盈利指標(biāo)計(jì)算方法
㈠ 動(dòng)態(tài)指標(biāo)
⑴ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的
目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)
起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)
指標(biāo)。計(jì)算期的選取規(guī)則如表6-3所示。
基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是
導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率
(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期選取規(guī)則 表 6-3
項(xiàng)目類型
計(jì)算期(開發(fā)經(jīng)營(yíng)期)界定
開發(fā)
投資
出售
為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)
開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期;
銷售期是從正式銷售(含預(yù)售)開始到銷售完畢的時(shí)間周
期;當(dāng)預(yù)售商品房時(shí)，開發(fā)期與銷售期有部分時(shí)間重疊。
出租
或
自營(yíng)
為開發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的
時(shí)間周期;以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命
中較短的年限為值;為計(jì)算方便，也可視分析精度要
求，取10~20年。
置業(yè)投資
為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期為開業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)
所占用的時(shí)間，從獲取物業(yè)所有權(quán)(使用權(quán))開始，到出租
經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開始截止;經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期的時(shí)間長(zhǎng)短，
與購入物業(yè)的裝修狀態(tài)等因素相關(guān)。
NP
式中 FNPV--項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;
ic--基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。
如果FNPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了
基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于
0，則項(xiàng)目不可接受。
⑵ 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)
金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。
其計(jì)算公式為：
000()(1)(1)(1)
nnnttttctctctttF
NPV
NPV1
NPV 1
FIRR
0 i 1 i2
NPV 2
i2-i1
iNPV
NPV1 FIRR
0 i1 i2
NPV2
i
式中 CI--現(xiàn)金流入量;
CO--現(xiàn)金流出量;
(CI-CO)t--項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量;
t=0--項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn);
n--計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期(年、季度或月)。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回
投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投
資可以被完全收回。
圖 6-2 計(jì)算 IRR 的試算內(nèi)插法圖示
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基
準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使
凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)
插法公式為：
式中 i1--當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率;
i2--當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率;
NPV1--采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值;
NPV2--采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。
式中i1和i2之差不應(yīng)超過1%~2%，否則，拆現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)
值之間不能近似于線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真(圖
6-2)。
內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的貸款利率。如果貸
款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)
部收益率是可以接受貸款的利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行
業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRR大于ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目
在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如FIRR小于ic，則項(xiàng)目不可接受。
當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)內(nèi)部收益率時(shí)，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
函數(shù)NPV(i)如圖6-3所示。從圖6-3中可以看出，當(dāng)i值小于FIRR
時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是正值;當(dāng)i值大于FIRR時(shí)，對(duì)于
所有的i值，NPV都是負(fù)值。
圖 6-3 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系
值得注意的是，求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個(gè)解，這也就引
發(fā)了對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率性的討論。研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目(凈
0()(1)0ntttCICOFIRR.
=
.+=Σ
121112||()
|
NPViiFIRRiNPVNPV×.
=+
+
現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化) FIRR有實(shí)
數(shù)解;對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次
變化)計(jì)算FIRR的方程可能但不一定有多個(gè)實(shí)數(shù)解。因?yàn)轫?xiàng)目的
FIRR是的，如果計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，這些解都不
是項(xiàng)目的FIRR。因此，對(duì)非常規(guī)項(xiàng)目，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)
計(jì)算出的FIRR進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用FIRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。
⑶ 動(dòng)態(tài)投資回收期
動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收
益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要
指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，
累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)
算公式為：
式中 Pb--動(dòng)態(tài)投資回收期。
動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：
Pb =[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+
[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]
上式得出的是以期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算
成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月
數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3.75年。
在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與基準(zhǔn)回收期(Pc)相
比較，如果Pb≤Pc，則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投
資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地
產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。
㈡ 靜態(tài)指標(biāo)
⑴ 成本利潤(rùn)率
成本利潤(rùn)率(RPC)，指開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率，是初步
判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。成本利潤(rùn)率
的計(jì)算公式為：
式中 RPC--成本利潤(rùn)率;
GDV--項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值;
TDC--項(xiàng)目總開發(fā)成本;
DP--開發(fā)商利潤(rùn)。
計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于總銷售收
入扣除銷售稅金后的凈銷售收入;當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整
個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和?？備N售收入
的計(jì)算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。
項(xiàng)目總開發(fā)成本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)際支出
的成本，在數(shù)值上等于開發(fā)建設(shè)投資，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)
用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、
其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等。具體估算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。
計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依評(píng)估
時(shí)的價(jià)格水平進(jìn)行估算，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)情況下，開發(fā)項(xiàng)目的收入與
成本支出受市場(chǎng)價(jià)格水平變動(dòng)的影響大致相同，使項(xiàng)目收入的增長(zhǎng)
基本能抵消成本的增長(zhǎng)。
開發(fā)商利潤(rùn)實(shí)際是對(duì)開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。成本利
潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率進(jìn)行比較，超過目標(biāo)利潤(rùn)率，則該項(xiàng)目在經(jīng)
濟(jì)上是可接受的。目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)
Σ=
.=+.
bPttctiCPCI00)1()(
%100%100×=×.
