單項選擇題
1、 土地價格水平由同一供需圈內(nèi)具有()的替代性土地的價格所決定。
A.相同區(qū)域
B.相同性質(zhì)
C.相同級別
D.相同用途
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：土地估價中的替代原則可概括如下：土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。
2、 土地估價涉及的供需原則并不以( )為基礎(chǔ)。(2002年真題)
A.替代原則
B.預(yù)期收益原則
C.變動原則
D.競爭原則
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：供需原則是以預(yù)期收益原則及變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。
3、 貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分( )的應(yīng)用。
A.競爭和超額利潤原則
B.報酬遞增、遞減原則
C.變動原則
D.預(yù)期收益原則
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。
4、 評估別墅等獨立居住用地，一般應(yīng)首選()。
A.市場比較法
B.收益還原法
C.成本逼近法
D.剩余法
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：根據(jù)市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。
5、 采用收益還原法評估地役權(quán)價格時，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出()。
A.0.5個百分點左右
B.1個百分點左右
C.2個百分點左右
D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個百分點左右。
1、采用收益還原法進(jìn)行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括( )。
A.職工工資
B.改擴(kuò)建費用
C.房屋火災(zāi)保險
D.維修費用
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費用的計算，可知道費用包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用，那么其中是沒有改擴(kuò)建費用的。
2、在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是( )
A.實際收益
B.客觀純收益
C.實際純收益
D.實際總收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)收益還原法，總收益的計算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實際收益，計算時應(yīng)當(dāng)計算客觀純收益。
3、若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格計算公式為( )。
A.P=a/r[1一l/(1+r)n]
B.P=a/r
C.P=a/(r±s)
D.P=a/r±b/r2
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：P=a/r
式中：P——土地價格;
a——土地純收益;
r——土地還原率。
可知答案為B.P=a/r
4、收益還原法不適宜用于評估( )用地。
A.商業(yè)
B.寫字樓
C.酒店
D.學(xué)校
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學(xué)校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進(jìn)行計算。
5、房地出租中，( )的費用計算與房屋重置價無關(guān)。
A.管理費
B.維修費
C.保險費
D.房屋折舊費
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關(guān)。
混合選擇題
1、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地?zé)o限年的收益價格最接近于( )萬元。
A.1350
B.1533
C.1611
D.1722
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
2.土地使用年期無的計算公式
P=a/r±b/r2
式中：P、a、r含義同前;
b——純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
3、收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計算的。
A.經(jīng)營收益
B.總收益
C.總費用與總收益之和
D.純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。
1、收益還原法可用于( )。
A.評估土地價格
B.評估房產(chǎn)價格
C.評估不動產(chǎn)價格
D.評估承租土地使用權(quán)價格
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d
解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評估承租土地使用權(quán)價格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評估土地價格。
2、采用收益還原法進(jìn)行地價評估時，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。
A.土地租金
B.房地出租的租金
C.房屋折舊費
D.利息
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, d
解析：根據(jù)收益還原法的總收益計算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計算到總收益里面。
單項選擇題
1.下列情況中，(C )的土地價格不能用剩余法評估。
A.待開發(fā)土地
B.待整理土地
C.建筑物已陳舊的房地產(chǎn)
D.土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值的土地
2.剩余法估價時，各種費用的計息期為(D )。
A.整個開發(fā)期
B.1/2開發(fā)期
C.銷售期
D.因費用的不同而不同
3.開發(fā)某一不動產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與其類似的不動產(chǎn)月租金水平為300元/m2，其中維修費、管理費等為租金的25%，該類不動產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積35000㎡，可出租率為80%，則所開發(fā)的不動產(chǎn)的總價可確定為(C )萬元。
