單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）
1.下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是（ ）。
A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系
B.區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定
C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴張都會引起區(qū)位的變化
D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位
正確答案：B
解析：在特定的時間，區(qū)位是確定的和的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的，而題目中B項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的。本題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P10-11.
2.中心商務(wù)高度等于（ ）之比。
A.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積
B.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積
C.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積
D.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積
正確答案：A
解析：中心商務(wù)高度指標（CBHI）=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積。此題考查中心商務(wù)高度指標。參見教材P19.
3.消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是（）。
A.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求
B.若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求
C.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求
D.若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求
正確答案：C
解析：當消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。本題考查決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費者對未來的預(yù)期，參見教材P22.
4.“某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)”表示的是該宗房地產(chǎn)的（ ）。
A.環(huán)境
B.方位
C.通達性
D.朝向
正確答案：B
解析：方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。此題考查方位的概念。參見教材P10.
5.根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（ ）后的余額。
A.平均稅費
B.平均利潤
C.平均市值
D.平均價格
參考答案：B
解析：地租=市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤。本題考查古典地租理論，參見教材P26.
6.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地（）的行為。
A.所有權(quán)
B.使用權(quán)
C.繼承權(quán)
D.通行權(quán)
參考答案：A
解析：集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地所有權(quán)的行為。本題考查集體土地征收的概念。參見教材P35.
7.在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時，通常采用的方法是（ ）。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.假設(shè)開發(fā)法
參考答案：C
解析：公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。本題考查公益事業(yè)用房拆遷補償?shù)脑u估方法。參見教材P46.
8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的（ ）所有。
A.農(nóng)民個人
B.剩余勞動力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織
參考答案：D
解析：征收集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。此題考查集體土地征收補償費用的使用。參見教材P43.
9.房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人財產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財產(chǎn)的（）。
A.所有權(quán)
B.使用權(quán)
C.處分權(quán)
D.收益權(quán)
參考答案：B
解析：征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對單位、個人財產(chǎn)的臨時使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。本題考查征用特征中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。參見教材P36.
10.下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（）。
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈與
參考答案：A
解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式有出售、交換和贈與三種。 此題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。參見教材P63.
11.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的是（ ）。
A.互換的標的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)
B.互換的標的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)
C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化
D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當是等值的
參考答案：B
解析：建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標的物的行為。所以B的說法是正確的。本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。參見教材P63-64.
12.下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是（ ）。
A.通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
參考答案：D
解析：屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。此題考查建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。參見教材P67.
13.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（）。
A.新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)B.在建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D.實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
參考答案：B
解析：《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”本題考查抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。參見教材P68-69.
14.下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是（ ）。
A.維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益
B.按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地
C.按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標
D.如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)
參考答案：C
解析：按計劃用地，不得突破計劃控制指標。此題考查集體建設(shè)用地使用的原則，參見教材P72.
15.進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應(yīng)明確（ ）。
A.調(diào)研人員
B.調(diào)研計劃
C.調(diào)研目標
D.調(diào)研方案參考答案：C
解析：調(diào)研目標是進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時應(yīng)先明確的。本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P79.
16.在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平的調(diào)研屬于（）調(diào)研。
A.經(jīng)濟環(huán)境
B.政治法律環(huán)境
C.區(qū)域環(huán)境
D.社會文化環(huán)境
參考答案：A
解析：對居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研。本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P81.
17.消費者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的（ ）。
A.主體
B.動力
C.保障
D.結(jié)果
參考答案：B
解析：購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉。此題考查房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P81.
18.在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于（）調(diào)研。
A.市場行情
B.市場反響
C.市場競爭者D.消費行為
參考答案：C
解析：對競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研。本題考查房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P82.
19.下列在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（ ）。
A.官方統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料
B.公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調(diào)研的資料
C.來自主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)的資料
D.專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料
參考答案：B
解析：B項屬于初級資料而不是次級資料。本題考查次級資料的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P83-84.
