下圖2顯示的是從1999年到2009年當(dāng)年累計(jì)土地購(gòu)置面積和累計(jì)完成開(kāi)發(fā)土地面積，以及兩者的差，即當(dāng)年累計(jì)土地庫(kù)存?？梢钥闯鐾恋貛?kù)存一直處于上升趨勢(shì)，07年略有下降，但08年土地庫(kù)存再度上升。
在現(xiàn)有土地庫(kù)存的情況下，假設(shè)沒(méi)有新增土地購(gòu)置，我們分別按照2008年、2007年和2006年當(dāng)年完成開(kāi)發(fā)土地面積，以及歷單年完成開(kāi)發(fā)土地面積（這里是2007年）這四種情景，計(jì)算出了消耗現(xiàn)有庫(kù)存需要的月數(shù)（見(jiàn)圖3）。
從圖3中可以看出，按照我們假設(shè)的4種土地開(kāi)發(fā)速度情境，現(xiàn)有的土地庫(kù)存量都需要超過(guò)50個(gè)月才能消耗完成。在本輪房地產(chǎn)的擴(kuò)張周期中，土地庫(kù)存增加過(guò)快，從2002年起，每年的新增土地庫(kù)存均超過(guò)了1億平方米。
下面對(duì)幾個(gè)具體城市的土地庫(kù)存情況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，其中選取了經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的北京、上海、廣東和江蘇四個(gè)城市/地區(qū)為樣本。下表2顯示了從1999年至2009年4月，各城市/地區(qū)的累計(jì)購(gòu)置土地面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積數(shù)據(jù)。由于以上城市和地區(qū)本身的面積差異較大，因而我們沒(méi)有使用累計(jì)未開(kāi)發(fā)土地面積的絕對(duì)值，而使用“累計(jì)未開(kāi)發(fā)土地面積/累計(jì)新購(gòu)置土地面積”來(lái)衡量各城市/地區(qū)的土地存量面積情況，如第4列所示。從表中可以看出，以“累計(jì)未開(kāi)發(fā)土地面積/累計(jì)新購(gòu)置土地面積”作為標(biāo)準(zhǔn)，所選取的城市和地區(qū)中，土地庫(kù)存從大到小依次是：上海、江蘇、北京、廣東，其中，上海累計(jì)未開(kāi)發(fā)面積占到了累計(jì)購(gòu)置土地面積的比例高達(dá)54%，也就是說(shuō)，有超過(guò)一半的已購(gòu)置土地尚未開(kāi)發(fā)完成。
2、房屋庫(kù)存超10億平米，按照歷史速度消化需30個(gè)月以上
為計(jì)算房屋庫(kù)存情況，我們以每年房屋新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的差值來(lái)衡量當(dāng)年新增房屋庫(kù)存量的大小，累加每年的新增房屋庫(kù)存來(lái)得到累計(jì)房屋庫(kù)存量。數(shù)據(jù)開(kāi)始的時(shí)間為1999年。與土地庫(kù)存量一樣，使用以上方法衡量房屋庫(kù)存面積時(shí)，由于缺少初始的基數(shù)，即初始時(shí)刻的房屋庫(kù)存量，累加每年的庫(kù)存量存在著低估累計(jì)房屋庫(kù)存量的問(wèn)題，不過(guò)考慮到我國(guó)房屋分配制度改革開(kāi)始于1997年，因而從1999年開(kāi)始的數(shù)據(jù)應(yīng)該不會(huì)帶來(lái)太大的偏差。
下表3列出了從1999年到2009年每年全國(guó)新增的房屋庫(kù)存面積和住宅庫(kù)存面積，其中2009年為截至4月份的數(shù)據(jù)。從表中可以看出，如果使用上述定義的方法來(lái)計(jì)算庫(kù)存房屋和庫(kù)存住宅的面積，那么截至2009年4月份，與土地庫(kù)存面積一樣，全國(guó)房屋庫(kù)存面積和住宅面積也均超過(guò)了10億平方米，其中房屋庫(kù)存甚至接近了19億平米，住宅庫(kù)存也達(dá)到了近12億平米。
從圖4中可以看出，從1999年至2008年住宅新開(kāi)工面積均始終呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中2007年增長(zhǎng)最為顯著，08年住宅開(kāi)工面積增長(zhǎng)明顯放慢。而住宅的銷(xiāo)售面積則在經(jīng)歷了1999年到2006年的增長(zhǎng)之后（其中，以2005年和2007年的增長(zhǎng)最為迅猛），在2008年回落到了與2006年相當(dāng)?shù)乃?，新增住宅?kù)存在08年出現(xiàn)了高峰。
同樣，為了計(jì)算在不新增新開(kāi)工房屋和住宅的前提下消耗現(xiàn)有庫(kù)存的時(shí)間，我們假設(shè)了4種歷史情景，分別是按照2008年、2007年、2006年以及歷史單年銷(xiāo)售量計(jì)算消耗現(xiàn)有房屋和住宅庫(kù)存所需的月數(shù)。結(jié)果如下圖5所示：
圖5顯示，就全國(guó)總體而言，消耗現(xiàn)有房屋庫(kù)存需要35個(gè)月左右的時(shí)間，消耗現(xiàn)有住宅庫(kù)存需要25個(gè)月左右。而在2007年，當(dāng)時(shí)的住宅庫(kù)存僅需要15個(gè)月就可以消化。我們可以作出這樣比較合理的推斷，即便目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量回升的局面可以持續(xù)，那么仍需10個(gè)月左右的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力才能減輕至有可能再度推動(dòng)房?jī)r(jià)顯著上升的程度。
