（六）應(yīng)用舉例
［例5—9］某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15 000m 2 ，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。
【注：開發(fā)利潤=（土地取得費(fèi)+開發(fā)成本）×直接成本利潤率】
該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評(píng)估。
（1）計(jì)算土地取得費(fèi)。
土地取得費(fèi) =10（萬元/畝）=150（元/平方米）
提示：1畝=667平方米
（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。
土地開發(fā)費(fèi)=2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
提示：1平方公里=106平方米
（3）計(jì)算投資利息
土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則，
土地取得費(fèi)利息 =150×［（1+6%）2-1］ =18.54（元/平方米）
土地開發(fā)費(fèi)利息 =200×35%×［（1+6%）1 .5-1］+200×65%×［（1+6%）0.5-1］
=6.39+3.84=10.23（元/平方米）
（4）計(jì)算開發(fā)利潤。
開發(fā)利潤 =［（1）+（2）］×10%=35（元/平方米）
（5）計(jì)算土地出讓增值收益
土地出讓增值收益=［（1）+（2）+（3）+（4）］×15%=62.07（元/平方米）
（6）計(jì)算土地價(jià)值。
土地單價(jià) =（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
= 150+200+18.54+10.23+35+62.07
= 475.84（元/平方米）
土地總價(jià) =475.84×15 000=7 137 600（元）
該宗地單價(jià)為 475.84元/平方米，總價(jià)為7 137 600元。
四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟
新建房地產(chǎn)價(jià)值
=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤 （5-20）
（一）土地取得費(fèi)用
1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等
2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費(fèi)用
3.土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金
（二）開發(fā)成本
開發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：
1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
3.房屋建筑安裝工程費(fèi)
4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用
【例、多選題】（2009年度考題）采用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)時(shí)，屬于開發(fā)成本的費(fèi)用包括（ ）。
A.勘察設(shè)計(jì)費(fèi) B.青苗補(bǔ)償費(fèi)
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.房屋建筑安裝工程費(fèi)
E.前期工程費(fèi)
『正確答案』ACDE
（三）開發(fā)利潤
（四）管理費(fèi)用
（五）投資利息
土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本計(jì)算利息。
（六）銷售稅費(fèi)
［例5—9］某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15 000m 2 ，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。
【注：開發(fā)利潤=（土地取得費(fèi)+開發(fā)成本）×直接成本利潤率】
該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評(píng)估。
（1）計(jì)算土地取得費(fèi)。
土地取得費(fèi) =10（萬元/畝）=150（元/平方米）
提示：1畝=667平方米
（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。
土地開發(fā)費(fèi)=2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
提示：1平方公里=106平方米
（3）計(jì)算投資利息
土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則，
土地取得費(fèi)利息 =150×［（1+6%）2-1］ =18.54（元/平方米）
土地開發(fā)費(fèi)利息 =200×35%×［（1+6%）1 .5-1］+200×65%×［（1+6%）0.5-1］
=6.39+3.84=10.23（元/平方米）
（4）計(jì)算開發(fā)利潤。
開發(fā)利潤 =［（1）+（2）］×10%=35（元/平方米）
（5）計(jì)算土地出讓增值收益
土地出讓增值收益=［（1）+（2）+（3）+（4）］×15%=62.07（元/平方米）
（6）計(jì)算土地價(jià)值。
土地單價(jià) =（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
= 150+200+18.54+10.23+35+62.07
= 475.84（元/平方米）
土地總價(jià) =475.84×15 000=7 137 600（元）
該宗地單價(jià)為 475.84元/平方米，總價(jià)為7 137 600元。
四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟
新建房地產(chǎn)價(jià)值
=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤 （5-20）
（一）土地取得費(fèi)用
1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等
2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費(fèi)用
3.土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金
（二）開發(fā)成本
開發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：
1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
3.房屋建筑安裝工程費(fèi)
4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用
【例、多選題】（2009年度考題）采用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)時(shí)，屬于開發(fā)成本的費(fèi)用包括（ ）。
A.勘察設(shè)計(jì)費(fèi) B.青苗補(bǔ)償費(fèi)
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.房屋建筑安裝工程費(fèi)
E.前期工程費(fèi)
『正確答案』ACDE
（三）開發(fā)利潤
（四）管理費(fèi)用
（五）投資利息
土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本計(jì)算利息。
（六）銷售稅費(fèi)