20.房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接（ ）而劃分的。
A.作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品
B.形成增量房地產(chǎn)
C.使投資者擁有房地產(chǎn)
D.取得土地使用權(quán)
參考答案：B
解析：按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題考查房地產(chǎn)投資的分類，參見教材P102.
[nextPage] 21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6％，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（）。
A.6.14％
B.6.15％
C.6.17％D.6.50％
參考答案：C
解析：i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=6.17%.本題考查實際利率的計算方法。參見教材P110.
22.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物（）米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。
A.1
B.2
C.3 D.4
參考答案：B
解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的含義。參見教材P116.
23.若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟上不可行，因為該方案是（）的方案。
A.投資虧損
B.不能滿足基準收益率要求
C.無利可圖
D.風險很大
參考答案：B
解析：當財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。本題考查財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準則，參見教材P131.
24.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的（）進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。
A.產(chǎn)量、價格、成本
B.產(chǎn)量、利潤、價格
C.產(chǎn)量、成本、利潤
D.成本、利潤、價格
參考答案：C
解析：投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143.
25.在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目（）的臨界數(shù)值。
A.由可行變?yōu)椴豢尚?BR> B.由低風險變?yōu)楦唢L險
C.由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?BR> D.由盈利變?yōu)椴挥?BR> 參考答案：A
解析：臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。此題考查敏感性分析臨界點的含義。參見教材P149.
26.從房地產(chǎn)投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是（）階段的重要內(nèi)容。
A.風險識別
B.風險估計
C.風險評價
D. 風險應(yīng)對
參考答案：A
解析：風險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風險；二是分析風險。此題考查風險識別的內(nèi)容。參見教材P153.
27.預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了（）的方法。
A.風險回避
B.風險組合
C.風險轉(zhuǎn)移
D.風險自留
參考答案：C
解析：在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風險轉(zhuǎn)移。此題考查風險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P164.
28.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（ ）個。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案：D
解析：在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件，則只能從中選擇一部分方案實施，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬、160萬、（200+160）萬共4個。本題考查組合－互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P171.
29.若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用（）。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案：D
解析：在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。參見教材P173.
30.采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率（△IRR）與基準收益率（ic）進行比較，判別標準是（ ）。
A.若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)
B.若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)
C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較
參考答案：A
解析：若△IRR>ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若0<△IRR＜ic，則年凈現(xiàn)金流小的方案為。此題考查用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選的判別準則。參見教材P182.
31.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價的（）原則的要求。
A.有無對比
B.以動態(tài)分析為主
C.以定性分析為主
D.收益與風險權(quán)衡
參考答案：B
解析：動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析。本題考查投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188.
32.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中，正確的是（）。
A.單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程
B.單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程
C.分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程
D.分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程
參考答案：C
解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成。本題考查房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194.
33.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（）。
A.縱向部門
B.橫向部門
C.縱向和橫向兩個部門
D.項目經(jīng)理
參考答案：C
解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P197.
34.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是（）。
A.項目建議書獲批準
B.編制可行性研究大綱
C.項目機會研究
D.簽訂設(shè)計合同
參考答案：A
解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲批準。本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1.
35.在工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（）。
A.承諾
B.議價
C.要約
D.邀約
參考答案：C
解析：投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。本題考查投標的性質(zhì)。參見教材P198.
36.房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費用不包括（ ）。
A.稅金
B.土地使用費
C.間接費
D.直接費
參考答案：B
解析：土地使用費屬于工程建設(shè)其他費用，不屬于工程費用。本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費用。參見教材P203圖8-5.
37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費者的戶型需求進行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（）。
A.生產(chǎn)觀念
B.推銷觀念
C.市場營銷觀念
D.產(chǎn)品觀念
參考答案：C
解析：市場營銷觀念的基本內(nèi)容是：消費者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當開發(fā)和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。本題考查房地產(chǎn)開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材P215.
