2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法

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第十章 房地產(chǎn)估價(jià)方法
    第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法
    一、市場(chǎng)法概述
    概念:選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較,然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。(比準(zhǔn)價(jià)格)
    理論依據(jù)
    價(jià)格形成的替代原理,即同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格
    適用對(duì)象
    適用于評(píng)估住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、開(kāi)發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項(xiàng)目;不適合特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項(xiàng)目,以及在建工程之類(lèi)可比性差的房地產(chǎn)項(xiàng)目
    「例題。單選題」「2007年真題」市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量的(?。┎⑺鼈兣c被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較,然后對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
    A.買(mǎi)賣(mài)實(shí)例    B.成交實(shí)例
    C.交易實(shí)例    D.可比實(shí)例
    「答案」D
    二、搜集交易實(shí)例
    必須內(nèi)容完整、真實(shí)
    數(shù)量上盡可能地多
    內(nèi)容:
    交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況
    交易雙方
    成交日期
    成交價(jià)格
    付款方式
    交易情況
    三、選取可比實(shí)例
    可比實(shí)例選取的四方面要求:
    ⑴可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類(lèi)似項(xiàng)目
    ⑵交易類(lèi)型與估價(jià)目的相同
    ⑶成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡量接近。
    ⑷成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
    數(shù)量上3~10個(gè)為宜。
    四、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
    五、交易情況修正
    1、 交易情況修正的內(nèi)涵
    如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的,則應(yīng)將其修正為正常的,如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格,這種修正稱(chēng)為交易情況修正。
    2、 特殊交易情況(6種情況)
    利害關(guān)系人之間的交易
    急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)
    雙方或一方缺乏對(duì)市場(chǎng)行情的了解
    雙方或一方對(duì)交易房地產(chǎn)有偏好
    交易方式特殊
    交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)
    3、 交易情況修正的方法
    百分率法
    可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格
    差額法
    可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=正常價(jià)格
    4、稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)
    正常價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
    應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率
    正常價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
    應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率
    解此類(lèi)題的關(guān)鍵除了記住公式外,就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的
    「例題1.單選題」「2007年真題」某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米,買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)共計(jì)為成交價(jià)格的10% ,交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方繳納,則該房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格( )。
    A.高于3000元/平方米
    B.低于3000元/平方米
    C.為2700元/平方米
    D.為3300元/平方米
    「答案」A
    「解析」
    交易稅費(fèi)由買(mǎi)方繳納,意味著3000元/平方米是賣(mài)方的實(shí)得,正常價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi),所以本題中平常價(jià)格一定比3000元高
    「例題2.單選題」「2006年真題」在房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和2%.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米,應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為(?。┰?平方米。
    A.2830.19  B.2941.18
    C.3061.22  D.3191.49
    「答案」D
    「解析」首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買(mǎi)方實(shí)際支付的還是賣(mài)方實(shí)際得到的。3000元中,買(mǎi)方還要支付稅費(fèi),所以他實(shí)得支出的比這個(gè)多,因此3000元是賣(mài)方實(shí)際得到的。
    正常價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
    設(shè)正常價(jià)格為X,則列方程為:X=3000+6%X  X=3191.49
    「例題3.單選題」「2005年真題」某套二手住房買(mǎi)賣(mài),買(mǎi)方付給賣(mài)方1500元/平方米,該價(jià)格含應(yīng)由買(mǎi)方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價(jià)格為(?。┰?平方米。
    A.1455.00  B.1456.31
    C.1545.00  D.1546.39
    「答案」B
    「解析」由于賣(mài)方還得代買(mǎi)方納稅,所以1500為買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格
    正常價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
    設(shè)正常價(jià)格為X,則列方程為:X=1500-3%X X=1456.31