土地粗放浪費(fèi)，某種程度上是利益使然。我國(guó)正處于高速發(fā)展時(shí)期，土地不斷升值。以很低的成本拿到土地，沒(méi)有多長(zhǎng)時(shí)間就能坐享土地升值之利。這樣穩(wěn)賺不賠的交易，誰(shuí)不樂(lè)意做?
對(duì)用地者來(lái)說(shuō)，利益無(wú)疑是最敏感的神經(jīng)。大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，我們?cè)趯?duì)粗放浪費(fèi)行為進(jìn)行硬約束的同時(shí)，必須出臺(tái)實(shí)打?qū)嵉睦婕?lì)措施，以抑制外延擴(kuò)張，鼓勵(lì)內(nèi)涵挖潛。
市場(chǎng)配置，形成內(nèi)在約束
如果說(shuō)嚴(yán)格的用地規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)是外在約束，那么市場(chǎng)化配置則是對(duì)微觀用地主體的內(nèi)在約束。
將國(guó)有建設(shè)用地作為一種要素，以公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)方式提供給用地者，其核心是通過(guò)價(jià)格機(jī)制來(lái)反映土地資源的稀缺性和土地市場(chǎng)的供求狀況。由于土地成本進(jìn)入企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有直接的影響，用地者必須精打細(xì)算，充分利用土地資源，才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出化和利潤(rùn)化。
土地資源市場(chǎng)配置制度，從誕生之日起，就顯示出強(qiáng)大效應(yīng)。國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)配置范圍不斷擴(kuò)大，依法應(yīng)以出讓等有償方式使用的城市新增建設(shè)用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設(shè)用地，全面實(shí)行了有償使用。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，全面實(shí)行了招拍掛出讓。全國(guó)招拍掛出讓土地的面積和價(jià)款從2001年的0.66萬(wàn)公頃、492億元，提高到2006年的6.65萬(wàn)公頃、5492億元，分別提高了9倍和10.2倍。2007年1月至11月，招拍掛出讓面積8.61萬(wàn)公頃，價(jià)款7488.01億元，占出讓總面積和總價(jià)款的48.43%、82.02%。
然而，在國(guó)有土地供應(yīng)中，仍然存在劃撥供地與有償出讓并行、協(xié)議出讓與招拍掛出讓并行的現(xiàn)象。特別是用地占相當(dāng)比重的公路、鐵路、水利、民航、電力等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文化、衛(wèi)生、科研等社會(huì)事業(yè)，仍然采取劃撥方式供地，沒(méi)有成本約束，更談不上市場(chǎng)配置，不符合市場(chǎng)配置土地資源的制度要求，也對(duì)節(jié)約集約用地造成明顯影響。
如何解決“雙軌制”，讓市場(chǎng)唱主角?《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》給出了明確的答案：今后除軍事、社會(huì)保障性住房用地和特殊用地可以劃撥供應(yīng)外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地以及各類社會(huì)事業(yè)用地，要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)配置，有償使用。
也就是說(shuō)，市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用將大大增強(qiáng)，招拍掛出讓土地的覆蓋面將不斷擴(kuò)大。這昭示了我國(guó)推進(jìn)土地資源市場(chǎng)化配置的堅(jiān)定決心，是我國(guó)政府在土地市場(chǎng)制度建設(shè)中的又一重大舉措。
提高成本，抑制“囤地”行為
在土地資源日顯稀缺的今天，“囤地”十分刺目。多占地、占好地，越往后越有利可圖，占地者沒(méi)有后顧之憂的現(xiàn)象，迫切需要改變。
大幅提高土地保有成本，切斷“囤地”的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，已被提上了議事日程。2006年12月31日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，對(duì)我國(guó)實(shí)行了近20年的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)作了重大調(diào)整，從2007年1月1日起施行的新標(biāo)準(zhǔn)比過(guò)去的標(biāo)準(zhǔn)提高了兩倍，并將征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。應(yīng)該說(shuō)，城鎮(zhèn)土地使用稅作為目前我國(guó)在土地保有環(huán)節(jié)征收的稅種，其標(biāo)準(zhǔn)的提高，對(duì)促進(jìn)節(jié)約集約用地意義重大。土地估價(jià)師考試網(wǎng)
