租賃管理不僅僅限于設(shè)定租金、吸引和選擇租戶、談判和簽訂租約，當(dāng)租約開(kāi)始實(shí)施之后，如何在租賃期內(nèi)保持與租戶的良好關(guān)系，進(jìn)行充分的交流溝通，從而建立起租戶對(duì)本物業(yè)的忠實(shí)度也是至關(guān)重要的。這實(shí)際上就是客戶關(guān)系管理（CRM）在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃管理中的實(shí)際應(yīng)用。
一、客戶關(guān)系管理理論簡(jiǎn)介
（一）客戶關(guān)系管理的含義
客戶關(guān)系管理（Customer Relationship Management，CRM），是一種通過(guò)圍繞客戶細(xì)分來(lái)組織企業(yè)，鼓勵(lì)滿足客戶需要的行為，并通過(guò)加強(qiáng)客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來(lái)提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個(gè)企業(yè)的商業(yè)策略。CRM指的是企業(yè)通過(guò)富有意義的交流溝通，理解并影響客戶行為，最終實(shí)現(xiàn)贏得客戶、保留客戶、客戶忠誠(chéng)和客戶創(chuàng)利的目的。CRM是選擇和管理有價(jià)值客戶及其關(guān)系的一種商業(yè)策略，要求以客戶為中心的商業(yè)哲學(xué)和企業(yè)文化來(lái)支持有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售與服務(wù)流程。
CRM的概念由美國(guó)Gartner集團(tuán)率先提出，是辨識(shí)、獲取、保持和增加“能夠帶來(lái)利潤(rùn)的客戶”的理論、實(shí)踐和技術(shù)手段的總稱。它是一種以“客戶價(jià)值”為中心的企業(yè)管理理論、商業(yè)策略和企業(yè)運(yùn)作實(shí)踐。CRM能夠程度地改善、提高整個(gè)客戶關(guān)系生命周期中的績(jī)效，CRM整合了客戶、公司、員工等資源，對(duì)資源進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)化分配和重組，便于在整個(gè)客戶關(guān)系生命周期內(nèi)及時(shí)了解、使用有關(guān)資源和知識(shí)；簡(jiǎn)化并優(yōu)化各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程，使得公司和員工在銷(xiāo)售（租賃）、服務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，能夠把注意力集中到改善客戶關(guān)系、提升績(jī)效的重要方面與核心業(yè)務(wù)上，提高了員工對(duì)客戶的快速反應(yīng)和反饋能力；也為客戶帶來(lái)了便利，客戶能夠根據(jù)需求迅速獲得個(gè)性化的產(chǎn)品、方案和服務(wù)。
CRM是一種手段，它的根本目的是通過(guò)不斷改善客戶關(guān)系、互動(dòng)方式、資源調(diào)配、業(yè)務(wù)流程和自動(dòng)化程度等，達(dá)到降低運(yùn)營(yíng)成本、提高企業(yè)銷(xiāo)售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的。企業(yè)經(jīng)營(yíng)以追求可持續(xù)的贏利為最終目的，進(jìn)行好客戶關(guān)系管理是達(dá)到上述目的的手段，因此CRM應(yīng)用立足企業(yè)利益，同時(shí)方便了客戶，提高了客戶滿意度。
（二）CRM出現(xiàn)的原因和必然性
20世紀(jì)后半葉，“以產(chǎn)品為中心”的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略主導(dǎo)著企業(yè)的銷(xiāo)售與服務(wù)運(yùn)作，企業(yè)以自身為出發(fā)點(diǎn)來(lái)面對(duì)外部的市場(chǎng)環(huán)境，圍繞著Product（產(chǎn)品）、Price（價(jià)格）、Place（渠道）、Promotion（促銷(xiāo)）——“4P”進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)管理。在物質(zhì)不夠豐富以及企業(yè)生產(chǎn)能力不足的年代，企業(yè)“以產(chǎn)品為中心”進(jìn)行銷(xiāo)售與服務(wù)運(yùn)作十分奏效，那時(shí)客戶/消費(fèi)者在意的是如何能夠買(mǎi)到產(chǎn)品、購(gòu)買(mǎi)的是否為真品以及產(chǎn)品質(zhì)量如何。
隨著工業(yè)化大生產(chǎn)和后工業(yè)化時(shí)代的到來(lái)，產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，開(kāi)始出現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)剩、產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)局面。各類(lèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品琳瑯滿目，市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)從賣(mài)方轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方；另二方面，企業(yè)在與其他廠商的競(jìng)爭(zhēng)中難以擴(kuò)大銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和市場(chǎng)份額，甚至因銷(xiāo)路不暢而出現(xiàn)產(chǎn)品大量積壓。這迫使企業(yè)開(kāi)始把關(guān)注中心從產(chǎn)品轉(zhuǎn)向客戶/消費(fèi)者以及客戶/消費(fèi)者差別化上。
