第四章 個(gè)人住房貸款
本章考點(diǎn)知識(shí)精講
第一節(jié) 基礎(chǔ)知識(shí)
本節(jié)需要重點(diǎn)掌握個(gè)人住房貸款的概念和分類以及個(gè)人住房貸款的貸款要素，對(duì)個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)和發(fā)展歷程也需要有所了解。
一、個(gè)人住房貸款的概念和分類
個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人住房貸款有不同的分類方法
（一）按照資金來(lái)源劃分
按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。
1．自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造或大修各類型住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。
2．公積金個(gè)人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所有在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退體職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。
3．個(gè)人住房組合貸款。是指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，從而形成特定的個(gè)人住房貸款組合。
（二）按照住房交易形態(tài)劃分
按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。
1．新建房個(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款．是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買住房的貸款。
2．個(gè)人再交易住房貸款。俗稱個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)買在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。
3．個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。
（三）按照貸款利率的確定方式劃分
按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。
1．固定利率個(gè)人住房貸款。是指銀行為購(gòu)買住房或商業(yè)用房的借款人提供的一項(xiàng)人民幣貸款業(yè)務(wù)，在一定期間內(nèi)其貸款利率保持固定不變。固定利率貸款具有利率組合靈活、利息負(fù)擔(dān)輕、利率風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)。
2．浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款。是一種在借貸期內(nèi)可定期調(diào)整利率的貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)借貸雙方的協(xié)定，貸款利率在規(guī)定的時(shí)間里可由一方依據(jù)某種市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)整，一般調(diào)整期為半年。浮動(dòng)利率貸款因手續(xù)繁雜、計(jì)算依據(jù)多樣而增加費(fèi)用開支，因此，多用于3年以上的及國(guó)際金融市場(chǎng)上的借貸。
二、個(gè)人住房貸款的特征
個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：
1．貸款金額大、期限長(zhǎng)。購(gòu)房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負(fù)債的較大份額；期限較長(zhǎng)，通常為10一20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。
2．以抵押為前提建立的借貸關(guān)系。通常情況下，個(gè)人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系。對(duì)于個(gè)人住房貸款的借方而言，其目的是通過(guò)借款融資而取得購(gòu)買住房的資金，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對(duì)于個(gè)人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權(quán)的目的并不是要實(shí)際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時(shí)收回時(shí)，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有。
3．風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)。由于個(gè)人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。但由于大多數(shù)個(gè)人住房貸款具有類似的貸款模式，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。
三、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程
個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開辦、規(guī)模的個(gè)人貸款產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國(guó)城市房屋住宅工作會(huì)議上，住房商品化作為今后的工作設(shè)想被提出來(lái)，同時(shí)被提出的還有購(gòu)房可分期付款的思路。20世紀(jì)80年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺(tái)、蚌埠兩市分別成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到2．95萬(wàn)億元，比1997年年底增長(zhǎng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。
四、個(gè)人住房貸款的要素
（一）貸款對(duì)象
個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請(qǐng)人還須滿足貸款銀行的其他要求，
例如：
（I）合法有效的身份或居留證明；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購(gòu)買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；（4）有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。
（二）貸款利率
個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。中國(guó)人民銀行2008年10月27日公布新的個(gè)人住房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定個(gè)人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。
個(gè)人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。實(shí)踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
（三）貸款期限
個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長(zhǎng)期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購(gòu)住房的剩余使用年限。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的（目前法定退休年齡為男60歲，女55歲），貸款期限不宜過(guò)長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過(guò)65歲，女性自然人的還款年限不超過(guò)60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。
（四）還款方式
個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來(lái)說(shuō)，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。
（五）擔(dān)保方式
個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。
