第八章 土地增值稅法
一、單項選擇題
1、()進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。
A.土地增值稅暫行條例實施細(xì)則
B.中華人民共和國土地增值稅暫行條例
C.土地增值稅法
D.土地增值稅實施細(xì)則
2、2010年甲企業(yè)提供土地，乙企業(yè)提供建筑勞務(wù)和建筑材料，甲、乙企業(yè)雙方合作開發(fā)房地產(chǎn)，建成后雙方各分得一半房產(chǎn)，甲將自己取得房產(chǎn)的一半對外轉(zhuǎn)讓，乙取得房產(chǎn)自用，對于以上業(yè)務(wù)下列說法不正確的是()。
A.對甲轉(zhuǎn)讓土地時應(yīng)繳納土地增值稅
B.對乙合作建房自用行為，暫免征收土地增值稅
C.對甲轉(zhuǎn)讓建成的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓增值額征收土地增值稅
D.對乙征收建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅
3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列表述正確的是( )
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，準(zhǔn)予扣除
B.符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起60日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
C.在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費用計入開發(fā)費用在計算土地增值稅時可以扣除
4、某房地產(chǎn)企業(yè)在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，對財務(wù)費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除。下列項目可以計入利息支出扣除的是( )。
A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息
B.超過貸款期限的利息部分
C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額
5、下列項目中，計征土地增值稅時不按評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的( )。
A.出售新房屋
B.出售舊房
C.虛報房地產(chǎn)成交價格的
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于評估價格，又無正當(dāng)理由
6、按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值額時，應(yīng)按照( )。
A.稅務(wù)部門估定的價格扣除
B.房地產(chǎn)評估價格扣除
C.稅務(wù)部門與納稅人協(xié)商的價格扣除
D.房地產(chǎn)原值減除20%后的余值扣除
7、根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下優(yōu)惠政策正確的是( )。
A.建造高等公寓出售的，增值稅未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅
B.因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，沒有免征土地增值稅的優(yōu)惠
C.個人因改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，居住滿3年的，減半征收土地增值稅
D.對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否減免
8、土地增值稅的納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在( )的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
A.房地產(chǎn)坐落地所管轄
B.機(jī)構(gòu)所在地所管轄
C.經(jīng)營所在地所管轄
D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)地
二、多項選擇題
1、土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。其特點表述的正確說法有()。
A.征稅面積廣
B.實行超額累進(jìn)稅率
C.實行按次征收
D.實行超率累進(jìn)稅率
2、下列企業(yè)中，屬于土地增值稅納稅人的有()。
A.贈與國有企業(yè)房產(chǎn)的企業(yè)
B.出讓國有土地使用權(quán)的國土局
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的企業(yè)
D.將辦公樓用于出租的外國企業(yè)
3、下列項目中屬于土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得應(yīng)稅收入的是( )。
A.無形資產(chǎn)收入
B.貨幣收入
C.實物收入
D.租金收入
4、計算土地增值稅時，下列說法不正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)成本之和加扣20%的費用
B.舊房銷售按重置成本價扣除費用計算的價格扣除
C.所有與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金均可作為稅金扣除
D.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，即使能提供購房發(fā)票的也實行核定征收
5、下列情形中，在土地增值稅清算中符合以下( )條件之一的，可實行核定征收土地增值稅。
A.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
B.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
C.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的
D.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的
6、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的
B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
7、計算繳納土地增值稅時，判定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)有( )。
A.建筑容積率在1.0以上
B.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下
C.增值額未超過扣除項目金額之和的30%
D.單套建筑面積在120平方米以下
三、計算題
1、某市外資房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年及2011年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
(1)2010年1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金600萬元，繳納相關(guān)費用140萬元;
(2)以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓占地面積比例為1∶3;
(3)住宅樓開發(fā)成本3000萬元，開發(fā)費用中分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元;
(4)綜合樓開發(fā)成本3800萬元(未包括裝修費用400萬元、包含預(yù)提費用200萬元)，資金全部使用自有資金;
(5)2011年1月建成后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓全部銷售，收入總額6500 萬元，綜合樓銷售50%，收入5000 萬元;
(6)綜合樓未銷售部分與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到分紅350萬元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%。
根據(jù)上述資料和稅法有關(guān)規(guī)定，計算住宅樓與綜合樓各自應(yīng)納土地增值稅稅額。
一、單項選擇題
1、
【正確答案】：A
【答案解析】：1995年1月27日財政部又頒布《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。
【該題針對“土地增值稅的概念”知識點進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】：A
【答案解析】：合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。甲轉(zhuǎn)讓土地取得房產(chǎn)，所以應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅，乙提供建筑業(yè)勞務(wù)，又轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得土地使用權(quán)，繳納建筑業(yè)和銷售不動產(chǎn)兩道營業(yè)稅。
【該題針對“土地增值稅的征收范圍”知識點進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】：C
【答案解析】：選項A，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除;選項B符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù);選項D,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不是計入開發(fā)費用。
【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】：D
【答案解析】：注意將土地增值稅的計稅要求與企業(yè)所得稅的計稅要求相區(qū)別。
【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：土地增值稅中規(guī)定要按評估價的情形有：出售舊房及建筑物的;虛報、隱瞞成交價格的;扣除項目金額不實的;成交價低于房地產(chǎn)評估價，又無正當(dāng)理由的。
【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】：B
【答案解析】：對于此項行為，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價進(jìn)行評估。
