第四章 個(gè)人住房貸款
一、單項(xiàng)選擇題
1．下列關(guān)于個(gè)人住房貸款合同的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。
A．應(yīng)使用同一格式的個(gè)人住房貸款的有關(guān)合同文本
B．對(duì)不準(zhǔn)備填寫(xiě)內(nèi)容的空白欄不需要再做處理
C．同筆貸款的合同填寫(xiě)人與合同復(fù)核人不得為同一個(gè)人
D．對(duì)采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)要求抵押物共有人在相關(guān)合同文本上簽字
2．下列哪些情況不應(yīng)計(jì)入不良貸款?()
A．李某因出差在外，未及時(shí)歸還貸款本息
B．張某宣告死亡，以其財(cái)產(chǎn)清償后，仍未能還清其生前貸款
C．趙某由予金融危機(jī)而失去工作，目前無(wú)正常收入，暫無(wú)力償還房貸
D．王某已無(wú)力歸還貸款，銀行將其抵押物拍賣，但損失金額尚不能確定
3．“假個(gè)貸”的主要成因不包括()。
A．開(kāi)發(fā)商利用“假個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙
B．消費(fèi)者為了獲得銀行貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”
c．開(kāi)發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”
D．銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)
4．下列各項(xiàng)中，()是一種政策性個(gè)人住房貸款。
A．自營(yíng)性個(gè)人住房貸款
B．公積金個(gè)人住房貸款
C．個(gè)人住房組合貸款
D．個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款
5．個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種方式。一般來(lái)說(shuō)，僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于期限不超過(guò)()年的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)值的()。
A．5；50%
B．10；30%
C．15，20%
D．20；10%
6．在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前一般由()承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。
A．中介機(jī)構(gòu)
B．擔(dān)保機(jī)構(gòu)
C．借款人
D．開(kāi)發(fā)商
7．對(duì)于貸款期限在1年以上的個(gè)人住房貸款，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，實(shí)踐中銀行多是于(起，按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
A．當(dāng)日
B．下一工作日
C．次月1日
D．次年1月1日
8．在對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審時(shí)，貸款受理人應(yīng)主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的()。
A．真實(shí)性與完整性
B．真實(shí)性與規(guī)范性
C．完整性與規(guī)范性
D．完整性與合理性
9．對(duì)開(kāi)發(fā)商及樓盤項(xiàng)目本身的審查不包括()。
A．項(xiàng)目資料的完整性審查
B．項(xiàng)目合法性審查
C．項(xiàng)目工程進(jìn)度審查
D．項(xiàng)目實(shí)地考察
10．在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，下列主體可能具有擔(dān)保資格的是()。
A．與借款人有關(guān)系的自然人
B．不具有代償能力的法人
C．有重大違法行為損害銀行利益的法人
D．三年內(nèi)連續(xù)虧損的法人
11．在個(gè)人住房貸款的審批環(huán)節(jié)，采用單人審批時(shí)，貸款審批人直接在()上簽署審批意見(jiàn)。
A．個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表
B．個(gè)人住房貸款合同
C．個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表
D．個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書(shū)
12．借款人委托其他自然人代辦個(gè)人住房貸款的劃付時(shí)，代理人需要持有的證件或材料不包括()。
A．本人身份證件
B．借款人身份證件
C．借款人授權(quán)委托書(shū)
D．個(gè)人住房貸款審批表
13．個(gè)人住房貸款的借款人申請(qǐng)調(diào)整借款期，須具備的前提條件不包括()。
A．貸款未到期
B．無(wú)欠息
C．無(wú)拖欠本金
D．無(wú)不良信用記錄
14．下列關(guān)于貸款風(fēng)險(xiǎn)分類的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。
A．貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類
B．貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定性分類，再進(jìn)行定量分類
C．一筆貸款不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)
D．貸款形態(tài)應(yīng)遵循不可拆分原則
15．在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，由于事前信息不對(duì)稱，銀行將優(yōu)質(zhì)客戶拒之門外的現(xiàn)象是一種()。
A．逆向選擇
B．道德風(fēng)險(xiǎn)
C．信用風(fēng)險(xiǎn)
D．操作風(fēng)險(xiǎn)
16．承辦銀行可委托代理的職責(zé)不包括()。
A．金融手續(xù)操作
B．貸前咨詢受理
C．貸后審核
D．貸后查詢對(duì)賬
17．借款人用公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，其貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的()。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
18．下列關(guān)于商品房保修期的說(shuō)法，正確的是()。
A．保修期自合同簽訂之日起計(jì)算
B．非商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期
C．在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有保修義務(wù)但不承擔(dān)賠償責(zé)任
D．在保修期內(nèi)由于火災(zāi)等不可抗力造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也負(fù)有保修義務(wù)
19．企業(yè)為職工繳存的住房公積金應(yīng)在()中列支。
A．預(yù)算
B．成本
C．利息
D．稅項(xiàng)
20．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到()的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。
A．5%
B．15%
C．25%
D．35%
二、多項(xiàng)選擇題
1．下列關(guān)于個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的說(shuō)法中，正確的有()。
A．貸款銀行可以根據(jù)借款人的情況，要求其同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式
B．在二手房貸款中，一般由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證的責(zé)任
C．在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，抵押加階段性保證人仍然負(fù)有保證責(zé)任
D．國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券可以作為質(zhì)押擔(dān)保的質(zhì)物
E．在貸款期內(nèi)，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式
2．按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括()。
A．正常貸款
B．關(guān)注貸款
C．次級(jí)貸款
D．可疑貸款
E．損失貸款
3．下列關(guān)于個(gè)人住房貸款貸后檔案管理的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的有()。
A．貸款檔案必須是原件
B．個(gè)人住房貸款檔案必須獨(dú)立保管，不得與銀行其他檔案公用保管場(chǎng)所
C．對(duì)于借閱有關(guān)貸款的重要檔案材料，必須經(jīng)過(guò)有權(quán)人員的審批同意。
D．借款人還清貸款本息后，銀行保存全部檔案材料
E．領(lǐng)取重要檔案材料必須經(jīng)由借款人本人辦理，不得委托他人
4．下列關(guān)于公積金個(gè)人住房貸款貸款額度的說(shuō)法，正確的是()。
A．一般購(gòu)買普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的80%
B．購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的80%
C．購(gòu)買二手房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的60%
D．用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度不超過(guò)有價(jià)證券票面額度的90%
E．建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過(guò)所需費(fèi)用的70%
5．個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)人，應(yīng)該滿足的條件包括()。
A．具有完全民事行為能力的自然人
B．具有合法有效的身份或者居留證明
C．具有償還貸款本息的能力
D．具有合法有效的購(gòu)買住房合同
E．能夠提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保
6．在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，項(xiàng)目審查的內(nèi)容包括()。
A．項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性
B．項(xiàng)目的合法性
C．項(xiàng)目工程進(jìn)度
D．項(xiàng)目資料的有效性
E．項(xiàng)目資金到位情況
7．個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，影響金融機(jī)構(gòu)確定客戶貸款利率、首付款比例的因素有()。
A．借款人是否首次購(gòu)房
B．借款人所購(gòu)住房是否是普通住房
C．借款人的年齡
D．借款人的信用記錄
E．借款人的還款能力
8．在個(gè)人住房貸款的貸前調(diào)查環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資信審查的內(nèi)容包括()。
A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)
B．企業(yè)資信等級(jí)或信用程度
