第一大題 ：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題
1、根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，下列行為中，需要繳納土地增值稅的是()。
A.某人將自己一套閑置的住房出售
B.某人將個(gè)人的房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與自己的子女
C.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價(jià)入股進(jìn)行對(duì)外投資
D.某企業(yè)通過(guò)殘疾人聯(lián)合會(huì)將一套房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與當(dāng)?shù)匾患腋＠髽I(yè)
2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元;向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元(能提供貸款證明)，其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%;該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為()萬(wàn)元。
A.400
B.350
C.650
D.750
3、下列可以不征或免征土地增值稅的是()。
A.某工業(yè)企業(yè)將辦公樓投資到聯(lián)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)
B.企業(yè)之間交換的商鋪
C.企業(yè)與個(gè)人之間交換的房地產(chǎn)
D.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的
4、下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅免稅范圍的有( )。
A.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的
B.因國(guó)家建設(shè)需要而自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)
C.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外投資(投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))的房產(chǎn)
D.企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓舊房
5、2010年3月某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購(gòu)入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入2800萬(wàn)元，該土地購(gòu)進(jìn)價(jià)1200萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用40萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)35萬(wàn)元。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。
A.73.5
B.150
C.157.5
D.571.25
6、下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的是( )。
A.土地出讓金
B.管理費(fèi)用
C.公共配套設(shè)施費(fèi)
D.借款利息費(fèi)用
7、依照土地增值稅的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的可享受稅收優(yōu)惠，下列各項(xiàng)符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的是( )。
A.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上
B.單套建筑面積在150平方米以下，高不超過(guò)180平方米
C.成本利潤(rùn)率不得超過(guò)30%
D.性付款不得低于實(shí)際交易價(jià)格的50%
8、下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅納稅人的是( )。
A.自建房屋轉(zhuǎn)為自用
B.出租房屋的企業(yè)
C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)
D.將辦公樓用于抵押的企業(yè)，處于抵押期間
9、以下關(guān)于土地增值稅清算相關(guān)問(wèn)題的處理錯(cuò)誤的有()
A.銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部分實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整
B.在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票，按發(fā)票所載金額予以扣除，未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除
C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可以扣除
D.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金
10、某公司銷售一幢已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓，取得收入500萬(wàn)元，辦公樓原價(jià)480萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元。該公司銷售該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。
A.21
B.30
C.51
D.60
11、以下屬于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，而不是納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的是( )。
A.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上
B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的
C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的
D.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的證件是( )。
A.工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件
B.稅務(wù)登記證原件
C.稅務(wù)登記證復(fù)印件
D.土地使用權(quán)證書
第二大題 ：多項(xiàng)選擇題
1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的說(shuō)法，正確的有()。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致
C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，應(yīng)計(jì)算收入，但成本、費(fèi)用不得扣除
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅
2、土地增值稅清算審核的主要方法有()。
A.案頭審核
B.定期審核
C.分期審核
D.實(shí)地審核
E.三級(jí)會(huì)商審核
3、下列關(guān)于土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定，說(shuō)法正確的有()。
A.土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓
B.轉(zhuǎn)讓的土地的所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否為國(guó)家所有
C.土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓是否有償
D.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否為國(guó)家所有
E.是既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅
4、下列各項(xiàng)中，不征或免征土地增值稅的有( )。
A.以房地產(chǎn)使用權(quán)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的
B.以房地產(chǎn)對(duì)外出租的
C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的
D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的
E.企業(yè)與個(gè)人之間交換的房地產(chǎn)
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除范圍的有( )。
A.取得土地使用權(quán)繳納的契稅
B.占用耕地繳納的耕地占用稅
C.銷售過(guò)程中發(fā)生的銷售費(fèi)用
D.開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用
E.支付建筑人員的工資福利費(fèi)
6、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括( )。
A.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
B.出讓國(guó)有土地使用權(quán)
C.轉(zhuǎn)讓集體土地
D.地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓
