200(萬元)
(2)建筑費及專業(yè)費=2000×2000×4=1600(萬元)
(3)總利息=地價×[(1+8%)2-1]+16000000×40%×[(1+8%)1.5-1] +16000000×60%×[(1+8%)0.5-1]=R(元)(結果含有地價未知數(shù))
(4)銷售稅費=32000000×6%=192(萬元)
(5)開發(fā)商利潤=32000000×15%=480(萬元)
(6)地價=不動產(chǎn)總價-建筑費、專業(yè)費-利息-銷售稅費-開發(fā)商利潤=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=P(元)
(7)開發(fā)商目前所能投標的地價=P/(1+2%)=P’(元)(2%為法律、估價等費用，必須扣除，并且不能簡單用減法扣除)第二題：
1、適用公式
待沽宗地價格=比較案例宗地價格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2、計算步驟
(1)選擇計算方法：適用市場比較法
(2)編制該城市地價指數(shù)表
日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
地價指數(shù) 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3
(3)編制容積率修正系數(shù)表
容積率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0
修正指數(shù) 100 120 125 129 137 145
(4)交易形式修正系數(shù)，題目已給定
(5)計算土地使用權年期修正指數(shù)
70年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)70]=99.1
50年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)50]=96.6
40年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)40]=93.3
(6)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)
項目 A B C D E
區(qū)域因素條件指數(shù) 101 102 101 100 101
個別因素條件指數(shù) 102 99 101 98 100
(7)計算各交易案例地價修正后的價格
交易案 交易形 交易期 年期 容積率 區(qū)域因 個別因 比準
例價格×式修正×日修正 ×修正 × 修正×素修正×素修正= 價格
1.0 117.3 96.6 125 100 100
A： 500 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.6 102.0 96.6 100 101 102
1.0 117.3 96.6 125 100 100
B： 600 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.6 104.1 99.1 129 102 99
1.0 117.3 96.6 125 100 100
C： 950 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.8 108.3 99.1 137 101 101
1.0 117.3 96.6 125 100 100
D：1020 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.8 110.5 93.3 120 100 98
1.0 117.3 96.6 125 100 100
E：1300 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
1.0 113.8 99.1 145 101 100
(8)確定宗地F在2003年5月50年期的單位地價
采用算術平均法求取待估宗地單位地價為：
(A+B+C+D+E)/5=(元/m2)
第三題：
1、解題思路
先用收益還原法計算房地產(chǎn)總價，再用重置成本法計算房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價中扣除房屋現(xiàn)值就得到了土地價格。
2、計算公式
計算房地產(chǎn)總價的公式：P=a/r ×[1-1/ (1+r)n]
計算房屋現(xiàn)值的公式：房屋現(xiàn)值=重置價格-折舊總額
3、計算步驟
(1)房地年總收益
商場年總收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(萬元)
寫字樓年總收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(萬元)
房地年總收益=520.125+613.200=1133.325(萬元)
(2)房地出租年總費用
年總管理費=1133.325×5%=56.667(萬元)
年總維修費=3000×(4000+7500)×8%=276.000(萬元)
年總稅費=30×(4000+7500)=34.500(萬元)
年保險費=3000×(4000+7500)×0.002=6.900(萬元)
年折舊費=[3000×(4000+7500)]/48=71.875(萬元)
年總費用=445.942(萬元)(3)房地年純收益
1133.325-445.942=687.383(萬元)
(4)目前房地產(chǎn)總價值
總價值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500(萬元)
(5)大廈房產(chǎn)現(xiàn)值
重置價格=3000×(4000+7500)=3450(萬元)
房產(chǎn)現(xiàn)值=3450-71.875×3=3234.375(萬元)
(6)目前地價
總地價=房地產(chǎn)總價-房產(chǎn)現(xiàn)值=4245.175(萬元)
單位地價=4245.175/2875×10000=14765.83(元/平方米)
第四題：
1、答題要點
(1) 簡單算術平
(2) 加權平均法.
(3) 直接取市場比較法的評估結果.
(4) 以市場比較法評估結果為主,以收益還原法做適當減價修正.
