（三）物業(yè)凈收益的求取
運(yùn)用收益法估價（無論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預(yù)測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營收益。
出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素（地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤），一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。
在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢蝗绻饧s約定部分或全部費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費(fèi)用項目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實的物業(yè)租賃中，如果出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項目多，名義租金就會高一些；如果承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項目多，名義租金就會低一些。
運(yùn)用收益法估價（無論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預(yù)測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營收益。
出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素（地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤），一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。
在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢蝗绻饧s約定部分或全部費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費(fèi)用項目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實的物業(yè)租賃中，如果出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項目多，名義租金就會高一些；如果承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項目多，名義租金就會低一些。