E.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地所有權(quán)
7、以下屬于土地增值稅納稅義務(wù)人的有( )。
A.外商投資企業(yè)
B.國(guó)家機(jī)關(guān)
C.個(gè)人
D.國(guó)有企業(yè)
E.出租辦公樓的企業(yè)
8、下列各項(xiàng)中可以由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅的有( )。
A.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
B.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
C.取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的
E.出售舊房及建筑物的
9、以下關(guān)于土地增值稅的表述中，正確的有()。
A.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外幣的，應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折合成人民幣
B.個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除
C.取得土地使用權(quán)后未開(kāi)發(fā)即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，可以加計(jì)扣除
D.轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，按照該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)低價(jià)或標(biāo)定低價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額
E.納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除
10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列( )情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值。
A.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
C.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)
D.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的
E.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的
第三大題 ：計(jì)算題
1、某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：(1)1月份通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金600萬(wàn)元，繳納相關(guān)費(fèi)用140萬(wàn)元;(2)以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓占地面積比例為1∶3;(3)住宅樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用中分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬(wàn)元，包括加罰利息40萬(wàn)元;(4)綜合樓開(kāi)發(fā)成本3400萬(wàn)元(未包括裝修費(fèi)用600萬(wàn)元)，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;(5)建成后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓全部銷售，收入總額6500 萬(wàn)元，綜合樓銷售50%，收入5000 萬(wàn)元;(6)綜合樓未銷售部分與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到分紅250萬(wàn)元。其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%。根據(jù)上述資料和稅法有關(guān)規(guī)定，回答下列問(wèn)題：
(1)公司住宅樓部分計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)( )萬(wàn)元。
A.4598.75 B.4236.65 C.4456 D.4358
(2)公司住宅樓部分應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬(wàn)元。
A.535.40 B.0 C.570.38 D.585.40
(3)公司綜合樓部分計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)( )萬(wàn)元。
A.7416.50 B.8416.50 C.6196.50 D.5471.50
(4)公司綜合樓部分應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬(wàn)元。
A.1211.58 B.1110.78 C.1201.78 D.1210.78
2、某市一內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下：(1)該項(xiàng)目商品房全部銷售，取得銷售收入4000萬(wàn)元，并簽訂了銷售合同。(2)簽訂土地購(gòu)買合同，支付與該項(xiàng)目相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)款600萬(wàn)元，繳納有關(guān)費(fèi)用50萬(wàn)元。(3)發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)200萬(wàn)元，前期工程費(fèi)100萬(wàn)元，支付工程價(jià)款750萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)150萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用60萬(wàn)元。(4)發(fā)生銷售費(fèi)用100萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用60萬(wàn)元。管理費(fèi)用80萬(wàn)元。(5)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ?dāng)?shù)卣?guī)定的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。根據(jù)上述資料和稅法相關(guān)規(guī)定，回答下列問(wèn)題：
(1)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年應(yīng)繳納印花稅( )萬(wàn)元。
A.1.38 B.1.50 C.2.18 D.2.30
(2)該公司計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)( )萬(wàn)元。
A.220 B.222.65 C.225 D.230.6
(3)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的扣除項(xiàng)目金額為( )萬(wàn)元.
A.2301 B.2303.65 C.2703 D.2685
(4)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元.
A.389.1 B.394.5 C.678.54 D.679.6
參考答案
第一大題 ：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題
1、答案：C
解析：從2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅，A選項(xiàng)不符合題意;房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，免征土地增值稅，B選項(xiàng)不符合題意;通過(guò)社會(huì)團(tuán)體捐贈(zèng)房產(chǎn)給教育、民政和其他社會(huì)福利公益事業(yè)免征土地增值稅，D選項(xiàng)是免稅的，不符合題意。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價(jià)入股對(duì)外投資應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅，只有C選項(xiàng)是依法征稅的，符合題意。
2、答案：C
解析：該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(400-100)+(1000 + 6000)×5%= 650(萬(wàn)元)
3、答案：A
解析：非房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，如果投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，暫免征收土地增值稅;企業(yè)與企業(yè)、個(gè)人之間的房產(chǎn)互換，沒(méi)有免征或不征土地增值稅的規(guī)定;以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅的征稅范圍。
4、答案：B
解析：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免稅、對(duì)以房地產(chǎn)作價(jià)入股，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，或是投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)若將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，則屬于征收土地增值稅的范圍。
5、答案：D
