國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，由承租人取得承租土地使用權(quán)，并按規(guī)定支付土地租金及完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同的約定，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。承租人在租期內(nèi)有優(yōu)先受讓權(quán)，可以在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)變成出讓土地使用權(quán)。涉及承租土地使用權(quán)的各種經(jīng)濟活動，尤其是轉(zhuǎn)讓、抵押、出資等，需要對其進行估價。承租土地使用權(quán)的估價尚在探索之中。
估價思路
承租土地使用權(quán)的價格實際上是土地租賃權(quán)益的價格。土地租賃權(quán)益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從價格構(gòu)成上看，包括已付土地費用和合同權(quán)益兩部分。因此，估價的基本思路，首要的就是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應的估價方法為收益法;其次，當承租人在承租土地之前已支付有關(guān)土地費用時，亦可從成本途徑進行估價;再次，因為承租土地可補交使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應補交的出讓金作為承租土地使用權(quán)的價格。因其取得前提不同，權(quán)益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場交易資料極少，目前還難于應用市場法估價。
估價方法
租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場租金與合同租金的差額出發(fā)，求取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體可根據(jù)市場租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學模型加以擬合，選用適當?shù)臄?shù)學模型計算出市場租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權(quán)的價格。
承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費用和建筑物純收益從不動產(chǎn)總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進行還原，得到承租土地使用權(quán)的價格。
出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權(quán)價格扣除應補交的土地使用權(quán)出讓金后的余額作為承租土地使用權(quán)的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點。
承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費的費用之和為依據(jù)，再加計適當?shù)睦?、利潤以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用?quán)的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的成本逼近法，要對發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費用，以估價期日的客觀費用標準進行重置。
《中華人民共和國土地管理法實施條例)第二十九條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓;國有土地租賃;國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。
國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第三條規(guī)定：國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地費用的，租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。
合理估算市場租金。市場租金應為客觀租金，而非估價對象的實際租金。要通過市場調(diào)查，在對大量相似交易實例進行比較、修正的基礎(chǔ)上確定。在難于通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，可用土地經(jīng)濟租金代替市場租金。土地經(jīng)濟租金是指土地租賃的正常租金回報。其公式為：土地經(jīng)濟租金=期待土地年純收益+有關(guān)稅費。期待土地年純收益是指一定土地資產(chǎn)期望得到的年投資收益額，在實踐中，可用出讓土地的價格乘以租價比得到。有關(guān)稅費主要包括有關(guān)的土地稅、必要的土地維護費及管理費等。
正確估算補交出讓金的數(shù)額。各地補交出讓金的方式不同，要根據(jù)當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，正確估算應補交出讓金的數(shù)額。特別應注意補交出讓金后的出讓地價的內(nèi)涵，與應補交出讓金的內(nèi)涵的一致性。例如，補交出讓金后的出讓地價中包含了城市配套費等費用，則應補交出讓金的數(shù)額內(nèi)就應當包括城市配套費等費用。應注意結(jié)合估價目的進行分析判斷。例如，在抵押估價時，考慮到實現(xiàn)抵押權(quán)時以拍賣方式處置抵押物，此時補交出讓金的數(shù)額可能取高限。
注意估價技術(shù)的特殊性。承租土地殘余法的估價思路與通常的土地殘余法相似，兩種方法的主要區(qū)別在于：第一，承租土地殘余法的總費用中多了一項內(nèi)容，即承租人需支付的合同租金;第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數(shù)的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關(guān)土地管理法規(guī)、政策對承租土地的權(quán)利、義務的配置。中國土地估價師考試網(wǎng)
承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區(qū)別在于它不能全額計算土地增值收益，因為土地增值收益一般被視為土地所有者權(quán)益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數(shù)額由承租土地使用權(quán)價格與土地成本價之差決定。
慎重對待資本化率和收益年期。由于承租人須按期支付租金才能繼續(xù)使用土地，而且其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等處分權(quán)要受到限制。從投資者角度看，承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比權(quán)利受到較大限制，因而投資風險率較高，總體來說，其資本化率比出讓土地使用權(quán)高一個百分點左右較為適宜。對其個別風險，要結(jié)合具體租賃合同進行分析。例如，合同約定允許處分時，其資本化率相對低一點;再如，合同約定按地價指數(shù)對租金標準進行調(diào)整時的風險，往往會大于按固定比率或數(shù)額進行租金調(diào)整時的風險。
未來的收益年限，一般為估價期日以后的剩余租期;但是如果租賃合同有約定或其他確切證據(jù)表明，在當前租期屆滿后，能續(xù)簽合同，并且續(xù)簽合同的租金在一定期間內(nèi)低于市場租金時，可以考慮增加收益年限或者將上述租金差額的現(xiàn)值追加上去。這樣，估價中的收益年限就可能大于租賃合同的實際剩余租期。
合理選用估價方法、科學確定估價結(jié)果。比較前文所述幾種估價方法也有一些不同：土地估價理論方法
一是著眼點不同。租金差額還原法和承租土地殘余法著眼于可能的獲利能力，出讓金扣除法以補辦出讓手續(xù)時的權(quán)益分配為依據(jù)，承租土地成本法則建立在資本重置的基礎(chǔ)上。二是適用范圍不同。租金差額還原法的適用范圍較廣，承租土地殘余法適用于有收益能力的承租土地使用權(quán)，出讓金扣除法適用于應補交的出讓金易于確定時的承租土地使用權(quán)，承租土地成本法適用于承租人為原劃撥土地使用者且土地用途為工業(yè)、倉儲類的承租土地使用權(quán)。