日前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確，對(duì)閑置土地行為，閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用;不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制定具體辦法。
城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，征收20%土地閑置費(fèi)，征繳增值地價(jià)，這一系列舉措，都指向閑置土地。
2008年6月底前，各省級(jí)政府要將閑置土地處理情況向國(guó)務(wù)院作出專題報(bào)告。這一部署，將促使各地拿出具體的應(yīng)對(duì)之策，加快處置閑置土地。
利益激勵(lì)，盤(pán)活存量土地
深圳是離香港最近的城市，但按照地均GDP產(chǎn)值和建設(shè)用地面積算，深圳只達(dá)到香港10%的水平。如此看來(lái)，我國(guó)土地節(jié)約集約利用的潛力還很大。
讓人頭痛的粗放用地、浪費(fèi)土地現(xiàn)象，可以通過(guò)有效的利益激勵(lì)措施，轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的新的“土地源”。通過(guò)制定科學(xué)有效的激勵(lì)政策，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)各行業(yè)、各單位節(jié)約集約用地的積極性和自覺(jué)性。
香港匯豐銀行大廈的一層和二層是開(kāi)敞的公眾空間，供公眾集會(huì)和自由通行使用，辦公則在三層以上。這是節(jié)約集約用地的結(jié)果。因?yàn)榕鐾恋貢r(shí)就規(guī)定，大樓如果將底層也自用，只能蓋10多層，但如果把底層空間留給公眾則可蓋到18層以上。由此可見(jiàn)，有效的激勵(lì)措施，會(huì)大大促進(jìn)節(jié)約集約用地。土地估價(jià)理論方法
各地已經(jīng)開(kāi)始積極探索這一途徑。江蘇省無(wú)錫市大力表彰節(jié)約集約用地先進(jìn)集體和個(gè)人，用地指標(biāo)也向這些先進(jìn)地區(qū)傾斜。從2003年開(kāi)始，該市引導(dǎo)、鼓勵(lì)建造3層及3層以上標(biāo)準(zhǔn)廠房，用地指標(biāo)作適當(dāng)傾斜，建設(shè)規(guī)費(fèi)按市政府非稅收入有關(guān)規(guī)定予以獎(jiǎng)勵(lì)。其中，行政性規(guī)費(fèi)全額獎(jiǎng)勵(lì)，成本性規(guī)費(fèi)按50%給予獎(jiǎng)勵(lì)。有效的激勵(lì)機(jī)制，使無(wú)錫市標(biāo)準(zhǔn)廠房達(dá)13層。
《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確提出，積極引導(dǎo)使用未利用地和廢棄地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)利用地上地下空間，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)區(qū)提高土地利用效率。
靠什么引導(dǎo)和鼓勵(lì)?就是利益激勵(lì)。國(guó)土資源部門(mén)要對(duì)適宜開(kāi)發(fā)的未利用地作出規(guī)劃，引導(dǎo)和鼓勵(lì)將適宜建設(shè)的未利用地開(kāi)發(fā)成建設(shè)用地。對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款;對(duì)新增工業(yè)用地，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格落實(shí)和完善鼓勵(lì)節(jié)約集約用地的稅收政策。
對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)也有一定的激勵(lì)政策。凡土地利用評(píng)估達(dá)到要求并通過(guò)國(guó)家審核公告的開(kāi)發(fā)區(qū)，確需擴(kuò)區(qū)的，可以申請(qǐng)整合依法依規(guī)設(shè)立的開(kāi)發(fā)區(qū)，或者利用符合規(guī)劃的現(xiàn)有建設(shè)用地?cái)U(kuò)區(qū)。對(duì)符合“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”要求的開(kāi)發(fā)區(qū)，優(yōu)先安排建設(shè)用地指標(biāo)。
俗話說(shuō)，無(wú)利不起早。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每個(gè)人都是經(jīng)濟(jì)人，都在謀求利益化。對(duì)節(jié)約集約用地來(lái)說(shuō)，用好利益手段，起到的將是“四兩撥千斤”的神奇效應(yīng)。
