2011注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》輔導(dǎo)資料：基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
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第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
提示：基準(zhǔn)地價(jià)修正法，本質(zhì)上是市場(chǎng)法，只是參照物價(jià)格采用的是基準(zhǔn)地價(jià)。
一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義
1.基準(zhǔn)地價(jià)定義
按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正的。
2.標(biāo)定地價(jià)（宗地地價(jià)）
市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的，正常土地市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。
二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路。
1.基準(zhǔn)地價(jià)的確定
2.利用基準(zhǔn)地價(jià)，評(píng)估標(biāo)定地價(jià)
標(biāo)定地價(jià)評(píng)估可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估。
在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，以滿足評(píng)估標(biāo)定地價(jià)的需要。
三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用
（一）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)
1.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格;
2.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格;
這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。
3.基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的;
4.基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格;
5.基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià);
6.基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用
1.政府公告作用;
2.政府參與土地有償使用收益分配的;
3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù);
4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù);
5.進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ);
6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路—市場(chǎng)法的原理和思路
基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)考慮到它和二級(jí)市場(chǎng)評(píng)估的市場(chǎng)公允價(jià)，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級(jí)市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)。
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià);
2.可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估;
3.一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。
六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序
被估宗地地價(jià)
= 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)
注意：
教材公式5-26，分母是基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限，應(yīng)該采用高出讓年限。
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第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
提示：基準(zhǔn)地價(jià)修正法，本質(zhì)上是市場(chǎng)法，只是參照物價(jià)格采用的是基準(zhǔn)地價(jià)。
一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義
1.基準(zhǔn)地價(jià)定義
按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正的。
2.標(biāo)定地價(jià)（宗地地價(jià)）
市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的，正常土地市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。
二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路。
1.基準(zhǔn)地價(jià)的確定
2.利用基準(zhǔn)地價(jià)，評(píng)估標(biāo)定地價(jià)
標(biāo)定地價(jià)評(píng)估可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估。
在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，以滿足評(píng)估標(biāo)定地價(jià)的需要。
三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用
（一）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)
1.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格;
2.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格;
這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。
3.基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的;
4.基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格;
5.基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià);
6.基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用
1.政府公告作用;
2.政府參與土地有償使用收益分配的;
3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù);
4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù);
5.進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ);
6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路—市場(chǎng)法的原理和思路
基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)考慮到它和二級(jí)市場(chǎng)評(píng)估的市場(chǎng)公允價(jià)，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級(jí)市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)。
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià);
2.可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估;
3.一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。
六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序
被估宗地地價(jià)
= 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)
注意：
教材公式5-26，分母是基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限，應(yīng)該采用高出讓年限。