綜上所述，在評估承租土地使用權(quán)價格時，要注意運用多種方法進行估價，使估價結(jié)果互相驗證，在對估價結(jié)果的差異綜合分析的基礎(chǔ)上，科學、合理地確定最終價格。
估價思路
承租土地使用權(quán)的價格實際上是土地租賃權(quán)益的價格。土地租賃權(quán)益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從價格構(gòu)成上看，包括已付土地費用和合同權(quán)益兩部分。因此，估價的基本思路，首要的就是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應的估價方法為收益法;其次，當承租人在承租土地之前已支付有關(guān)土地費用時，亦可從成本途徑進行估價;再次，因為承租土地可補交使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應補交的出讓金作為承租土地使用權(quán)的價格。因其取得前提不同，權(quán)益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場交易資料極少，目前還難于應用市場法估價。
估價方法
租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場租金與合同租金的差額出發(fā)，求取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體可根據(jù)市場租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學模型加以擬合，選用適當?shù)臄?shù)學模型計算出市場租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權(quán)的價格。
承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費用和建筑物純收益從不動產(chǎn)總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進行還原，得到承租土地使用權(quán)的價格。
出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權(quán)價格扣除應補交的土地使用權(quán)出讓金后的余額作為承租土地使用權(quán)的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點。
承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費的費用之和為依據(jù)，再加計適當?shù)睦?、利潤以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用?quán)的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的成本逼近法，要對發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費用，以估價期日的客觀費用標準進行重置。
《中華人民共和國土地管理法實施條例)第二十九條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓;國有土地租賃;國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。
國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第三條規(guī)定：國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地費用的，租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。
合理估算市場租金。市場租金應為客觀租金，而非估價對象的實際租金。要通過市場調(diào)查，在對大量相似交易實例進行比較、修正的基礎(chǔ)上確定。在難于通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，可用土地經(jīng)濟租金代替市場租金。土地經(jīng)濟租金是指土地租賃的正常租金回報。其公式為：土地經(jīng)濟租金=期待土地年純收益+有關(guān)稅費。期待土地年純收益是指一定土地資產(chǎn)期望得到的年投資收益額，在實踐中，可用出讓土地的價格乘以租價比得到。有關(guān)稅費主要包括有關(guān)的土地稅、必要的土地維護費及管理費等。
正確估算補交出讓金的數(shù)額。各地補交出讓金的方式不同，要根據(jù)當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，正確估算應補交出讓金的數(shù)額。特別應注意補交出讓金后的出讓地價的內(nèi)涵，與應補交出讓金的內(nèi)涵的一致性。例如，補交出讓金后的出讓地價中包含了城市配套費等費用，則應補交出讓金的數(shù)額內(nèi)就應當包括城市配套費等費用。應注意結(jié)合估價目的進行分析判斷。例如，在抵押估價時，考慮到實現(xiàn)抵押權(quán)時以拍賣方式處置抵押物，此時補交出讓金的數(shù)額可能取高限。
注意估價技術(shù)的特殊性。承租土地殘余法的估價思路與通常的土地殘余法相似，兩種方法的主要區(qū)別在于：第一，承租土地殘余法的總費用中多了一項內(nèi)容，即承租人需支付的合同租金;第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數(shù)的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關(guān)土地管理法規(guī)、政策對承租土地的權(quán)利、義務的配置。中國土地估價師考試網(wǎng)
承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區(qū)別在于它不能全額計算土地增值收益，因為土地增值收益一般被視為土地所有者權(quán)益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數(shù)額由承租土地使用權(quán)價格與土地成本價之差決定。
慎重對待資本化率和收益年期。由于承租人須按期支付租金才能繼續(xù)使用土地，而且其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等處分權(quán)要受到限制。從投資者角度看，承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比權(quán)利受到較大限制，因而投資風險率較高，總體來說，其資本化率比出讓土地使用權(quán)高一個百分點左右較為適宜。對其個別風險，要結(jié)合具體租賃合同進行分析。例如，合同約定允許處分時，其資本化率相對低一點;再如，合同約定按地價指數(shù)對租金標準進行調(diào)整時的風險，往往會大于按固定比率或數(shù)額進行租金調(diào)整時的風險。
未來的收益年限，一般為估價期日以后的剩余租期;但是如果租賃合同有約定或其他確切證據(jù)表明，在當前租期屆滿后，能續(xù)簽合同，并且續(xù)簽合同的租金在一定期間內(nèi)低于市場租金時，可以考慮增加收益年限或者將上述租金差額的現(xiàn)值追加上去。這樣，估價中的收益年限就可能大于租賃合同的實際剩余租期。
合理選用估價方法、科學確定估價結(jié)果。比較前文所述幾種估價方法也有一些不同：土地估價理論方法
一是著眼點不同。租金差額還原法和承租土地殘余法著眼于可能的獲利能力，出讓金扣除法以補辦出讓手續(xù)時的權(quán)益分配為依據(jù)，承租土地成本法則建立在資本重置的基礎(chǔ)上。二是適用范圍不同。租金差額還原法的適用范圍較廣，承租土地殘余法適用于有收益能力的承租土地使用權(quán)，出讓金扣除法適用于應補交的出讓金易于確定時的承租土地使用權(quán)，承租土地成本法適用于承租人為原劃撥土地使用者且土地用途為工業(yè)、倉儲類的承租土地使用權(quán)。
綜上所述，在評估承租土地使用權(quán)價格時，要注意運用多種方法進行估價，使估價結(jié)果互相驗證，在對估價結(jié)果的差異綜合分析的基礎(chǔ)上，科學、合理地確定最終價格。