2011注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》輔導(dǎo)資料：成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
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第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、基本思路
建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。
二、適用范圍
1.一般適用于
無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進(jìn)行評估的情況。
2.成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制：
由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。
3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象
政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進(jìn)入市場交易，則可選擇成本法。
三、土地評估的成本法操作步驟（掌握）
成本法的基本公式為：
土地價值=待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益 （5-19）
（一）計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用
1.土地取得費(fèi)
是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。
2.征用集體土地的費(fèi)用
⑴征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個人支付費(fèi)用。
⑵這些費(fèi)用包括：
①土地補(bǔ)償費(fèi)：
按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算;
②安置補(bǔ)助費(fèi)：
Ⅰ、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，高不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。
Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
Ⅳ、特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
③附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
3.購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用
購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。
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第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、基本思路
建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。
二、適用范圍
1.一般適用于
無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進(jìn)行評估的情況。
2.成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制：
由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。
3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象
政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進(jìn)入市場交易，則可選擇成本法。
三、土地評估的成本法操作步驟（掌握）
成本法的基本公式為：
土地價值=待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益 （5-19）
（一）計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用
1.土地取得費(fèi)
是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。
2.征用集體土地的費(fèi)用
⑴征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個人支付費(fèi)用。
⑵這些費(fèi)用包括：
①土地補(bǔ)償費(fèi)：
按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算;
②安置補(bǔ)助費(fèi)：
Ⅰ、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，高不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。
Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
Ⅳ、特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
③附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
3.購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用
購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。