在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人必須是借款人所購(gòu)住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，而在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。
1．采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財(cái)產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件。抵押物的價(jià)值按照抵押物的市場(chǎng)成交價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定，需要評(píng)估的抵押物其評(píng)估費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。借款人以所購(gòu)住房作抵押的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。
2．采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是國(guó)家財(cái)政部發(fā)行的憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單等有價(jià)證券。借款人以符合條件的有價(jià)證券作質(zhì)押的，其貸款額度不超過(guò)質(zhì)押權(quán)利憑證票面價(jià)值的90%；以憑證式國(guó)債作質(zhì)押的，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)憑證式國(guó)債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國(guó)債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。
3．采用保證擔(dān)保方式的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。一般來(lái)說(shuō)，僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于貸款期限不超過(guò)5年（含5年）的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)（建造、大修）住房?jī)r(jià)值的50%。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可以達(dá)到其購(gòu)買房產(chǎn)價(jià)值的70%。
在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，借款人應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。
（六）貸款額度
個(gè)人住房貸款中，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(gòu)（建造、大修）住房?jī)r(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)額來(lái)確定；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米1：22=的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人住房貸款的首付比例應(yīng)隨購(gòu)買住房套數(shù)的增加而提高。
中國(guó)人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房最低首付款比例調(diào)整為20%。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。
第二節(jié) 貸款流程
本節(jié)是本章的重點(diǎn)內(nèi)容，也是整個(gè)貸款最核心的內(nèi)容。需要重點(diǎn)掌握個(gè)人住房貸款的受理和貸前調(diào)查的內(nèi)容和程序，審查和審批環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序，簽約和發(fā)放環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序，以及貸后與檔案管理的相關(guān)內(nèi)容。
一、貸款的受理和調(diào)查
（一）貸款的受理
1．貸前咨詢
貸前咨詢的主要內(nèi)容包括：
（1）個(gè)人住房貸款品種介紹；（2）申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件；（3）申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的資料；（4）辦理個(gè)人住房貸款的程序；（5）個(gè)人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等；（6）獲取個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書、申請(qǐng)表格及有關(guān)信息的渠道；（7）個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話；（8）其他相關(guān)內(nèi)容。
2．貸款的受理程序
（1）接受申請(qǐng)。申請(qǐng)材料清單如下：
①合法有效的身份證件；②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；③合法有效的購(gòu)房合同；④涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明；⑤涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；⑥購(gòu)房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)（如發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等），首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明；⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。
（2）初審。主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及所提交材料的完整性與規(guī)范性。
如果借款申請(qǐng)人提交的材料不完整或不符合材料規(guī)范要求，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請(qǐng)并向申請(qǐng)人說(shuō)明原因。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料交由貸前調(diào)查人進(jìn)行貸前調(diào)查。
（二）貸前調(diào)查
貸前調(diào)查是對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。
1．對(duì)開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查
對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開發(fā)商資信的審查、對(duì)項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察，最后寫出調(diào)查報(bào)告。
（1）開發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查；企業(yè)資信等級(jí)或信用程度；經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會(huì)計(jì)報(bào)表；開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。
（2）項(xiàng)目審查。具體包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性審查；項(xiàng)目的合法性審查；項(xiàng)目工程進(jìn)度審查；項(xiàng)目資金到位情況審查。
（3）項(xiàng)目實(shí)地考察。銀行除對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查外，還需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，其主要目的：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否屬實(shí)，是否經(jīng)過(guò)政府部門批準(zhǔn)，從而保證項(xiàng)目資料的真實(shí)性、合法性。二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定。檢查項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否達(dá)到政府部門規(guī)定預(yù)售的進(jìn)度。三是檢查項(xiàng)目的位置是否理想，考察房屋售價(jià)是否符合市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷售前景作出理性判斷。
