（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用
1.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用—建筑費(fèi)
2.估算專業(yè)費(fèi)用
指測量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即：
專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)× i （ i為一定的百分率）
3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。
⑴利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利。
⑵預(yù)付地價(jià)款的利息
已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×【（1+利率）開發(fā)建設(shè)期-1】
⑶建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
②期初一次性投入：全期計(jì)息
③均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半
④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間。
⑤建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息。
4.估算稅金
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。
5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷售費(fèi)用）
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。
（五）確定開發(fā)商的合理利潤
投資回報(bào)利潤率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。
（六）估算待估對(duì)象價(jià)值
五、應(yīng)用舉例
［例5—11］ 有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2 000平方米，建筑容積率為 2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為3 000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9 000 元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5% ，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。
試估算該宗地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。
（一）確定評(píng)估方法
現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估，計(jì)算公式為：
地價(jià) = 樓價(jià)（價(jià)值）—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利息—銷售稅費(fèi)—利潤
（二）計(jì)算樓價(jià)
樓價(jià) =2 000 × 2.5 × 9 000=45 000 000（ 元 ）
提示：容積率=建筑物面積/土地面積
（三）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)
建筑費(fèi) =3 000 × 2 000 × 2.5=15 000 000（ 元 ）
專業(yè)費(fèi) = 建筑費(fèi)× 10%=15 000 000 × 10%=1 500 000
（四）計(jì)算利息
利息=地價(jià)×［（1+6%）2—1］+（15 000 000+1 500 000）×［（1+6%）1—1］
=0.1236 ×地價(jià) + 990 000
提示：建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，所以，計(jì)息期按照建設(shè)期的一半計(jì)算
（五）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)
銷售費(fèi)用 =45 000 000 × 2.5%=1 125 000（ 元 ）
銷售稅費(fèi) =45 000 000 × 6.5%=2 925 000（ 元 ）
1.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用—建筑費(fèi)
2.估算專業(yè)費(fèi)用
指測量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即：
專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)× i （ i為一定的百分率）
3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。
⑴利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利。
⑵預(yù)付地價(jià)款的利息
已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×【（1+利率）開發(fā)建設(shè)期-1】
⑶建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
②期初一次性投入：全期計(jì)息
③均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半
④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間。
⑤建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息。
4.估算稅金
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。
5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷售費(fèi)用）
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。
（五）確定開發(fā)商的合理利潤
投資回報(bào)利潤率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。
（六）估算待估對(duì)象價(jià)值
五、應(yīng)用舉例
［例5—11］ 有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2 000平方米，建筑容積率為 2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為3 000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9 000 元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5% ，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。
試估算該宗地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。
（一）確定評(píng)估方法
現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估，計(jì)算公式為：
地價(jià) = 樓價(jià)（價(jià)值）—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利息—銷售稅費(fèi)—利潤
（二）計(jì)算樓價(jià)
樓價(jià) =2 000 × 2.5 × 9 000=45 000 000（ 元 ）
提示：容積率=建筑物面積/土地面積
（三）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)
建筑費(fèi) =3 000 × 2 000 × 2.5=15 000 000（ 元 ）
專業(yè)費(fèi) = 建筑費(fèi)× 10%=15 000 000 × 10%=1 500 000
（四）計(jì)算利息
利息=地價(jià)×［（1+6%）2—1］+（15 000 000+1 500 000）×［（1+6%）1—1］
=0.1236 ×地價(jià) + 990 000
提示：建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，所以，計(jì)息期按照建設(shè)期的一半計(jì)算
（五）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)
銷售費(fèi)用 =45 000 000 × 2.5%=1 125 000（ 元 ）
銷售稅費(fèi) =45 000 000 × 6.5%=2 925 000（ 元 ）