（三）收益年限無限年且其他因素不變的公式（永續(xù)年值A(chǔ)～P）
實質(zhì)
A～P，且永續(xù)年值 n～無窮
公式
P=A/i V=a/r
「例題。單選題」「2006年真題」某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12%時，假設(shè)收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應(yīng)為（?。┤f元。
A.14.58 B.15.43
C.16.67 D.17.32
「答案」C
（四）凈收益在未來的前若干年有變化的公式
條件
凈收益在未來的前t（含t）年有變化，在t年以后無變化為A
收益年限N為無限
報酬率大于零
（五）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式
三 、凈收益的求取
1、 凈收益的求取方法分類
基于租賃收入測算凈收益-投資法
基于營業(yè)收入測算凈收益-利潤法
租賃收益優(yōu)先原則
對于既有租賃收入又有營業(yè)收入的實例，優(yōu)先通過租賃收入求取收益來估價。
2、基于租賃收入測算凈收益
凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用
潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入
其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機、投幣電話等收入
運營費用：維護房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其它資本或經(jīng)營的收益
有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失
運營費用與會計上的成本費用的不同之處在于，運營費用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅（四項）
運營費用率=運營費用/有效毛收入
3、 基于經(jīng)營收入測算凈收益
基于經(jīng)營收入的測算與基于租賃收入測算的區(qū)別
潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入
要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益
四、報酬率的求取
1、報酬率的實質(zhì)
投資回收與投資回報的區(qū)別
投資回收-所投入資本的回收，是保本
投資回報-投入資本回收后所獲得的額外資金，及報酬或利潤
報酬率的實質(zhì)是=投資回報/所投入的資本
報酬率與風(fēng)險成正相關(guān)
2、報酬率的求取方法
累加法
報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠率
市場提取法
搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的凈收益與價格資料求取報酬率
無限年期r=a/v
有限年期-用試算法
「例題1.單選題」「2005年真題」在房地產(chǎn)估價時，選取較高資本化率的原因是（ ）
A.投資風(fēng)險較大 B.案例利率較低
C.收益較小 D.收益較穩(wěn)定
「答案」A
「解析」報酬率與風(fēng)險成正相關(guān)
「例題2.單選題」「2007年真題」報酬率等于（?。?、投資風(fēng)險補償率、管理負(fù)擔(dān)補償率、缺乏流動性補償率之和減去投資帶來的優(yōu)惠率。
A.低風(fēng)險報酬率 B.銀行存款利率
C.銀行貸款利率 D.無風(fēng)險報酬率
「答案」D
「解析」報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠率
「例題3.多選題」「2006年真題」采用收益法估價時，導(dǎo)致估價結(jié)果過高的情形有（?。?BR> A.凈收益估計過高
B.收益期限估計過長
C.運營費用估計過高
D.資本化率估計過低
E.考慮了無形收益
「答案」ABD
「解析」考慮無形收益是正確的，不會使之估價過高
實質(zhì)
A～P，且永續(xù)年值 n～無窮
公式
P=A/i V=a/r
「例題。單選題」「2006年真題」某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12%時，假設(shè)收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應(yīng)為（?。┤f元。
A.14.58 B.15.43
C.16.67 D.17.32
「答案」C
（四）凈收益在未來的前若干年有變化的公式
條件
凈收益在未來的前t（含t）年有變化，在t年以后無變化為A
收益年限N為無限
報酬率大于零
（五）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式
三 、凈收益的求取
1、 凈收益的求取方法分類
基于租賃收入測算凈收益-投資法
基于營業(yè)收入測算凈收益-利潤法
租賃收益優(yōu)先原則
對于既有租賃收入又有營業(yè)收入的實例，優(yōu)先通過租賃收入求取收益來估價。
2、基于租賃收入測算凈收益
凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用
潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入
其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機、投幣電話等收入
運營費用：維護房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其它資本或經(jīng)營的收益
有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失
運營費用與會計上的成本費用的不同之處在于，運營費用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅（四項）
運營費用率=運營費用/有效毛收入
3、 基于經(jīng)營收入測算凈收益
基于經(jīng)營收入的測算與基于租賃收入測算的區(qū)別
潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入
要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益
四、報酬率的求取
1、報酬率的實質(zhì)
投資回收與投資回報的區(qū)別
投資回收-所投入資本的回收，是保本
投資回報-投入資本回收后所獲得的額外資金，及報酬或利潤
報酬率的實質(zhì)是=投資回報/所投入的資本
報酬率與風(fēng)險成正相關(guān)
2、報酬率的求取方法
累加法
報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠率
市場提取法
搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的凈收益與價格資料求取報酬率
無限年期r=a/v
有限年期-用試算法
「例題1.單選題」「2005年真題」在房地產(chǎn)估價時，選取較高資本化率的原因是（ ）
A.投資風(fēng)險較大 B.案例利率較低
C.收益較小 D.收益較穩(wěn)定
「答案」A
「解析」報酬率與風(fēng)險成正相關(guān)
「例題2.單選題」「2007年真題」報酬率等于（?。?、投資風(fēng)險補償率、管理負(fù)擔(dān)補償率、缺乏流動性補償率之和減去投資帶來的優(yōu)惠率。
A.低風(fēng)險報酬率 B.銀行存款利率
C.銀行貸款利率 D.無風(fēng)險報酬率
「答案」D
「解析」報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠率
「例題3.多選題」「2006年真題」采用收益法估價時，導(dǎo)致估價結(jié)果過高的情形有（?。?BR> A.凈收益估計過高
B.收益期限估計過長
C.運營費用估計過高
D.資本化率估計過低
E.考慮了無形收益
「答案」ABD
「解析」考慮無形收益是正確的，不會使之估價過高