（4）撰寫調(diào)查報(bào)告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過(guò)對(duì)開發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資料審查以及
實(shí)地考察后撰寫出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
①開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；
②開發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景；
③通過(guò)商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過(guò)與開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)哪些效益和風(fēng)險(xiǎn)；
④項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)的相關(guān)建議。
項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核，交有關(guān)審批部門審查核準(zhǔn)。
2．對(duì)借款人的調(diào)查
（1）調(diào)查的方式和要求。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、電話調(diào)查、實(shí)地調(diào)查等多種方式進(jìn)行。
（2）調(diào)查的內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請(qǐng)人基本情況、貸款基本情況、借款所購(gòu)（建）房屋情況、貸款擔(dān)保等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：
①材料一致性；
②審核借款申請(qǐng)人（包括代理人）身份證明；
③貸前調(diào)查人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人的信用情況進(jìn)行調(diào)查；
④審核借款申請(qǐng)人償還能力證明；
⑤審核首付款證明；
⑥審核購(gòu)房合同或協(xié)議；
⑦審核擔(dān)保材料；
采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：抵押物的合法性；抵押人對(duì)抵押物占有的合法性；抵押物價(jià)值與存續(xù)狀況。對(duì)抵押物交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格明顯高于當(dāng)?shù)仄骄课輧r(jià)值或明顯高于當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)價(jià)值的，調(diào)查人可要求經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。
采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：質(zhì)押權(quán)利的合法性。包括調(diào)查出質(zhì)人出具的質(zhì)物是否在銀行貸款規(guī)定的范圍之內(nèi)，是否有偽造跡象。
采取保證擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：擔(dān)保人是否符合《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，具備保證資格；保證人為法人的，要調(diào)查保證人是否具備保證資格、是否有代償能力；保證人與借款人的關(guān)系；核實(shí)證人保證責(zé)任的落實(shí)，查驗(yàn)保證人是否有保證意愿并確定知道其保證責(zé)任；對(duì)開發(fā)商提供階段性保證的要對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況、信用情況、財(cái)務(wù)狀況、高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層變動(dòng)情況、是否卷入糾紛、與銀行合作情況等進(jìn)行調(diào)查；對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的，要對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司的營(yíng)業(yè)期限、實(shí)有資本、經(jīng)營(yíng)狀況、或負(fù)債和是否按貸款銀行要求存入足額保證金等進(jìn)行全面調(diào)查，核實(shí)其擔(dān)保能力。
⑧審核貸款真實(shí)性。貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查借款申請(qǐng)人的購(gòu)房真實(shí)性，對(duì)存在虛假購(gòu)房行為套貸的，不予貸款。
二、貸款的審查和審批
（一）貸款的審查
貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問(wèn)的，可以重新調(diào)查。
貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。
（二）個(gè)人住房貸款的審批流程
1．組織報(bào)批材料
個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)報(bào)批材料的組織。報(bào)批材料具體包括“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)報(bào)批材料清單位個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”“個(gè)人住房借款申請(qǐng)書”，以及個(gè)人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。
2．審批
貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：
（1）借款人資格和條件是否具備；
（2）借款用途是否符合銀行規(guī)定；
（3）申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定；
（4）借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
（5）貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；
（6）XC報(bào)批貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合規(guī)有效；
（7）其他需要審查的事項(xiàng)。
3．提出審批意見
采用單人審批時(shí)，貸款審批人直接在“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”上簽署審批意見。采用雙人審批方式時(shí)，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。貸款審批人對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的審批意見類型為“同意”“否決”兩種。
（1）“同意”表示完全同意按申報(bào)的方案（包括借款人、金額、期限、還款方式、擔(dān)保方式等各項(xiàng)要素）辦理該筆業(yè)務(wù)。
（2）“否決”表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。發(fā)表“否決”意見應(yīng)說(shuō)明具體理由。對(duì)于決策意見為否決的業(yè)務(wù)，申報(bào)機(jī)構(gòu)（部門）認(rèn)為有充分的理由時(shí)，可提請(qǐng)重新審議，稱為復(fù)議。
4．審批意見落實(shí)
業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
（1）對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔；
（2）對(duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序；
（3）對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。
三、貸款的簽約和發(fā)放
（一）貸款的簽約
經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。債款的答
1．填寫合同
在填寫有關(guān)合同文本過(guò)程中，應(yīng)注意以下問(wèn)題：
（1）合同文本要使用統(tǒng)一格式的個(gè)人住房貸款的有關(guān)合同文本，對(duì)單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項(xiàng)中約定；