38.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是（ ）。
A.有利于發(fā)揮銷售專長
B.銷售隊伍建設(shè)成本低
C.銷售策略調(diào)整快捷
D.銷售效益好
參考答案：C
解析：房地產(chǎn)銷售采取直接渠道，產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。本題考查房地產(chǎn)銷售直接渠道的優(yōu)點。參見教材P217.
39.某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險，此時穩(wěn)妥的定價目標宜設(shè)定為（）。
A.實現(xiàn)預(yù)期利潤
B.維護企業(yè)形象
C.維持市場占有率
D.維持營業(yè)
參考答案：D
解析：當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場不景氣、同行業(yè)競爭激烈等方面的沖擊時，商品房無法按正常價格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回，維持營業(yè)。本題考查房地產(chǎn)定價目標中維持營業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P221.
40.某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元／㎡.根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元／㎡，10％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元／㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元／㎡.該項目采用的主要定價方法是（）。
A.目標利潤定價法
B.需求導(dǎo)向定價法
C.競爭導(dǎo)向定價法
D.比較定價法
參考答案：B
解析：需求導(dǎo)向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業(yè)對市場進行調(diào)查，并根據(jù)消費者的價格承受能力確定了項目價格，所以是需求導(dǎo)向定價法。本題考查房地產(chǎn)定價的基本方法。參見教材P223.
[nextPage] 41.在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（ ）。
A.人員推銷
B.活動推廣
C.營業(yè)推廠
D.公共關(guān)系推廣
參考答案：B
解析：在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。此題考查活動推廣的類型。參見教材P234.
42.某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0.3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元／㎡.如將該套住宅的價格調(diào)整到2009年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是（ ）元／㎡.
A.3 552.82
B.3 563.00
C.3 563.47
D.3 574.16
參考答案：C
解析：F=P（1+i）^n，調(diào)整后的價格=3500×（1+0.3%）^6=3 563.47.本題考查復(fù)利計息的計算公式。參見教材P109.
43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ）。
A.81.00％
B.84.00％
C.84.17％
D.84.80％
參考答案：B
解析：成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02.成新率=[1－0.02×8]×100%=84%.本題考查成新率的計算方法。參見教材P253-254.
44.某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（ ）萬元。
A.1.40 B.1.44
C.1.60
D.1.80
參考答案：A
解析：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用=2－2×10%－2×20%=1.4.本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257.
45.凈收益=潛在毛租金收入－（）+其他收入－運營費用。
A.空置和收租損失
B.還本付息額
C.折舊額
D.所得稅
參考答案：A
解析：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用。本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257.
46.在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（ ）。
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主委員會
C.物業(yè)建設(shè)單位
D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
參考答案：C
解析：臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。本題考查臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材P275.
47.在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（）原則。
A.公開
B.公平
C.公正
D.誠實信用
參考答案：C
解析：公正原則是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度，評標、驗標、定標的規(guī)則與評分標準對所有的投標人都是一致的。本題考查物業(yè)管理招投標原則的公正原則。參見教材P281.
48.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，錯誤的是（ ）。
A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂
B.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年
D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同
參考答案：C
解析：前期物業(yè)合同的特點有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。本題考查前期物業(yè)合同的特點。參見教材P287.
49.下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是（ ）。
A.合理原則
B.公開原則
C.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D.費用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案：D
解析：物業(yè)服務(wù)收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。本題考查物業(yè)服務(wù)收費的原則。參見教材P288.
50.商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（）。
A.該房屋出售人
B.該房屋買受人C.該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會
D.該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門
參考答案：B
解析：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
51.抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（ ）。
A.借款人
B.抵押人
C.貸款人
D.抵押權(quán)人
參考答案：B
解析：抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。本題考查抵押人的含義。參見教材P299.
52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)（ ）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。
A.保險機構(gòu)
B.房屋主管部門
C.抵押權(quán)人
D.房屋承租人
參考答案：C
解析：在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P300.
53某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（）萬元。
A.53
B.55
C.57
D.59
參考答案：C
解析：貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計算的貸款期數(shù)n=10×12=120.該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10個月的貸款余額，可知分期付款已清償9個月，m=9，則貸款余額=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（萬）。本題考查貸款余額的計算。參見教材P302.