=
TDCDPTDCTDCGDVPRC
競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)度、開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型以及貸款
利率水平等相關(guān)。一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅
開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35% ~ 45%。
成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)
率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_發(fā)成本
在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開始時(shí)一次投入。
⑵ 投資利潤(rùn)率
投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)
目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單
位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的利潤(rùn)變化幅度較大
的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，其
計(jì)算公式為：
利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入(含銷售、出租、自營(yíng))-經(jīng)營(yíng)成本
-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅金
銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加
項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金
投資利潤(rùn)率可以根據(jù)損益表中的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算求得。在財(cái)務(wù)評(píng)
價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判別項(xiàng)目單位投資
盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。
⑶ 資本金利潤(rùn)率
資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或
項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目
的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目投入
的資本金或權(quán)益資本。資本金利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：
⑷ 資本金凈利潤(rùn)率
資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)
總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反
映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。其計(jì)算公式為：
⑸ 靜態(tài)投資回收期Pb'
靜態(tài)投資回收期(Pb')，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈
收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目
來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。其計(jì)算公式為：
式中 Pb'--靜態(tài)投資回收期。
靜態(tài)投資回收期可以根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求
得，詳細(xì)計(jì)算公式為：
Pb'=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+
[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量]
上式得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算
成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月
數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3.75年。
⑹ 現(xiàn)金回報(bào)率
現(xiàn)金回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬
與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資
或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率
%100×
項(xiàng)目總投資
潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額或年平均利
投資利潤(rùn)率=
%100×
資本金
潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額或年平均利
資本金利潤(rùn)率=
%100×
資本金
均稅后利潤(rùn)總額年稅后利潤(rùn)總額或年平
資本金凈利潤(rùn)率=
Σ=
=.
'bP0t0)(tCOCI
和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還
本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報(bào)
率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。
例如，某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融
機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)
投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流
量為2.8萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：2.8/20×100%
=14%;如果該項(xiàng)投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元，則該項(xiàng)投資
的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為：2.2/20×100%=11%。
現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)非常簡(jiǎn)單明了：它與資本化率不同，因?yàn)橘Y本
化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報(bào)率也不同，
因?yàn)樵摶貓?bào)率可能是稅前的，也可能是稅后的。
⑺ 投資回報(bào)率
投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與
投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投資
回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的
價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。該指標(biāo)
反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比。
在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資
者權(quán)益增加值)/權(quán)益投資數(shù)額;當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)
率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投
㈠ 動(dòng)態(tài)指標(biāo)
⑴ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的
目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)
起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)
指標(biāo)。計(jì)算期的選取規(guī)則如表6-3所示。
基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是
導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率
(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期選取規(guī)則 表 6-3
項(xiàng)目類型
計(jì)算期(開發(fā)經(jīng)營(yíng)期)界定
開發(fā)
投資
出售
為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)
開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期;
銷售期是從正式銷售(含預(yù)售)開始到銷售完畢的時(shí)間周
期;當(dāng)預(yù)售商品房時(shí)，開發(fā)期與銷售期有部分時(shí)間重疊。
出租
或
自營(yíng)
為開發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的
時(shí)間周期;以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命
中較短的年限為值;為計(jì)算方便，也可視分析精度要
求，取10~20年。
置業(yè)投資
為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期為開業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)
所占用的時(shí)間，從獲取物業(yè)所有權(quán)(使用權(quán))開始，到出租
經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開始截止;經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期的時(shí)間長(zhǎng)短，
與購入物業(yè)的裝修狀態(tài)等因素相關(guān)。
NP
式中 FNPV--項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;
ic--基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。
如果FNPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了
基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于
0，則項(xiàng)目不可接受。
⑵ 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)
金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。
其計(jì)算公式為：
000()(1)(1)(1)
nnnttttctctctttF
NPV
NPV1
NPV 1
FIRR
0 i 1 i2
NPV 2
i2-i1
iNPV
NPV1 FIRR
0 i1 i2
NPV2
i
式中 CI--現(xiàn)金流入量;
CO--現(xiàn)金流出量;
(CI-CO)t--項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量;
t=0--項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn);
n--計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期(年、季度或月)。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回
投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投
資可以被完全收回。
圖 6-2 計(jì)算 IRR 的試算內(nèi)插法圖示
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基
準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使
凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)
插法公式為：
式中 i1--當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率;
i2--當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率;
NPV1--采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值;
NPV2--采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。
式中i1和i2之差不應(yīng)超過1%~2%，否則，拆現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)
值之間不能近似于線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真(圖
6-2)。
內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的貸款利率。如果貸
款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)
部收益率是可以接受貸款的利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行
業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRR大于ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目
在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如FIRR小于ic，則項(xiàng)目不可接受。
當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)內(nèi)部收益率時(shí)，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
函數(shù)NPV(i)如圖6-3所示。從圖6-3中可以看出，當(dāng)i值小于FIRR
時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是正值;當(dāng)i值大于FIRR時(shí)，對(duì)于
所有的i值，NPV都是負(fù)值。
圖 6-3 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系
值得注意的是，求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個(gè)解，這也就引
發(fā)了對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率性的討論。研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目(凈
0()(1)0ntttCICOFIRR.
