一、單選題()
1、 由于沒有遵循( )，對于在低級商業(yè)中心內開設的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。
A.替代原則
B.變動原則
C.協(xié)調原則
D.收益原則
您的答案： 標準答案： c
解 析：由于沒有遵循協(xié)調原則，對于在低級商業(yè)中心內開設的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。
2、 在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是( )。
A. 物價變動
B.交通條件
C.公用設施條件
D.環(huán)境質量
標準答案： a
解 析：物價變動屬于影響土地價格的一般因素。
3、 土地估價的使用原則應當以預期收益原則和( )為基礎，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。
A. 替代原則
B.合法原則
C.貢獻原則
D.變動原則
標準答案： d
解 析：土地估價的使用原則應當以預期收益原則和變動原則為基礎，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。
4、 預計某宗房地產未來第一年的純收益為18萬元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的無限年期價格為( )萬元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
標準答案： c
解 析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25萬元
5、 “同一供需圈”是指( )。
A. 待估宗地所在區(qū)域
B.與待估宗地有替代關系，對待估宗地價格產生顯著影響的其他土地所在區(qū)域
C.待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域
D.與待估宗地相鄰的區(qū)域
標準答案： b
解 析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關系，對待估宗地價格產生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。
6、 某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬元，土地還原率為6.0%，則其法定年期的土地使用權價格為( )萬元。
A.90.3
B.94.6
C.98.3
D.100
標準答案： b
解 析：工業(yè)用地法定年期為50年，其土地使用權價格為6/6%×[1-1/(1+6%)50]=94.6
7、 某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權，根據合同支付的租金為3萬元，租期10年，租金不調整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權的還原利率為7%，則租金盈余為( )萬元。
A.3
B.5
C.8
D.35
標準答案： b
解 析：(8-3)=5
8、 在城鎮(zhèn)住宅用地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于( )形式。
A. 線狀因素線性衰減
B.線狀因素非線性衰減
C.非線狀因素線性衰減
D.非線狀因素非線性衰減
標準答案： c
解 析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于非線狀因素線性衰減形式。
9、 若土地年純收益A按比率遞增，土地還原率r不變且大于零，則無限年期土地使用權的價格P計算公式為( )。
A.P=A/(r+s)
B.P=A/(rxs)
C.P=A/(r-S)
D.P=A/r+A/s
標準答案： c
解 析：P=A/(r-S)
10、 某寫字樓可出租面積為建筑面積的65%，單位可出租面積的年租金1800元/平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為( )元/平方米。
A.2769
B.2570
C.1080
D.1170
標準答案： d
解 析：建筑面積=可出租面積×65%=1800×65%=1170元/平方米。
11、 采用收益還原法評估承租土地使用權價格時，其土地還原率一般應( )出讓土地使用權還原率。
A.低于
B.高于
C.等于
D.等于或低于
標準答案： b
解 析：采用收益還原法評估承租土地使用權價格時，其土地還原率一般應( )出讓土地使用權還原率。
12、 某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經營性收入為45000元，年經營總費用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價格約為( )萬元。
A.20
B.30
C.40
D.50
標準答案： b
解 析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬元。
13、 某宗房地產，年凈收益50萬元，建筑物價值250萬元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產的總價值為( )萬元。
A.500.00
B.714.29
C.750.00
D.833.33
標準答案： c
解 析：建筑物收益=250×8%=20萬元;土地年收益=50-20=30萬元;土地價格=30/6%=500萬元;房地產總價值=建筑物價值+土地價格=250+500=750萬元。
14、 采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應選取( )作為估價依據。