2、答題要點
(1) 收集的資料包括:
① 國家或當?shù)啬壳罢鞯匮a償、安置補償以及地上附著物補償標準文件;②當?shù)赝恋亻_發(fā)費用、市政設施開發(fā)費用或市政基礎設施配套費的收取標準;③征地的過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地管理費等;④土地出讓金或土地增值收益資料;⑤國家或當?shù)厥袌龅睦仕?⑥市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率.
(2) 基本步驟:
① 求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償征地稅費等);②確定土地開發(fā)費;③計算利息;④計算土地開發(fā)利潤;⑤計算土地增值收益;⑥計算有限年期土地使用權價格.
3、答題要點
(1) 不同點:
① A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權,土地使用者為企業(yè)而非股份公司,企業(yè)于股份公司是土地租貧關系,由股份公司向企業(yè)支付租金;②B宗地的處置方式是國家作價入股,國家持有國家股,國家持有國家股,土地使用者為股份公司.
(2)從產(chǎn)權關系和經(jīng)濟關系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊:
A宗地的處置方式:①對國家而言,國家作為土地所有者,可以一次收取土地收益,風險較小,但不能得到出讓后的土地增值部分;②對企業(yè)而言,不能獲得土地使用權,,獲得較穩(wěn)定的租金收入,但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金;③對股份公司而言,可以獲得完整的土地使用權,可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金,但增加了國家股本.
4、答題要點
(1) 辦理的手續(xù):
① 股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù);②辦理有關規(guī)劃變更、審批手續(xù);③到土地管理部分辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù);④辦理補交土地出讓金的手續(xù);⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù).
(2) 評估方法選擇、估價思路及程序”:
可在以下方法中選擇兩種:市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法和路線價法.
估價思路(略).
市場比較法的估價程序:①選擇市場比較案例;②確定比較因素;③因素描述及比較分析;④確定比較因素的修正系數(shù);⑤求算比準地價.
收益還原法估價程序:①確定房地出租總收益;②確定房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房屋純收益;⑤計算土地純收益;⑥計算土地價格.
基準地價系數(shù)修正法估的程序:①確定土地及基準地價;②因素描述及比較分析;③確定修正系數(shù);④計算地價.
剩余法估價的程序:①計算房地出租總收益;②計算房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房地產(chǎn)總價格;⑤計算房屋現(xiàn)值;⑥計算土地價格.
路線價法評估的程序:①確定路線價;②確定宗地的臨街深度、寬度等條件;③確定條件修正系數(shù);④計算土地價格. 第五題：
土地估價技術報告存在的主要錯誤及其致錯原因如下:
第一部分 總述
1 . 估價依據(jù)中, <中華人民共和國房地產(chǎn)管理法>,應為<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>.
2 . 國家土地管理局關于印發(fā)<土地估價規(guī)范格式(1996)>的通知(1995國土[籍]字第180號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式,不應作為估價依據(jù).
3 . 估價依據(jù)缺乏土地估價技術規(guī)程.
4 . 地價定義不清楚,未明確待估宗地的設定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容.
5 . 使用說明中,待估宗地的土地面積、土地權利狀況等應以當土地管理部門核發(fā)的<國有土地使用證>為準.
6 . “土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法.”土地估價技術報告”應供土地管理部門進行估價報告審核或備案及以估價機構存檔用.
7 . 缺少土地估價師簽字欄.
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
8 . 估價對象描述中, 待估宗地的容積率為0.81.
第三部分 土地估價
9 . 成本逼近法的計算公式有誤.
10. 成本逼近法中,稅費不應包括新增建設用地有償使用費.
11. 成本逼近法中投資利息計算錯誤,土地開發(fā)費的計息期應為半年,正確的計算公式應為: 投資利息=土地取得費及有關稅費×開發(fā)周期×5.85%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×5.85%.
12. 投資利潤計算錯誤,計算投資利潤時,投資利息不應計算利潤.
13. 計算增值收益時,應以成本價格乘以一定的增值收益率,成本價格應包括投資利息.
14. 增值收益率有打印錯誤.
15. 成本逼近法計算待估宗地的價格有誤,計算結果是無限年期的結果,應進行土地使用年期修正,修正為50年期的價格.