A.94500
B.12600
C.7875
D.7000
4.某地塊的取得費為6萬元/畝，開發(fā)費為1.8億元/k㎡，其中第一年投入了40%，第二年投入了60%，已知土地投資的回報率為18%，土地增值收益率為20%，一年期貸款利率為10%，則該地塊投資利潤為(A)元/㎡。
A.48.60
B.51.53
C.53.99
D.54.60
5.路角地如有陸橋或地下道出入口，則在該路角地單價的基礎(chǔ)上以(D )為限進(jìn)行修正。
A.加成10%
B.加成20%
C.減成10%
D.減成20%
單項選擇題
1.宗地為逆三角形土地，則其起迄點分別為(A )。
A.其頂點與底邊中點垂直距離的1/2，底邊中點深度
B.臨街線，底邊中點深度
C.其頂點與最深處距離的1/2，最深處深度
D.臨街線，最深處深度
2.對不具備市場流動性的建筑物，其估價的基本原理是用(B )計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建筑物價格。
A.成本逼近法
B.成本法
C.剩余法
D.收益法
3.我國地價體系的核心是(D )。
A.交易底價和標(biāo)定地價
B.交易底價和成交價格
C.交易底價和交易評估價
D.基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價
4.某宗地估價用了4種估價方法，其評估結(jié)果為1000元/m2、1040元/m2、980元/m2、1020元/m2，經(jīng)分析可確定各自權(quán)重為0.4、0.3、0.2、0.1，則采用加權(quán)平均法確定其評估結(jié)果為(B )元/m2。
A.980
B.1010
C.1020
D.1040
5.凡涉及土地權(quán)屬、面積、界址等變化的社會經(jīng)濟(jì)活動，都必須向國土資源管理部門申請(D )，同時申報土地資產(chǎn)價格或土地交易價格。
A.地價審核
B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移
C.土地稅費增減
D.土地登記
多項選擇題
1.以下對土地的分析中正確的是(BCD)。
A.土地有比較完整的市場
B.土地價格高低不由生產(chǎn)成本決定
C.土地價格形成時間長且相對比較困難
D.資本有機構(gòu)成的提高導(dǎo)致地價呈上升勢態(tài)
2.定級單元界線一般采用(A B D )。
A.行政界線
B.城鎮(zhèn)中的鐵路
C.交通道路(工業(yè)定級中)
D.土地權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線
3.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，初步劃分土地分等的方法有(B C)。
A.剖面圖法
B.總分頻率圖法
C.數(shù)軸法
D.AHP法
4.確定客觀收益一般要考慮(A B C)等條件。
A.從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益
B.收益必須是持續(xù)且有規(guī)律產(chǎn)生的收益
C.收益是安全可靠的收益
D.收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益
5.只有交易案例資料滿足(A B C D)條件時，才適用市場比較法。
A.數(shù)量足夠
B.與待估土地有替代性
C.可靠性
D.合法性
1、 土地價格水平由同一供需圈內(nèi)具有()的替代性土地的價格所決定。
A.相同區(qū)域
B.相同性質(zhì)
C.相同級別
D.相同用途
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：土地估價中的替代原則可概括如下：土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。
2、 土地估價涉及的供需原則并不以( )為基礎(chǔ)。(2002年真題)
A.替代原則
B.預(yù)期收益原則
C.變動原則
D.競爭原則
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：供需原則是以預(yù)期收益原則及變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。
3、 貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分( )的應(yīng)用。
A.競爭和超額利潤原則
B.報酬遞增、遞減原則
C.變動原則
D.預(yù)期收益原則
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。
4、 評估別墅等獨立居住用地，一般應(yīng)首選()。
A.市場比較法
B.收益還原法
C.成本逼近法
D.剩余法
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：根據(jù)市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。
5、 采用收益還原法評估地役權(quán)價格時，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出()。
A.0.5個百分點左右
B.1個百分點左右
C.2個百分點左右
D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個百分點左右。
1、采用收益還原法進(jìn)行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括( )。
A.職工工資
B.改擴(kuò)建費用
C.房屋火災(zāi)保險
D.維修費用
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費用的計算，可知道費用包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用，那么其中是沒有改擴(kuò)建費用的。
2、在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是( )
A.實際收益
B.客觀純收益
C.實際純收益
D.實際總收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)收益還原法，總收益的計算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實際收益，計算時應(yīng)當(dāng)計算客觀純收益。
3、若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格計算公式為( )。
A.P=a/r[1一l/(1+r)n]
B.P=a/r
C.P=a/(r±s)
D.P=a/r±b/r2
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解析：根據(jù)土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：P=a/r