54.在按月等額償還方式下，會導(dǎo)致個人住房貸款月還款額增加的是（）。
A.降低首付款比例
B.降低貸款利率
C.降低抵押率
D.延長貸款期限
參考答案：A
解析：根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，當首付款比例降低時，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P302.
55.房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的（ ）確定。
A.評估價值
B.賬面價值
C.歷史成本
D.交易價格
參考答案：A
解析：房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估價值確定。本題考查保險金額的確定依據(jù)。參見教材P320.
56.下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（ ）。
A.耕地占用稅
B.房產(chǎn)稅
C.契稅
D.土地增值稅
參考答案：B
解析：房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材P324.
57.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，正確的是（ ）。
A.房產(chǎn)稅按評估值征收
B.房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一
C.房產(chǎn)稅按季度征收
D.非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅
參考答案：B
解析：房產(chǎn)稅具有以下基本特點：①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。④稅率全國統(tǒng)一。本題考查房產(chǎn)稅的特點。參見教材P326.
58.計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50％但不超過100％的部分，適用稅率是（ ）。
A.30％
B.40％
C.50％
D.60％
參考答案：B
解析：增值額超過扣除項目金額50％、不超過100％的部分，適用稅率是40%.本題考查土地增值稅的稅率。參見教材P329表13-1.
59.在征收土地增值稅時，固定扣除項目（ ）。
A.包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額
B.不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金
C.不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
D.包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金
參考答案：A
解析：在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。本題考查土地增值稅規(guī)定扣除項目的內(nèi)容。參見教材P329.
60.下列經(jīng)濟活動中，不需繳納印花稅的是（ ）。
A.書立土地使用權(quán)出讓合同
B.領(lǐng)受房產(chǎn)證
C.領(lǐng)受國有土地使用證
D.書立土地租賃合同
參考答案：D
解析：土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P334.
1.下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是（ ）。
A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系
B.區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定
C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴張都會引起區(qū)位的變化
D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位
正確答案：B
解析：在特定的時間，區(qū)位是確定的和的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的，而題目中B項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的。本題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P10-11.
2.中心商務(wù)高度等于（ ）之比。
A.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積
B.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積
C.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積
D.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積
正確答案：A
解析：中心商務(wù)高度指標（CBHI）=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積。此題考查中心商務(wù)高度指標。參見教材P19.
3.消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是（）。
A.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求
B.若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求
C.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求
D.若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求
正確答案：C
解析：當消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。本題考查決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費者對未來的預(yù)期，參見教材P22.
4.“某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)”表示的是該宗房地產(chǎn)的（ ）。
A.環(huán)境
B.方位
C.通達性
D.朝向
正確答案：B
解析：方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。此題考查方位的概念。參見教材P10.
5.根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（ ）后的余額。
A.平均稅費
B.平均利潤
C.平均市值
D.平均價格
參考答案：B
解析：地租=市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤。本題考查古典地租理論，參見教材P26.
6.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地（）的行為。
A.所有權(quán)
B.使用權(quán)
C.繼承權(quán)
D.通行權(quán)
參考答案：A
解析：集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地所有權(quán)的行為。本題考查集體土地征收的概念。參見教材P35.
7.在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時，通常采用的方法是（ ）。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.假設(shè)開發(fā)法
參考答案：C
解析：公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。本題考查公益事業(yè)用房拆遷補償?shù)脑u估方法。參見教材P46.
8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的（ ）所有。
A.農(nóng)民個人
B.剩余勞動力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織
參考答案：D
解析：征收集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。此題考查集體土地征收補償費用的使用。參見教材P43.
9.房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人財產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財產(chǎn)的（）。
A.所有權(quán)
B.使用權(quán)
C.處分權(quán)
D.收益權(quán)
參考答案：B
解析：征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對單位、個人財產(chǎn)的臨時使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。本題考查征用特征中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。參見教材P36.