解析：未開(kāi)發(fā)的土地直接轉(zhuǎn)讓不享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠。可扣除項(xiàng)目=1200+40+35=1275(萬(wàn)元)，增值額=2800-1275=1525(萬(wàn)元)增值率=1525÷1275=119.61%，增值額=1525×50%-1275×15%= 571.25(萬(wàn)元)
6、答案：C
解析：土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)支付的金額;管理費(fèi)用和借款利息費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
7、答案：A
解析：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
8、答案：C
解析：自建房屋轉(zhuǎn)為自用、出租房屋的企業(yè)、辦公樓用于抵押，產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)換，不繳納土地增值稅。
9、答案：C
解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
10、答案：A
解析：增值額=500-800×50%-30=70(萬(wàn)元)扣除項(xiàng)目=430(萬(wàn)元)增值率=70/430=16%應(yīng)納土地增值稅=70×30%=21(萬(wàn)元)
11、答案：A
解析：選項(xiàng)B、C、D為納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形。
12、答案：D
解析：房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并同時(shí)提供下列證件和資料: (1)房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書(2)土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本方面的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 (4)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
第二大題 ：多項(xiàng)選擇題
1、答案：ABD
解析：稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除;分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，選項(xiàng)A、B、D符合規(guī)定，是正確的;建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，計(jì)算收入同時(shí)允許扣除成本費(fèi)用，選項(xiàng)C不符合規(guī)定，所以不正確;將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，選項(xiàng)E不符合規(guī)定，是錯(cuò)誤的。
2、答案：AD
解析：清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。三級(jí)會(huì)商審核不屬于土地增值稅清算審核的方法。
3、答案：ACE
解析：土地的所有權(quán)不得買賣，所以選項(xiàng)B的說(shuō)法是不正確的;選項(xiàng)D，將屬于國(guó)家所有的范圍擴(kuò)大化，土地增值稅征稅范圍標(biāo)準(zhǔn)之一是轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所有，地上的建筑物及其附著物不限定為國(guó)家所有。
4、答案：ABC
解析：以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，需要土地增值稅的征稅范圍。
5、答案：ABDE
解析：選項(xiàng)A、B、D、E作為開(kāi)發(fā)成本可加計(jì)扣除;選項(xiàng)C作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不得加計(jì)扣除。
6、答案：AD
解析：出讓國(guó)有土地不征土地增值稅;土地屬于國(guó)有，土地的所有權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓;轉(zhuǎn)讓集體土地，不征收土地增值稅。
7、答案：ABCD
解析：無(wú)論法人與自然人、內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人、企業(yè)單位與事業(yè)單位，只要轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人。出租不動(dòng)產(chǎn)，未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征收范圍。
8、答案：ABDE
解析：取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許從計(jì)稅收入中扣除。
9、答案：AE
解析：個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及舊建筑物的成交價(jià)格中，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除;取得土地使用權(quán)后未開(kāi)發(fā)即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不能加計(jì)扣除;轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
10、答案：ABDE
解析：選項(xiàng)C的正確稅法應(yīng)該是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
第三大題 ：計(jì)算題
1、答案：
解析：(1)A(2)C(3)C(4)A
(1)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×1÷4=185(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額=3000(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(萬(wàn)元)
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(萬(wàn)元)
(2)增值額=6500-4598.75=1901.25(萬(wàn)元)
增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，適用30%的稅率。
應(yīng)納土地增值稅=1901.25×30%=570.38(萬(wàn)元)
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×3÷4=555(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額=3400+600=4000(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的稅金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(萬(wàn)元)(以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，不繳納營(yíng)業(yè)稅)
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%
=1366.5(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)=555+4000+275+1366.5=6196.50(萬(wàn)元)
(4)收入總額=5000×2=10000(萬(wàn)元)
增值額=10000-6196.50=3803.5(萬(wàn)元)
增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，適用稅率40%，速算扣除數(shù)5%。
應(yīng)繳納土地增值稅=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(萬(wàn)元)
2、答案：
解析：(1)D(2)A(3)C(4)A
(1)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年應(yīng)繳納印花稅=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(萬(wàn)元)
(2)該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)=4000×5%×(1+7%+3%)=220(萬(wàn)元)
(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額=600+50=650(萬(wàn)元)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=200+100+750+150+60=1260(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(650+1260)×10%=191(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除的稅金及附加=220(萬(wàn)元)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅不單獨(dú)作為稅金扣除。
其他扣除項(xiàng)目金額=(650+1260)×20%=382(萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=650+1260+191+220+382=2703(萬(wàn)元)
(4)收入總額=4000萬(wàn)元
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目=2703(萬(wàn)元)
增值額=4000-2703=1297(萬(wàn)元)
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=1297÷2703×100%=47.98%，適用稅率30%。
