六、交易日期調(diào)整
1、含義：將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
變化趨勢
平穩(wěn)-可不進(jìn)行交易日期修正
上漲
下跌
方法
價(jià)格指數(shù)
房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率
「例題。單選題」「2007年真題」在市場法估價(jià)中，因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行的處理，屬于（?。?。
A.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
B.交易情況修正
C.交易日期調(diào)整
D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
「答案」C
2、價(jià)格指數(shù)
定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比）
環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘）
估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)
3、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率
逐期變動(dòng)率
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)
平均變動(dòng)率
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）
「例題。單選題」「2006年真題」某宗房地產(chǎn)2006年3月的價(jià)格為3000元/平方米。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2006年4月至7月的價(jià)格指數(shù)分別為103.0，105.0，108.0，105.0（均以上個(gè)月為100），則將該價(jià)格調(diào)整到2006年7月的價(jià)格為（?。┰?平方米。
A.3058.3 B.3150.0
C.3240.0 D.3679.3
「答案」D
「解析」環(huán)比指數(shù)價(jià)格=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26
七、房地產(chǎn)狀況調(diào)整
1、含義
將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
調(diào)整內(nèi)容（三內(nèi)容）
區(qū)位狀況調(diào)整
權(quán)益狀況調(diào)整
土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等
實(shí)物狀況調(diào)整
2、思路
直接對(duì)比法（兩者直接比較）
將可比實(shí)例房地產(chǎn)的狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況直接進(jìn)行比較
間接對(duì)比法（引入一個(gè)第三者-標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)）
設(shè)定一種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)相比，再進(jìn)行間接比較
如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況好的，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整；反之，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差的，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)調(diào)整。
具體思路：（1）確定對(duì)被估價(jià)房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。（2）判定被估價(jià)房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估價(jià)房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。（3）將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估計(jì)房地產(chǎn)之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價(jià)格差異程度。（4）根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
3、方法
百分率法
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
差額法
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整額=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
八、求取比準(zhǔn)價(jià)格
（一）比準(zhǔn)價(jià)格的求取
市場法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整，經(jīng)過交易狀況修正之后，就把可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成正常市場價(jià)格；經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估計(jì)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例的成交價(jià)格變成了被估價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
（1）交易情況修正系數(shù)：1/（1±S%）
（2）交易日期調(diào)整系數(shù)的修正：
價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。
①采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)÷成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
②采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
③采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
④采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
（二）比準(zhǔn)價(jià)格的綜合方法
平均數(shù)
中位數(shù)
眾數(shù)
1、含義：將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
變化趨勢
平穩(wěn)-可不進(jìn)行交易日期修正
上漲
下跌
方法
價(jià)格指數(shù)
房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率
「例題。單選題」「2007年真題」在市場法估價(jià)中，因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行的處理，屬于（?。?。
A.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
B.交易情況修正
C.交易日期調(diào)整
D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
「答案」C
2、價(jià)格指數(shù)
定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比）
環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘）
估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)
3、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率
逐期變動(dòng)率
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)
平均變動(dòng)率
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）
「例題。單選題」「2006年真題」某宗房地產(chǎn)2006年3月的價(jià)格為3000元/平方米。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2006年4月至7月的價(jià)格指數(shù)分別為103.0，105.0，108.0，105.0（均以上個(gè)月為100），則將該價(jià)格調(diào)整到2006年7月的價(jià)格為（?。┰?平方米。
A.3058.3 B.3150.0
C.3240.0 D.3679.3
「答案」D
「解析」環(huán)比指數(shù)價(jià)格=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26
七、房地產(chǎn)狀況調(diào)整
1、含義
將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
調(diào)整內(nèi)容（三內(nèi)容）
區(qū)位狀況調(diào)整
權(quán)益狀況調(diào)整
土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等
實(shí)物狀況調(diào)整
2、思路
直接對(duì)比法（兩者直接比較）
將可比實(shí)例房地產(chǎn)的狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況直接進(jìn)行比較
間接對(duì)比法（引入一個(gè)第三者-標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)）
設(shè)定一種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)相比，再進(jìn)行間接比較
如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況好的，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整；反之，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差的，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)調(diào)整。
具體思路：（1）確定對(duì)被估價(jià)房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。（2）判定被估價(jià)房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估價(jià)房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。（3）將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估計(jì)房地產(chǎn)之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價(jià)格差異程度。（4）根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
3、方法
百分率法
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
差額法
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整額=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
八、求取比準(zhǔn)價(jià)格
（一）比準(zhǔn)價(jià)格的求取
市場法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整，經(jīng)過交易狀況修正之后，就把可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成正常市場價(jià)格；經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估計(jì)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例的成交價(jià)格變成了被估價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
（1）交易情況修正系數(shù)：1/（1±S%）
（2）交易日期調(diào)整系數(shù)的修正：
價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。
①采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)÷成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
②采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
③采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
④采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：
可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
（二）比準(zhǔn)價(jià)格的綜合方法
平均數(shù)
中位數(shù)
眾數(shù)