選取可比實(shí)例的要求(掌握)
(一)選取可比實(shí)例的數(shù)量要求
從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。
(二)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求
1. 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)
由于類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)，所以選取的房地產(chǎn)具體應(yīng)滿足下列6個(gè)條件：
(1)可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。具體地說，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。拿北京市來說，如果估價(jià)對(duì)象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例也位于王府井地區(qū);而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是坐落在北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套商品住房，則選取的可比實(shí)例也是同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例;而如果在同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市區(qū)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。
(2)可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”。
(3)可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同;出讓建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同;商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。
(4)可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)，例如賓館劃分的五、四、三等，寫字樓劃分的甲級(jí)、乙級(jí)等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備(如電梯、空調(diào)、智能化等)、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。
(一)選取可比實(shí)例的數(shù)量要求
從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。
(二)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求
1. 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)
由于類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)，所以選取的房地產(chǎn)具體應(yīng)滿足下列6個(gè)條件：
(1)可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。具體地說，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。拿北京市來說，如果估價(jià)對(duì)象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例也位于王府井地區(qū);而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是坐落在北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套商品住房，則選取的可比實(shí)例也是同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例;而如果在同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市區(qū)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。
(2)可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”。
(3)可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同;出讓建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同;商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。
(4)可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)，例如賓館劃分的五、四、三等，寫字樓劃分的甲級(jí)、乙級(jí)等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備(如電梯、空調(diào)、智能化等)、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。