.16. 基準地價系數(shù)修正法中,未明確基準地價的內(nèi)涵,包括頒布日期、用途、基準地價、開發(fā)程度等.
17. 基準地價系數(shù)修正法中,待估宗地的容積率應為0.81,容積率修正系數(shù)為1.0.
18. 基準地價系數(shù)修正法中, 待估宗地為國有劃撥土地,根據(jù)估價目的,土地使用年限可設定為出讓年限50年,與基準地價年限相同,不必進行年期修正.
19. 基準地價系數(shù)修正法中,期日修正系數(shù)有誤,未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價變化情況.
20 . 基準地價系數(shù)修正法計算結果有誤.
21. 地價的確定中,未說明結果確定方法的依據(jù).
22. 地價確定中,兩種方法的權綜合不等于1.0.
23. 估價結果中,總地價沒有大寫.
24. 缺少土地估價結果一覽表.
第四部分 附件
25. 缺少估價宗地的國有土地使用證復印件.
26. 缺少估價對象的照片資料
一、某開發(fā)商擬投標某70年土地使用權的七通一平空地，面積2000平方米，根據(jù)規(guī)劃，利用方式為修建住宅，容積率為4。根據(jù)有關調(diào)查研究顯示，該項建設周期為2年，取得土地使用權后即可動工，建筑費和專業(yè)費預計每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價預計為4000元/平方米，銷售稅費為不動產(chǎn)總價的6%，要求利潤不低于不動產(chǎn)總價的15%，取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的2%。估算該開發(fā)商目前所能投標的地價。
二、某城市有宗地F因拍賣需要評估，現(xiàn)有5宗類似的土地交易案例，條件如下。
項目 A B C D E 待估宗地
成交價格(元/m2) 500 600 950 1020 1300
交易形式 協(xié)議 協(xié)議 招標 招標 拍賣 拍賣
交易時間(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
土地使用權年期 50 70 70 40 70 50
容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.52012土地估價師考試報名時間
區(qū)域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3%
基礎設施 0 +3% -1% +3% 0
交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%
個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%
宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0
臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1%土地估價師考試報名條件
表中區(qū)域因素和個別因素的修正都是與待估宗地相比較，表中數(shù)字為正時，表示交易案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，表中數(shù)字為負時，表示交易案例宗地條件比待估宗地的條件差，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。根據(jù)調(diào)查，該城市交易形式修正系數(shù)為：協(xié)議0.6，招標0.8，拍賣1.0;地價指數(shù)以2002年1月為100，以后平均每月遞增1個百分點;土地還原率為7%;此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長4%。
根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：
(1) 編制地價指數(shù)表
(2) 編制容積率修正系數(shù)表
(3) 計算宗地F在2003年5月50年期的單位地價(計算結果保留一位小數(shù))
三、某市一綜合大廈,于1995年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場,建筑面積為4000平方米;4~10層為寫字,建筑面積為7500平方米,建筑總容積為4.該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權,出讓地價為1250萬元.1998年該大廈所有者擬進行股份制改制,請評估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權價格。
據(jù)調(diào)查,目前該大廈租貧合同中商場的實際租金是5.5元/建筑平方米.日,寫字樓的實際租金為3.5元/建筑平方米.日;同類物業(yè)的[平均租金水平按可出租建筑面積計算為:商場5.0平方米.日(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為 5%;寫字樓為40元/日.平方米(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業(yè)出租的費用一般為:年管理費為租金的5%,年維修費為重置價的8%,每年需支付稅費30元/建筑平方米,年保險費為重置價的千分之二,該大廈為框架結構,重置價為3000元/建筑平方米,經(jīng)濟耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從1993年至1998年物價指數(shù)每年上漲9個百分點,當?shù)赝恋剡€原率為8%,綜原率為9%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實例，根據(jù)條件綜合分析回答有關問題。2012土地估價師考試時間
四、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：
1、A宗地位于城市市區(qū)，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結果為1320元/平方米，收益還原法的評估結果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結果?并簡述理由。
2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。
請問：(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據(jù)?
(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期土地出讓使用權價格時，基本步驟應有哪些?
