所謂抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是指抵押物所擔(dān)保的債權(quán)已到清償期而債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)，以抵押物的價(jià)值優(yōu)先受償。
1、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式
《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。根據(jù)此條規(guī)定，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有協(xié)議折價(jià)、拍賣和變賣多種方式。需要注意的是，如果以協(xié)議折價(jià)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，不得損害其他抵押權(quán)人的利益。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人享有撤銷權(quán)，債權(quán)人的撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。
2、多個(gè)物權(quán)并存時(shí)的清償順序
如果在同一物上并存數(shù)個(gè)抵押權(quán)或并存數(shù)個(gè)物權(quán)（包括一項(xiàng)抵押權(quán)），也產(chǎn)生優(yōu)先受償權(quán)的位序問題，這就是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)位序，采取法定主義，由法律明確規(guī)定。
如果同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：
（1） 抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。如果當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因?qū)е碌盅何镞M(jìn)行了連續(xù)登記的，以第一次登記的時(shí)間為準(zhǔn)確定抵押順序。
（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。
（3）抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償。
（4）順序在先的抵押權(quán)與該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)。
（5）順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。
當(dāng)?shù)盅簷?quán)與其他物權(quán)并存時(shí)，也存在位序問題：
（1）抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存。同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。
（2）抵押權(quán)與留置權(quán)并存。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。
（3）抵押權(quán)與其他權(quán)利并存。如果同一財(cái)產(chǎn)有抵押權(quán)與《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)并存時(shí)，《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。
如果同一債權(quán)有多個(gè)抵押權(quán)的，抵押財(cái)產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)份額或者順序沒有約定或者約定不明的，抵押權(quán)人可以就其中任一或者各個(gè)財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)。如果債權(quán)人放棄債務(wù)人提供的抵押擔(dān)保的，其他抵押人可以請(qǐng)求人民法院免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償。
3、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的期限
抵押權(quán)是用來?yè)?dān)保債權(quán)的，因此當(dāng)?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)訴訟時(shí)效已經(jīng)過，如何處理?yè)?dān)保物權(quán)的法律效力就成為一個(gè)問題。根據(jù)《物權(quán)法》第202條的規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。注意這條規(guī)定修正了《擔(dān)保法司法解釋》第12條第2款的規(guī)定。
1、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式
《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。根據(jù)此條規(guī)定，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有協(xié)議折價(jià)、拍賣和變賣多種方式。需要注意的是，如果以協(xié)議折價(jià)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，不得損害其他抵押權(quán)人的利益。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人享有撤銷權(quán)，債權(quán)人的撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。
2、多個(gè)物權(quán)并存時(shí)的清償順序
如果在同一物上并存數(shù)個(gè)抵押權(quán)或并存數(shù)個(gè)物權(quán)（包括一項(xiàng)抵押權(quán)），也產(chǎn)生優(yōu)先受償權(quán)的位序問題，這就是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)位序，采取法定主義，由法律明確規(guī)定。
如果同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：
（1） 抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。如果當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因?qū)е碌盅何镞M(jìn)行了連續(xù)登記的，以第一次登記的時(shí)間為準(zhǔn)確定抵押順序。
（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。
（3）抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償。
（4）順序在先的抵押權(quán)與該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)。
（5）順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。
當(dāng)?shù)盅簷?quán)與其他物權(quán)并存時(shí)，也存在位序問題：
（1）抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存。同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。
（2）抵押權(quán)與留置權(quán)并存。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。
（3）抵押權(quán)與其他權(quán)利并存。如果同一財(cái)產(chǎn)有抵押權(quán)與《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)并存時(shí)，《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。
如果同一債權(quán)有多個(gè)抵押權(quán)的，抵押財(cái)產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)份額或者順序沒有約定或者約定不明的，抵押權(quán)人可以就其中任一或者各個(gè)財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)。如果債權(quán)人放棄債務(wù)人提供的抵押擔(dān)保的，其他抵押人可以請(qǐng)求人民法院免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償。
3、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的期限
抵押權(quán)是用來?yè)?dān)保債權(quán)的，因此當(dāng)?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)訴訟時(shí)效已經(jīng)過，如何處理?yè)?dān)保物權(quán)的法律效力就成為一個(gè)問題。根據(jù)《物權(quán)法》第202條的規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。注意這條規(guī)定修正了《擔(dān)保法司法解釋》第12條第2款的規(guī)定。