第八章 土地增值稅法
一、單項(xiàng)選擇題
1、()進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。
A.土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則
B.中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例
C.土地增值稅法
D.土地增值稅實(shí)施細(xì)則
2、2010年甲企業(yè)提供土地，乙企業(yè)提供建筑勞務(wù)和建筑材料，甲、乙企業(yè)雙方合作開發(fā)房地產(chǎn)，建成后雙方各分得一半房產(chǎn)，甲將自己取得房產(chǎn)的一半對(duì)外轉(zhuǎn)讓，乙取得房產(chǎn)自用，對(duì)于以上業(yè)務(wù)下列說(shuō)法不正確的是()。
A.對(duì)甲轉(zhuǎn)讓土地時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅
B.對(duì)乙合作建房自用行為，暫免征收土地增值稅
C.對(duì)甲轉(zhuǎn)讓建成的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓增值額征收土地增值稅
D.對(duì)乙征收建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅
3、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是( )
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除
B.符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起60日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
C.在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費(fèi)用計(jì)入開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除
4、某房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。下列項(xiàng)目可以計(jì)入利息支出扣除的是( )。
A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息
B.超過(guò)貸款期限的利息部分
C.超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息支出
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息金額
5、下列項(xiàng)目中，計(jì)征土地增值稅時(shí)不按評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的( )。
A.出售新房屋
B.出售舊房
C.虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由
6、按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值額時(shí)，應(yīng)按照( )。
A.稅務(wù)部門估定的價(jià)格扣除
B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除
C.稅務(wù)部門與納稅人協(xié)商的價(jià)格扣除
D.房地產(chǎn)原值減除20%后的余值扣除
7、根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下優(yōu)惠政策正確的是( )。
A.建造高等公寓出售的，增值稅未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅
B.因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，沒(méi)有免征土地增值稅的優(yōu)惠
C.個(gè)人因改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，居住滿3年的，減半征收土地增值稅
D.對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否減免
8、土地增值稅的納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在( )的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
A.房地產(chǎn)坐落地所管轄
B.機(jī)構(gòu)所在地所管轄
C.經(jīng)營(yíng)所在地所管轄
D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)地
二、多項(xiàng)選擇題
1、土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。其特點(diǎn)表述的正確說(shuō)法有()。
A.征稅面積廣
B.實(shí)行超額累進(jìn)稅率
C.實(shí)行按次征收
D.實(shí)行超率累進(jìn)稅率
2、下列企業(yè)中，屬于土地增值稅納稅人的有()。
A.贈(zèng)與國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)的企業(yè)
B.出讓國(guó)有土地使用權(quán)的國(guó)土局
C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)
D.將辦公樓用于出租的外國(guó)企業(yè)
3、下列項(xiàng)目中屬于土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得應(yīng)稅收入的是( )。
A.無(wú)形資產(chǎn)收入
B.貨幣收入
C.實(shí)物收入
D.租金收入
4、計(jì)算土地增值稅時(shí)，下列說(shuō)法不正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)成本之和加扣20%的費(fèi)用
B.舊房銷售按重置成本價(jià)扣除費(fèi)用計(jì)算的價(jià)格扣除
C.所有與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金均可作為稅金扣除
D.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，即使能提供購(gòu)房發(fā)票的也實(shí)行核定征收
5、下列情形中，在土地增值稅清算中符合以下( )條件之一的，可實(shí)行核定征收土地增值稅。
A.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
B.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
C.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的
D.在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的
6、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的
B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
7、計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，判定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)有( )。
A.建筑容積率在1.0以上
B.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.2倍以下
C.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和的30%
D.單套建筑面積在120平方米以下
三、計(jì)算題
1、某市外資房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年及2011年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
(1)2010年1月份通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金600萬(wàn)元，繳納相關(guān)費(fèi)用140萬(wàn)元;
(2)以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓占地面積比例為1∶3;
(3)住宅樓開發(fā)成本3000萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用中分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限的利息40萬(wàn)元;
(4)綜合樓開發(fā)成本3800萬(wàn)元(未包括裝修費(fèi)用400萬(wàn)元、包含預(yù)提費(fèi)用200萬(wàn)元)，資金全部使用自有資金;
(5)2011年1月建成后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓全部銷售，收入總額6500 萬(wàn)元，綜合樓銷售50%，收入5000 萬(wàn)元;
(6)綜合樓未銷售部分與他人聯(lián)營(yíng)開設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到分紅350萬(wàn)元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%。
根據(jù)上述資料和稅法有關(guān)規(guī)定，計(jì)算住宅樓與綜合樓各自應(yīng)納土地增值稅稅額。
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：A
【答案解析】：1995年1月27日財(cái)政部又頒布《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。
【該題針對(duì)“土地增值稅的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】：A
【答案解析】：合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。甲轉(zhuǎn)讓土地取得房產(chǎn)，所以應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅，乙提供建筑業(yè)勞務(wù)，又轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得土地使用權(quán)，繳納建筑業(yè)和銷售不動(dòng)產(chǎn)兩道營(yíng)業(yè)稅。
【該題針對(duì)“土地增值稅的征收范圍”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】：C
【答案解析】：選項(xiàng)A，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除;選項(xiàng)B符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù);選項(xiàng)D,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不是計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】：D