對(duì)用地者來(lái)說(shuō)，利益無(wú)疑是最敏感的神經(jīng)。大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，我們?cè)趯?duì)粗放浪費(fèi)行為進(jìn)行硬約束的同時(shí)，必須出臺(tái)實(shí)打?qū)嵉睦婕?lì)措施，以抑制外延擴(kuò)張，鼓勵(lì)內(nèi)涵挖潛。
市場(chǎng)配置，形成內(nèi)在約束
如果說(shuō)嚴(yán)格的用地規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)是外在約束，那么市場(chǎng)化配置則是對(duì)微觀用地主體的內(nèi)在約束。
將國(guó)有建設(shè)用地作為一種要素，以公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)方式提供給用地者，其核心是通過(guò)價(jià)格機(jī)制來(lái)反映土地資源的稀缺性和土地市場(chǎng)的供求狀況。由于土地成本進(jìn)入企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有直接的影響，用地者必須精打細(xì)算，充分利用土地資源，才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出化和利潤(rùn)化。
土地資源市場(chǎng)配置制度，從誕生之日起，就顯示出強(qiáng)大效應(yīng)。國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)配置范圍不斷擴(kuò)大，依法應(yīng)以出讓等有償方式使用的城市新增建設(shè)用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設(shè)用地，全面實(shí)行了有償使用。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，全面實(shí)行了招拍掛出讓。全國(guó)招拍掛出讓土地的面積和價(jià)款從2001年的0.66萬(wàn)公頃、492億元，提高到2006年的6.65萬(wàn)公頃、5492億元，分別提高了9倍和10.2倍。2007年1月至11月，招拍掛出讓面積8.61萬(wàn)公頃，價(jià)款7488.01億元，占出讓總面積和總價(jià)款的48.43%、82.02%。
然而，在國(guó)有土地供應(yīng)中，仍然存在劃撥供地與有償出讓并行、協(xié)議出讓與招拍掛出讓并行的現(xiàn)象。特別是用地占相當(dāng)比重的公路、鐵路、水利、民航、電力等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文化、衛(wèi)生、科研等社會(huì)事業(yè)，仍然采取劃撥方式供地，沒(méi)有成本約束，更談不上市場(chǎng)配置，不符合市場(chǎng)配置土地資源的制度要求，也對(duì)節(jié)約集約用地造成明顯影響。
如何解決“雙軌制”，讓市場(chǎng)唱主角?《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》給出了明確的答案：今后除軍事、社會(huì)保障性住房用地和特殊用地可以劃撥供應(yīng)外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地以及各類社會(huì)事業(yè)用地，要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)配置，有償使用。
也就是說(shuō)，市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用將大大增強(qiáng)，招拍掛出讓土地的覆蓋面將不斷擴(kuò)大。這昭示了我國(guó)推進(jìn)土地資源市場(chǎng)化配置的堅(jiān)定決心，是我國(guó)政府在土地市場(chǎng)制度建設(shè)中的又一重大舉措。
提高成本，抑制“囤地”行為
在土地資源日顯稀缺的今天，“囤地”十分刺目。多占地、占好地，越往后越有利可圖，占地者沒(méi)有后顧之憂的現(xiàn)象，迫切需要改變。
大幅提高土地保有成本，切斷“囤地”的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，已被提上了議事日程。2006年12月31日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，對(duì)我國(guó)實(shí)行了近20年的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)作了重大調(diào)整，從2007年1月1日起施行的新標(biāo)準(zhǔn)比過(guò)去的標(biāo)準(zhǔn)提高了兩倍，并將征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。應(yīng)該說(shuō)，城鎮(zhèn)土地使用稅作為目前我國(guó)在土地保有環(huán)節(jié)征收的稅種，其標(biāo)準(zhǔn)的提高，對(duì)促進(jìn)節(jié)約集約用地意義重大。土地估價(jià)師考試網(wǎng)