C．企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力
D．項(xiàng)目資金到位情況
E．借款申請(qǐng)人償還能力
9．在個(gè)人住房貸款的發(fā)放環(huán)節(jié)，存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括()。
A．個(gè)人貸款信息錄入是否準(zhǔn)確
B．貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效
C．發(fā)放金額、期限與審批表不一致
D．未對(duì)重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查
E．在資金劃撥時(shí)會(huì)計(jì)憑證填制不合要求
10．在個(gè)人住房貸款中，保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在()。
A．未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大
B．保證期間不明
C．保證人保證資格有瑕疵
D．借款人互相提供保證
E．公司董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證
11．下列關(guān)于公積金個(gè)人住房貸款的說(shuō)法中，正確的有()。
A．也稱委托性個(gè)人住房公積金貸款，是一種專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款
B．貸款的使用對(duì)象是住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工
C．與商業(yè)貸款相比，個(gè)人住房公積金貸款利率較高
D．貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行到期一次還本付息
E．貸款期限在1年以上的，一般采用等額本息還款法或等額本金還款法
12．申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款，借款人應(yīng)具備的基本條件包括()。
A．具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證明
B．按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶
C．有合法有效的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還本息的能力
D．有合法的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議
E．有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金
13．公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，承辦銀行的職責(zé)包括()。
A．制定公積金信貸政策
B．公積金借款合同簽約、發(fā)放
C．承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)
D．貸前調(diào)查審核、信息錄入
E．貸后審核、催收、查詢對(duì)賬
14．商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合的條件有()。
A．現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)
B．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C．供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期
D．已通過(guò)竣工驗(yàn)收
E．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)
15．下列關(guān)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人住房貸款支出與收入比的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的有()。
A．月收入扣除房產(chǎn)支出后不少于收入的50%
B．月收入扣除所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)不少于55%
C．在月房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式中，月房產(chǎn)支出指本次貸款本金除以還款期數(shù)(月)
D．共同申請(qǐng)的收入包括主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入
E．對(duì)單一申請(qǐng)的貸款，若銀行將申請(qǐng)人配偶收入計(jì)算在內(nèi)，則也應(yīng)相應(yīng)地把配偶的債務(wù)一并計(jì)入
16．關(guān)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的說(shuō)法中，正確的有()。
A．商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)調(diào)查非國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期居住借款人在國(guó)內(nèi)的工作和收入背景，了解其在華購(gòu)房的目的，并在對(duì)各項(xiàng)信息調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上評(píng)估借款人的償還能力和償還意愿
B．抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格的平均值為準(zhǔn)
C．對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估
D．在對(duì)貸款申請(qǐng)作出最終審批前，貸款經(jīng)辦人須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途
E．以建筑物和其他土地附著物作抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記
17．根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，在按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房銷售中，合同中未約定產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積產(chǎn)生誤差的處理方式為()。
A．面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款
B．面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房
c．面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人退房的，房地產(chǎn)企業(yè)向買受人支付已付房?jī)r(jià)款相等的金額
D。面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)全部誤差面積的房?jī)r(jià)款
E．面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還誤差面積的房?jī)r(jià)款
18．下列關(guān)于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。
A．商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款，可以以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款科目發(fā)放
B．商業(yè)銀行對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款，應(yīng)在發(fā)放前向監(jiān)管部門報(bào)備
C．商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款，可專門用于繳納土地出讓金
D．對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放
E．對(duì)于住房消費(fèi)貸款，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款
19．下列關(guān)于商業(yè)用房購(gòu)房貸款的說(shuō)法中，正確的有()。
A．商業(yè)用戶購(gòu)房貸款首付款比例不得低于35%
B．貸款期限不得超過(guò)10年
C．貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的l．1倍
D．利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋
E．對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行
三、判斷題(判斷下列各小題的對(duì)錯(cuò)，正確的用A表示，錯(cuò)誤的用B表示)．
1．在個(gè)人住房貸款中，以房地產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，在解除抵押權(quán)時(shí)也應(yīng)辦理注銷登記手續(xù)。()
2．借款人以所購(gòu)住房作為抵押時(shí)，可將住房?jī)r(jià)值的一部分用于貸款抵押。()
3．個(gè)人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定。()
4．個(gè)人住房貸款可以實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。()
5．貸前調(diào)查人應(yīng)該至少直接與借款申請(qǐng)人面談一次，面談不可以與受理貸款申請(qǐng)同時(shí)進(jìn)行。()
6．在商用房貸款的受理過(guò)程中，對(duì)于有共同申請(qǐng)人的，由其中一人提交申請(qǐng)材料即可。()
7．對(duì)于貸款審批的決策意見(jiàn)為否決的業(yè)務(wù)，需要提請(qǐng)復(fù)議的，對(duì)原申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報(bào)送。()
8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將未竣工的商品房出售給買受人的行為屬于商品房預(yù)售。()
9。商品房分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為共有產(chǎn)權(quán)。()
10．在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用格式條款。()
11．在浮動(dòng)利率制度下，當(dāng)利率處于下降周期時(shí)，個(gè)人住房貸款借款人出現(xiàn)違約的可能性將會(huì)加大。
12．住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由經(jīng)辦銀行承擔(dān)。()
13．事前的信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即道德風(fēng)險(xiǎn)。()
14．職工所在單位為職工繳存的住房公積金，在職工提取前歸職工所在單位所有。()
15．為防范信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行在審批個(gè)人住房貸款時(shí)應(yīng)特別重視借款人的還款能力。()
16．如果借款人超過(guò)l80天不履行還款義務(wù)，銀行應(yīng)向借款人發(fā)出“提前還款通知書(shū)”，要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。()
17．公積金個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)由公積金管理中心或銀行審批，自營(yíng)性個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。()