=
.+=Σ
121112||()
|
NPViiFIRRiNPVNPV×.
=+
+
現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化) FIRR有實(shí)
數(shù)解;對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次
變化)計(jì)算FIRR的方程可能但不一定有多個(gè)實(shí)數(shù)解。因?yàn)轫?xiàng)目的
FIRR是的，如果計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，這些解都不
是項(xiàng)目的FIRR。因此，對(duì)非常規(guī)項(xiàng)目，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)
計(jì)算出的FIRR進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用FIRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。
⑶ 動(dòng)態(tài)投資回收期
動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收
益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要
指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，
累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)
算公式為：
式中 Pb--動(dòng)態(tài)投資回收期。
動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：
Pb =[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+
[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]
上式得出的是以期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算
成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月
數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3.75年。
在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與基準(zhǔn)回收期(Pc)相
比較，如果Pb≤Pc，則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投
資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地
產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。
㈡ 靜態(tài)指標(biāo)
⑴ 成本利潤(rùn)率
成本利潤(rùn)率(RPC)，指開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率，是初步
判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。成本利潤(rùn)率
的計(jì)算公式為：
式中 RPC--成本利潤(rùn)率;
GDV--項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值;
TDC--項(xiàng)目總開發(fā)成本;
DP--開發(fā)商利潤(rùn)。
計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于總銷售收
入扣除銷售稅金后的凈銷售收入;當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整
個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和?？備N售收入
的計(jì)算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。
項(xiàng)目總開發(fā)成本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)際支出
的成本，在數(shù)值上等于開發(fā)建設(shè)投資，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)
用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、
其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等。具體估算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。
計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依評(píng)估
時(shí)的價(jià)格水平進(jìn)行估算，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)情況下，開發(fā)項(xiàng)目的收入與
成本支出受市場(chǎng)價(jià)格水平變動(dòng)的影響大致相同，使項(xiàng)目收入的增長(zhǎng)
基本能抵消成本的增長(zhǎng)。
開發(fā)商利潤(rùn)實(shí)際是對(duì)開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。成本利
潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率進(jìn)行比較，超過目標(biāo)利潤(rùn)率，則該項(xiàng)目在經(jīng)
濟(jì)上是可接受的。目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)
Σ=
.=+.
bPttctiCPCI00)1()(
%100%100×=×.
=
TDCDPTDCTDCGDVPRC
競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)度、開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型以及貸款
利率水平等相關(guān)。一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅
開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35% ~ 45%。
成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)
率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_發(fā)成本
在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開始時(shí)一次投入。
⑵ 投資利潤(rùn)率
投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)
目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單
位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的利潤(rùn)變化幅度較大
的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，其
計(jì)算公式為：
利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入(含銷售、出租、自營(yíng))-經(jīng)營(yíng)成本
-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅金
銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加
項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金
投資利潤(rùn)率可以根據(jù)損益表中的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算求得。在財(cái)務(wù)評(píng)
價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判別項(xiàng)目單位投資
盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。
⑶ 資本金利潤(rùn)率
資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或
項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目
的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目投入
的資本金或權(quán)益資本。資本金利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：
⑷ 資本金凈利潤(rùn)率
資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)
總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反
映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。其計(jì)算公式為：
⑸ 靜態(tài)投資回收期Pb'
靜態(tài)投資回收期(Pb')，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈
收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目
來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。其計(jì)算公式為：
式中 Pb'--靜態(tài)投資回收期。
靜態(tài)投資回收期可以根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求
得，詳細(xì)計(jì)算公式為：
Pb'=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+
[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量]
上式得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算
成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月
數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3.75年。
⑹ 現(xiàn)金回報(bào)率
現(xiàn)金回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬
與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資
或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率
%100×
項(xiàng)目總投資
潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額或年平均利
投資利潤(rùn)率=
%100×
資本金
潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額或年平均利
資本金利潤(rùn)率=
%100×
資本金
均稅后利潤(rùn)總額年稅后利潤(rùn)總額或年平
資本金凈利潤(rùn)率=
Σ=
=.
'bP0t0)(tCOCI
和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還
本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報(bào)
率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。
例如，某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融
機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)
投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流
量為2.8萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：2.8/20×100%
=14%;如果該項(xiàng)投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元，則該項(xiàng)投資
的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為：2.2/20×100%=11%。
現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)非常簡(jiǎn)單明了：它與資本化率不同，因?yàn)橘Y本
化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報(bào)率也不同，
因?yàn)樵摶貓?bào)率可能是稅前的，也可能是稅后的。
⑺ 投資回報(bào)率
投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與
投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投資
回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的
價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。該指標(biāo)
反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比。
在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資
者權(quán)益增加值)/權(quán)益投資數(shù)額;當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)
率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投