A. 類似土地的客觀純收益
B.類似土地的實際純收益
C. 類似土地的純收益
D.類似土地的最低純收益
標準答案： a
解 析：采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應選取類似土地的客觀純收益作為估價依據。
15、 若選擇的比較交易案例成交地價為580元/平方米，對應土地使用權年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經過年期修正后的價格為( )元/平方米。
A.515.3
B.532.6
C.635.4
D.652.8
標準答案： d
解 析：待估宗地經過年期修正后的價格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米
16、 根據商業(yè)出租柜臺資料評估土地價格，可采用下述公式計算樣點地價：樣點地價=( )/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。
A. 商店純收益
B.商店總收益
C.商店土地純收益
D. 商店出租柜臺土地純收益
標準答案： d
解 析：樣點地價=商店出租柜臺土地純收益/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。
17、 市場比較法中正確的估價程序是( )。
A. ①確定修正項目;②評估比較案例價格;③比較期日修正;④評估待估宗地價格
B.①確定比較案例;②收集資料;③評估待估宗地價格;④價格修正
C.①評估比較案例價格;②收集資料;③確定修正項目;④評估待估宗地價格
D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計算比準價格
標準答案： d
解 析：搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計算比準價格
18、 在剩余法的基本公式“地價=不動產售價—開發(fā)成本—利潤—利息—稅金”中，利息是指( )。
A. 開發(fā)費的利息
B.各項預付資本的利息
C.貸款資金的利息
D.場地取得費及開發(fā)費用的利息
標準答案： b
解 析：剩余法的利息是指各項預付資本的利息。
19、 采用剩余法評估土地價格，其結果的可靠性取決于是否遵循了( )。
A. 預測原則和替代原則
B.供求原則和協(xié)調原則
C.預測原則和使用原則
D.競爭原則和貢獻原則
標準答案： c
解 析：采用剩余法評估土地價格，其結果的可靠性取決于是否遵循了預測原則和使用原則。
20、 評估待開發(fā)生地價格，可以采用剩余法按下列計算公式求?。荷貎r格=( )—土地開發(fā)費—利息—稅金—利潤。
A. 物業(yè)開發(fā)總價值
B.房地價格
C.熟地價格
D. 房地總收益
標準答案： c
解 析：生地價格=熟地價格—土地開發(fā)費—利息—稅金—利潤。
1、 由于沒有遵循( )，對于在低級商業(yè)中心內開設的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。
A.替代原則
B.變動原則
C.協(xié)調原則
D.收益原則
您的答案： 標準答案： c
解 析：由于沒有遵循協(xié)調原則，對于在低級商業(yè)中心內開設的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。
2、 在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是( )。
A. 物價變動
B.交通條件
C.公用設施條件
D.環(huán)境質量
標準答案： a
解 析：物價變動屬于影響土地價格的一般因素。
3、 土地估價的使用原則應當以預期收益原則和( )為基礎，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。
A. 替代原則
B.合法原則
C.貢獻原則
D.變動原則
標準答案： d
解 析：土地估價的使用原則應當以預期收益原則和變動原則為基礎，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。
4、 預計某宗房地產未來第一年的純收益為18萬元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的無限年期價格為( )萬元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
標準答案： c
解 析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25萬元
5、 “同一供需圈”是指( )。
A. 待估宗地所在區(qū)域
B.與待估宗地有替代關系，對待估宗地價格產生顯著影響的其他土地所在區(qū)域
C.待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域
D.與待估宗地相鄰的區(qū)域
標準答案： b
解 析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關系，對待估宗地價格產生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。
6、 某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬元，土地還原率為6.0%，則其法定年期的土地使用權價格為( )萬元。
A.90.3
B.94.6
C.98.3
D.100
標準答案： b
解 析：工業(yè)用地法定年期為50年，其土地使用權價格為6/6%×[1-1/(1+6%)50]=94.6