10.下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（）。
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈與
參考答案：A
解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式有出售、交換和贈與三種。 此題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。參見教材P63.
11.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的是（ ）。
A.互換的標的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)
B.互換的標的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)
C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化
D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當是等值的
參考答案：B
解析：建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標的物的行為。所以B的說法是正確的。本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。參見教材P63-64.
12.下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是（ ）。
A.通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
參考答案：D
解析：屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。此題考查建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。參見教材P67.
13.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（）。
A.新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)B.在建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D.實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
參考答案：B
解析：《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”本題考查抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。參見教材P68-69.
14.下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是（ ）。
A.維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益
B.按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地
C.按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標
D.如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)
參考答案：C
解析：按計劃用地，不得突破計劃控制指標。此題考查集體建設(shè)用地使用的原則，參見教材P72.
15.進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應(yīng)明確（ ）。
A.調(diào)研人員
B.調(diào)研計劃
C.調(diào)研目標
D.調(diào)研方案參考答案：C
解析：調(diào)研目標是進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時應(yīng)先明確的。本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P79.
16.在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平的調(diào)研屬于（）調(diào)研。
A.經(jīng)濟環(huán)境
B.政治法律環(huán)境
C.區(qū)域環(huán)境
D.社會文化環(huán)境
參考答案：A
解析：對居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研。本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P81.
17.消費者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的（ ）。
A.主體
B.動力
C.保障
D.結(jié)果
參考答案：B
解析：購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉。此題考查房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P81.
18.在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于（）調(diào)研。
A.市場行情
B.市場反響
C.市場競爭者D.消費行為
參考答案：C
解析：對競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研。本題考查房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P82.
19.下列在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（ ）。
A.官方統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料
B.公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調(diào)研的資料
C.來自主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)的資料
D.專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料
參考答案：B
解析：B項屬于初級資料而不是次級資料。本題考查次級資料的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P83-84.
20.房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接（ ）而劃分的。
A.作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品
B.形成增量房地產(chǎn)
C.使投資者擁有房地產(chǎn)
D.取得土地使用權(quán)
參考答案：B
解析：按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題考查房地產(chǎn)投資的分類，參見教材P102.
[nextPage] 21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6％，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（）。
A.6.14％
B.6.15％
C.6.17％D.6.50％
參考答案：C
解析：i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=6.17%.本題考查實際利率的計算方法。參見教材P110.
22.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物（）米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。
A.1
B.2
C.3 D.4
參考答案：B
解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的含義。參見教材P116.
23.若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟上不可行，因為該方案是（）的方案。
A.投資虧損
B.不能滿足基準收益率要求
C.無利可圖
D.風險很大
參考答案：B
解析：當財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。本題考查財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準則，參見教材P131.
24.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的（）進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。
A.產(chǎn)量、價格、成本
B.產(chǎn)量、利潤、價格
C.產(chǎn)量、成本、利潤
D.成本、利潤、價格
參考答案：C
解析：投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143.
25.在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目（）的臨界數(shù)值。
A.由可行變?yōu)椴豢尚?BR> B.由低風險變?yōu)楦唢L險
C.由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?BR> D.由盈利變?yōu)椴挥?BR> 參考答案：A
解析：臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。此題考查敏感性分析臨界點的含義。參見教材P149.
26.從房地產(chǎn)投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是（）階段的重要內(nèi)容。
A.風險識別
B.風險估計
C.風險評價
D. 風險應(yīng)對
參考答案：A
解析：風險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風險；二是分析風險。此題考查風險識別的內(nèi)容。參見教材P153.
27.預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了（）的方法。
A.風險回避
B.風險組合
C.風險轉(zhuǎn)移
D.風險自留
參考答案：C
解析：在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風險轉(zhuǎn)移。此題考查風險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P164.
28.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（ ）個。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案：D
解析：在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件，則只能從中選擇一部分方案實施，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬、160萬、（200+160）萬共4個。本題考查組合－互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P171.