18．住房公積金管理中心可以為繳存住房公積金的職工提供擔(dān)保。()
19．貸款銀行不應(yīng)再為已被抵押的項(xiàng)目提供商品房銷售貸款。()
參考答案及解析
一、單項(xiàng)選擇題
1．B[解析]在填寫(xiě)有關(guān)合同文本的過(guò)程中，要填寫(xiě)空白欄，且空白欄后有備選項(xiàng)的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對(duì)未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實(shí)際情況不準(zhǔn)備填寫(xiě)內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章。
2．A[解析]按照五級(jí)分類制度，個(gè)人住房貸款分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失五類，其中后三類屬于不良個(gè)人貸款。A項(xiàng)是正常貸款。
3．B[解析]“假個(gè)貸”是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為，它屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的欺詐行為，并不能實(shí)際增加樓盤的銷售。開(kāi)發(fā)商一般會(huì)為了緩解樓盤銷售窘境、獲得優(yōu)惠貸款、惡意套取銀行資金而實(shí)施“假個(gè)貸”，或銀行的管理漏洞給了“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)。
4．B[解析]公積金個(gè)人住房貸款不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。因此，它是一種政策性個(gè)人住房貸款。
5．A[解析]在擔(dān)保個(gè)人住房貸款中，僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于貸款期限不超過(guò)5年(含5年)的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)值的50%。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的，其貸款期限放寬至l5年，且貸款額度可以達(dá)到其購(gòu)買房產(chǎn)價(jià)值的70%。
6．D[解析]在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任；在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。
7．D[解析]貸款期限在1年以上的個(gè)人住房貸款，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則商定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
8．C[解析]貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及書(shū)面材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果借款申請(qǐng)人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。
9．D[解析]對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開(kāi)發(fā)商資信的審查、項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察。其中對(duì)項(xiàng)目本身的審查包括對(duì)項(xiàng)目資料完整性、真實(shí)性和有效性的審查，對(duì)項(xiàng)目資金到位情況的審查，對(duì)項(xiàng)目合法性的審查，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度的審查。
10．A[解析]在個(gè)人住房貸款中，保證人要具備保證人資格和代償能力。如果法人保證人三年內(nèi)連續(xù)虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的，均不得作為保證人。與借款人有關(guān)系的自然人如果具備保證人資格和代償能力，可以擔(dān)當(dāng)保證人。
11．C[解析]采用單人審批時(shí)，貸款審批人直接在“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”上簽署審批意見(jiàn)；采用雙人審批方式時(shí)，先由專職貸款審批人簽署審批意見(jiàn)，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見(jiàn)。
12．D[解析]在個(gè)人住房貸款的劃付環(huán)節(jié)，借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理。如借款人委托其他自然人代辦，代理自然人應(yīng)持本人身份證、借款人身份證和借款人授權(quán)委托書(shū)到柜臺(tái)辦理。貸款銀行認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)授權(quán)委托書(shū)進(jìn)行公證?！?BR> 13．D[解析]借款人需調(diào)整借款期，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書(shū)，并必須具備以下前提條件：①貸款未到期；②無(wú)欠息；③無(wú)拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。
14．B[解析]貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定量分類，即根據(jù)貸款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)定量分類的結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。
15．A[解析]辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實(shí)個(gè)人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對(duì)稱。事前的信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇；事后的信息不對(duì)稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)。
16．A[解析]承辦銀行可委托代理的職責(zé)有：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入；貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。A項(xiàng)金融手續(xù)操作是承辦銀行必須履行的基本職責(zé)。
17．D[解析]公積金個(gè)人住房貸款的額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不超過(guò)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的貸款額度：①一般購(gòu)買普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的80%；②購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的90%；③購(gòu)買二手房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的70%；④用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度不超過(guò)有價(jià)證券票面額度的90%；⑤建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過(guò)所需費(fèi)用的60%。
18．B[解析]根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)"-3對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
19．B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：①機(jī)關(guān)在預(yù)算中列支；②事業(yè)單位由財(cái)政部門核定收支后，在預(yù)算或者費(fèi)用中列支；③企業(yè)在成本中列支。
20．D[解析]《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。
二、多項(xiàng)選擇題
1．ADE[解析]B項(xiàng)：在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，而在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任；C項(xiàng)：在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。
2．CDE[解析]按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類中的后三類貸款，即次級(jí)、可疑和損失貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對(duì)不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。
3．ABDE[解析]A項(xiàng)：貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件；B項(xiàng)：銀行可根據(jù)業(yè)務(wù)需要或所具備的條件，確定個(gè)人住房貸款檔案是獨(dú)立保管還是與銀行其他檔案公用保管場(chǎng)所；D項(xiàng)：借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退換借款人；E項(xiàng)：領(lǐng)取重要檔案材料應(yīng)由借款人本人辦理，并出示身份證原件；借款人委托他人領(lǐng)取的，受托人應(yīng)出示借款人簽發(fā)的委托書(shū)原件及借款人身份證復(fù)印件、受托人身份證原件、受托人身份證復(fù)印件。
4．AD[解析]B項(xiàng)：購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的90%；C項(xiàng)：購(gòu)買二手房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的70%；E項(xiàng)：建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過(guò)所需費(fèi)用的60%。
5．ABCDE[解析]個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。此外申請(qǐng)人還需滿足貸款銀行的其他要求，包括：①合法有效的身份或居留證明；②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；③有合法有效的購(gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。
6．ABCDE[解析]略
7．ABDE[解析]金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)買或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。
8．ABC[解析]開(kāi)發(fā)商資信審查內(nèi)容具體包括：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審查；②企業(yè)資信等級(jí)或信用程度；③國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；④稅務(wù)登記證明；⑤會(huì)計(jì)報(bào)表；⑥開(kāi)發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；⑦企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。D項(xiàng)屬于對(duì)項(xiàng)目本身的審查；E項(xiàng)屬于對(duì)借款人審查的內(nèi)容。