應(yīng)納土地增值稅=1297×30%=389.1(萬(wàn)元)
1、根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，下列行為中，需要繳納土地增值稅的是()。
A.某人將自己一套閑置的住房出售
B.某人將個(gè)人的房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與自己的子女
C.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價(jià)入股進(jìn)行對(duì)外投資
D.某企業(yè)通過(guò)殘疾人聯(lián)合會(huì)將一套房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與當(dāng)?shù)匾患腋＠髽I(yè)
2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元;向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元(能提供貸款證明)，其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%;該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為()萬(wàn)元。
A.400
B.350
C.650
D.750
3、下列可以不征或免征土地增值稅的是()。
A.某工業(yè)企業(yè)將辦公樓投資到聯(lián)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)
B.企業(yè)之間交換的商鋪
C.企業(yè)與個(gè)人之間交換的房地產(chǎn)
D.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的
4、下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅免稅范圍的有( )。
A.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的
B.因國(guó)家建設(shè)需要而自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)
C.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外投資(投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))的房產(chǎn)
D.企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓舊房
5、2010年3月某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購(gòu)入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入2800萬(wàn)元，該土地購(gòu)進(jìn)價(jià)1200萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用40萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)35萬(wàn)元。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。
A.73.5
B.150
C.157.5
D.571.25
6、下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的是( )。
A.土地出讓金
B.管理費(fèi)用
C.公共配套設(shè)施費(fèi)
D.借款利息費(fèi)用
7、依照土地增值稅的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的可享受稅收優(yōu)惠，下列各項(xiàng)符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的是( )。
A.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上
B.單套建筑面積在150平方米以下，高不超過(guò)180平方米
C.成本利潤(rùn)率不得超過(guò)30%
D.性付款不得低于實(shí)際交易價(jià)格的50%
8、下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅納稅人的是( )。
A.自建房屋轉(zhuǎn)為自用
B.出租房屋的企業(yè)
C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)
D.將辦公樓用于抵押的企業(yè)，處于抵押期間
9、以下關(guān)于土地增值稅清算相關(guān)問(wèn)題的處理錯(cuò)誤的有()
A.銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部分實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整
B.在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票，按發(fā)票所載金額予以扣除，未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除
C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可以扣除
D.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金
10、某公司銷售一幢已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓，取得收入500萬(wàn)元，辦公樓原價(jià)480萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元。該公司銷售該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。
A.21
B.30
C.51
D.60
11、以下屬于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，而不是納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的是( )。
A.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上
B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的
C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的
D.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的證件是( )。
A.工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件
B.稅務(wù)登記證原件
C.稅務(wù)登記證復(fù)印件
D.土地使用權(quán)證書
第二大題 ：多項(xiàng)選擇題
1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的說(shuō)法，正確的有()。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致
C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，應(yīng)計(jì)算收入，但成本、費(fèi)用不得扣除
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅
2、土地增值稅清算審核的主要方法有()。
A.案頭審核
B.定期審核
C.分期審核
D.實(shí)地審核
E.三級(jí)會(huì)商審核
3、下列關(guān)于土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定，說(shuō)法正確的有()。
A.土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓
B.轉(zhuǎn)讓的土地的所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否為國(guó)家所有
C.土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓是否有償
D.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否為國(guó)家所有
E.是既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅
4、下列各項(xiàng)中，不征或免征土地增值稅的有( )。
A.以房地產(chǎn)使用權(quán)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的
B.以房地產(chǎn)對(duì)外出租的
C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的
D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的
E.企業(yè)與個(gè)人之間交換的房地產(chǎn)
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除范圍的有( )。
A.取得土地使用權(quán)繳納的契稅
B.占用耕地繳納的耕地占用稅
C.銷售過(guò)程中發(fā)生的銷售費(fèi)用
D.開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用
E.支付建筑人員的工資福利費(fèi)
6、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括( )。
A.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
B.出讓國(guó)有土地使用權(quán)
C.轉(zhuǎn)讓集體土地
D.地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓
E.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地所有權(quán)