29.若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用（）。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案：D
解析：在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。參見教材P173.
30.采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率（△IRR）與基準收益率（ic）進行比較，判別標準是（ ）。
A.若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)
B.若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)
C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較
參考答案：A
解析：若△IRR>ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若0<△IRR＜ic，則年凈現(xiàn)金流小的方案為。此題考查用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選的判別準則。參見教材P182.
31.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價的（）原則的要求。
A.有無對比
B.以動態(tài)分析為主
C.以定性分析為主
D.收益與風險權(quán)衡
參考答案：B
解析：動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析。本題考查投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188.
32.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中，正確的是（）。
A.單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程
B.單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程
C.分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程
D.分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程
參考答案：C
解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成。本題考查房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194.
33.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（）。
A.縱向部門
B.橫向部門
C.縱向和橫向兩個部門
D.項目經(jīng)理
參考答案：C
解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P197.
34.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是（）。
A.項目建議書獲批準
B.編制可行性研究大綱
C.項目機會研究
D.簽訂設(shè)計合同
參考答案：A
解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲批準。本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1.
35.在工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（）。
A.承諾
B.議價
C.要約
D.邀約
參考答案：C
解析：投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。本題考查投標的性質(zhì)。參見教材P198.
36.房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費用不包括（ ）。
A.稅金
B.土地使用費
C.間接費
D.直接費
參考答案：B
解析：土地使用費屬于工程建設(shè)其他費用，不屬于工程費用。本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費用。參見教材P203圖8-5.
37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費者的戶型需求進行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（）。
A.生產(chǎn)觀念
B.推銷觀念
C.市場營銷觀念
D.產(chǎn)品觀念
參考答案：C
解析：市場營銷觀念的基本內(nèi)容是：消費者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當開發(fā)和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。本題考查房地產(chǎn)開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材P215.
38.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是（ ）。
A.有利于發(fā)揮銷售專長
B.銷售隊伍建設(shè)成本低
C.銷售策略調(diào)整快捷
D.銷售效益好
參考答案：C
解析：房地產(chǎn)銷售采取直接渠道，產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。本題考查房地產(chǎn)銷售直接渠道的優(yōu)點。參見教材P217.
39.某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險，此時穩(wěn)妥的定價目標宜設(shè)定為（）。
A.實現(xiàn)預(yù)期利潤
B.維護企業(yè)形象
C.維持市場占有率
D.維持營業(yè)
參考答案：D
解析：當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場不景氣、同行業(yè)競爭激烈等方面的沖擊時，商品房無法按正常價格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回，維持營業(yè)。本題考查房地產(chǎn)定價目標中維持營業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P221.
40.某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元／㎡.根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元／㎡，10％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元／㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元／㎡.該項目采用的主要定價方法是（）。
A.目標利潤定價法
B.需求導(dǎo)向定價法
C.競爭導(dǎo)向定價法
D.比較定價法
參考答案：B
解析：需求導(dǎo)向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業(yè)對市場進行調(diào)查，并根據(jù)消費者的價格承受能力確定了項目價格，所以是需求導(dǎo)向定價法。本題考查房地產(chǎn)定價的基本方法。參見教材P223.
[nextPage] 41.在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（ ）。
A.人員推銷
B.活動推廣
C.營業(yè)推廠
D.公共關(guān)系推廣
參考答案：B
解析：在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。此題考查活動推廣的類型。參見教材P234.
42.某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0.3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元／㎡.如將該套住宅的價格調(diào)整到2009年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是（ ）元／㎡.
A.3 552.82
B.3 563.00
C.3 563.47
D.3 574.16
參考答案：C
解析：F=P（1+i）^n，調(diào)整后的價格=3500×（1+0.3%）^6=3 563.47.本題考查復(fù)利計息的計算公式。參見教材P109.
43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ）。
A.81.00％
B.84.00％
C.84.17％
D.84.80％
參考答案：B
解析：成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02.成新率=[1－0.02×8]×100%=84%.本題考查成新率的計算方法。參見教材P253-254.