9．ABCE[解析]貸款發(fā)放時(shí)資金劃撥的過(guò)程，主要從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個(gè)方面加以考慮，主要風(fēng)險(xiǎn)，點(diǎn)如下：①個(gè)人貸款信息錄入是否礁確，貸款發(fā)放程序是否合規(guī)；②貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵押或質(zhì)押物是否辦理抵押或質(zhì)押登記手續(xù)；③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款；
④在資金劃撥中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有會(huì)計(jì)憑證填制不合要求，未對(duì)會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行審查；貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒(méi)有“先記賬、后放款”等；⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯(cuò)誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯(cuò)誤發(fā)放貸款。D項(xiàng)屬于貸后管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。
10．ABCDE[解析]保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：①未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大；②未明確保證期間或者保證期間不明；③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；④借款人互相提供保證，無(wú)益于發(fā)放信用貸款；⑤公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證；⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證等。
11．ABDE[解析]C項(xiàng)：與商業(yè)貸款相比，個(gè)人住房公積金貸款的利率相對(duì)較低。
12．ABCDE[解析]除ABCDE五項(xiàng)以外，申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人還應(yīng)提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保，例如有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人等。
13．BDE[解析]公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，承辦銀行的基本職責(zé)為公積金借款合同簽約、發(fā)放，職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作；可委托代理的職責(zé)為：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。AC兩項(xiàng)屬于公積金管理中心的基本職責(zé)。
14．ABDE[解析]《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)具有以下條件：①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；②取得土地使用權(quán)證或者使用土地的批準(zhǔn)文件；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過(guò)竣工驗(yàn)收；⑤拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；⑥供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
15．BC[解析]B項(xiàng)：月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)；C項(xiàng)：房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))／月均收入。
16。ACDE[解析]《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第38條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。
17．AB[解析]《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；②面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款的利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
18．AC [解析]A項(xiàng)：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通資金貸款或其他貸款科目發(fā)放；C項(xiàng)：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款的方式發(fā)放。
19．BCDE[解析]A項(xiàng)：商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%。
三、判斷題
1．A [解析]根據(jù)《物權(quán)法》第l87條規(guī)定，以房地產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！秱€(gè)人住房貸款管理辦法》第20條規(guī)定，抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定，解除設(shè)定的抵押權(quán)。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。
2． B[解析]借款人以所購(gòu)住房作抵押的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押，若以貸款銀行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)做抵押的，銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過(guò)抵押物價(jià)值的一定比例。
3． B[解析]個(gè)人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。
4． A[解析]個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或者同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。
5． B[解析]面談可以在受理貸款申請(qǐng)的同時(shí)進(jìn)行。
6． B[解析]貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請(qǐng)人填寫(xiě)借款人申請(qǐng)書(shū)，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人的，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。
7． A[解析]對(duì)于貸款審批的決策意見(jiàn)為否決的業(yè)務(wù)，申報(bào)機(jī)構(gòu)(部門)認(rèn)為有充分的理由時(shí)，可提請(qǐng)重新審議(復(fù)議)。提請(qǐng)復(fù)議的業(yè)務(wù)，申報(bào)及審批流程和新業(yè)務(wù)相同，對(duì)原申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報(bào)送。
8． A[解析]《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
9． A[解析]《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房建筑面積有套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟焦灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
10．B[解析]非格式條款是在格式條款外另行商定的條款，或?qū)υ瓉?lái)的格式條款重新協(xié)商的條款，是借款合同當(dāng)事人的特別約定。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時(shí)，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”?？梢?jiàn)，補(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。
11．B[解析]我國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大；而當(dāng)利率處于下降周期時(shí)，借款人承擔(dān)的利息壓力減輕，違約的可能性有可能下降。
12．B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定，住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。
13．B[解析]事前信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外的風(fēng)險(xiǎn)，稱為逆向選擇。
14．B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定，職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。
15．A[解析]防范個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)須特剮重視把握借款人的還款能力，改變以往“重抵押物、輕還款能力”的貸款審批思路。銀行應(yīng)該進(jìn)一步嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其是關(guān)注和評(píng)估借款人的還款能力，準(zhǔn)確把握第一還款來(lái)源，從而有效地控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。
16．B[解析]如果借款人超過(guò)90天不履行還款義務(wù)，銀行會(huì)給借款人發(fā)出“提前還款通知書(shū)”，有權(quán)要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。如果逾期l80天以上，銀行將對(duì)拒不還款的借款人提起訴訟，對(duì)抵押物進(jìn)行處置。
17．B[解析]公積金個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)由各地方公積金管理中心負(fù)責(zé)審批，而不能由銀行負(fù)責(zé)審批。
18．B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定，住房公積金管理中心不得向他人提供擔(dān)保。
19．A[解析]在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法性審查時(shí)，應(yīng)注意土地使用權(quán)是否被抵押，防止處置抵押物時(shí)發(fā)生糾紛，避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，貸款銀行不應(yīng)再為已被抵押的項(xiàng)目提供商品房銷售貸款。
