隨著我國生產(chǎn)力的巨大發(fā)展，社會分工不斷深化，社會經(jīng)濟中分化出許多新的經(jīng)濟部門和行業(yè)。土地利用方式和關(guān)系也日趨復(fù)雜化，單一的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系涵蓋一切的局面已不能適應(yīng)新形勢的要求，而逐漸分化形成了新的土地產(chǎn)權(quán)，使產(chǎn)權(quán)的關(guān)系多樣化了。同時隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和土地使用制度改革的深化，土地權(quán)利的價值日益顯化，客觀上要求土地權(quán)利貨幣化，以適應(yīng)各種經(jīng)濟活動需要。另外土地價格是土地權(quán)益貨幣的反映，其大小因所獲權(quán)利的種類而異。所以正確評估土地各項權(quán)利價格非常必要。
一、土地評估產(chǎn)權(quán)的界定
土地產(chǎn)權(quán)，簡稱地權(quán)，是不動產(chǎn)物權(quán)中的一種。以土地的所有權(quán)為基礎(chǔ),合法占有權(quán)為標(biāo)志，以登記造冊為要件的一項獨立財產(chǎn)權(quán)利。即土地產(chǎn)權(quán)的有無以有無土地的合法登記為準(zhǔn)。土地的合法占有權(quán)分為法律中的占有權(quán)和實際上的占有權(quán)。土地占有權(quán)是土地所有權(quán)的一項權(quán)能，并不是土地所有權(quán)的全部。所有權(quán)對能否支配某所有土地必然影響權(quán)利;而占有權(quán)占有其物，則又不影響其權(quán)利的存在。抵押權(quán)的占有既是如此。所以，根據(jù)土地各項權(quán)利的排他性和國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，可將土地產(chǎn)權(quán)分為自物權(quán)(所有權(quán)、使用權(quán))和他物權(quán)(他項權(quán)，主要包括抵押權(quán)、租賃權(quán)等)二大類。[1]
土地產(chǎn)權(quán)的界定，是正確評估土地權(quán)利價格的重要依據(jù)。土地的不可移動性決定了在取得土地的所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利后，土地權(quán)利人不可能像對待其它商品那樣將其移至安全可靠的地方。因此，只有建立公眾信賴的權(quán)威的統(tǒng)一的土地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，將土地權(quán)利的主客體內(nèi)容記錄在冊，才能明晰土地產(chǎn)權(quán)，確保土地權(quán)利人的財產(chǎn)安全，以及土地市場交易行為的規(guī)范和安全可靠，避免土地權(quán)屬爭議。同時，土地產(chǎn)權(quán)是可以細(xì)化和重組的，其形成的新權(quán)利束必須通過法定登記方能生效。所以，在法律、法規(guī)許可下，產(chǎn)權(quán)登記是產(chǎn)權(quán)價格評估的重要前提。土地估價師考試網(wǎng)
二、影響土地產(chǎn)權(quán)價格的因素
地產(chǎn)是土地有形實體及固著在土地實體上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定，而是取決于可以獲取的預(yù)期土地收益或效用的高低。一般取得什么權(quán)利就可以取得相應(yīng)土地收益或效用，也就具有相應(yīng)價格水平。土地價格實為土地產(chǎn)權(quán)價格的反映。影響土地產(chǎn)權(quán)價格的因素很多，也較復(fù)雜，但主要受下列因素影響：
(一)土地產(chǎn)權(quán)的二重性
土地是由其有形實體與無形產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成，實體是產(chǎn)權(quán)的載體，實體價格的高低最終取決于產(chǎn)權(quán)權(quán)能的大小。所以，產(chǎn)權(quán)完整的土地實體價格是土地產(chǎn)權(quán)價格的基礎(chǔ)，任何一個購買土地的買主，不會用高于完整產(chǎn)權(quán)的土地價格，去購買目前已設(shè)有他項權(quán)利的地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)完整的土地價格是地產(chǎn)的價格，是決定土地產(chǎn)權(quán)價格的最基本的因素。影響產(chǎn)權(quán)完整的土地價格的因素實質(zhì)上也是影響土地產(chǎn)權(quán)價格的因素。
(二)土地制度
狹義的土地制度包括土地所有制和使用制等，廣義的土地制度還包括土地金融制度、土地財稅制度等，直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌，影響著產(chǎn)權(quán)細(xì)化與重組、產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵等，也就決定了土地產(chǎn)權(quán)價格本質(zhì)。土地估價理論方法
(三)產(chǎn)權(quán)的種類
