物業(yè)管理師考試輔導:車輛管理注意事項
車輛管理注意事項
（1）車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛。
完善的交通標識及提示既可以確保管理區(qū)域車輛交通的有序，又可以減少安全事故的發(fā)生。而車輛停放票據(jù)、卡、證及收費牌上的相關(guān)免責提示等則可以提醒車主做好相應的安全防范措施，減少安全事件的發(fā)生，并且避免發(fā)生安全事件時引發(fā)法律糾紛。
（2）車主首次申請辦理停車年卡或月卡時應提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原件與復印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務關(guān)系。協(xié)議上應對車輛是有償停放還是無償停放、是保管關(guān)系還是僅僅車位租用關(guān)系、停放過程中的安全責任等法律責任問題予以明確，避免在車輛出現(xiàn)刮損或丟失時引起法律糾紛。
（3）車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。
部分車主為了方便，經(jīng)常會將車輛停放于消防通道，或部分物業(yè)公司為了提高車輛停放收入，擅自將部分消防通道劃為停車位，這樣往往會導致消防通道的堵塞，嚴重影響消防疏散及搶救。因此，車輛停放管理應特別注意對消防疏散通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對不能堵塞消防通道。
（4）對于電梯直接通往室內(nèi)停車場車庫的小區(qū)，必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免不法人員直接從地下車庫進入樓內(nèi)。
【案例】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責，安防人員不合格導致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機關(guān)實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其在進行物業(yè)管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案件發(fā)生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告性經(jīng)濟補償人民幣3000元。
【法院判決】一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業(yè)公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責所致的證據(jù)，其要求被告某物業(yè)管理公司承擔侵權(quán)的賠償責任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。故做如下判決：
（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。
（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣3000元。
一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經(jīng)審理認為，本案雙方在物業(yè)服務合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】本案的焦點是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務合同約定的保安防范服務義務，這是物業(yè)管理公司是否承擔法律責任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！蔽飿I(yè)管理安全服務的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應當承擔責任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業(yè)管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。
本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就可不承擔民事責任。
車輛管理注意事項
（1）車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛。
完善的交通標識及提示既可以確保管理區(qū)域車輛交通的有序，又可以減少安全事故的發(fā)生。而車輛停放票據(jù)、卡、證及收費牌上的相關(guān)免責提示等則可以提醒車主做好相應的安全防范措施，減少安全事件的發(fā)生，并且避免發(fā)生安全事件時引發(fā)法律糾紛。
（2）車主首次申請辦理停車年卡或月卡時應提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原件與復印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務關(guān)系。協(xié)議上應對車輛是有償停放還是無償停放、是保管關(guān)系還是僅僅車位租用關(guān)系、停放過程中的安全責任等法律責任問題予以明確，避免在車輛出現(xiàn)刮損或丟失時引起法律糾紛。
（3）車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。
部分車主為了方便，經(jīng)常會將車輛停放于消防通道，或部分物業(yè)公司為了提高車輛停放收入，擅自將部分消防通道劃為停車位，這樣往往會導致消防通道的堵塞，嚴重影響消防疏散及搶救。因此，車輛停放管理應特別注意對消防疏散通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對不能堵塞消防通道。
（4）對于電梯直接通往室內(nèi)停車場車庫的小區(qū)，必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免不法人員直接從地下車庫進入樓內(nèi)。
【案例】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責，安防人員不合格導致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機關(guān)實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其在進行物業(yè)管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案件發(fā)生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告性經(jīng)濟補償人民幣3000元。
【法院判決】一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業(yè)公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責所致的證據(jù)，其要求被告某物業(yè)管理公司承擔侵權(quán)的賠償責任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。故做如下判決：
（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。
（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣3000元。
一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經(jīng)審理認為，本案雙方在物業(yè)服務合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】本案的焦點是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務合同約定的保安防范服務義務，這是物業(yè)管理公司是否承擔法律責任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！蔽飿I(yè)管理安全服務的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應當承擔責任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業(yè)管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。
本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就可不承擔民事責任。