一、單項(xiàng)選擇題
1．下列關(guān)于個(gè)人住房貸款合同的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。
A．應(yīng)使用同一格式的個(gè)人住房貸款的有關(guān)合同文本
B．對(duì)不準(zhǔn)備填寫(xiě)內(nèi)容的空白欄不需要再做處理
C．同筆貸款的合同填寫(xiě)人與合同復(fù)核人不得為同一個(gè)人
D．對(duì)采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)要求抵押物共有人在相關(guān)合同文本上簽字
2．下列哪些情況不應(yīng)計(jì)入不良貸款?()
A．李某因出差在外，未及時(shí)歸還貸款本息
B．張某宣告死亡，以其財(cái)產(chǎn)清償后，仍未能還清其生前貸款
C．趙某由予金融危機(jī)而失去工作，目前無(wú)正常收入，暫無(wú)力償還房貸
D．王某已無(wú)力歸還貸款，銀行將其抵押物拍賣，但損失金額尚不能確定
3．“假個(gè)貸”的主要成因不包括()。
A．開(kāi)發(fā)商利用“假個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙
B．消費(fèi)者為了獲得銀行貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”
c．開(kāi)發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”
D．銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)
4．下列各項(xiàng)中，()是一種政策性個(gè)人住房貸款。
A．自營(yíng)性個(gè)人住房貸款
B．公積金個(gè)人住房貸款
C．個(gè)人住房組合貸款
D．個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款
5．個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種方式。一般來(lái)說(shuō)，僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于期限不超過(guò)()年的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)值的()。
A．5；50%
B．10；30%
C．15，20%
D．20；10%
6．在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前一般由()承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。
A．中介機(jī)構(gòu)
B．擔(dān)保機(jī)構(gòu)
C．借款人
D．開(kāi)發(fā)商
7．對(duì)于貸款期限在1年以上的個(gè)人住房貸款，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，實(shí)踐中銀行多是于(起，按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
A．當(dāng)日
B．下一工作日
C．次月1日
D．次年1月1日
8．在對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審時(shí)，貸款受理人應(yīng)主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的()。
A．真實(shí)性與完整性
B．真實(shí)性與規(guī)范性
C．完整性與規(guī)范性
D．完整性與合理性
9．對(duì)開(kāi)發(fā)商及樓盤項(xiàng)目本身的審查不包括()。
A．項(xiàng)目資料的完整性審查
B．項(xiàng)目合法性審查
C．項(xiàng)目工程進(jìn)度審查
D．項(xiàng)目實(shí)地考察
10．在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，下列主體可能具有擔(dān)保資格的是()。
A．與借款人有關(guān)系的自然人
B．不具有代償能力的法人
C．有重大違法行為損害銀行利益的法人
D．三年內(nèi)連續(xù)虧損的法人
11．在個(gè)人住房貸款的審批環(huán)節(jié)，采用單人審批時(shí)，貸款審批人直接在()上簽署審批意見(jiàn)。
A．個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表
B．個(gè)人住房貸款合同
C．個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表
D．個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書(shū)
12．借款人委托其他自然人代辦個(gè)人住房貸款的劃付時(shí)，代理人需要持有的證件或材料不包括()。
A．本人身份證件
B．借款人身份證件
C．借款人授權(quán)委托書(shū)
D．個(gè)人住房貸款審批表
13．個(gè)人住房貸款的借款人申請(qǐng)調(diào)整借款期，須具備的前提條件不包括()。
A．貸款未到期
B．無(wú)欠息
C．無(wú)拖欠本金
D．無(wú)不良信用記錄
14．下列關(guān)于貸款風(fēng)險(xiǎn)分類的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。
A．貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類
B．貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定性分類，再進(jìn)行定量分類
C．一筆貸款不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)
D．貸款形態(tài)應(yīng)遵循不可拆分原則
15．在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，由于事前信息不對(duì)稱，銀行將優(yōu)質(zhì)客戶拒之門外的現(xiàn)象是一種()。
A．逆向選擇
B．道德風(fēng)險(xiǎn)
C．信用風(fēng)險(xiǎn)
D．操作風(fēng)險(xiǎn)
16．承辦銀行可委托代理的職責(zé)不包括()。
A．金融手續(xù)操作
B．貸前咨詢受理
C．貸后審核
D．貸后查詢對(duì)賬
17．借款人用公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，其貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的()。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
18．下列關(guān)于商品房保修期的說(shuō)法，正確的是()。
A．保修期自合同簽訂之日起計(jì)算
B．非商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期
C．在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有保修義務(wù)但不承擔(dān)賠償責(zé)任
D．在保修期內(nèi)由于火災(zāi)等不可抗力造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也負(fù)有保修義務(wù)
19．企業(yè)為職工繳存的住房公積金應(yīng)在()中列支。
A．預(yù)算
B．成本
C．利息
D．稅項(xiàng)
20．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到()的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。
A．5%
B．15%
C．25%
D．35%
二、多項(xiàng)選擇題
1．下列關(guān)于個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的說(shuō)法中，正確的有()。
A．貸款銀行可以根據(jù)借款人的情況，要求其同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式
B．在二手房貸款中，一般由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證的責(zé)任
C．在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，抵押加階段性保證人仍然負(fù)有保證責(zé)任
D．國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券可以作為質(zhì)押擔(dān)保的質(zhì)物
E．在貸款期內(nèi)，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式
2．按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括()。
A．正常貸款
B．關(guān)注貸款
C．次級(jí)貸款
D．可疑貸款
E．損失貸款
3．下列關(guān)于個(gè)人住房貸款貸后檔案管理的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的有()。
A．貸款檔案必須是原件
B．個(gè)人住房貸款檔案必須獨(dú)立保管，不得與銀行其他檔案公用保管場(chǎng)所
C．對(duì)于借閱有關(guān)貸款的重要檔案材料，必須經(jīng)過(guò)有權(quán)人員的審批同意。
D．借款人還清貸款本息后，銀行保存全部檔案材料
E．領(lǐng)取重要檔案材料必須經(jīng)由借款人本人辦理，不得委托他人
4．下列關(guān)于公積金個(gè)人住房貸款貸款額度的說(shuō)法，正確的是()。
A．一般購(gòu)買普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的80%
B．購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的80%
C．購(gòu)買二手房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的60%
D．用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度不超過(guò)有價(jià)證券票面額度的90%
E．建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過(guò)所需費(fèi)用的70%
5．個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)人，應(yīng)該滿足的條件包括()。
A．具有完全民事行為能力的自然人
B．具有合法有效的身份或者居留證明
C．具有償還貸款本息的能力
D．具有合法有效的購(gòu)買住房合同
E．能夠提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保
6．在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，項(xiàng)目審查的內(nèi)容包括()。
A．項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性
B．項(xiàng)目的合法性
C．項(xiàng)目工程進(jìn)度
D．項(xiàng)目資料的有效性
E．項(xiàng)目資金到位情況
7．個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，影響金融機(jī)構(gòu)確定客戶貸款利率、首付款比例的因素有()。
A．借款人是否首次購(gòu)房
B．借款人所購(gòu)住房是否是普通住房
C．借款人的年齡
D．借款人的信用記錄
E．借款人的還款能力
8．在個(gè)人住房貸款的貸前調(diào)查環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資信審查的內(nèi)容包括()。
A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)
B．企業(yè)資信等級(jí)或信用程度
C．企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力