【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】：C
【答案解析】：選項A中，高等公寓不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠;因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠;對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。
【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】：A
【答案解析】：納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
【該題針對“土地增值稅的征收管理”知識點進(jìn)行考核】
二、多項選擇題
1、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率并不是超額累進(jìn)稅率。
【該題針對“土地增值稅的特點”知識點進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】：AC
【答案解析】：出讓國有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍;出租房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。
【該題針對“納稅人與征稅范圍”知識點進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入、其他收入。
【該題針對“土地增值稅的計稅依據(jù)”知識點進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】：BCD
【答案解析】：舊房銷售按重置成本價與成新度折扣率計算的價格扣除;房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的印花稅不得作為稅金扣除;納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，凡不能取得評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。
【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。注意納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的適用情形是不同的。
【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】：ABD
【答案解析】：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下;允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進(jìn)行考核】
三、計算題
1、
【正確答案】：(1)公司住宅樓部分：應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×1÷4=185(萬元)
應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000(萬元)
應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(萬元)
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬元)
準(zhǔn)予扣除項目合計=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(萬元)
公司住宅樓部分增值額=6500-4598.75=1901.25(萬元)
增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，適用30%的稅率。
公司住宅樓部分應(yīng)納土地增值稅=1901.25×30%=570.38(萬元)
(2)綜合樓部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×3÷4=555(萬元)
應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3800+400-200=4000(萬元)
應(yīng)扣除的稅金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(萬元)(以不動產(chǎn)對外投資，共擔(dān)風(fēng)險的，不繳納營業(yè)稅)
應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%
=1366.5(萬元)
準(zhǔn)予扣除的項目合計=555+4000+275+1366.5=6196.50(萬元)
收入總額=5000×2=10000(萬元)
增值額=10000-6196.50=3803.5(萬元)
增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
應(yīng)繳納土地增值稅=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(萬元)
【答案解析】：從2010年12月1日起外資企業(yè)實際繳納的“三稅”應(yīng)征收城建稅及教育費附加;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進(jìn)行考核】
一、單項選擇題
1、()進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。
A.土地增值稅暫行條例實施細(xì)則
B.中華人民共和國土地增值稅暫行條例
C.土地增值稅法
D.土地增值稅實施細(xì)則
2、2010年甲企業(yè)提供土地，乙企業(yè)提供建筑勞務(wù)和建筑材料，甲、乙企業(yè)雙方合作開發(fā)房地產(chǎn)，建成后雙方各分得一半房產(chǎn)，甲將自己取得房產(chǎn)的一半對外轉(zhuǎn)讓，乙取得房產(chǎn)自用，對于以上業(yè)務(wù)下列說法不正確的是()。
A.對甲轉(zhuǎn)讓土地時應(yīng)繳納土地增值稅
B.對乙合作建房自用行為，暫免征收土地增值稅
C.對甲轉(zhuǎn)讓建成的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓增值額征收土地增值稅
D.對乙征收建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅
3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列表述正確的是( )
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，準(zhǔn)予扣除
B.符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起60日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
C.在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費用計入開發(fā)費用在計算土地增值稅時可以扣除
4、某房地產(chǎn)企業(yè)在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，對財務(wù)費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除。下列項目可以計入利息支出扣除的是( )。
A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息
B.超過貸款期限的利息部分
C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額
5、下列項目中，計征土地增值稅時不按評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的( )。
A.出售新房屋
B.出售舊房
C.虛報房地產(chǎn)成交價格的
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于評估價格，又無正當(dāng)理由
6、按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值額時，應(yīng)按照( )。
A.稅務(wù)部門估定的價格扣除
B.房地產(chǎn)評估價格扣除
C.稅務(wù)部門與納稅人協(xié)商的價格扣除
D.房地產(chǎn)原值減除20%后的余值扣除
7、根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下優(yōu)惠政策正確的是( )。
A.建造高等公寓出售的，增值稅未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅
B.因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，沒有免征土地增值稅的優(yōu)惠
C.個人因改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，居住滿3年的，減半征收土地增值稅
D.對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否減免
8、土地增值稅的納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在( )的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
A.房地產(chǎn)坐落地所管轄
B.機(jī)構(gòu)所在地所管轄
C.經(jīng)營所在地所管轄
D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)地
二、多項選擇題
1、土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。其特點表述的正確說法有()。
A.征稅面積廣
B.實行超額累進(jìn)稅率
C.實行按次征收
D.實行超率累進(jìn)稅率
2、下列企業(yè)中，屬于土地增值稅納稅人的有()。
A.贈與國有企業(yè)房產(chǎn)的企業(yè)
B.出讓國有土地使用權(quán)的國土局
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的企業(yè)
D.將辦公樓用于出租的外國企業(yè)
3、下列項目中屬于土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得應(yīng)稅收入的是( )。
A.無形資產(chǎn)收入
B.貨幣收入
C.實物收入
D.租金收入
4、計算土地增值稅時，下列說法不正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)成本之和加扣20%的費用