日前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確，對(duì)閑置土地行為，閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用;不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制定具體辦法。
城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，征收20%土地閑置費(fèi)，征繳增值地價(jià)，這一系列舉措，都指向閑置土地。
2008年6月底前，各省級(jí)政府要將閑置土地處理情況向國(guó)務(wù)院作出專題報(bào)告。這一部署，將促使各地拿出具體的應(yīng)對(duì)之策，加快處置閑置土地。
利益激勵(lì)，盤(pán)活存量土地
深圳是離香港最近的城市，但按照地均GDP產(chǎn)值和建設(shè)用地面積算，深圳只達(dá)到香港10%的水平。如此看來(lái)，我國(guó)土地節(jié)約集約利用的潛力還很大。
讓人頭痛的粗放用地、浪費(fèi)土地現(xiàn)象，可以通過(guò)有效的利益激勵(lì)措施，轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的新的“土地源”。通過(guò)制定科學(xué)有效的激勵(lì)政策，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)各行業(yè)、各單位節(jié)約集約用地的積極性和自覺(jué)性。
香港匯豐銀行大廈的一層和二層是開(kāi)敞的公眾空間，供公眾集會(huì)和自由通行使用，辦公則在三層以上。這是節(jié)約集約用地的結(jié)果。因?yàn)榕鐾恋貢r(shí)就規(guī)定，大樓如果將底層也自用，只能蓋10多層，但如果把底層空間留給公眾則可蓋到18層以上。由此可見(jiàn)，有效的激勵(lì)措施，會(huì)大大促進(jìn)節(jié)約集約用地。土地估價(jià)理論方法
各地已經(jīng)開(kāi)始積極探索這一途徑。江蘇省無(wú)錫市大力表彰節(jié)約集約用地先進(jìn)集體和個(gè)人，用地指標(biāo)也向這些先進(jìn)地區(qū)傾斜。從2003年開(kāi)始，該市引導(dǎo)、鼓勵(lì)建造3層及3層以上標(biāo)準(zhǔn)廠房，用地指標(biāo)作適當(dāng)傾斜，建設(shè)規(guī)費(fèi)按市政府非稅收入有關(guān)規(guī)定予以獎(jiǎng)勵(lì)。其中，行政性規(guī)費(fèi)全額獎(jiǎng)勵(lì)，成本性規(guī)費(fèi)按50%給予獎(jiǎng)勵(lì)。有效的激勵(lì)機(jī)制，使無(wú)錫市標(biāo)準(zhǔn)廠房達(dá)13層。
《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確提出，積極引導(dǎo)使用未利用地和廢棄地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)利用地上地下空間，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)區(qū)提高土地利用效率。
靠什么引導(dǎo)和鼓勵(lì)?就是利益激勵(lì)。國(guó)土資源部門(mén)要對(duì)適宜開(kāi)發(fā)的未利用地作出規(guī)劃，引導(dǎo)和鼓勵(lì)將適宜建設(shè)的未利用地開(kāi)發(fā)成建設(shè)用地。對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款;對(duì)新增工業(yè)用地，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格落實(shí)和完善鼓勵(lì)節(jié)約集約用地的稅收政策。
對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)也有一定的激勵(lì)政策。凡土地利用評(píng)估達(dá)到要求并通過(guò)國(guó)家審核公告的開(kāi)發(fā)區(qū)，確需擴(kuò)區(qū)的，可以申請(qǐng)整合依法依規(guī)設(shè)立的開(kāi)發(fā)區(qū)，或者利用符合規(guī)劃的現(xiàn)有建設(shè)用地?cái)U(kuò)區(qū)。對(duì)符合“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”要求的開(kāi)發(fā)區(qū)，優(yōu)先安排建設(shè)用地指標(biāo)。
俗話說(shuō)，無(wú)利不起早。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每個(gè)人都是經(jīng)濟(jì)人，都在謀求利益化。對(duì)節(jié)約集約用地來(lái)說(shuō)，用好利益手段，起到的將是“四兩撥千斤”的神奇效應(yīng)。