第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度
知識(shí)點(diǎn)六、房地產(chǎn)交易管理
（一）房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定
1.房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的方式
2.特點(diǎn)：
（1）房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離?！侩S地走，地隨房走，房地一體
（2）房地產(chǎn)交易價(jià)格管理：國家對房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評估制度，國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，辦理權(quán)屬登記?！话ㄗ赓U
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
出讓 方式?。?）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（2）按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，①屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！?BR> 劃撥 方式 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
一般情況，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?BR> 商品房預(yù)售?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
▲ 總結(jié)：3證+25%
2.不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；
（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（3）依法收回土地使用權(quán)的；
（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（5）權(quán)屬有爭議的；
（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！贤晗?已使用
（2）受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重簽或變更合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
知識(shí)點(diǎn)六、房地產(chǎn)交易管理
（一）房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定
1.房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的方式
2.特點(diǎn)：
（1）房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離?！侩S地走，地隨房走，房地一體
（2）房地產(chǎn)交易價(jià)格管理：國家對房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評估制度，國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，辦理權(quán)屬登記?！话ㄗ赓U
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
出讓 方式?。?）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（2）按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，①屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！?BR> 劃撥 方式 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
一般情況，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?BR> 商品房預(yù)售?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
▲ 總結(jié)：3證+25%
2.不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；
（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（3）依法收回土地使用權(quán)的；
（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（5）權(quán)屬有爭議的；
（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！贤晗?已使用
（2）受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重簽或變更合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。