B.舊房銷售按重置成本價扣除費用計算的價格扣除
C.所有與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金均可作為稅金扣除
D.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，即使能提供購房發(fā)票的也實行核定征收
5、下列情形中，在土地增值稅清算中符合以下( )條件之一的，可實行核定征收土地增值稅。
A.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
B.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
C.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的
D.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的
6、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的
B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
7、計算繳納土地增值稅時，判定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)有( )。
A.建筑容積率在1.0以上
B.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下
C.增值額未超過扣除項目金額之和的30%
D.單套建筑面積在120平方米以下
三、計算題
1、某市外資房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年及2011年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
(1)2010年1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金600萬元，繳納相關(guān)費用140萬元;
(2)以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓占地面積比例為1∶3;
(3)住宅樓開發(fā)成本3000萬元，開發(fā)費用中分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元;
(4)綜合樓開發(fā)成本3800萬元(未包括裝修費用400萬元、包含預(yù)提費用200萬元)，資金全部使用自有資金;
(5)2011年1月建成后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓全部銷售，收入總額6500 萬元，綜合樓銷售50%，收入5000 萬元;
(6)綜合樓未銷售部分與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到分紅350萬元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%。
根據(jù)上述資料和稅法有關(guān)規(guī)定，計算住宅樓與綜合樓各自應(yīng)納土地增值稅稅額。
一、單項選擇題
1、
【正確答案】：A
【答案解析】：1995年1月27日財政部又頒布《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。
【該題針對“土地增值稅的概念”知識點進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】：A
【答案解析】：合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。甲轉(zhuǎn)讓土地取得房產(chǎn)，所以應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅，乙提供建筑業(yè)勞務(wù)，又轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得土地使用權(quán)，繳納建筑業(yè)和銷售不動產(chǎn)兩道營業(yè)稅。
【該題針對“土地增值稅的征收范圍”知識點進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】：C
【答案解析】：選項A，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除;選項B符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù);選項D,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不是計入開發(fā)費用。
【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】：D
【答案解析】：注意將土地增值稅的計稅要求與企業(yè)所得稅的計稅要求相區(qū)別。
【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：土地增值稅中規(guī)定要按評估價的情形有：出售舊房及建筑物的;虛報、隱瞞成交價格的;扣除項目金額不實的;成交價低于房地產(chǎn)評估價，又無正當(dāng)理由的。
【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】：B
【答案解析】：對于此項行為，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價進(jìn)行評估。
【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】：C
【答案解析】：選項A中，高等公寓不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠;因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠;對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。
【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】：A
【答案解析】：納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
【該題針對“土地增值稅的征收管理”知識點進(jìn)行考核】
二、多項選擇題
1、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率并不是超額累進(jìn)稅率。
【該題針對“土地增值稅的特點”知識點進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】：AC
【答案解析】：出讓國有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍;出租房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。
【該題針對“納稅人與征稅范圍”知識點進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入、其他收入。
【該題針對“土地增值稅的計稅依據(jù)”知識點進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】：BCD
【答案解析】：舊房銷售按重置成本價與成新度折扣率計算的價格扣除;房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的印花稅不得作為稅金扣除;納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，凡不能取得評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。
【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。注意納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的適用情形是不同的。
【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】：ABD
【答案解析】：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下;允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進(jìn)行考核】
三、計算題
1、
【正確答案】：(1)公司住宅樓部分：應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×1÷4=185(萬元)
應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000(萬元)
應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(萬元)
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬元)
準(zhǔn)予扣除項目合計=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(萬元)
公司住宅樓部分增值額=6500-4598.75=1901.25(萬元)
增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，適用30%的稅率。
公司住宅樓部分應(yīng)納土地增值稅=1901.25×30%=570.38(萬元)
(2)綜合樓部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×3÷4=555(萬元)
應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3800+400-200=4000(萬元)
應(yīng)扣除的稅金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(萬元)(以不動產(chǎn)對外投資，共擔(dān)風(fēng)險的，不繳納營業(yè)稅)
應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%
=1366.5(萬元)
準(zhǔn)予扣除的項目合計=555+4000+275+1366.5=6196.50(萬元)
收入總額=5000×2=10000(萬元)
增值額=10000-6196.50=3803.5(萬元)
增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
應(yīng)繳納土地增值稅=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(萬元)
【答案解析】：從2010年12月1日起外資企業(yè)實際繳納的“三稅”應(yīng)征收城建稅及教育費附加;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進(jìn)行考核】