7、以下屬于土地增值稅納稅義務(wù)人的有( )。
A.外商投資企業(yè)
B.國(guó)家機(jī)關(guān)
C.個(gè)人
D.國(guó)有企業(yè)
E.出租辦公樓的企業(yè)
8、下列各項(xiàng)中可以由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅的有( )。
A.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
B.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
C.取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的
E.出售舊房及建筑物的
9、以下關(guān)于土地增值稅的表述中，正確的有()。
A.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外幣的，應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折合成人民幣
B.個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除
C.取得土地使用權(quán)后未開(kāi)發(fā)即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，可以加計(jì)扣除
D.轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，按照該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)低價(jià)或標(biāo)定低價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額
E.納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除
10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列( )情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值。
A.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
C.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)
D.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的
E.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的
第三大題 ：計(jì)算題
1、某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：(1)1月份通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金600萬(wàn)元，繳納相關(guān)費(fèi)用140萬(wàn)元;(2)以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓占地面積比例為1∶3;(3)住宅樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用中分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬(wàn)元，包括加罰利息40萬(wàn)元;(4)綜合樓開(kāi)發(fā)成本3400萬(wàn)元(未包括裝修費(fèi)用600萬(wàn)元)，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;(5)建成后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓全部銷售，收入總額6500 萬(wàn)元，綜合樓銷售50%，收入5000 萬(wàn)元;(6)綜合樓未銷售部分與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到分紅250萬(wàn)元。其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%。根據(jù)上述資料和稅法有關(guān)規(guī)定，回答下列問(wèn)題：
(1)公司住宅樓部分計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)( )萬(wàn)元。
A.4598.75 B.4236.65 C.4456 D.4358
(2)公司住宅樓部分應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬(wàn)元。
A.535.40 B.0 C.570.38 D.585.40
(3)公司綜合樓部分計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)( )萬(wàn)元。
A.7416.50 B.8416.50 C.6196.50 D.5471.50
(4)公司綜合樓部分應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬(wàn)元。
A.1211.58 B.1110.78 C.1201.78 D.1210.78
2、某市一內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下：(1)該項(xiàng)目商品房全部銷售，取得銷售收入4000萬(wàn)元，并簽訂了銷售合同。(2)簽訂土地購(gòu)買合同，支付與該項(xiàng)目相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)款600萬(wàn)元，繳納有關(guān)費(fèi)用50萬(wàn)元。(3)發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)200萬(wàn)元，前期工程費(fèi)100萬(wàn)元，支付工程價(jià)款750萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)150萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用60萬(wàn)元。(4)發(fā)生銷售費(fèi)用100萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用60萬(wàn)元。管理費(fèi)用80萬(wàn)元。(5)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ?dāng)?shù)卣?guī)定的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。根據(jù)上述資料和稅法相關(guān)規(guī)定，回答下列問(wèn)題：
(1)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年應(yīng)繳納印花稅( )萬(wàn)元。
A.1.38 B.1.50 C.2.18 D.2.30
(2)該公司計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)( )萬(wàn)元。
A.220 B.222.65 C.225 D.230.6
(3)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的扣除項(xiàng)目金額為( )萬(wàn)元.
A.2301 B.2303.65 C.2703 D.2685
(4)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元.
A.389.1 B.394.5 C.678.54 D.679.6
參考答案
第一大題 ：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題
1、答案：C
解析：從2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅，A選項(xiàng)不符合題意;房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，免征土地增值稅，B選項(xiàng)不符合題意;通過(guò)社會(huì)團(tuán)體捐贈(zèng)房產(chǎn)給教育、民政和其他社會(huì)福利公益事業(yè)免征土地增值稅，D選項(xiàng)是免稅的，不符合題意。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價(jià)入股對(duì)外投資應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅，只有C選項(xiàng)是依法征稅的，符合題意。
2、答案：C
解析：該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(400-100)+(1000 + 6000)×5%= 650(萬(wàn)元)
3、答案：A
解析：非房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，如果投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，暫免征收土地增值稅;企業(yè)與企業(yè)、個(gè)人之間的房產(chǎn)互換，沒(méi)有免征或不征土地增值稅的規(guī)定;以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅的征稅范圍。
4、答案：B
解析：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免稅、對(duì)以房地產(chǎn)作價(jià)入股，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，或是投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)若將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，則屬于征收土地增值稅的范圍。
5、答案：D