3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對B宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點，并從產(chǎn)權關系和經(jīng)濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建筑進行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。
請問：(1)為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應到政府部門辦理那些手續(xù)?
(2)如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。第三部分 土地估價報告改錯題
五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，得分40分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。
土地估價技術報告
第一部分 總 述
一、估價項目名稱
W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估(A省B縣)
二、委托估價方
W企業(yè)
三、受托估價方
(略)
四、估價目的
W企業(yè)擬進行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會“關于印發(fā)《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》的通知“(〔1994〕國土〔法〕字第153號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價機構對此次改制上市所涉及的土地使用權價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。
五、估價依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》
(3)國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關于印發(fā)《股東有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》的通知(〔1994〕國土〔法〕字第153號)
(4)國家土地管理局關于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)的通知(〔1995〕國土〔籍〕字第180號)
(5)原國家土地管理局第8號令〈國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定〉
(6)當?shù)赜嘘P地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設的地方性規(guī)定
(7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關資料
(8)委托方提供的有關資料
六、估價基準日
二○○一年十二月三十一日
七、估價日期
二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日
八、地價定義
待估宗地的評估地價為委托方使用的土地使用權價格現(xiàn)值。
九、需要特殊說明的事項
(一)假設條件
(1) 土地使用者合法有償取得土地使用權，并支付有關稅費。
(2) 估價對象與其他生產(chǎn)要素相結合，能滿足目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
(3) 在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
(4) 任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。
(5) 委托方提供的資料屬實。
(二)使用說明
(1) 本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。
(2) 待估宗地的土地面積、土地權利狀況及土地使用權年限等以當?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的〈建設用地規(guī)劃許可證〉為準。
(3) 此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，“
土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用。
(4) 評估報告有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效。
(5) 本評估報告由C土地估價機構負責解釋。
十、土地估價師簽字
姓 名 估價師資格證書號
十一、土地估價機構
土地估價機構負責人簽字：(土地估價機構公章)
二○○二年九月二十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地登記狀況
待估宗地位于B縣光明路××號，土地面積2200.8平方米，用途為工業(yè)，為國有劃撥土地，有關土地登記狀況詳見表2-1。
2.土地權利狀況
待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號為××國用(1999)字第××號。無他項權利限制。
表2-1 國有劃撥土地使用權狀況一覽表
宗地編號 估價期日的土地使用者 宗地名稱 土地使用證編號 宗地位置 用途 面積平方米 地號他項權利狀況
1 W企業(yè) 庫房 ××國用(1999)字第××號 B縣光明路××號 工業(yè) 2200.8 無
合計 2200.8
3.土地利用狀況待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1.2。
二、地價影響因素分析
(略)
第三部分 土地估價
一、估價原則
(略)
二、估價方法與估價過程
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下：
(一) 成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤，利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。其基本計算公式為：
土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益
1. 土地取得費及有關稅費
根據(jù)《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗(含林木)補償費和附著物補償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。
(1) 征地費：通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2.0~3.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元/畝，即37.5元/平方米。