實(shí)際上，從20世紀(jì)90年代起，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略就開(kāi)始從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”進(jìn)行轉(zhuǎn)移，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)并實(shí)踐Customer（客戶）、Cost（成本）、Channel（渠道）、Convenience（方便性）——“4C”。“4C”最初關(guān)注的是把市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念引入企業(yè)的服務(wù)組織，對(duì)客戶/消費(fèi)者進(jìn)行高效、便捷、低成本的服務(wù)，“4C”提供了一種“以客戶為中心”的理念和初步方法，但在實(shí)際企業(yè)管理中還有許多細(xì)致問(wèn)題亟待回答。例如“以客戶為中心”和“企業(yè)追求利潤(rùn)化”，究竟孰重孰輕，哪個(gè)是手段，哪個(gè)是目的？如何識(shí)別客戶的差別？哪部分客戶是價(jià)值的，哪部分是成長(zhǎng)性的，哪部分是利潤(rùn)低于邊際成本的？如何定量分析各種商務(wù)數(shù)據(jù)？怎樣能夠地整合客戶、公司、員工等資源，降低整體運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)提高企業(yè)銷(xiāo)售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力？面對(duì)客戶的流失，如何保住老客戶、潛在客戶和業(yè)務(wù)資源？如何有效地開(kāi)發(fā)新客戶和新業(yè)務(wù)？怎樣提高客戶忠誠(chéng)度？
針對(duì)這些問(wèn)題，一種嶄新的、稱之為CRM的企業(yè)管理理論和基于IT的技術(shù)開(kāi)始出現(xiàn)和發(fā)展。20世紀(jì)90年代中、后期，“以客戶為中心”的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論經(jīng)過(guò)不斷演繹，孕育出一整套相關(guān)的企業(yè)管理理論和實(shí)踐方法，CRM正是在此過(guò)程中應(yīng)運(yùn)而生并走向成熟。
一、客戶關(guān)系管理理論簡(jiǎn)介
（一）客戶關(guān)系管理的含義
客戶關(guān)系管理（Customer Relationship Management，CRM），是一種通過(guò)圍繞客戶細(xì)分來(lái)組織企業(yè)，鼓勵(lì)滿足客戶需要的行為，并通過(guò)加強(qiáng)客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來(lái)提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個(gè)企業(yè)的商業(yè)策略。CRM指的是企業(yè)通過(guò)富有意義的交流溝通，理解并影響客戶行為，最終實(shí)現(xiàn)贏得客戶、保留客戶、客戶忠誠(chéng)和客戶創(chuàng)利的目的。CRM是選擇和管理有價(jià)值客戶及其關(guān)系的一種商業(yè)策略，要求以客戶為中心的商業(yè)哲學(xué)和企業(yè)文化來(lái)支持有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售與服務(wù)流程。
CRM的概念由美國(guó)Gartner集團(tuán)率先提出，是辨識(shí)、獲取、保持和增加“能夠帶來(lái)利潤(rùn)的客戶”的理論、實(shí)踐和技術(shù)手段的總稱。它是一種以“客戶價(jià)值”為中心的企業(yè)管理理論、商業(yè)策略和企業(yè)運(yùn)作實(shí)踐。CRM能夠程度地改善、提高整個(gè)客戶關(guān)系生命周期中的績(jī)效，CRM整合了客戶、公司、員工等資源，對(duì)資源進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)化分配和重組，便于在整個(gè)客戶關(guān)系生命周期內(nèi)及時(shí)了解、使用有關(guān)資源和知識(shí)；簡(jiǎn)化并優(yōu)化各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程，使得公司和員工在銷(xiāo)售（租賃）、服務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，能夠把注意力集中到改善客戶關(guān)系、提升績(jī)效的重要方面與核心業(yè)務(wù)上，提高了員工對(duì)客戶的快速反應(yīng)和反饋能力；也為客戶帶來(lái)了便利，客戶能夠根據(jù)需求迅速獲得個(gè)性化的產(chǎn)品、方案和服務(wù)。