7、 某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權，根據合同支付的租金為3萬元，租期10年，租金不調整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權的還原利率為7%，則租金盈余為( )萬元。
A.3
B.5
C.8
D.35
標準答案： b
解 析：(8-3)=5
8、 在城鎮(zhèn)住宅用地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于( )形式。
A. 線狀因素線性衰減
B.線狀因素非線性衰減
C.非線狀因素線性衰減
D.非線狀因素非線性衰減
標準答案： c
解 析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于非線狀因素線性衰減形式。
9、 若土地年純收益A按比率遞增，土地還原率r不變且大于零，則無限年期土地使用權的價格P計算公式為( )。
A.P=A/(r+s)
B.P=A/(rxs)
C.P=A/(r-S)
D.P=A/r+A/s
標準答案： c
解 析：P=A/(r-S)
10、 某寫字樓可出租面積為建筑面積的65%，單位可出租面積的年租金1800元/平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為( )元/平方米。
A.2769
B.2570
C.1080
D.1170
標準答案： d
解 析：建筑面積=可出租面積×65%=1800×65%=1170元/平方米。
11、 采用收益還原法評估承租土地使用權價格時，其土地還原率一般應( )出讓土地使用權還原率。
A.低于
B.高于
C.等于
D.等于或低于
標準答案： b
解 析：采用收益還原法評估承租土地使用權價格時，其土地還原率一般應( )出讓土地使用權還原率。
12、 某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經營性收入為45000元，年經營總費用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價格約為( )萬元。
A.20
B.30
C.40
D.50
標準答案： b
解 析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬元。
13、 某宗房地產，年凈收益50萬元，建筑物價值250萬元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產的總價值為( )萬元。
A.500.00
B.714.29
C.750.00
D.833.33
標準答案： c
解 析：建筑物收益=250×8%=20萬元;土地年收益=50-20=30萬元;土地價格=30/6%=500萬元;房地產總價值=建筑物價值+土地價格=250+500=750萬元。
14、 采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應選取( )作為估價依據。
A. 類似土地的客觀純收益
B.類似土地的實際純收益
C. 類似土地的純收益
D.類似土地的最低純收益
標準答案： a
解 析：采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應選取類似土地的客觀純收益作為估價依據。
15、 若選擇的比較交易案例成交地價為580元/平方米，對應土地使用權年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經過年期修正后的價格為( )元/平方米。
A.515.3
B.532.6
C.635.4
D.652.8
標準答案： d
解 析：待估宗地經過年期修正后的價格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米
16、 根據商業(yè)出租柜臺資料評估土地價格，可采用下述公式計算樣點地價：樣點地價=( )/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。
A. 商店純收益
B.商店總收益
C.商店土地純收益
D. 商店出租柜臺土地純收益
標準答案： d
解 析：樣點地價=商店出租柜臺土地純收益/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。
17、 市場比較法中正確的估價程序是( )。
A. ①確定修正項目;②評估比較案例價格;③比較期日修正;④評估待估宗地價格
B.①確定比較案例;②收集資料;③評估待估宗地價格;④價格修正
C.①評估比較案例價格;②收集資料;③確定修正項目;④評估待估宗地價格
D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計算比準價格
標準答案： d
解 析：搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計算比準價格
18、 在剩余法的基本公式“地價=不動產售價—開發(fā)成本—利潤—利息—稅金”中，利息是指( )。
A. 開發(fā)費的利息
B.各項預付資本的利息
C.貸款資金的利息
D.場地取得費及開發(fā)費用的利息
標準答案： b
解 析：剩余法的利息是指各項預付資本的利息。
19、 采用剩余法評估土地價格，其結果的可靠性取決于是否遵循了( )。
A. 預測原則和替代原則
B.供求原則和協(xié)調原則
C.預測原則和使用原則
D.競爭原則和貢獻原則
標準答案： c
解 析：采用剩余法評估土地價格，其結果的可靠性取決于是否遵循了預測原則和使用原則。
20、 評估待開發(fā)生地價格，可以采用剩余法按下列計算公式求?。荷貎r格=( )—土地開發(fā)費—利息—稅金—利潤。
A. 物業(yè)開發(fā)總價值
B.房地價格
C.熟地價格
D. 房地總收益
標準答案： c
解 析：生地價格=熟地價格—土地開發(fā)費—利息—稅金—利潤。