D．項(xiàng)目資金到位情況
E．借款申請(qǐng)人償還能力
9．在個(gè)人住房貸款的發(fā)放環(huán)節(jié)，存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括()。
A．個(gè)人貸款信息錄入是否準(zhǔn)確
B．貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效
C．發(fā)放金額、期限與審批表不一致
D．未對(duì)重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查
E．在資金劃撥時(shí)會(huì)計(jì)憑證填制不合要求
10．在個(gè)人住房貸款中，保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在()。
A．未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大
B．保證期間不明
C．保證人保證資格有瑕疵
D．借款人互相提供保證
E．公司董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證
11．下列關(guān)于公積金個(gè)人住房貸款的說(shuō)法中，正確的有()。
A．也稱委托性個(gè)人住房公積金貸款，是一種專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款
B．貸款的使用對(duì)象是住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工
C．與商業(yè)貸款相比，個(gè)人住房公積金貸款利率較高
D．貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行到期一次還本付息
E．貸款期限在1年以上的，一般采用等額本息還款法或等額本金還款法
12．申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款，借款人應(yīng)具備的基本條件包括()。
A．具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證明
B．按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶
C．有合法有效的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還本息的能力
D．有合法的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議
E．有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金
13．公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，承辦銀行的職責(zé)包括()。
A．制定公積金信貸政策
B．公積金借款合同簽約、發(fā)放
C．承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)
D．貸前調(diào)查審核、信息錄入
E．貸后審核、催收、查詢對(duì)賬
14．商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合的條件有()。
A．現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)
B．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C．供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期
D．已通過(guò)竣工驗(yàn)收
E．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)
15．下列關(guān)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人住房貸款支出與收入比的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的有()。
A．月收入扣除房產(chǎn)支出后不少于收入的50%
B．月收入扣除所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)不少于55%
C．在月房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式中，月房產(chǎn)支出指本次貸款本金除以還款期數(shù)(月)
D．共同申請(qǐng)的收入包括主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入
E．對(duì)單一申請(qǐng)的貸款，若銀行將申請(qǐng)人配偶收入計(jì)算在內(nèi)，則也應(yīng)相應(yīng)地把配偶的債務(wù)一并計(jì)入
16．關(guān)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的說(shuō)法中，正確的有()。
A．商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)調(diào)查非國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期居住借款人在國(guó)內(nèi)的工作和收入背景，了解其在華購(gòu)房的目的，并在對(duì)各項(xiàng)信息調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上評(píng)估借款人的償還能力和償還意愿
B．抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格的平均值為準(zhǔn)
C．對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估
D．在對(duì)貸款申請(qǐng)作出最終審批前，貸款經(jīng)辦人須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途
E．以建筑物和其他土地附著物作抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記
17．根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，在按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房銷售中，合同中未約定產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積產(chǎn)生誤差的處理方式為()。
A．面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款
B．面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房
c．面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人退房的，房地產(chǎn)企業(yè)向買受人支付已付房?jī)r(jià)款相等的金額
D。面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)全部誤差面積的房?jī)r(jià)款
E．面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還誤差面積的房?jī)r(jià)款
18．下列關(guān)于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。
A．商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款，可以以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款科目發(fā)放
B．商業(yè)銀行對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款，應(yīng)在發(fā)放前向監(jiān)管部門報(bào)備
C．商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款，可專門用于繳納土地出讓金
D．對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放
E．對(duì)于住房消費(fèi)貸款，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款
19．下列關(guān)于商業(yè)用房購(gòu)房貸款的說(shuō)法中，正確的有()。
A．商業(yè)用戶購(gòu)房貸款首付款比例不得低于35%
B．貸款期限不得超過(guò)10年
C．貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的l．1倍
D．利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋
E．對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行
三、判斷題(判斷下列各小題的對(duì)錯(cuò)，正確的用A表示，錯(cuò)誤的用B表示)．
1．在個(gè)人住房貸款中，以房地產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，在解除抵押權(quán)時(shí)也應(yīng)辦理注銷登記手續(xù)。()
2．借款人以所購(gòu)住房作為抵押時(shí)，可將住房?jī)r(jià)值的一部分用于貸款抵押。()
3．個(gè)人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定。()
4．個(gè)人住房貸款可以實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。()
5．貸前調(diào)查人應(yīng)該至少直接與借款申請(qǐng)人面談一次，面談不可以與受理貸款申請(qǐng)同時(shí)進(jìn)行。()
6．在商用房貸款的受理過(guò)程中，對(duì)于有共同申請(qǐng)人的，由其中一人提交申請(qǐng)材料即可。()
7．對(duì)于貸款審批的決策意見(jiàn)為否決的業(yè)務(wù)，需要提請(qǐng)復(fù)議的，對(duì)原申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報(bào)送。()
8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將未竣工的商品房出售給買受人的行為屬于商品房預(yù)售。()
9。商品房分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為共有產(chǎn)權(quán)。()
10．在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用格式條款。()
11．在浮動(dòng)利率制度下，當(dāng)利率處于下降周期時(shí)，個(gè)人住房貸款借款人出現(xiàn)違約的可能性將會(huì)加大。
12．住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由經(jīng)辦銀行承擔(dān)。()
13．事前的信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即道德風(fēng)險(xiǎn)。()
14．職工所在單位為職工繳存的住房公積金，在職工提取前歸職工所在單位所有。()
15．為防范信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行在審批個(gè)人住房貸款時(shí)應(yīng)特別重視借款人的還款能力。()
16．如果借款人超過(guò)l80天不履行還款義務(wù)，銀行應(yīng)向借款人發(fā)出“提前還款通知書(shū)”，要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。()
17．公積金個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)由公積金管理中心或銀行審批，自營(yíng)性個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。()