CRM是一種手段，它的根本目的是通過(guò)不斷改善客戶關(guān)系、互動(dòng)方式、資源調(diào)配、業(yè)務(wù)流程和自動(dòng)化程度等，達(dá)到降低運(yùn)營(yíng)成本、提高企業(yè)銷(xiāo)售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的。企業(yè)經(jīng)營(yíng)以追求可持續(xù)的贏利為最終目的，進(jìn)行好客戶關(guān)系管理是達(dá)到上述目的的手段，因此CRM應(yīng)用立足企業(yè)利益，同時(shí)方便了客戶，提高了客戶滿意度。
（二）CRM出現(xiàn)的原因和必然性
20世紀(jì)后半葉，“以產(chǎn)品為中心”的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略主導(dǎo)著企業(yè)的銷(xiāo)售與服務(wù)運(yùn)作，企業(yè)以自身為出發(fā)點(diǎn)來(lái)面對(duì)外部的市場(chǎng)環(huán)境，圍繞著Product（產(chǎn)品）、Price（價(jià)格）、Place（渠道）、Promotion（促銷(xiāo)）——“4P”進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)管理。在物質(zhì)不夠豐富以及企業(yè)生產(chǎn)能力不足的年代，企業(yè)“以產(chǎn)品為中心”進(jìn)行銷(xiāo)售與服務(wù)運(yùn)作十分奏效，那時(shí)客戶/消費(fèi)者在意的是如何能夠買(mǎi)到產(chǎn)品、購(gòu)買(mǎi)的是否為真品以及產(chǎn)品質(zhì)量如何。
隨著工業(yè)化大生產(chǎn)和后工業(yè)化時(shí)代的到來(lái)，產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，開(kāi)始出現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)剩、產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)局面。各類(lèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品琳瑯滿目，市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)從賣(mài)方轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方；另二方面，企業(yè)在與其他廠商的競(jìng)爭(zhēng)中難以擴(kuò)大銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和市場(chǎng)份額，甚至因銷(xiāo)路不暢而出現(xiàn)產(chǎn)品大量積壓。這迫使企業(yè)開(kāi)始把關(guān)注中心從產(chǎn)品轉(zhuǎn)向客戶/消費(fèi)者以及客戶/消費(fèi)者差別化上。
實(shí)際上，從20世紀(jì)90年代起，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略就開(kāi)始從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”進(jìn)行轉(zhuǎn)移，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)并實(shí)踐Customer（客戶）、Cost（成本）、Channel（渠道）、Convenience（方便性）——“4C”。“4C”最初關(guān)注的是把市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念引入企業(yè)的服務(wù)組織，對(duì)客戶/消費(fèi)者進(jìn)行高效、便捷、低成本的服務(wù)，“4C”提供了一種“以客戶為中心”的理念和初步方法，但在實(shí)際企業(yè)管理中還有許多細(xì)致問(wèn)題亟待回答。例如“以客戶為中心”和“企業(yè)追求利潤(rùn)化”，究竟孰重孰輕，哪個(gè)是手段，哪個(gè)是目的？如何識(shí)別客戶的差別？哪部分客戶是價(jià)值的，哪部分是成長(zhǎng)性的，哪部分是利潤(rùn)低于邊際成本的？如何定量分析各種商務(wù)數(shù)據(jù)？怎樣能夠地整合客戶、公司、員工等資源，降低整體運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)提高企業(yè)銷(xiāo)售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力？面對(duì)客戶的流失，如何保住老客戶、潛在客戶和業(yè)務(wù)資源？如何有效地開(kāi)發(fā)新客戶和新業(yè)務(wù)？怎樣提高客戶忠誠(chéng)度？
針對(duì)這些問(wèn)題，一種嶄新的、稱之為CRM的企業(yè)管理理論和基于IT的技術(shù)開(kāi)始出現(xiàn)和發(fā)展。20世紀(jì)90年代中、后期，“以客戶為中心”的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論經(jīng)過(guò)不斷演繹，孕育出一整套相關(guān)的企業(yè)管理理論和實(shí)踐方法，CRM正是在此過(guò)程中應(yīng)運(yùn)而生并走向成熟。