41、 剩余法可用于確定( )。
A.投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的價格
B.具體開發(fā)項目的預期利潤.
C.在市場上出售開發(fā)項目的合理價格
D.開發(fā)項目中的控制成本費用
標準答案： a, b, d
42、 在計算期日修正時，可以采用( )的變動率來進行分析。
A.市場交易額
B.地價指數(shù)
C.房屋價格指數(shù)
D.物價指數(shù)
標準答案： b, c
43、 政府對地價上漲進行干預，其作用是( )。
A.保證政府對土地的絕對控制權
B.滿足社會各部門發(fā)展對土地的需求，防止土地資源和資產的浪費，發(fā)揮出土地的綜合效益
C.使土地價格的上漲速度同整個經濟發(fā)展的速度相協(xié)調
D.促進正常土地市場的建立，使土地的轉移、流動正?；?BR> 標準答案： b, c, d
44、 目前主要的地價管理政策有( )。
A.對土地使用權的轉移有優(yōu)先購買權
B.可以按經濟和城市建設的需要，對單位和個人的土地使用權實行提前收回
C.對地價上漲可采取必要的行政手段進行干預
D.征收土地增值稅，防止不正常交易
標準答案： a, b, c, d
45、 關于土地價格，說法正確的有()
A.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性
B.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格上漲的速度。
C.土地市場是不完全的市場
D.土地價格的高低有其生產成本決定
標準答案： a, b, c
-
46、 根據(jù)我國目前的土地市場，可用于基準地價評估的資料有()
A.能直接反映地租地價的資料
B.土地征用拆遷中涉及的費用資料
C.房地交易、出租中包含的地價資料
D.企業(yè)經營活動中利用土地效益資料
標準答案： a, b, c, d
47、 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，基準地價工作底圖為()
A.大城市1:10000—1:20000
B.中等城市1:5000—1:10000
C.小城市以下1:1000—1:5000
D.小城市以下1：500—1:5000
標準答案： a, b, c
48、 下列關于還原利率的說法正確的是( )。
A.土地還原利率是用以將土地純收益還原成土地價格的比率
B.還原利率可分為土地還原利率和建筑物還原利率
C.對于投資風險大的房地產項目，其還原利率一般偏低
D.從理論上講，還原利率應等于與獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率
標準答案： a, d
49、 下列說法正確的是( )。
A.征地過程實質上是一種土地買賣活動，只是帶有強制性
B.成本逼近法中，計算投資利息就是在評估土地或不動產時要考慮資金的時間價值
C.成本逼近法中的成本是指土地的原購買價格以及土地再轉讓期間投入的土地資本現(xiàn)值
D.土地成本的增加便會導致土地價格的上漲
標準答案： b, c
50、 利用地價資料評估基準地價的常用模型有()。
A.指數(shù)模型
B.算數(shù)平均數(shù)模型
C.多元線性模型
D.生產函數(shù)模型
標準答案： a, b
三、計算題()
51、(一)現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進行的市場調查情況如下：
(1)在當?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%;
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元;
(3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。
試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格。
標準答案： (一)審題
(1)明確估價對象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經過出讓取得土地使用權的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價對象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價時點。要求估價時點為2000年11月1日，與土地使用權取得的時間存在5年的時間差。
(3)明確價格類型。要求評估土地的市場價格。
(4)了解資料內容。題中給出了土地面積、建筑面積;房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費用、押金收益率;有關建筑物的耐用年限、重置價格、建筑物還原率;土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計算土地收益的基礎上來運用收益還原法。
(二)解題思路與方法選擇
1.方法選擇
分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產共同產生收益，而評估其中土地價格的案例。有收益的房地產一般適用收益還原法。題中沒有關于估價對象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應選用收益還原法。
2.解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產共同產生的純收益。
(2)計算建筑物部分產生的純收益。
(3)從房地合一的房地產共同產生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。
(三)公式與計算步驟
1.本題應用的主要計算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]
2.計算步驟
(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應該包含押金的年運用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)
押金年運用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(萬元)
年總收益=年租金收益+押金年運用收益=360+3=363(萬元)
計算房地年總費用。
年總費用=月平均費用×12月=15×12=180(萬元)
計算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費用
=363—180=183(萬元)
(2)計算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經過了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8%=72(萬元)
(3)計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬元)