44.某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（ ）萬元。
A.1.40 B.1.44
C.1.60
D.1.80
參考答案：A
解析：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用=2－2×10%－2×20%=1.4.本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257.
45.凈收益=潛在毛租金收入－（）+其他收入－運營費用。
A.空置和收租損失
B.還本付息額
C.折舊額
D.所得稅
參考答案：A
解析：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用。本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257.
46.在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（ ）。
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主委員會
C.物業(yè)建設(shè)單位
D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
參考答案：C
解析：臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。本題考查臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材P275.
47.在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（）原則。
A.公開
B.公平
C.公正
D.誠實信用
參考答案：C
解析：公正原則是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度，評標、驗標、定標的規(guī)則與評分標準對所有的投標人都是一致的。本題考查物業(yè)管理招投標原則的公正原則。參見教材P281.
48.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，錯誤的是（ ）。
A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂
B.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年
D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同
參考答案：C
解析：前期物業(yè)合同的特點有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。本題考查前期物業(yè)合同的特點。參見教材P287.
49.下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是（ ）。
A.合理原則
B.公開原則
C.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D.費用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案：D
解析：物業(yè)服務(wù)收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。本題考查物業(yè)服務(wù)收費的原則。參見教材P288.
50.商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（）。
A.該房屋出售人
B.該房屋買受人C.該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會
D.該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門
參考答案：B
解析：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
51.抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（ ）。
A.借款人
B.抵押人
C.貸款人
D.抵押權(quán)人
參考答案：B
解析：抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。本題考查抵押人的含義。參見教材P299.
52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)（ ）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。
A.保險機構(gòu)
B.房屋主管部門
C.抵押權(quán)人
D.房屋承租人
參考答案：C
解析：在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P300.
53某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（）萬元。
A.53
B.55
C.57
D.59
參考答案：C
解析：貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計算的貸款期數(shù)n=10×12=120.該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10個月的貸款余額，可知分期付款已清償9個月，m=9，則貸款余額=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（萬）。本題考查貸款余額的計算。參見教材P302.
54.在按月等額償還方式下，會導(dǎo)致個人住房貸款月還款額增加的是（）。
A.降低首付款比例
B.降低貸款利率
C.降低抵押率
D.延長貸款期限
參考答案：A
解析：根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，當首付款比例降低時，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P302.
55.房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的（ ）確定。
A.評估價值
B.賬面價值
C.歷史成本
D.交易價格
參考答案：A
解析：房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估價值確定。本題考查保險金額的確定依據(jù)。參見教材P320.
56.下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（ ）。
A.耕地占用稅
B.房產(chǎn)稅
C.契稅
D.土地增值稅
參考答案：B
解析：房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材P324.
57.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，正確的是（ ）。
A.房產(chǎn)稅按評估值征收
B.房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一
C.房產(chǎn)稅按季度征收
D.非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅
參考答案：B
解析：房產(chǎn)稅具有以下基本特點：①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。④稅率全國統(tǒng)一。本題考查房產(chǎn)稅的特點。參見教材P326.
58.計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50％但不超過100％的部分，適用稅率是（ ）。
A.30％
B.40％
C.50％
D.60％
參考答案：B
解析：增值額超過扣除項目金額50％、不超過100％的部分，適用稅率是40%.本題考查土地增值稅的稅率。參見教材P329表13-1.
59.在征收土地增值稅時，固定扣除項目（ ）。
A.包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額
B.不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金
C.不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
D.包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金
參考答案：A
解析：在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。本題考查土地增值稅規(guī)定扣除項目的內(nèi)容。參見教材P329.
60.下列經(jīng)濟活動中，不需繳納印花稅的是（ ）。
A.書立土地使用權(quán)出讓合同
B.領(lǐng)受房產(chǎn)證
C.領(lǐng)受國有土地使用證
D.書立土地租賃合同
參考答案：D
解析：土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P334.