18．住房公積金管理中心可以為繳存住房公積金的職工提供擔(dān)保。()
19．貸款銀行不應(yīng)再為已被抵押的項(xiàng)目提供商品房銷售貸款。()
參考答案及解析
一、單項(xiàng)選擇題
1．B[解析]在填寫(xiě)有關(guān)合同文本的過(guò)程中，要填寫(xiě)空白欄，且空白欄后有備選項(xiàng)的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對(duì)未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實(shí)際情況不準(zhǔn)備填寫(xiě)內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章。
2．A[解析]按照五級(jí)分類制度，個(gè)人住房貸款分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失五類，其中后三類屬于不良個(gè)人貸款。A項(xiàng)是正常貸款。
3．B[解析]“假個(gè)貸”是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為，它屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的欺詐行為，并不能實(shí)際增加樓盤的銷售。開(kāi)發(fā)商一般會(huì)為了緩解樓盤銷售窘境、獲得優(yōu)惠貸款、惡意套取銀行資金而實(shí)施“假個(gè)貸”，或銀行的管理漏洞給了“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)。
4．B[解析]公積金個(gè)人住房貸款不以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。因此，它是一種政策性個(gè)人住房貸款。
5．A[解析]在擔(dān)保個(gè)人住房貸款中，僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于貸款期限不超過(guò)5年(含5年)的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)值的50%。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的，其貸款期限放寬至l5年，且貸款額度可以達(dá)到其購(gòu)買房產(chǎn)價(jià)值的70%。
6．D[解析]在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任；在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。
7．D[解析]貸款期限在1年以上的個(gè)人住房貸款，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則商定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
8．C[解析]貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及書(shū)面材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果借款申請(qǐng)人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。
9．D[解析]對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開(kāi)發(fā)商資信的審查、項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察。其中對(duì)項(xiàng)目本身的審查包括對(duì)項(xiàng)目資料完整性、真實(shí)性和有效性的審查，對(duì)項(xiàng)目資金到位情況的審查，對(duì)項(xiàng)目合法性的審查，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度的審查。
10．A[解析]在個(gè)人住房貸款中，保證人要具備保證人資格和代償能力。如果法人保證人三年內(nèi)連續(xù)虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的，均不得作為保證人。與借款人有關(guān)系的自然人如果具備保證人資格和代償能力，可以擔(dān)當(dāng)保證人。
11．C[解析]采用單人審批時(shí)，貸款審批人直接在“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”上簽署審批意見(jiàn)；采用雙人審批方式時(shí)，先由專職貸款審批人簽署審批意見(jiàn)，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見(jiàn)。
12．D[解析]在個(gè)人住房貸款的劃付環(huán)節(jié)，借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理。如借款人委托其他自然人代辦，代理自然人應(yīng)持本人身份證、借款人身份證和借款人授權(quán)委托書(shū)到柜臺(tái)辦理。貸款銀行認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)授權(quán)委托書(shū)進(jìn)行公證?！?BR> 13．D[解析]借款人需調(diào)整借款期，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書(shū)，并必須具備以下前提條件：①貸款未到期；②無(wú)欠息；③無(wú)拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。
14．B[解析]貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定量分類，即根據(jù)貸款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)定量分類的結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。
15．A[解析]辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實(shí)個(gè)人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對(duì)稱。事前的信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇；事后的信息不對(duì)稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)。
16．A[解析]承辦銀行可委托代理的職責(zé)有：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入；貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。A項(xiàng)金融手續(xù)操作是承辦銀行必須履行的基本職責(zé)。
17．D[解析]公積金個(gè)人住房貸款的額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不超過(guò)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的貸款額度：①一般購(gòu)買普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的80%；②購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的90%；③購(gòu)買二手房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的70%；④用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度不超過(guò)有價(jià)證券票面額度的90%；⑤建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過(guò)所需費(fèi)用的60%。
18．B[解析]根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)"-3對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
19．B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：①機(jī)關(guān)在預(yù)算中列支；②事業(yè)單位由財(cái)政部門核定收支后，在預(yù)算或者費(fèi)用中列支；③企業(yè)在成本中列支。
20．D[解析]《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。
二、多項(xiàng)選擇題
1．ADE[解析]B項(xiàng)：在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，而在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任；C項(xiàng)：在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。
2．CDE[解析]按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類中的后三類貸款，即次級(jí)、可疑和損失貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對(duì)不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。
3．ABDE[解析]A項(xiàng)：貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件；B項(xiàng)：銀行可根據(jù)業(yè)務(wù)需要或所具備的條件，確定個(gè)人住房貸款檔案是獨(dú)立保管還是與銀行其他檔案公用保管場(chǎng)所；D項(xiàng)：借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退換借款人；E項(xiàng)：領(lǐng)取重要檔案材料應(yīng)由借款人本人辦理，并出示身份證原件；借款人委托他人領(lǐng)取的，受托人應(yīng)出示借款人簽發(fā)的委托書(shū)原件及借款人身份證復(fù)印件、受托人身份證原件、受托人身份證復(fù)印件。
4．AD[解析]B項(xiàng)：購(gòu)買集資建造住房(房改房)的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的90%；C項(xiàng)：購(gòu)買二手房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的70%；E項(xiàng)：建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過(guò)所需費(fèi)用的60%。
5．ABCDE[解析]個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。此外申請(qǐng)人還需滿足貸款銀行的其他要求，包括：①合法有效的身份或居留證明；②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；③有合法有效的購(gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。
6．ABCDE[解析]略
7．ABDE[解析]金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)買或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。
8．ABC[解析]開(kāi)發(fā)商資信審查內(nèi)容具體包括：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審查；②企業(yè)資信等級(jí)或信用程度；③國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；④稅務(wù)登記證明；⑤會(huì)計(jì)報(bào)表；⑥開(kāi)發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；⑦企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。D項(xiàng)屬于對(duì)項(xiàng)目本身的審查；E項(xiàng)屬于對(duì)借款人審查的內(nèi)容。