解析：未開(kāi)發(fā)的土地直接轉(zhuǎn)讓不享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠。可扣除項(xiàng)目=1200+40+35=1275(萬(wàn)元)，增值額=2800-1275=1525(萬(wàn)元)增值率=1525÷1275=119.61%，增值額=1525×50%-1275×15%= 571.25(萬(wàn)元)
6、答案：C
解析：土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)支付的金額;管理費(fèi)用和借款利息費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
7、答案：A
解析：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
8、答案：C
解析：自建房屋轉(zhuǎn)為自用、出租房屋的企業(yè)、辦公樓用于抵押，產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)換，不繳納土地增值稅。
9、答案：C
解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
10、答案：A
解析：增值額=500-800×50%-30=70(萬(wàn)元)扣除項(xiàng)目=430(萬(wàn)元)增值率=70/430=16%應(yīng)納土地增值稅=70×30%=21(萬(wàn)元)
11、答案：A
解析：選項(xiàng)B、C、D為納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形。
12、答案：D
解析：房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并同時(shí)提供下列證件和資料: (1)房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書(2)土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本方面的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 (4)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
第二大題 ：多項(xiàng)選擇題
1、答案：ABD
解析：稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除;分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，選項(xiàng)A、B、D符合規(guī)定，是正確的;建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，計(jì)算收入同時(shí)允許扣除成本費(fèi)用，選項(xiàng)C不符合規(guī)定，所以不正確;將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，選項(xiàng)E不符合規(guī)定，是錯(cuò)誤的。
2、答案：AD
解析：清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。三級(jí)會(huì)商審核不屬于土地增值稅清算審核的方法。
3、答案：ACE
解析：土地的所有權(quán)不得買賣，所以選項(xiàng)B的說(shuō)法是不正確的;選項(xiàng)D，將屬于國(guó)家所有的范圍擴(kuò)大化，土地增值稅征稅范圍標(biāo)準(zhǔn)之一是轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所有，地上的建筑物及其附著物不限定為國(guó)家所有。
4、答案：ABC
解析：以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，需要土地增值稅的征稅范圍。
5、答案：ABDE
解析：選項(xiàng)A、B、D、E作為開(kāi)發(fā)成本可加計(jì)扣除;選項(xiàng)C作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不得加計(jì)扣除。
6、答案：AD
解析：出讓國(guó)有土地不征土地增值稅;土地屬于國(guó)有，土地的所有權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓;轉(zhuǎn)讓集體土地，不征收土地增值稅。
7、答案：ABCD
解析：無(wú)論法人與自然人、內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人、企業(yè)單位與事業(yè)單位，只要轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人。出租不動(dòng)產(chǎn)，未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征收范圍。
8、答案：ABDE
解析：取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許從計(jì)稅收入中扣除。
9、答案：AE
解析：個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及舊建筑物的成交價(jià)格中，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除;取得土地使用權(quán)后未開(kāi)發(fā)即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不能加計(jì)扣除;轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
10、答案：ABDE
解析：選項(xiàng)C的正確稅法應(yīng)該是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
第三大題 ：計(jì)算題
1、答案：
解析：(1)A(2)C(3)C(4)A
(1)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×1÷4=185(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額=3000(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(萬(wàn)元)
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(萬(wàn)元)
(2)增值額=6500-4598.75=1901.25(萬(wàn)元)
增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，適用30%的稅率。
應(yīng)納土地增值稅=1901.25×30%=570.38(萬(wàn)元)
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×3÷4=555(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額=3400+600=4000(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的稅金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(萬(wàn)元)(以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，不繳納營(yíng)業(yè)稅)
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%
=1366.5(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)=555+4000+275+1366.5=6196.50(萬(wàn)元)
(4)收入總額=5000×2=10000(萬(wàn)元)
增值額=10000-6196.50=3803.5(萬(wàn)元)
增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，適用稅率40%，速算扣除數(shù)5%。
應(yīng)繳納土地增值稅=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(萬(wàn)元)
2、答案：
解析：(1)D(2)A(3)C(4)A
(1)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年應(yīng)繳納印花稅=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(萬(wàn)元)
(2)該公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)=4000×5%×(1+7%+3%)=220(萬(wàn)元)
(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額=600+50=650(萬(wàn)元)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=200+100+750+150+60=1260(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(650+1260)×10%=191(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除的稅金及附加=220(萬(wàn)元)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅不單獨(dú)作為稅金扣除。
其他扣除項(xiàng)目金額=(650+1260)×20%=382(萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=650+1260+191+220+382=2703(萬(wàn)元)
(4)收入總額=4000萬(wàn)元
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目=2703(萬(wàn)元)
增值額=4000-2703=1297(萬(wàn)元)
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=1297÷2703×100%=47.98%，適用稅率30%。
應(yīng)納土地增值稅=1297×30%=389.1(萬(wàn)元)