(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經過出讓獲得50年使用權的，至2000年11月1日已經過了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/(1+6%)50-5]
=1715.6(萬元)
(5)計算土地單位面積價格
土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1.難點
(1)估價時點和土地剩余使用年限的關系，對未來土地價格的年期修正將產生影響。
(2)土地年純收益的計算。本題的土地純收益應通過土地剩余技術從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個難點：
●計算房地年總收益時，應考慮押金應用等各類可收益因素。
●計算土地純收益時，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計算出土地年純收益。
●計算建筑物年純收益時，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計算可能涉及通過折舊或成新度計算方式的選擇、經濟耐用年限和剩余土地使用年限的關系等問題，應加以注意。
(3)資料涉及對象的分類。在審題時就要明確所給收益、費用等資料往往是房地合一的，重置價格、耐用年限等則針對建筑物，應將資料按照其對應的對象分清類別，這樣有助于理清思路。
2.常見錯誤分析
(1)沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運營費用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。
(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算。收益還原法要求純收益必須以年計算，這是收益還原法幾乎必考的項目，例如租金水平按日、月計算，都必須相應折算成年租金收益。
(3)房地總收益計算中未計算押金運用收益或處理錯誤，這是對出租型房地產收入構成理解不全面、不準確的表現(xiàn)。押金運用收益的處理也是收益還原法常見的考點。有的答卷不是計算一年的押金運用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計算押金運用收益，而將年押金運用收益進行還原，加在最后價格計算結果中，這些處理都是錯誤的。
(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。
有的答卷以建筑物重置價格為基數(shù)，這是對建筑物年純收益理解錯誤的結果。建筑物現(xiàn)值計算方法錯誤。
(5)未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤。土地使用權獲得時間與估價期日不是同一時間，即在估價期日土地剩余使用年限要經過判斷、計算，這是收益還原法必考項目，要特別注意題中關于這兩個時間點的交代。本題土地剩余使用年限為50—5=45年。
(6)沒有計算土地單位面積價格。題中沒有明確要求計算土地單位面積價格，但是土地估價工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價格形式，也要有單價形式，每道計算題都要檢查是否有土地面積，能否計算土地單位面積價格。
(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒有判斷出估價對象的最終估價方法，因此也沒有正確的解題思路和步驟，在關鍵步驟上項目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時，應保持冷靜，按照記憶爭取盡量多地計算出部分步驟，算對一步是一步，爭取得分。
A.投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的價格
B.具體開發(fā)項目的預期利潤.
C.在市場上出售開發(fā)項目的合理價格
D.開發(fā)項目中的控制成本費用
標準答案： a, b, d
42、 在計算期日修正時，可以采用( )的變動率來進行分析。
A.市場交易額
B.地價指數(shù)
C.房屋價格指數(shù)
D.物價指數(shù)
標準答案： b, c
43、 政府對地價上漲進行干預，其作用是( )。
A.保證政府對土地的絕對控制權
B.滿足社會各部門發(fā)展對土地的需求，防止土地資源和資產的浪費，發(fā)揮出土地的綜合效益
C.使土地價格的上漲速度同整個經濟發(fā)展的速度相協(xié)調
D.促進正常土地市場的建立，使土地的轉移、流動正?；?BR> 標準答案： b, c, d
44、 目前主要的地價管理政策有( )。
A.對土地使用權的轉移有優(yōu)先購買權
B.可以按經濟和城市建設的需要，對單位和個人的土地使用權實行提前收回
C.對地價上漲可采取必要的行政手段進行干預
D.征收土地增值稅，防止不正常交易
標準答案： a, b, c, d
45、 關于土地價格，說法正確的有()
A.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性
B.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格上漲的速度。
C.土地市場是不完全的市場
D.土地價格的高低有其生產成本決定
標準答案： a, b, c
-
46、 根據(jù)我國目前的土地市場，可用于基準地價評估的資料有()
A.能直接反映地租地價的資料
B.土地征用拆遷中涉及的費用資料
C.房地交易、出租中包含的地價資料
D.企業(yè)經營活動中利用土地效益資料
標準答案： a, b, c, d
47、 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，基準地價工作底圖為()
A.大城市1:10000—1:20000
B.中等城市1:5000—1:10000
C.小城市以下1:1000—1:5000
D.小城市以下1：500—1:5000
標準答案： a, b, c
48、 下列關于還原利率的說法正確的是( )。
A.土地還原利率是用以將土地純收益還原成土地價格的比率
B.還原利率可分為土地還原利率和建筑物還原利率
C.對于投資風險大的房地產項目，其還原利率一般偏低
D.從理論上講，還原利率應等于與獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率
標準答案： a, d
49、 下列說法正確的是( )。
A.征地過程實質上是一種土地買賣活動，只是帶有強制性
B.成本逼近法中，計算投資利息就是在評估土地或不動產時要考慮資金的時間價值
C.成本逼近法中的成本是指土地的原購買價格以及土地再轉讓期間投入的土地資本現(xiàn)值
D.土地成本的增加便會導致土地價格的上漲
標準答案： b, c
50、 利用地價資料評估基準地價的常用模型有()。
A.指數(shù)模型
B.算數(shù)平均數(shù)模型
C.多元線性模型
D.生產函數(shù)模型
標準答案： a, b
三、計算題()
51、(一)現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進行的市場調查情況如下：
(1)在當?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%;