9．ABCE[解析]貸款發(fā)放時(shí)資金劃撥的過(guò)程，主要從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個(gè)方面加以考慮，主要風(fēng)險(xiǎn)，點(diǎn)如下：①個(gè)人貸款信息錄入是否礁確，貸款發(fā)放程序是否合規(guī)；②貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵押或質(zhì)押物是否辦理抵押或質(zhì)押登記手續(xù)；③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款；
④在資金劃撥中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有會(huì)計(jì)憑證填制不合要求，未對(duì)會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行審查；貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒(méi)有“先記賬、后放款”等；⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯(cuò)誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯(cuò)誤發(fā)放貸款。D項(xiàng)屬于貸后管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。
10．ABCDE[解析]保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：①未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大；②未明確保證期間或者保證期間不明；③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；④借款人互相提供保證，無(wú)益于發(fā)放信用貸款；⑤公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證；⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證等。
11．ABDE[解析]C項(xiàng)：與商業(yè)貸款相比，個(gè)人住房公積金貸款的利率相對(duì)較低。
12．ABCDE[解析]除ABCDE五項(xiàng)以外，申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人還應(yīng)提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保，例如有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人等。
13．BDE[解析]公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，承辦銀行的基本職責(zé)為公積金借款合同簽約、發(fā)放，職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作；可委托代理的職責(zé)為：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。AC兩項(xiàng)屬于公積金管理中心的基本職責(zé)。
14．ABDE[解析]《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)具有以下條件：①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；②取得土地使用權(quán)證或者使用土地的批準(zhǔn)文件；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過(guò)竣工驗(yàn)收；⑤拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；⑥供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
15．BC[解析]B項(xiàng)：月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)；C項(xiàng)：房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))／月均收入。
16。ACDE[解析]《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第38條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。
17．AB[解析]《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；②面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款的利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
18．AC [解析]A項(xiàng)：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通資金貸款或其他貸款科目發(fā)放；C項(xiàng)：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款的方式發(fā)放。
19．BCDE[解析]A項(xiàng)：商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%。
三、判斷題
1．A [解析]根據(jù)《物權(quán)法》第l87條規(guī)定，以房地產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！秱€(gè)人住房貸款管理辦法》第20條規(guī)定，抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定，解除設(shè)定的抵押權(quán)。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。
2． B[解析]借款人以所購(gòu)住房作抵押的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押，若以貸款銀行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)做抵押的，銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過(guò)抵押物價(jià)值的一定比例。
3． B[解析]個(gè)人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。
4． A[解析]個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或者同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。
5． B[解析]面談可以在受理貸款申請(qǐng)的同時(shí)進(jìn)行。
6． B[解析]貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請(qǐng)人填寫(xiě)借款人申請(qǐng)書(shū)，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人的，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。
7． A[解析]對(duì)于貸款審批的決策意見(jiàn)為否決的業(yè)務(wù)，申報(bào)機(jī)構(gòu)(部門)認(rèn)為有充分的理由時(shí)，可提請(qǐng)重新審議(復(fù)議)。提請(qǐng)復(fù)議的業(yè)務(wù)，申報(bào)及審批流程和新業(yè)務(wù)相同，對(duì)原申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報(bào)送。
8． A[解析]《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
9． A[解析]《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房建筑面積有套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟焦灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
10．B[解析]非格式條款是在格式條款外另行商定的條款，或?qū)υ瓉?lái)的格式條款重新協(xié)商的條款，是借款合同當(dāng)事人的特別約定。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時(shí)，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”?？梢?jiàn)，補(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。
11．B[解析]我國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大；而當(dāng)利率處于下降周期時(shí)，借款人承擔(dān)的利息壓力減輕，違約的可能性有可能下降。
12．B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定，住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。
13．B[解析]事前信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外的風(fēng)險(xiǎn)，稱為逆向選擇。
14．B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定，職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。
15．A[解析]防范個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)須特剮重視把握借款人的還款能力，改變以往“重抵押物、輕還款能力”的貸款審批思路。銀行應(yīng)該進(jìn)一步嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其是關(guān)注和評(píng)估借款人的還款能力，準(zhǔn)確把握第一還款來(lái)源，從而有效地控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。
16．B[解析]如果借款人超過(guò)90天不履行還款義務(wù)，銀行會(huì)給借款人發(fā)出“提前還款通知書(shū)”，有權(quán)要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。如果逾期l80天以上，銀行將對(duì)拒不還款的借款人提起訴訟，對(duì)抵押物進(jìn)行處置。
17．B[解析]公積金個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)由各地方公積金管理中心負(fù)責(zé)審批，而不能由銀行負(fù)責(zé)審批。
18．B[解析]《住房公積金管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定，住房公積金管理中心不得向他人提供擔(dān)保。
19．A[解析]在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法性審查時(shí)，應(yīng)注意土地使用權(quán)是否被抵押，防止處置抵押物時(shí)發(fā)生糾紛，避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，貸款銀行不應(yīng)再為已被抵押的項(xiàng)目提供商品房銷售貸款。