根據(jù)產(chǎn)權(quán)的排他性，我國土地產(chǎn)權(quán)基本上可以分為所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)等三種。我國的土地所有權(quán)具有主體的特定性、交易的限制性、權(quán)屬的穩(wěn)定性、權(quán)能的分離性等特性，是土地產(chǎn)權(quán)中最完整、最顯要(絕對)的一種;土地使用權(quán)是土地所有權(quán)派生出來的一項權(quán)能，是一種自物權(quán)，具有派生性、從屬性、直接性、可轉(zhuǎn)讓性等特性[1];土地他項權(quán)是泛指自物權(quán)(土地所有權(quán)和土地使用權(quán))以外的各種他物權(quán)土地權(quán)利，是在他人土地上享有的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)主體是該土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的民事主體，依賴于所有權(quán)、使用權(quán)，又對所有權(quán)、使用權(quán)有限制作用。另外，土地產(chǎn)權(quán)又因所有權(quán)性質(zhì)而異，各種產(chǎn)權(quán)又有集體與國有之別。所以，土地實際或法律占有所擁有產(chǎn)權(quán)的種類或土地產(chǎn)權(quán)的完整性直接決定土地產(chǎn)權(quán)價格的高低。
三、土地產(chǎn)權(quán)價格的特點
土地的物質(zhì)實體只有一個，土地上的產(chǎn)權(quán)可以有多種，并可以被看作獨立物權(quán)，土地上所設(shè)的每一種產(chǎn)權(quán)都可以形成一種價格，土地的各項產(chǎn)權(quán)價格具有以下主要特點：
(一)土地產(chǎn)權(quán)價格由產(chǎn)權(quán)需求決定
土地的自然供給是十分有限的，即使其經(jīng)濟供給彈性也很有限，但對土地的需求則隨著經(jīng)濟發(fā)展變化而彈性很大，成為影響地價的主要因素。土地產(chǎn)權(quán)是設(shè)定于地產(chǎn)上的權(quán)利，且是稀缺的，對土地產(chǎn)權(quán)的需求量就決定了其價格。
(二)土地產(chǎn)權(quán)價格具有明顯的個別性
由于地產(chǎn)上的產(chǎn)權(quán)種類不同，地產(chǎn)價格各異。即使具有同一產(chǎn)權(quán)，又因產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵不同，地產(chǎn)價格也不一樣。
(三)土地產(chǎn)權(quán)價格種類呈明顯的細(xì)化趨勢
一般而言，經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，人們在地產(chǎn)上發(fā)生的關(guān)系越多，需要創(chuàng)設(shè)的土地產(chǎn)權(quán)就越多。同時因產(chǎn)權(quán)細(xì)化而形成的產(chǎn)權(quán)價格種類就越多，土地價格構(gòu)成就越復(fù)雜。
(四)市場結(jié)構(gòu)不同
土地市場是不完全的市場，形成的土地產(chǎn)權(quán)價格受主觀因素影響較大。
(五)土地產(chǎn)權(quán)組合價值的可升降性
土地產(chǎn)權(quán)因權(quán)利細(xì)化而可使土地價格降低，但各項權(quán)利又可以重組，而可使土地價格上升。
一、土地評估產(chǎn)權(quán)的界定
土地產(chǎn)權(quán)，簡稱地權(quán)，是不動產(chǎn)物權(quán)中的一種。以土地的所有權(quán)為基礎(chǔ),合法占有權(quán)為標(biāo)志，以登記造冊為要件的一項獨立財產(chǎn)權(quán)利。即土地產(chǎn)權(quán)的有無以有無土地的合法登記為準(zhǔn)。土地的合法占有權(quán)分為法律中的占有權(quán)和實際上的占有權(quán)。土地占有權(quán)是土地所有權(quán)的一項權(quán)能，并不是土地所有權(quán)的全部。所有權(quán)對能否支配某所有土地必然影響權(quán)利;而占有權(quán)占有其物，則又不影響其權(quán)利的存在。抵押權(quán)的占有既是如此。所以，根據(jù)土地各項權(quán)利的排他性和國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，可將土地產(chǎn)權(quán)分為自物權(quán)(所有權(quán)、使用權(quán))和他物權(quán)(他項權(quán)，主要包括抵押權(quán)、租賃權(quán)等)二大類。[1]
土地產(chǎn)權(quán)的界定，是正確評估土地權(quán)利價格的重要依據(jù)。土地的不可移動性決定了在取得土地的所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利后，土地權(quán)利人不可能像對待其它商品那樣將其移至安全可靠的地方。因此，只有建立公眾信賴的權(quán)威的統(tǒng)一的土地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，將土地權(quán)利的主客體內(nèi)容記錄在冊，才能明晰土地產(chǎn)權(quán)，確保土地權(quán)利人的財產(chǎn)安全，以及土地市場交易行為的規(guī)范和安全可靠，避免土地權(quán)屬爭議。同時，土地產(chǎn)權(quán)是可以細(xì)化和重組的，其形成的新權(quán)利束必須通過法定登記方能生效。所以，在法律、法規(guī)許可下，產(chǎn)權(quán)登記是產(chǎn)權(quán)價格評估的重要前提。土地估價師考試網(wǎng)
