（六）計算利潤
利潤=（地價 + 建筑物 + 專業(yè)費）× 10%
=（地價 +16 500 000 ）× 10%
（七）求取地價
地價 = 樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤
地價=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地價-1 650 000-0.1236×地價-990 000
地價 =21 810 000/1.2236
=17 824 452（ 元 ）
（八）評估結(jié)果
單位地價=17 824 452/2 000
=8 912 （元 / 平方米）
樓面地價=8 912 ÷ 2.5
=17824452/（2000×2.5）
=3 565 （元 / 平方米）
【2008年度考題】某待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為10 000平方米，土地出讓年限為40年，于2006年5月19日取得土地使用權(quán)，建筑容積率為2，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為2000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的l0%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。2008年5月，評估人員通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)查了解到，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的未來月租金凈收益為每建筑平方米200元。出租率為85%，該類房地產(chǎn)的資本化率為l0%，銷售費用為樓價的3%，銷售稅費為樓價的8%，銀行年貸款利率6%，投資利潤率為l5%。評估基準(zhǔn)日為2008年5月l9日。
要求：
根據(jù)上述資料估算該宗土地評估基準(zhǔn)日的單位地價和樓面地價。
【答案】
『正確答案』計算開發(fā)房地產(chǎn)的樓價
=200*12*10 000*2*85%*（P/A，10%，38）=396 784 080（元）
建筑費=2000*10 000*2=40 000 000（元）
專業(yè)費=40 000 000*10%=4 000 000（元）
銷售費用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）
銷售稅費=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）
利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）*15%=0.15*地價+6 600 000
利息=地價*［（1+6%）^2-1］+44 000 000*［（1+6%）^1-1］=0.1236*地價+2 640 000
地價= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8-0.1236*地價-2 640 000-0.15*地價-6 600 000
地價=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）
單位地價=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）
樓面地價=23 547.25/2=11 773.63（元）
利潤=（地價 + 建筑物 + 專業(yè)費）× 10%
=（地價 +16 500 000 ）× 10%
（七）求取地價
地價 = 樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤
地價=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地價-1 650 000-0.1236×地價-990 000
地價 =21 810 000/1.2236
=17 824 452（ 元 ）
（八）評估結(jié)果
單位地價=17 824 452/2 000
=8 912 （元 / 平方米）
樓面地價=8 912 ÷ 2.5
=17824452/（2000×2.5）
=3 565 （元 / 平方米）
【2008年度考題】某待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為10 000平方米，土地出讓年限為40年，于2006年5月19日取得土地使用權(quán)，建筑容積率為2，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為2000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的l0%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。2008年5月，評估人員通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)查了解到，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的未來月租金凈收益為每建筑平方米200元。出租率為85%，該類房地產(chǎn)的資本化率為l0%，銷售費用為樓價的3%，銷售稅費為樓價的8%，銀行年貸款利率6%，投資利潤率為l5%。評估基準(zhǔn)日為2008年5月l9日。
要求：
根據(jù)上述資料估算該宗土地評估基準(zhǔn)日的單位地價和樓面地價。
【答案】
『正確答案』計算開發(fā)房地產(chǎn)的樓價
=200*12*10 000*2*85%*（P/A，10%，38）=396 784 080（元）
建筑費=2000*10 000*2=40 000 000（元）
專業(yè)費=40 000 000*10%=4 000 000（元）
銷售費用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）
銷售稅費=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）
利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）*15%=0.15*地價+6 600 000
利息=地價*［（1+6%）^2-1］+44 000 000*［（1+6%）^1-1］=0.1236*地價+2 640 000
地價= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8-0.1236*地價-2 640 000-0.15*地價-6 600 000
地價=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）
單位地價=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）
樓面地價=23 547.25/2=11 773.63（元）