(2) 有關稅費：由于待估宗法周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設的需征收耕地占用稅4.5元/平方米、耕地開墾費8元/平方米和新增建設用地有償使用費7元/平方米，合計稅費為19.5元/平方米。
(3) 土地管理費：根據(jù)A省關于征收土地管理費有關規(guī)定：土地管理費按征地費總額的3%征收，則為1.1元/平方米。
上述三項合計，土地取得費為58.1元/平方米。
2. 土地開發(fā)費
此次評估設定待估宗地的開發(fā)程序為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。
通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費用大致在40~60元/平方米之間，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗時的開發(fā)費用為50元/平方米。
3. 投資利息
根據(jù)待估宗地的開發(fā)程序及開發(fā)規(guī)模，設定開發(fā)周期按1年計，設定土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%計，則
投資利息=(土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×5.85%
=(58.1+50)×1×5.85%
=6.32(元/平方米)
4. 投資利潤
調(diào)查近期B縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設定年投資利潤率為12%，則：
投資利潤=(土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息)×開發(fā)周期×12%
=(58.1+50+6.32)×1×12%
=13.7(元/平方米)
5. 計算土地增值收益(土地所有權收益)
根據(jù)B縣土地出讓金水平，結合待估宗地的預期收益以及B縣的有關規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。
故土地增值收益=(征收費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)×10%
=(58.1+50+13.7)×30%
=36.5(元/平方米)
6. 計算待估宗地的土地使用權價格
待估宗地的土地使用權價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5
=164.6(元/平方米)
(二) 基準地價系數(shù)修正法
依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準地價，結合區(qū)域因素、個性因素、期日、土地使用權年期、土地開發(fā)程序等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基閃地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及《B縣定級與基準地價評估報告》，采用基準地價測算宗地地價的公式如下：
宗地地價=待估宗地所在區(qū)域基準地價×A1×A2×A3×A4×A5
A1———區(qū)域條件修正系數(shù)
A2——容積率修正系數(shù)
A3——土地使用權年期修正系數(shù)
A4——基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)
A5——期日修正系數(shù)
采用基準地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下：
1. 確定待估宗地的土地級別及基準地價
經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準地價為150元/平方米。
2. 確定區(qū)域條件修正系數(shù)(A1)
經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553。
3. 確定容積率修正系數(shù)(A2)
待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表(表3-1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16。表3-1 容積率修正系數(shù)表
容積率 <1.0 2 3 4 5 6
容積率修正系數(shù) 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4
4. 確定土地使用權年限修正系數(shù)(A3)
待估宗是W企業(yè)于1996年5月1日出讓方式獲得，設定土地使用年限為40年，至評估基準日，剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式：
A3= [1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]
=0.948017/0.995426
=0.95237
5.確定基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)(A4)
根據(jù)此次評估設定待估宗的的開發(fā)程度，參照《B縣定及與基準地價評估報告》中基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)為1.17。
6.期日修正系數(shù)
《B縣定級與基準地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A5=1.05。
7. 確定待估宗地的土地價格
根據(jù)公式：
宗地地價=基準地價×A1×A2×A3×A4×A5
=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05
=185.2(元/平方米)
三、地價的確定
1. 地價的確定
對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法，其評估結果分別為：
成本逼近法：164.6元/平方米
基準地價系數(shù)修正法：185.2元/平方米
綜合分析兩種方法評估的結果，兩種方法所得結果相差較大，故以兩種方法求得結果的加權平均值來確定最終結果：
待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2
=162.6(元/平方米)
2. 估價結果
待估宗地土地面積：2200.8平方米
單位面積地價：162.6元/平方米
總地價：35.785萬元
第四部分 附件
1.委托估價函
2.待估宗地區(qū)域位置圖
3.委托方營業(yè)執(zhí)照復印件
4.估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件
5. 土地估價師證書復印件
參考答案：
第一題：
1、計算方法
根據(jù)題意，適宜采用剩余法估價
2、測算公式
地價=不動產(chǎn)總價-建筑費、專業(yè)費-利息-銷售稅費-開發(fā)商利潤
3、計算步驟
(1)不動產(chǎn)總價=4000×2000×4=3200(萬元)
(2)建筑費及專業(yè)費=2000×2000×4=1600(萬元)