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元;
(3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。
試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格。
標準答案： (一)審題
(1)明確估價對象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經過出讓取得土地使用權的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價對象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價時點。要求估價時點為2000年11月1日，與土地使用權取得的時間存在5年的時間差。
(3)明確價格類型。要求評估土地的市場價格。
(4)了解資料內容。題中給出了土地面積、建筑面積;房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費用、押金收益率;有關建筑物的耐用年限、重置價格、建筑物還原率;土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計算土地收益的基礎上來運用收益還原法。
(二)解題思路與方法選擇
1.方法選擇
分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產共同產生收益，而評估其中土地價格的案例。有收益的房地產一般適用收益還原法。題中沒有關于估價對象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應選用收益還原法。
2.解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產共同產生的純收益。
(2)計算建筑物部分產生的純收益。
(3)從房地合一的房地產共同產生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。
(三)公式與計算步驟
1.本題應用的主要計算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]
2.計算步驟
(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應該包含押金的年運用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)
押金年運用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(萬元)
年總收益=年租金收益+押金年運用收益=360+3=363(萬元)
計算房地年總費用。
年總費用=月平均費用×12月=15×12=180(萬元)
計算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費用
=363—180=183(萬元)
(2)計算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經過了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8%=72(萬元)
(3)計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬元)
(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經過出讓獲得50年使用權的，至2000年11月1日已經過了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/(1+6%)50-5]
=1715.6(萬元)
(5)計算土地單位面積價格
土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1.難點
(1)估價時點和土地剩余使用年限的關系，對未來土地價格的年期修正將產生影響。
(2)土地年純收益的計算。本題的土地純收益應通過土地剩余技術從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個難點：
●計算房地年總收益時，應考慮押金應用等各類可收益因素。
●計算土地純收益時，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計算出土地年純收益。
●計算建筑物年純收益時，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計算可能涉及通過折舊或成新度計算方式的選擇、經濟耐用年限和剩余土地使用年限的關系等問題，應加以注意。
(3)資料涉及對象的分類。在審題時就要明確所給收益、費用等資料往往是房地合一的，重置價格、耐用年限等則針對建筑物，應將資料按照其對應的對象分清類別，這樣有助于理清思路。
2.常見錯誤分析
(1)沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運營費用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。
(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算。收益還原法要求純收益必須以年計算，這是收益還原法幾乎必考的項目，例如租金水平按日、月計算，都必須相應折算成年租金收益。
(3)房地總收益計算中未計算押金運用收益或處理錯誤，這是對出租型房地產收入構成理解不全面、不準確的表現(xiàn)。押金運用收益的處理也是收益還原法常見的考點。有的答卷不是計算一年的押金運用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計算押金運用收益，而將年押金運用收益進行還原，加在最后價格計算結果中，這些處理都是錯誤的。
(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。
有的答卷以建筑物重置價格為基數(shù)，這是對建筑物年純收益理解錯誤的結果。建筑物現(xiàn)值計算方法錯誤。
(5)未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤。土地使用權獲得時間與估價期日不是同一時間，即在估價期日土地剩余使用年限要經過判斷、計算，這是收益還原法必考項目，要特別注意題中關于這兩個時間點的交代。本題土地剩余使用年限為50—5=45年。
(6)沒有計算土地單位面積價格。題中沒有明確要求計算土地單位面積價格，但是土地估價工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價格形式，也要有單價形式，每道計算題都要檢查是否有土地面積，能否計算土地單位面積價格。
(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒有判斷出估價對象的最終估價方法，因此也沒有正確的解題思路和步驟，在關鍵步驟上項目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時，應保持冷靜，按照記憶爭取盡量多地計算出部分步驟，算對一步是一步，爭取得分。