式中：P——土地價格;
a——土地純收益;
r——土地還原率。
可知答案為B.P=a/r
4、收益還原法不適宜用于評估( )用地。
A.商業(yè)
B.寫字樓
C.酒店
D.學(xué)校
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學(xué)校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進(jìn)行計算。
5、房地出租中，( )的費用計算與房屋重置價無關(guān)。
A.管理費
B.維修費
C.保險費
D.房屋折舊費
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關(guān)。
混合選擇題
1、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地?zé)o限年的收益價格最接近于( )萬元。
A.1350
B.1533
C.1611
D.1722
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
2.土地使用年期無的計算公式
P=a/r±b/r2
式中：P、a、r含義同前;
b——純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
3、收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計算的。
A.經(jīng)營收益
B.總收益
C.總費用與總收益之和
D.純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。
1、收益還原法可用于( )。
A.評估土地價格
B.評估房產(chǎn)價格
C.評估不動產(chǎn)價格
D.評估承租土地使用權(quán)價格
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d
解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評估承租土地使用權(quán)價格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評估土地價格。
2、采用收益還原法進(jìn)行地價評估時，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。
A.土地租金
B.房地出租的租金
C.房屋折舊費
D.利息
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, d
解析：根據(jù)收益還原法的總收益計算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計算到總收益里面。
單項選擇題
1.下列情況中，(C )的土地價格不能用剩余法評估。
A.待開發(fā)土地
B.待整理土地
C.建筑物已陳舊的房地產(chǎn)
D.土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值的土地
2.剩余法估價時，各種費用的計息期為(D )。
A.整個開發(fā)期
B.1/2開發(fā)期
C.銷售期
D.因費用的不同而不同
3.開發(fā)某一不動產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與其類似的不動產(chǎn)月租金水平為300元/m2，其中維修費、管理費等為租金的25%，該類不動產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積35000㎡，可出租率為80%，則所開發(fā)的不動產(chǎn)的總價可確定為(C )萬元。
A.94500
B.12600
C.7875
D.7000
4.某地塊的取得費為6萬元/畝，開發(fā)費為1.8億元/k㎡，其中第一年投入了40%，第二年投入了60%，已知土地投資的回報率為18%，土地增值收益率為20%，一年期貸款利率為10%，則該地塊投資利潤為(A)元/㎡。
A.48.60
B.51.53
C.53.99
D.54.60
5.路角地如有陸橋或地下道出入口，則在該路角地單價的基礎(chǔ)上以(D )為限進(jìn)行修正。
A.加成10%
B.加成20%
C.減成10%
D.減成20%
單項選擇題
1.宗地為逆三角形土地，則其起迄點分別為(A )。
A.其頂點與底邊中點垂直距離的1/2，底邊中點深度
B.臨街線，底邊中點深度
C.其頂點與最深處距離的1/2，最深處深度
D.臨街線，最深處深度
2.對不具備市場流動性的建筑物，其估價的基本原理是用(B )計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建筑物價格。
A.成本逼近法
B.成本法
C.剩余法
D.收益法
3.我國地價體系的核心是(D )。
A.交易底價和標(biāo)定地價
B.交易底價和成交價格
C.交易底價和交易評估價
D.基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價
4.某宗地估價用了4種估價方法，其評估結(jié)果為1000元/m2、1040元/m2、980元/m2、1020元/m2，經(jīng)分析可確定各自權(quán)重為0.4、0.3、0.2、0.1，則采用加權(quán)平均法確定其評估結(jié)果為(B )元/m2。
A.980
B.1010
C.1020
D.1040
5.凡涉及土地權(quán)屬、面積、界址等變化的社會經(jīng)濟(jì)活動，都必須向國土資源管理部門申請(D )，同時申報土地資產(chǎn)價格或土地交易價格。
A.地價審核
B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移
C.土地稅費增減
D.土地登記
多項選擇題
1.以下對土地的分析中正確的是(BCD)。
A.土地有比較完整的市場
B.土地價格高低不由生產(chǎn)成本決定
C.土地價格形成時間長且相對比較困難
D.資本有機構(gòu)成的提高導(dǎo)致地價呈上升勢態(tài)
2.定級單元界線一般采用(A B D )。
A.行政界線
B.城鎮(zhèn)中的鐵路
C.交通道路(工業(yè)定級中)
D.土地權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線
3.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，初步劃分土地分等的方法有(B C)。
A.剖面圖法
B.總分頻率圖法
C.數(shù)軸法
D.AHP法
4.確定客觀收益一般要考慮(A B C)等條件。
A.從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益
B.收益必須是持續(xù)且有規(guī)律產(chǎn)生的收益
C.收益是安全可靠的收益
D.收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益
5.只有交易案例資料滿足(A B C D)條件時，才適用市場比較法。
A.數(shù)量足夠
B.與待估土地有替代性
C.可靠性
D.合法性