（四）比較定價法
基本原理
估價方法中的市場比較法
與競爭導向法的區(qū)別
競爭導向法根據(jù)競爭者的價格確定自身價格
比較定價法根據(jù)可比房地產(chǎn)的價格確定自身價格
基本思路
采用市場比較法原理確定項目的均價
根據(jù)項目內(nèi)部的差異確定分幢、分期價格
確定各幢號樓層和朝向差價
確定各層、各戶的價格
「例題1.單選題」「2006年真題」以經(jīng)濟學中的效用理論為理論基礎的定價方法是（）。
A.成本加成定價法
B.競爭價格定價法
C.顧客感受定價法
D.價值效用定價法
「答案」C
「例題2.案例分析題」「2007年真題」某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權掛牌出讓中，以每平方米2100元的價格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經(jīng)測算，預計開發(fā)建設總成本為每平方米建筑面積2500元（不含土地成本），銷售稅費率為10%.在具體實施項目前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導項目的開發(fā)建沒和營銷活動，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂了委托代理合同。
根據(jù)題意回答下列問題
在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，房地產(chǎn)市場價格的調(diào)研包括（）等內(nèi)容。
A.項目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價格
B.房地產(chǎn)商品需求價格彈性
C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)
D.房地產(chǎn)市場供求狀況的變化趨勢
「答案」ABD
項目若采用成本加成定價法定價，企業(yè)預期成本利潤率為25% ，則項目的最低售價不得低于（ ）元/平方米。
A.4000 B.4400 C.4444 D.4600
「答案」C
「解析」單位價格=〔房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）〕÷（1-銷售稅費率）
必須先換算出樓面地價，樓面地價=土地單價/容積率=2100/3=700
單位價格=（700+2500） ×（1+25%） ÷（1-10%）=4444
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有（）等特點。
A.委托方協(xié)調(diào)工作量大
B.誰先代理成功誰取得傭金
C.傭金結算簡單
D.代理成本低
「答案」AB
「解析」分別與這 5 家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂了委托代理合同，屬于共同代理
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇代理機構時，應依據(jù)的標準有（）。
A.法定代表人經(jīng)歷
B.營銷經(jīng)驗和業(yè)績
C.營銷網(wǎng)絡
D.代理費用
「答案」BCD
「例題3.單選題」「2006年考題」在房地產(chǎn)市場競爭較為激烈時，適宜采用（）定價。
A.成本加成定價法
B.顧客感受定價法
C.競爭價格定價法
D.舊房定價法
「答案」C
四、項目定價基本程序
1、確定樓棟均價2、樓層差價3、環(huán)境差價4、朝向差價
五、房地產(chǎn)價格策略
（一）總體價格策略
低價策略
高價策略
（二）過程定價策略
低開高走定價策略
適用于期房
優(yōu)點
低價給消費者實惠的感覺
上漲更容易促進成交
漲價形成房地產(chǎn)增值的印象，刺激購買
關鍵
起步價
調(diào)價頻率-吸引需求
調(diào)價幅度-小幅遞增，一般每次3%～5%
高開低走定價策略
適用范圍
高檔商品房
銷售處于宏觀經(jīng)濟衰退階段
優(yōu)點
高價意味著高品質(zhì)
先高后低，后期的消費者也會感到一定實惠
基本原理
估價方法中的市場比較法
與競爭導向法的區(qū)別
競爭導向法根據(jù)競爭者的價格確定自身價格
比較定價法根據(jù)可比房地產(chǎn)的價格確定自身價格
基本思路
采用市場比較法原理確定項目的均價
根據(jù)項目內(nèi)部的差異確定分幢、分期價格
確定各幢號樓層和朝向差價
確定各層、各戶的價格
「例題1.單選題」「2006年真題」以經(jīng)濟學中的效用理論為理論基礎的定價方法是（）。
A.成本加成定價法
B.競爭價格定價法
C.顧客感受定價法
D.價值效用定價法
「答案」C
「例題2.案例分析題」「2007年真題」某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權掛牌出讓中，以每平方米2100元的價格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經(jīng)測算，預計開發(fā)建設總成本為每平方米建筑面積2500元（不含土地成本），銷售稅費率為10%.在具體實施項目前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導項目的開發(fā)建沒和營銷活動，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂了委托代理合同。
根據(jù)題意回答下列問題
在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，房地產(chǎn)市場價格的調(diào)研包括（）等內(nèi)容。
A.項目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價格
B.房地產(chǎn)商品需求價格彈性
C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)
D.房地產(chǎn)市場供求狀況的變化趨勢
「答案」ABD
項目若采用成本加成定價法定價，企業(yè)預期成本利潤率為25% ，則項目的最低售價不得低于（ ）元/平方米。
A.4000 B.4400 C.4444 D.4600
「答案」C
「解析」單位價格=〔房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）〕÷（1-銷售稅費率）
必須先換算出樓面地價，樓面地價=土地單價/容積率=2100/3=700
單位價格=（700+2500） ×（1+25%） ÷（1-10%）=4444
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有（）等特點。
A.委托方協(xié)調(diào)工作量大
B.誰先代理成功誰取得傭金
C.傭金結算簡單
D.代理成本低
「答案」AB
「解析」分別與這 5 家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂了委托代理合同，屬于共同代理
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇代理機構時，應依據(jù)的標準有（）。
A.法定代表人經(jīng)歷
B.營銷經(jīng)驗和業(yè)績
C.營銷網(wǎng)絡
D.代理費用
「答案」BCD
「例題3.單選題」「2006年考題」在房地產(chǎn)市場競爭較為激烈時，適宜采用（）定價。
A.成本加成定價法
B.顧客感受定價法
C.競爭價格定價法
D.舊房定價法
「答案」C
四、項目定價基本程序
1、確定樓棟均價2、樓層差價3、環(huán)境差價4、朝向差價
五、房地產(chǎn)價格策略
（一）總體價格策略
低價策略
高價策略
（二）過程定價策略
低開高走定價策略
適用于期房
優(yōu)點
低價給消費者實惠的感覺
上漲更容易促進成交
漲價形成房地產(chǎn)增值的印象，刺激購買
關鍵
起步價
調(diào)價頻率-吸引需求
調(diào)價幅度-小幅遞增，一般每次3%～5%
高開低走定價策略
適用范圍
高檔商品房
銷售處于宏觀經(jīng)濟衰退階段
優(yōu)點
高價意味著高品質(zhì)
先高后低，后期的消費者也會感到一定實惠