(3)總利息=地價×[(1+8%)2-1]+16000000×40%×[(1+8%)1.5-1] +16000000×60%×[(1+8%)0.5-1]=R(元)(結果含有地價未知數(shù))
(4)銷售稅費=32000000×6%=192(萬元)
(5)開發(fā)商利潤=32000000×15%=480(萬元)
(6)地價=不動產(chǎn)總價-建筑費、專業(yè)費-利息-銷售稅費-開發(fā)商利潤=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=P(元)
(7)開發(fā)商目前所能投標的地價=P/(1+2%)=P’(元)(2%為法律、估價等費用，必須扣除，并且不能簡單用減法扣除)第二題：
1、適用公式
待沽宗地價格=比較案例宗地價格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2、計算步驟
(1)選擇計算方法：適用市場比較法
(2)編制該城市地價指數(shù)表
日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
地價指數(shù) 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3
(3)編制容積率修正系數(shù)表
容積率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0
修正指數(shù) 100 120 125 129 137 145
(4)交易形式修正系數(shù)，題目已給定
(5)計算土地使用權年期修正指數(shù)
70年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)70]=99.1
50年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)50]=96.6
40年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)40]=93.3
(6)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)
項目 A B C D E
區(qū)域因素條件指數(shù) 101 102 101 100 101
個別因素條件指數(shù) 102 99 101 98 100
(7)計算各交易案例地價修正后的價格
交易案 交易形 交易期 年期 容積率 區(qū)域因 個別因 比準
例價格×式修正×日修正 ×修正 × 修正×素修正×素修正= 價格
1.0 117.3 96.6 125 100 100
A： 500 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.6 102.0 96.6 100 101 102
1.0 117.3 96.6 125 100 100
B： 600 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.6 104.1 99.1 129 102 99
1.0 117.3 96.6 125 100 100
C： 950 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.8 108.3 99.1 137 101 101
1.0 117.3 96.6 125 100 100
D：1020 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.8 110.5 93.3 120 100 98
1.0 117.3 96.6 125 100 100
E：1300 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
1.0 113.8 99.1 145 101 100
(8)確定宗地F在2003年5月50年期的單位地價
采用算術平均法求取待估宗地單位地價為：
(A+B+C+D+E)/5=(元/m2)
第三題：
1、解題思路
先用收益還原法計算房地產(chǎn)總價，再用重置成本法計算房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價中扣除房屋現(xiàn)值就得到了土地價格。
2、計算公式
計算房地產(chǎn)總價的公式：P=a/r ×[1-1/ (1+r)n]
計算房屋現(xiàn)值的公式：房屋現(xiàn)值=重置價格-折舊總額
3、計算步驟
(1)房地年總收益
商場年總收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(萬元)
寫字樓年總收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(萬元)
房地年總收益=520.125+613.200=1133.325(萬元)
(2)房地出租年總費用
年總管理費=1133.325×5%=56.667(萬元)
年總維修費=3000×(4000+7500)×8%=276.000(萬元)
年總稅費=30×(4000+7500)=34.500(萬元)
年保險費=3000×(4000+7500)×0.002=6.900(萬元)
年折舊費=[3000×(4000+7500)]/48=71.875(萬元)
年總費用=445.942(萬元)(3)房地年純收益
1133.325-445.942=687.383(萬元)
(4)目前房地產(chǎn)總價值
總價值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500(萬元)
(5)大廈房產(chǎn)現(xiàn)值
重置價格=3000×(4000+7500)=3450(萬元)
房產(chǎn)現(xiàn)值=3450-71.875×3=3234.375(萬元)
(6)目前地價
總地價=房地產(chǎn)總價-房產(chǎn)現(xiàn)值=4245.175(萬元)
單位地價=4245.175/2875×10000=14765.83(元/平方米)
第四題：
1、答題要點
(1) 簡單算術平
(2) 加權平均法.
(3) 直接取市場比較法的評估結果.
(4) 以市場比較法評估結果為主,以收益還原法做適當減價修正.
2、答題要點
(1) 收集的資料包括:
① 國家或當?shù)啬壳罢鞯匮a償、安置補償以及地上附著物補償標準文件;②當?shù)赝恋亻_發(fā)費用、市政設施開發(fā)費用或市政基礎設施配套費的收取標準;③征地的過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地管理費等;④土地出讓金或土地增值收益資料;⑤國家或當?shù)厥袌龅睦仕?⑥市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率.
(2) 基本步驟:
① 求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償征地稅費等);②確定土地開發(fā)費;③計算利息;④計算土地開發(fā)利潤;⑤計算土地增值收益;⑥計算有限年期土地使用權價格.
3、答題要點
(1) 不同點:
① A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權,土地使用者為企業(yè)而非股份公司,企業(yè)于股份公司是土地租貧關系,由股份公司向企業(yè)支付租金;②B宗地的處置方式是國家作價入股,國家持有國家股,國家持有國家股,土地使用者為股份公司.
