2011注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》輔導(dǎo)資料：房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類
（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格
一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。
抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。
租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。
（二）價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格
1.市場(chǎng)交易價(jià)格
房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。
2.評(píng)估價(jià)格
對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。
其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。
（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格
1.土地價(jià)格
包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等（第七節(jié)講解）。
2.建筑物價(jià)格
指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。
3.房地產(chǎn)價(jià)格
指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。
（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 。（掌握）
房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格
房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：
單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格
樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積
容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
容積率=建筑總面積/土地總面積
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積
=（土地單價(jià)×土地總面積）/建筑總面積
=土地單價(jià)/容積率
【例。單選題】（2009年度考題）某宗土地，單價(jià)為8 000元/平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價(jià)為（ ）元/平方米。
A.1 600
B.8 000
C.40 000
D.80 000
『正確答案』A
（五）其他價(jià)格類型
公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。
申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級(jí)以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。
二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征：
1.房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格;
2.房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān);
3.房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性;
4.房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性。
第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類
（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格
一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。
抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。
租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。
（二）價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格
1.市場(chǎng)交易價(jià)格
房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。
2.評(píng)估價(jià)格
對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。
其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。
（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格
1.土地價(jià)格
包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等（第七節(jié)講解）。
2.建筑物價(jià)格
指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。
3.房地產(chǎn)價(jià)格
指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。
（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 。（掌握）
房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格
房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：
單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格
樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積
容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
容積率=建筑總面積/土地總面積
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積
=（土地單價(jià)×土地總面積）/建筑總面積
=土地單價(jià)/容積率
【例。單選題】（2009年度考題）某宗土地，單價(jià)為8 000元/平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價(jià)為（ ）元/平方米。
A.1 600
B.8 000
C.40 000
D.80 000
『正確答案』A
（五）其他價(jià)格類型
公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。
申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級(jí)以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。
二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征：
1.房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格;
2.房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān);
3.房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性;
4.房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性。