第四節(jié) 應納稅額的計算
一、土地增值稅的計算
土地增值稅的計算步驟如下：
（1）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；
（2）計算扣除項目金額；
（3）計算增值額；
（4）計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率；
（5）計算應納稅額。
【典型例題1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元（不含印花稅）；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。
『答案解析』
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價及有關(guān)費用為1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）；
（4）允許扣除的稅費為555萬元；
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%。
加計扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）；
（6）允許扣除的項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）；
（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）；
（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%；
（9）應納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）。
【典型例題2】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應繳納的土地增值稅額。
『答案解析』
（1）評估價格＝600×70%＝420（萬元）；
（2）允許扣除的稅金27.5萬元；
（3）扣除項目金額合計＝420＋27.5＝447.5（萬元）；
（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）；
（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%；
（6）應納稅額＝52.5×30%－447.5×0＝15.75（萬元）。
二、特殊售房方式應納稅額的計算方法
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務機關(guān)確認的其他方式計算分攤。
扣除項目金額＝扣除項目總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
【典型例題3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構(gòu)的證明。
3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%。）
『答案解析』
（1）土地成本＝（6000＋6000×3%）×70%×80%＝3460.8（萬元）；
（2）開發(fā)成本＝5800×80%＝4640（萬元）；
（3）開發(fā)費用＝300×80%＋（3460.8＋4640）×5%＝240＋405.04＝645.04（萬元）；
（4）稅金＝14000×5%×（1＋7%＋3%）＝770（萬元）；
（5）扣除項目金額＝3460.8＋4640＋645.04＋770＋（3460.8＋4640）×20%＝11136（萬元）；
（6）增值額＝14000－11136＝2864（萬元）；
（7）增值稅率＝2864÷11136×100%＝25.72%；
（8）應繳納的土地增值稅＝2864×30%＝859.2（萬元）。
一、土地增值稅的計算
土地增值稅的計算步驟如下：
（1）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；
（2）計算扣除項目金額；
（3）計算增值額；
（4）計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率；
（5）計算應納稅額。
【典型例題1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元（不含印花稅）；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。
『答案解析』
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價及有關(guān)費用為1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）；
（4）允許扣除的稅費為555萬元；
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%。
加計扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）；
（6）允許扣除的項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）；
（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）；
（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%；
（9）應納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）。
【典型例題2】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應繳納的土地增值稅額。
『答案解析』
（1）評估價格＝600×70%＝420（萬元）；
（2）允許扣除的稅金27.5萬元；
（3）扣除項目金額合計＝420＋27.5＝447.5（萬元）；
（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）；
（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%；
（6）應納稅額＝52.5×30%－447.5×0＝15.75（萬元）。
二、特殊售房方式應納稅額的計算方法
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務機關(guān)確認的其他方式計算分攤。
扣除項目金額＝扣除項目總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
【典型例題3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構(gòu)的證明。
3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%。）
『答案解析』
（1）土地成本＝（6000＋6000×3%）×70%×80%＝3460.8（萬元）；
（2）開發(fā)成本＝5800×80%＝4640（萬元）；
（3）開發(fā)費用＝300×80%＋（3460.8＋4640）×5%＝240＋405.04＝645.04（萬元）；
（4）稅金＝14000×5%×（1＋7%＋3%）＝770（萬元）；
（5）扣除項目金額＝3460.8＋4640＋645.04＋770＋（3460.8＋4640）×20%＝11136（萬元）；
（6）增值額＝14000－11136＝2864（萬元）；
（7）增值稅率＝2864÷11136×100%＝25.72%；
（8）應繳納的土地增值稅＝2864×30%＝859.2（萬元）。