在現(xiàn)有土地庫(kù)存的情況下，假設(shè)沒(méi)有新增土地購(gòu)置，我們分別按照2008年、2007年和2006年當(dāng)年完成開(kāi)發(fā)土地面積，以及歷單年完成開(kāi)發(fā)土地面積（這里是2007年）這四種情景，計(jì)算出了消耗現(xiàn)有庫(kù)存需要的月數(shù)（見(jiàn)圖3）。
從圖3中可以看出，按照我們假設(shè)的4種土地開(kāi)發(fā)速度情境，現(xiàn)有的土地庫(kù)存量都需要超過(guò)50個(gè)月才能消耗完成。在本輪房地產(chǎn)的擴(kuò)張周期中，土地庫(kù)存增加過(guò)快，從2002年起，每年的新增土地庫(kù)存均超過(guò)了1億平方米。
下面對(duì)幾個(gè)具體城市的土地庫(kù)存情況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，其中選取了經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的北京、上海、廣東和江蘇四個(gè)城市/地區(qū)為樣本。下表2顯示了從1999年至2009年4月，各城市/地區(qū)的累計(jì)購(gòu)置土地面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積數(shù)據(jù)。由于以上城市和地區(qū)本身的面積差異較大，因而我們沒(méi)有使用累計(jì)未開(kāi)發(fā)土地面積的絕對(duì)值，而使用“累計(jì)未開(kāi)發(fā)土地面積/累計(jì)新購(gòu)置土地面積”來(lái)衡量各城市/地區(qū)的土地存量面積情況，如第4列所示。從表中可以看出，以“累計(jì)未開(kāi)發(fā)土地面積/累計(jì)新購(gòu)置土地面積”作為標(biāo)準(zhǔn)，所選取的城市和地區(qū)中，土地庫(kù)存從大到小依次是：上海、江蘇、北京、廣東，其中，上海累計(jì)未開(kāi)發(fā)面積占到了累計(jì)購(gòu)置土地面積的比例高達(dá)54%，也就是說(shuō)，有超過(guò)一半的已購(gòu)置土地尚未開(kāi)發(fā)完成。
2、房屋庫(kù)存超10億平米，按照歷史速度消化需30個(gè)月以上
為計(jì)算房屋庫(kù)存情況，我們以每年房屋新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的差值來(lái)衡量當(dāng)年新增房屋庫(kù)存量的大小，累加每年的新增房屋庫(kù)存來(lái)得到累計(jì)房屋庫(kù)存量。數(shù)據(jù)開(kāi)始的時(shí)間為1999年。與土地庫(kù)存量一樣，使用以上方法衡量房屋庫(kù)存面積時(shí)，由于缺少初始的基數(shù)，即初始時(shí)刻的房屋庫(kù)存量，累加每年的庫(kù)存量存在著低估累計(jì)房屋庫(kù)存量的問(wèn)題，不過(guò)考慮到我國(guó)房屋分配制度改革開(kāi)始于1997年，因而從1999年開(kāi)始的數(shù)據(jù)應(yīng)該不會(huì)帶來(lái)太大的偏差。
下表3列出了從1999年到2009年每年全國(guó)新增的房屋庫(kù)存面積和住宅庫(kù)存面積，其中2009年為截至4月份的數(shù)據(jù)。從表中可以看出，如果使用上述定義的方法來(lái)計(jì)算庫(kù)存房屋和庫(kù)存住宅的面積，那么截至2009年4月份，與土地庫(kù)存面積一樣，全國(guó)房屋庫(kù)存面積和住宅面積也均超過(guò)了10億平方米，其中房屋庫(kù)存甚至接近了19億平米，住宅庫(kù)存也達(dá)到了近12億平米。
從圖4中可以看出，從1999年至2008年住宅新開(kāi)工面積均始終呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中2007年增長(zhǎng)最為顯著，08年住宅開(kāi)工面積增長(zhǎng)明顯放慢。而住宅的銷(xiāo)售面積則在經(jīng)歷了1999年到2006年的增長(zhǎng)之后（其中，以2005年和2007年的增長(zhǎng)最為迅猛），在2008年回落到了與2006年相當(dāng)?shù)乃?，新增住宅?kù)存在08年出現(xiàn)了高峰。
同樣，為了計(jì)算在不新增新開(kāi)工房屋和住宅的前提下消耗現(xiàn)有庫(kù)存的時(shí)間，我們假設(shè)了4種歷史情景，分別是按照2008年、2007年、2006年以及歷史單年銷(xiāo)售量計(jì)算消耗現(xiàn)有房屋和住宅庫(kù)存所需的月數(shù)。結(jié)果如下圖5所示：
圖5顯示，就全國(guó)總體而言，消耗現(xiàn)有房屋庫(kù)存需要35個(gè)月左右的時(shí)間，消耗現(xiàn)有住宅庫(kù)存需要25個(gè)月左右。而在2007年，當(dāng)時(shí)的住宅庫(kù)存僅需要15個(gè)月就可以消化。我們可以作出這樣比較合理的推斷，即便目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量回升的局面可以持續(xù)，那么仍需10個(gè)月左右的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力才能減輕至有可能再度推動(dòng)房?jī)r(jià)顯著上升的程度。