(2)從產(chǎn)權關系和經(jīng)濟關系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊:
A宗地的處置方式:①對國家而言,國家作為土地所有者,可以一次收取土地收益,風險較小,但不能得到出讓后的土地增值部分;②對企業(yè)而言,不能獲得土地使用權,,獲得較穩(wěn)定的租金收入,但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金;③對股份公司而言,可以獲得完整的土地使用權,可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金,但增加了國家股本.
4、答題要點
(1) 辦理的手續(xù):
① 股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù);②辦理有關規(guī)劃變更、審批手續(xù);③到土地管理部分辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù);④辦理補交土地出讓金的手續(xù);⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù).
(2) 評估方法選擇、估價思路及程序”:
可在以下方法中選擇兩種:市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法和路線價法.
估價思路(略).
市場比較法的估價程序:①選擇市場比較案例;②確定比較因素;③因素描述及比較分析;④確定比較因素的修正系數(shù);⑤求算比準地價.
收益還原法估價程序:①確定房地出租總收益;②確定房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房屋純收益;⑤計算土地純收益;⑥計算土地價格.
基準地價系數(shù)修正法估的程序:①確定土地及基準地價;②因素描述及比較分析;③確定修正系數(shù);④計算地價.
剩余法估價的程序:①計算房地出租總收益;②計算房地出租總費用;③計算房地出租純收益;④計算房地產(chǎn)總價格;⑤計算房屋現(xiàn)值;⑥計算土地價格.
路線價法評估的程序:①確定路線價;②確定宗地的臨街深度、寬度等條件;③確定條件修正系數(shù);④計算土地價格. 第五題：
土地估價技術報告存在的主要錯誤及其致錯原因如下:
第一部分 總述
1 . 估價依據(jù)中, <中華人民共和國房地產(chǎn)管理法>,應為<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>.
2 . 國家土地管理局關于印發(fā)<土地估價規(guī)范格式(1996)>的通知(1995國土[籍]字第180號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式,不應作為估價依據(jù).
3 . 估價依據(jù)缺乏土地估價技術規(guī)程.
4 . 地價定義不清楚,未明確待估宗地的設定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容.
5 . 使用說明中,待估宗地的土地面積、土地權利狀況等應以當土地管理部門核發(fā)的<國有土地使用證>為準.
6 . “土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法.”土地估價技術報告”應供土地管理部門進行估價報告審核或備案及以估價機構存檔用.
7 . 缺少土地估價師簽字欄.
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
8 . 估價對象描述中, 待估宗地的容積率為0.81.
第三部分 土地估價
9 . 成本逼近法的計算公式有誤.
10. 成本逼近法中,稅費不應包括新增建設用地有償使用費.
11. 成本逼近法中投資利息計算錯誤,土地開發(fā)費的計息期應為半年,正確的計算公式應為: 投資利息=土地取得費及有關稅費×開發(fā)周期×5.85%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×5.85%.
12. 投資利潤計算錯誤,計算投資利潤時,投資利息不應計算利潤.
13. 計算增值收益時,應以成本價格乘以一定的增值收益率,成本價格應包括投資利息.
14. 增值收益率有打印錯誤.
15. 成本逼近法計算待估宗地的價格有誤,計算結果是無限年期的結果,應進行土地使用年期修正,修正為50年期的價格.
.16. 基準地價系數(shù)修正法中,未明確基準地價的內(nèi)涵,包括頒布日期、用途、基準地價、開發(fā)程度等.
17. 基準地價系數(shù)修正法中,待估宗地的容積率應為0.81,容積率修正系數(shù)為1.0.
18. 基準地價系數(shù)修正法中, 待估宗地為國有劃撥土地,根據(jù)估價目的,土地使用年限可設定為出讓年限50年,與基準地價年限相同,不必進行年期修正.
19. 基準地價系數(shù)修正法中,期日修正系數(shù)有誤,未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價變化情況.
20 . 基準地價系數(shù)修正法計算結果有誤.
21. 地價的確定中,未說明結果確定方法的依據(jù).
22. 地價確定中,兩種方法的權綜合不等于1.0.
23. 估價結果中,總地價沒有大寫.
24. 缺少土地估價結果一覽表.
第四部分 附件
25. 缺少估價宗地的國有土地使用證復印件.
26. 缺少估價對象的照片資料