【答案解析】：注意將土地增值稅的計(jì)稅要求與企業(yè)所得稅的計(jì)稅要求相區(qū)別。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：土地增值稅中規(guī)定要按評(píng)估價(jià)的情形有：出售舊房及建筑物的;虛報(bào)、隱瞞成交價(jià)格的;扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】：B
【答案解析】：對(duì)于此項(xiàng)行為，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】：C
【答案解析】：選項(xiàng)A中，高等公寓不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠;因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠;對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。
【該題針對(duì)“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】：A
【答案解析】：納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
【該題針對(duì)“土地增值稅的征收管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率并不是超額累進(jìn)稅率。
【該題針對(duì)“土地增值稅的特點(diǎn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】：AC
【答案解析】：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍;出租房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。
【該題針對(duì)“納稅人與征稅范圍”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入。
【該題針對(duì)“土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】：BCD
【答案解析】：舊房銷售按重置成本價(jià)與成新度折扣率計(jì)算的價(jià)格扣除;房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的印花稅不得作為稅金扣除;納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。注意納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的適用情形是不同的。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】：ABD
【答案解析】：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下;允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
【該題針對(duì)“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
三、計(jì)算題
1、
【正確答案】：(1)公司住宅樓部分：應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×1÷4=185(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(萬(wàn)元)
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(萬(wàn)元)
公司住宅樓部分增值額=6500-4598.75=1901.25(萬(wàn)元)
增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，適用30%的稅率。
公司住宅樓部分應(yīng)納土地增值稅=1901.25×30%=570.38(萬(wàn)元)
(2)綜合樓部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營(yíng)開設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×3÷4=555(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3800+400-200=4000(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的稅金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(萬(wàn)元)(以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，不繳納營(yíng)業(yè)稅)
應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%
=1366.5(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)=555+4000+275+1366.5=6196.50(萬(wàn)元)
收入總額=5000×2=10000(萬(wàn)元)
增值額=10000-6196.50=3803.5(萬(wàn)元)
增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
應(yīng)繳納土地增值稅=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(萬(wàn)元)
【答案解析】：從2010年12月1日起外資企業(yè)實(shí)際繳納的“三稅”應(yīng)征收城建稅及教育費(fèi)附加;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
【該題針對(duì)“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
一、單項(xiàng)選擇題
1、()進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。
A.土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則
B.中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例
C.土地增值稅法
D.土地增值稅實(shí)施細(xì)則
2、2010年甲企業(yè)提供土地，乙企業(yè)提供建筑勞務(wù)和建筑材料，甲、乙企業(yè)雙方合作開發(fā)房地產(chǎn)，建成后雙方各分得一半房產(chǎn)，甲將自己取得房產(chǎn)的一半對(duì)外轉(zhuǎn)讓，乙取得房產(chǎn)自用，對(duì)于以上業(yè)務(wù)下列說(shuō)法不正確的是()。
A.對(duì)甲轉(zhuǎn)讓土地時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅
B.對(duì)乙合作建房自用行為，暫免征收土地增值稅
C.對(duì)甲轉(zhuǎn)讓建成的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓增值額征收土地增值稅
D.對(duì)乙征收建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅
3、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是( )
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除
B.符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起60日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
C.在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費(fèi)用計(jì)入開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除
4、某房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。下列項(xiàng)目可以計(jì)入利息支出扣除的是( )。
A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息
B.超過(guò)貸款期限的利息部分
C.超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息支出
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息金額
5、下列項(xiàng)目中，計(jì)征土地增值稅時(shí)不按評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的( )。
A.出售新房屋
B.出售舊房
C.虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由
6、按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值額時(shí)，應(yīng)按照( )。
A.稅務(wù)部門估定的價(jià)格扣除
B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除
C.稅務(wù)部門與納稅人協(xié)商的價(jià)格扣除
D.房地產(chǎn)原值減除20%后的余值扣除
7、根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下優(yōu)惠政策正確的是( )。
A.建造高等公寓出售的，增值稅未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅
B.因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，沒(méi)有免征土地增值稅的優(yōu)惠
C.個(gè)人因改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，居住滿3年的，減半征收土地增值稅
D.對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否減免
8、土地增值稅的納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在( )的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
A.房地產(chǎn)坐落地所管轄
B.機(jī)構(gòu)所在地所管轄
C.經(jīng)營(yíng)所在地所管轄
D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)地
二、多項(xiàng)選擇題
1、土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。其特點(diǎn)表述的正確說(shuō)法有()。
A.征稅面積廣
B.實(shí)行超額累進(jìn)稅率
C.實(shí)行按次征收
D.實(shí)行超率累進(jìn)稅率
2、下列企業(yè)中，屬于土地增值稅納稅人的有()。
A.贈(zèng)與國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)的企業(yè)
B.出讓國(guó)有土地使用權(quán)的國(guó)土局
C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)
D.將辦公樓用于出租的外國(guó)企業(yè)
3、下列項(xiàng)目中屬于土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得應(yīng)稅收入的是( )。
A.無(wú)形資產(chǎn)收入
B.貨幣收入
C.實(shí)物收入
D.租金收入