二、影響土地產(chǎn)權(quán)價格的因素
地產(chǎn)是土地有形實體及固著在土地實體上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定，而是取決于可以獲取的預(yù)期土地收益或效用的高低。一般取得什么權(quán)利就可以取得相應(yīng)土地收益或效用，也就具有相應(yīng)價格水平。土地價格實為土地產(chǎn)權(quán)價格的反映。影響土地產(chǎn)權(quán)價格的因素很多，也較復(fù)雜，但主要受下列因素影響：
(一)土地產(chǎn)權(quán)的二重性
土地是由其有形實體與無形產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成，實體是產(chǎn)權(quán)的載體，實體價格的高低最終取決于產(chǎn)權(quán)權(quán)能的大小。所以，產(chǎn)權(quán)完整的土地實體價格是土地產(chǎn)權(quán)價格的基礎(chǔ)，任何一個購買土地的買主，不會用高于完整產(chǎn)權(quán)的土地價格，去購買目前已設(shè)有他項權(quán)利的地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)完整的土地價格是地產(chǎn)的價格，是決定土地產(chǎn)權(quán)價格的最基本的因素。影響產(chǎn)權(quán)完整的土地價格的因素實質(zhì)上也是影響土地產(chǎn)權(quán)價格的因素。
(二)土地制度
狹義的土地制度包括土地所有制和使用制等，廣義的土地制度還包括土地金融制度、土地財稅制度等，直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌，影響著產(chǎn)權(quán)細(xì)化與重組、產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵等，也就決定了土地產(chǎn)權(quán)價格本質(zhì)。土地估價理論方法
(三)產(chǎn)權(quán)的種類
根據(jù)產(chǎn)權(quán)的排他性，我國土地產(chǎn)權(quán)基本上可以分為所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)等三種。我國的土地所有權(quán)具有主體的特定性、交易的限制性、權(quán)屬的穩(wěn)定性、權(quán)能的分離性等特性，是土地產(chǎn)權(quán)中最完整、最顯要(絕對)的一種;土地使用權(quán)是土地所有權(quán)派生出來的一項權(quán)能，是一種自物權(quán)，具有派生性、從屬性、直接性、可轉(zhuǎn)讓性等特性[1];土地他項權(quán)是泛指自物權(quán)(土地所有權(quán)和土地使用權(quán))以外的各種他物權(quán)土地權(quán)利，是在他人土地上享有的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)主體是該土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的民事主體，依賴于所有權(quán)、使用權(quán)，又對所有權(quán)、使用權(quán)有限制作用。另外，土地產(chǎn)權(quán)又因所有權(quán)性質(zhì)而異，各種產(chǎn)權(quán)又有集體與國有之別。所以，土地實際或法律占有所擁有產(chǎn)權(quán)的種類或土地產(chǎn)權(quán)的完整性直接決定土地產(chǎn)權(quán)價格的高低。
三、土地產(chǎn)權(quán)價格的特點
土地的物質(zhì)實體只有一個，土地上的產(chǎn)權(quán)可以有多種，并可以被看作獨立物權(quán)，土地上所設(shè)的每一種產(chǎn)權(quán)都可以形成一種價格，土地的各項產(chǎn)權(quán)價格具有以下主要特點：
(一)土地產(chǎn)權(quán)價格由產(chǎn)權(quán)需求決定
土地的自然供給是十分有限的，即使其經(jīng)濟供給彈性也很有限，但對土地的需求則隨著經(jīng)濟發(fā)展變化而彈性很大，成為影響地價的主要因素。土地產(chǎn)權(quán)是設(shè)定于地產(chǎn)上的權(quán)利，且是稀缺的，對土地產(chǎn)權(quán)的需求量就決定了其價格。
(二)土地產(chǎn)權(quán)價格具有明顯的個別性
由于地產(chǎn)上的產(chǎn)權(quán)種類不同，地產(chǎn)價格各異。即使具有同一產(chǎn)權(quán)，又因產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵不同，地產(chǎn)價格也不一樣。
(三)土地產(chǎn)權(quán)價格種類呈明顯的細(xì)化趨勢
一般而言，經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，人們在地產(chǎn)上發(fā)生的關(guān)系越多，需要創(chuàng)設(shè)的土地產(chǎn)權(quán)就越多。同時因產(chǎn)權(quán)細(xì)化而形成的產(chǎn)權(quán)價格種類就越多，土地價格構(gòu)成就越復(fù)雜。
(四)市場結(jié)構(gòu)不同
土地市場是不完全的市場，形成的土地產(chǎn)權(quán)價格受主觀因素影響較大。
(五)土地產(chǎn)權(quán)組合價值的可升降性
土地產(chǎn)權(quán)因權(quán)利細(xì)化而可使土地價格降低，但各項權(quán)利又可以重組，而可使土地價格上升。