2011注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》輔導(dǎo)資料：市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、適用范圍
市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下，市場法往往難以適用：
1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;
3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等;
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
二、基本思路
市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。
三、計(jì)算公式
市場法的基本計(jì)算公式是：
P=P′×A×B×C （5-11）
公式中：
P--被估房地產(chǎn)評估價值;
P′--可比交易實(shí)例價值;
A--交易情況修正系數(shù);
B--交易日期修正系數(shù);
C--房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù);
如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：
P=P′×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) （5-14）
注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨(dú)立地擴(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。
四、操作步驟
（一）收集交易資料
（二）可比交易案例確定
（三）因素修正
1.交易情況修正
（1）需要修正的情形
①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易;
②交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買為典型
③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。
（2）修正系數(shù)的計(jì)算公式
交易情況修正后的正常價格
=可比實(shí)例價格×（正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù)）
=P′×100/100（1±X%） ?。?-15）
注意：這和教材44頁的交易情況修正是一樣的。
第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、適用范圍
市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下，市場法往往難以適用：
1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;
3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等;
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
二、基本思路
市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。
三、計(jì)算公式
市場法的基本計(jì)算公式是：
P=P′×A×B×C （5-11）
公式中：
P--被估房地產(chǎn)評估價值;
P′--可比交易實(shí)例價值;
A--交易情況修正系數(shù);
B--交易日期修正系數(shù);
C--房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù);
如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：
P=P′×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) （5-14）
注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨(dú)立地擴(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。
四、操作步驟
（一）收集交易資料
（二）可比交易案例確定
（三）因素修正
1.交易情況修正
（1）需要修正的情形
①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易;
②交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買為典型
③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。
（2）修正系數(shù)的計(jì)算公式
交易情況修正后的正常價格
=可比實(shí)例價格×（正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù)）
=P′×100/100（1±X%） ?。?-15）
注意：這和教材44頁的交易情況修正是一樣的。