4、計(jì)算土地增值稅時(shí)，下列說(shuō)法不正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)成本之和加扣20%的費(fèi)用
B.舊房銷售按重置成本價(jià)扣除費(fèi)用計(jì)算的價(jià)格扣除
C.所有與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金均可作為稅金扣除
D.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，即使能提供購(gòu)房發(fā)票的也實(shí)行核定征收
5、下列情形中，在土地增值稅清算中符合以下( )條件之一的，可實(shí)行核定征收土地增值稅。
A.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
B.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
C.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的
D.在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的
6、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的
B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
7、計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，判定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)有( )。
A.建筑容積率在1.0以上
B.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.2倍以下
C.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和的30%
D.單套建筑面積在120平方米以下
三、計(jì)算題
1、某市外資房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年及2011年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
(1)2010年1月份通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金600萬(wàn)元，繳納相關(guān)費(fèi)用140萬(wàn)元;
(2)以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓和綜合樓占地面積比例為1∶3;
(3)住宅樓開發(fā)成本3000萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用中分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限的利息40萬(wàn)元;
(4)綜合樓開發(fā)成本3800萬(wàn)元(未包括裝修費(fèi)用400萬(wàn)元、包含預(yù)提費(fèi)用200萬(wàn)元)，資金全部使用自有資金;
(5)2011年1月建成后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓全部銷售，收入總額6500 萬(wàn)元，綜合樓銷售50%，收入5000 萬(wàn)元;
(6)綜合樓未銷售部分與他人聯(lián)營(yíng)開設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到分紅350萬(wàn)元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%。
根據(jù)上述資料和稅法有關(guān)規(guī)定，計(jì)算住宅樓與綜合樓各自應(yīng)納土地增值稅稅額。
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：A
【答案解析】：1995年1月27日財(cái)政部又頒布《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。
【該題針對(duì)“土地增值稅的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】：A
【答案解析】：合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。甲轉(zhuǎn)讓土地取得房產(chǎn)，所以應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅，乙提供建筑業(yè)勞務(wù)，又轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得土地使用權(quán)，繳納建筑業(yè)和銷售不動(dòng)產(chǎn)兩道營(yíng)業(yè)稅。
【該題針對(duì)“土地增值稅的征收范圍”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】：C
【答案解析】：選項(xiàng)A，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除;選項(xiàng)B符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù);選項(xiàng)D,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不是計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】：D
【答案解析】：注意將土地增值稅的計(jì)稅要求與企業(yè)所得稅的計(jì)稅要求相區(qū)別。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：土地增值稅中規(guī)定要按評(píng)估價(jià)的情形有：出售舊房及建筑物的;虛報(bào)、隱瞞成交價(jià)格的;扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】：B
【答案解析】：對(duì)于此項(xiàng)行為，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】：C
【答案解析】：選項(xiàng)A中，高等公寓不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠;因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠;對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。
【該題針對(duì)“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、
【正確答案】：A
【答案解析】：納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
【該題針對(duì)“土地增值稅的征收管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率并不是超額累進(jìn)稅率。
【該題針對(duì)“土地增值稅的特點(diǎn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、
【正確答案】：AC
【答案解析】：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍;出租房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。
【該題針對(duì)“納稅人與征稅范圍”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入。
【該題針對(duì)“土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、
【正確答案】：BCD
【答案解析】：舊房銷售按重置成本價(jià)與成新度折扣率計(jì)算的價(jià)格扣除;房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的印花稅不得作為稅金扣除;納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。注意納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的適用情形是不同的。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、
【正確答案】：ABD
【答案解析】：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下;允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
【該題針對(duì)“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
三、計(jì)算題
1、
【正確答案】：(1)公司住宅樓部分：應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×1÷4=185(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(萬(wàn)元)
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(萬(wàn)元)
公司住宅樓部分增值額=6500-4598.75=1901.25(萬(wàn)元)
增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，適用30%的稅率。
公司住宅樓部分應(yīng)納土地增值稅=1901.25×30%=570.38(萬(wàn)元)
(2)綜合樓部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營(yíng)開設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+140)×3÷4=555(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3800+400-200=4000(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的稅金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(萬(wàn)元)(以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，不繳納營(yíng)業(yè)稅)
應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%
=1366.5(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目合計(jì)=555+4000+275+1366.5=6196.50(萬(wàn)元)
收入總額=5000×2=10000(萬(wàn)元)
增值額=10000-6196.50=3803.5(萬(wàn)元)
增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
應(yīng)繳納土地增值稅=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(萬(wàn)元)
【答案解析】：從2010年12月1日起外資企業(yè)實(shí)際繳納的“三稅”應(yīng)征收城建稅及教育費(fèi)附加;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
【該題針對(duì)“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】