（四）比較定價(jià)法
基本原理
估價(jià)方法中的市場(chǎng)比較法
與競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法的區(qū)別
競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格確定自身價(jià)格
比較定價(jià)法根據(jù)可比房地產(chǎn)的價(jià)格確定自身價(jià)格
基本思路
采用市場(chǎng)比較法原理確定項(xiàng)目的均價(jià)
根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的差異確定分幢、分期價(jià)格
確定各幢號(hào)樓層和朝向差價(jià)
確定各層、各戶(hù)的價(jià)格
「例題1.單選題」「2006年真題」以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價(jià)方法是（）。
A.成本加成定價(jià)法
B.競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法
C.顧客感受定價(jià)法
D.價(jià)值效用定價(jià)法
「答案」C
「例題2.案例分析題」「2007年真題」某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價(jià)格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元（不含土地成本），銷(xiāo)售稅費(fèi)率為10%.在具體實(shí)施項(xiàng)目前，公司高層管理者提出要以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念指導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建沒(méi)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同。
根據(jù)題意回答下列問(wèn)題
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)研包括（）等內(nèi)容。
A.項(xiàng)目所在地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格
B.房地產(chǎn)商品需求價(jià)格彈性
C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)
D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的變化趨勢(shì)
「答案」ABD
項(xiàng)目若采用成本加成定價(jià)法定價(jià)，企業(yè)預(yù)期成本利潤(rùn)率為25% ，則項(xiàng)目的最低售價(jià)不得低于（ ）元/平方米。
A.4000 B.4400 C.4444 D.4600
「答案」C
「解析」單位價(jià)格=〔房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）〕÷（1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率）
必須先換算出樓面地價(jià)，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=2100/3=700
單位價(jià)格=（700+2500） ×（1+25%） ÷（1-10%）=4444
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有（）等特點(diǎn)。
A.委托方協(xié)調(diào)工作量大
B.誰(shuí)先代理成功誰(shuí)取得傭金
C.傭金結(jié)算簡(jiǎn)單
D.代理成本低
「答案」AB
「解析」分別與這 5 家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同，屬于共同代理
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)有（）。
A.法定代表人經(jīng)歷
B.營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)
C.營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)
D.代理費(fèi)用
「答案」BCD
「例題3.單選題」「2006年考題」在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈時(shí)，適宜采用（）定價(jià)。
A.成本加成定價(jià)法
B.顧客感受定價(jià)法
C.競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法
D.舊房定價(jià)法
「答案」C
四、項(xiàng)目定價(jià)基本程序
1、確定樓棟均價(jià)2、樓層差價(jià)3、環(huán)境差價(jià)4、朝向差價(jià)
五、房地產(chǎn)價(jià)格策略
（一）總體價(jià)格策略
低價(jià)策略
高價(jià)策略
（二）過(guò)程定價(jià)策略
低開(kāi)高走定價(jià)策略
適用于期房
優(yōu)點(diǎn)
低價(jià)給消費(fèi)者實(shí)惠的感覺(jué)
上漲更容易促進(jìn)成交
漲價(jià)形成房地產(chǎn)增值的印象，刺激購(gòu)買(mǎi)
關(guān)鍵
起步價(jià)
調(diào)價(jià)頻率-吸引需求
調(diào)價(jià)幅度-小幅遞增，一般每次3%～5%
高開(kāi)低走定價(jià)策略
適用范圍
高檔商品房
銷(xiāo)售處于宏觀經(jīng)濟(jì)衰退階段
優(yōu)點(diǎn)
高價(jià)意味著高品質(zhì)
先高后低，后期的消費(fèi)者也會(huì)感到一定實(shí)惠
基本原理
估價(jià)方法中的市場(chǎng)比較法
與競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法的區(qū)別
競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格確定自身價(jià)格
比較定價(jià)法根據(jù)可比房地產(chǎn)的價(jià)格確定自身價(jià)格
基本思路
采用市場(chǎng)比較法原理確定項(xiàng)目的均價(jià)
根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的差異確定分幢、分期價(jià)格
確定各幢號(hào)樓層和朝向差價(jià)
確定各層、各戶(hù)的價(jià)格
「例題1.單選題」「2006年真題」以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價(jià)方法是（）。
A.成本加成定價(jià)法
B.競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法
C.顧客感受定價(jià)法
D.價(jià)值效用定價(jià)法
「答案」C
「例題2.案例分析題」「2007年真題」某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價(jià)格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元（不含土地成本），銷(xiāo)售稅費(fèi)率為10%.在具體實(shí)施項(xiàng)目前，公司高層管理者提出要以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念指導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建沒(méi)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同。
根據(jù)題意回答下列問(wèn)題
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)研包括（）等內(nèi)容。
A.項(xiàng)目所在地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格
B.房地產(chǎn)商品需求價(jià)格彈性
C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)
D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的變化趨勢(shì)
「答案」ABD
項(xiàng)目若采用成本加成定價(jià)法定價(jià)，企業(yè)預(yù)期成本利潤(rùn)率為25% ，則項(xiàng)目的最低售價(jià)不得低于（ ）元/平方米。
A.4000 B.4400 C.4444 D.4600
「答案」C
「解析」單位價(jià)格=〔房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）〕÷（1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率）
必須先換算出樓面地價(jià)，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=2100/3=700
單位價(jià)格=（700+2500） ×（1+25%） ÷（1-10%）=4444
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有（）等特點(diǎn)。
A.委托方協(xié)調(diào)工作量大
B.誰(shuí)先代理成功誰(shuí)取得傭金
C.傭金結(jié)算簡(jiǎn)單
D.代理成本低
「答案」AB
「解析」分別與這 5 家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同，屬于共同代理
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)有（）。
A.法定代表人經(jīng)歷
B.營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)
C.營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)
D.代理費(fèi)用
「答案」BCD
「例題3.單選題」「2006年考題」在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈時(shí)，適宜采用（）定價(jià)。
A.成本加成定價(jià)法
B.顧客感受定價(jià)法
C.競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法
D.舊房定價(jià)法
「答案」C
四、項(xiàng)目定價(jià)基本程序
1、確定樓棟均價(jià)2、樓層差價(jià)3、環(huán)境差價(jià)4、朝向差價(jià)
五、房地產(chǎn)價(jià)格策略
（一）總體價(jià)格策略
低價(jià)策略
高價(jià)策略
（二）過(guò)程定價(jià)策略
低開(kāi)高走定價(jià)策略
適用于期房
優(yōu)點(diǎn)
低價(jià)給消費(fèi)者實(shí)惠的感覺(jué)
上漲更容易促進(jìn)成交
漲價(jià)形成房地產(chǎn)增值的印象，刺激購(gòu)買(mǎi)
關(guān)鍵
起步價(jià)
調(diào)價(jià)頻率-吸引需求
調(diào)價(jià)幅度-小幅遞增，一般每次3%～5%
高開(kāi)低走定價(jià)策略
適用范圍
高檔商品房
銷(xiāo)售處于宏觀經(jīng)濟(jì)衰退階段
優(yōu)點(diǎn)
高價(jià)意味著高品質(zhì)
先高后低，后期的消費(fèi)者也會(huì)感到一定實(shí)惠