國內(nèi)房地產(chǎn)市場已持續(xù)數(shù)月回暖，但關(guān)于這種回暖能否持續(xù)的爭論并未間斷，尤其是房地產(chǎn)市場量價齊漲與開發(fā)投資持續(xù)低迷之間的背離使得市場未來趨勢更顯得撲朔迷離。本報告主要從分析房地產(chǎn)市場庫存數(shù)據(jù)出發(fā)，對未來房地產(chǎn)市場的運行趨勢進行分析和探討。
一、房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)回暖，但開發(fā)投資依然偏冷
09年初以來，在經(jīng)濟刺激政策和信貸激增的帶動下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一些“剛性需求”有所釋放，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了交易量和房價齊漲的態(tài)勢，不過，在房地產(chǎn)市場銷量和價格回升的同時，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積指數(shù)卻并沒有出現(xiàn)明顯的回升趨勢，這顯示出房地產(chǎn)市場開發(fā)投資持續(xù)低迷的狀態(tài)。下圖1是1年多以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售價格走勢與土地開發(fā)投資情況的走勢比較圖，從中可以明顯看出房地產(chǎn)開發(fā)投資的低位徘徊走勢。
按照正常規(guī)律，在房地產(chǎn)市場銷售情況持續(xù)好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該相應(yīng)加大房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度，而且考慮到從去年底至今，貨幣信貸一直處于比較寬松的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)沒有遭遇到明顯的信貸瓶頸制約。綜合各種因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資沒有出現(xiàn)明顯反彈恐怕只能是由于房地產(chǎn)市場銷量增幅與庫存相比還太小，由于庫存仍然需要較長時間消化，所以房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意增加投資開發(fā)新房。下面我們通過實際數(shù)據(jù)來看上述判斷是否成立，由于在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置支出占據(jù)很大比例，因此，我們在分析的過程中，將同時考慮土地庫存和房屋庫存兩方面的因素。
二、從庫存情況看未來房地產(chǎn)市場趨勢
1、土地庫存巨大，按照歷史速度消化需50個月以上
為了對全國土地庫存量進行大致估計，我們以每年的土地購置面積減去完成開發(fā)土地面積的差值作為當年的土地庫存量，累加每年的土地庫存量作為累計土地庫存量。使用這一方法計算土地庫存量的可能存在少許偏差，主要是由于現(xiàn)有相關(guān)數(shù)據(jù)是從1999年開始的，而1999年之前缺少基數(shù)，因而累計從1999年至今每年的土地庫存量存在低估實際土地庫存量的問題，不過考慮到這一偏差不大，在此我們暫時忽略。
下表1顯示的是從1999年到2009年每年全國土地購置面積和完成開發(fā)土地面積，以及兩者的差，即為當年新增土地存量（表中第4列）。其中2009年數(shù)據(jù)為截止到4月份的值。從上表可以看出，土地購置面積和完成開發(fā)土地面積均在2007年達到峰值，之后出現(xiàn)下降。截至2009年4月，全國累計土地購置面積與累計完成開發(fā)土地面積的差超過10億平方米，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開發(fā)的土地面積十分龐大。
一、房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)回暖，但開發(fā)投資依然偏冷
09年初以來，在經(jīng)濟刺激政策和信貸激增的帶動下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一些“剛性需求”有所釋放，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了交易量和房價齊漲的態(tài)勢，不過，在房地產(chǎn)市場銷量和價格回升的同時，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積指數(shù)卻并沒有出現(xiàn)明顯的回升趨勢，這顯示出房地產(chǎn)市場開發(fā)投資持續(xù)低迷的狀態(tài)。下圖1是1年多以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售價格走勢與土地開發(fā)投資情況的走勢比較圖，從中可以明顯看出房地產(chǎn)開發(fā)投資的低位徘徊走勢。
按照正常規(guī)律，在房地產(chǎn)市場銷售情況持續(xù)好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該相應(yīng)加大房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度，而且考慮到從去年底至今，貨幣信貸一直處于比較寬松的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)沒有遭遇到明顯的信貸瓶頸制約。綜合各種因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資沒有出現(xiàn)明顯反彈恐怕只能是由于房地產(chǎn)市場銷量增幅與庫存相比還太小，由于庫存仍然需要較長時間消化，所以房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意增加投資開發(fā)新房。下面我們通過實際數(shù)據(jù)來看上述判斷是否成立，由于在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置支出占據(jù)很大比例，因此，我們在分析的過程中，將同時考慮土地庫存和房屋庫存兩方面的因素。
二、從庫存情況看未來房地產(chǎn)市場趨勢
1、土地庫存巨大，按照歷史速度消化需50個月以上
為了對全國土地庫存量進行大致估計，我們以每年的土地購置面積減去完成開發(fā)土地面積的差值作為當年的土地庫存量，累加每年的土地庫存量作為累計土地庫存量。使用這一方法計算土地庫存量的可能存在少許偏差，主要是由于現(xiàn)有相關(guān)數(shù)據(jù)是從1999年開始的，而1999年之前缺少基數(shù)，因而累計從1999年至今每年的土地庫存量存在低估實際土地庫存量的問題，不過考慮到這一偏差不大，在此我們暫時忽略。
下表1顯示的是從1999年到2009年每年全國土地購置面積和完成開發(fā)土地面積，以及兩者的差，即為當年新增土地存量（表中第4列）。其中2009年數(shù)據(jù)為截止到4月份的值。從上表可以看出，土地購置面積和完成開發(fā)土地面積均在2007年達到峰值，之后出現(xiàn)下降。截至2009年4月，全國累計土地購置面積與累計完成開發(fā)土地面積的差超過10億平方米，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開發(fā)的土地面積十分龐大。