第五章 房地產(chǎn)評(píng)估
知識(shí)點(diǎn)十一、凈收益
（一）凈收益的含義
1.定義（接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。
2.在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。
（1）實(shí)際凈收益
①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益
例如：
ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；
ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于利用狀態(tài)，收益偏低；
ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；
ⅳ、土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值
②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估
（2）客觀凈收益
①含義
房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益。
由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素
②只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。
3.凈收益的計(jì)算公式
凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
（二）客觀總收益（接近于會(huì)計(jì)中收入的概念）
1.含義
總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。
2.確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問(wèn)題
（1）求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。
（2）在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于利用狀態(tài)下的結(jié)果。利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于利用方向和利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。
（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。
3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值
基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）^2+150*1 000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限＝40-2-5＝33年
基準(zhǔn)日三年后未來(lái)年租金收益=150*（1+1%）^3*1 000=154 545.15（元）
收益現(xiàn)值=154 545.15*[[1-1/（1+10%）^33]/10%]/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
5.轉(zhuǎn)讓價(jià)值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
6.在確定收益值時(shí)，可以按照以下思路進(jìn)行
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；
（2）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；
（3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
（三）客觀總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）
1.定義
總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。
2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。
3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。
知識(shí)點(diǎn)十一、凈收益
（一）凈收益的含義
1.定義（接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。
2.在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。
（1）實(shí)際凈收益
①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益
例如：
ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；
ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于利用狀態(tài)，收益偏低；
ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；
ⅳ、土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值
②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估
（2）客觀凈收益
①含義
房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益。
由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素
②只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。
3.凈收益的計(jì)算公式
凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
（二）客觀總收益（接近于會(huì)計(jì)中收入的概念）
1.含義
總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。
2.確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問(wèn)題
（1）求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。
（2）在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于利用狀態(tài)下的結(jié)果。利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于利用方向和利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。
（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。
3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值
基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）^2+150*1 000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限＝40-2-5＝33年
基準(zhǔn)日三年后未來(lái)年租金收益=150*（1+1%）^3*1 000=154 545.15（元）
收益現(xiàn)值=154 545.15*[[1-1/（1+10%）^33]/10%]/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
5.轉(zhuǎn)讓價(jià)值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
6.在確定收益值時(shí)，可以按照以下思路進(jìn)行
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；
（2）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；
（3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
（三）客觀總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）
1.定義
總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。
2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。
3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。