（2）合同填寫必須做到標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯(cuò)漏、不潦草，防止涂改；
（3）需要填寫空白欄，且空白欄后有備選項(xiàng)的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對(duì)未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實(shí)際情況不準(zhǔn)備填寫內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章；
（4）貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等有關(guān)條款要與貸款最終審批意見一致。
2．審核合同
同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。
（1）合同復(fù)核人員負(fù)責(zé)根據(jù)審批意見復(fù)核合同文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性。
（2）合同復(fù)核人員應(yīng)就復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與合同填寫人員溝通，并建立復(fù)核記錄，交由合同填寫人員簽字確認(rèn)。
3．簽訂合同
合同填寫并復(fù)核無(wú)誤后，貸款發(fā)放人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人（包括共同借款人）、擔(dān)保人（抵押人、出質(zhì)人、保證人）簽訂合同。
（1）在簽訂（預(yù)簽）有關(guān)合同文本前，應(yīng)履行充分告知義務(wù)，告知作為合同簽約方的借款人（包括共同借款人）、保證人關(guān)于合同內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)、還款方式以及還款過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題等。
（2）借款人、保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)面核實(shí)簽約人身份證明之后由簽約人當(dāng)場(chǎng)簽字；如果簽約人委托他人代替簽字，簽字人必須出具委托人委托其簽字并經(jīng)公證的委托授權(quán)書。對(duì)于保證人為法人的，保證方簽字人應(yīng)為其法定代表人或其授權(quán)代理人，授權(quán)代理人必須提供有效的書面授權(quán)文件。
（3）對(duì)采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)要求抵押物共有人在相關(guān)合同文本上簽字。
（4）借款人、擔(dān)保人等簽字后，貸款發(fā)放人應(yīng)將有關(guān)合同文本、貸款調(diào)查審批表和合同文本復(fù)核記錄等材料送交銀行個(gè)人住房貸款合同有權(quán)簽字人審查，有權(quán)簽字人審查通過(guò)后在合同上簽字或加蓋按個(gè)人簽字筆跡制作的個(gè)人名章，之后按照用印管理規(guī)定負(fù)責(zé)加蓋銀行個(gè)人住房貸款合同專用章。
（5）銀行可根據(jù)實(shí)際情況決定是否辦理合同公證。
（二）貸款的發(fā)放
1．落實(shí)貸款發(fā)放條件
（1）確認(rèn)借款人首付款已全額支付到位。
（2）借款人所購(gòu)房屋為新建房的，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合中國(guó)人民銀行規(guī)定的有關(guān)貸款條件。
（3）需要辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)的，確認(rèn)有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。
（4）對(duì)采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認(rèn)其已在銀行開立還本付息賬戶用于歸還貸款。
（5）對(duì)采取抵（質(zhì)）押的貸款，要落實(shí)貸款抵（質(zhì)）押手續(xù)。
（6）對(duì)自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實(shí)履行保證責(zé)任的具體操作程序。
2．貸款劃付
（1）貸款發(fā)放條件落實(shí)后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)填寫或打印相關(guān)文件，交信貸主管審核簽字后，送會(huì)計(jì)部門作為開立貸款賬戶的依據(jù)。
（2）會(huì)計(jì)部門進(jìn)行開立賬戶、劃款。
（3）貸款發(fā)放崗位人員按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同規(guī)定需要借款人到場(chǎng)的，應(yīng)通知借款人持本人身份證件到場(chǎng)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。
（4）個(gè)人住房貸款原則上采用專項(xiàng)提款方式，即將貸款轉(zhuǎn)入售房人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)，或按照合同約定直接劃入借款人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)。個(gè)人二手房貸款在劃付時(shí)，可以將貸款轉(zhuǎn)入房產(chǎn)交易雙方約定的存款賬戶內(nèi)。
四、貸后與檔案管理
（一）貸款的回收
銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。
1．貸款支付方式
貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據(jù)情況在貸款期間進(jìn)行變更。
2．還款方式
借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。
（二）合同變更
1．基本規(guī)定
（1）合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。在擔(dān)保期內(nèi)，根據(jù)合同約定必須事先征得擔(dān)保人書面同意的，須事先征得擔(dān)保人的書面同意。如需辦理抵押變更登記的，還應(yīng)到原抵押登記部門辦理抵押變更登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)。
（2）合同變更事宜應(yīng)由合同當(dāng)事人（包括借款人、擔(dān)保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。委托代理人代辦的，經(jīng)辦人應(yīng)要求代理人持經(jīng)公證的授權(quán)委托書和本人身份證件辦理，并將委托書原件和代理人身份證件（復(fù)印件）留存。
2．合同主體變更
在合同履行期間，需變更借款合同主體的，借款人或財(cái)產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請(qǐng)。
3．借款期限調(diào)整
包括延長(zhǎng)期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期；無(wú)欠息；無(wú)拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。
原借款期限加上延長(zhǎng)期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。
對(duì)分期還款類個(gè)人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個(gè)結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對(duì)到期一次還本付息類個(gè)人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4．分期還款額的調(diào)整
銀行應(yīng)允許借款人在合同履行期間申請(qǐng)調(diào)整分期還款額，并分清原因，分別處理。
（1）借款人提前部分還款后，對(duì)于希望保持原貸款期限不變，僅調(diào)整分期還款額的申請(qǐng)，會(huì)計(jì)部門應(yīng)在辦理完提前部分還款手續(xù)后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計(jì)算分期還款額。
（2）借款人提前部分還款后，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還款額的，經(jīng)辦人應(yīng)要求借款人按調(diào)整貸款期限提出申請(qǐng)，并按借款期限調(diào)整的規(guī)定辦理。
5．還款方式變更
按照個(gè)人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。兩大類方式中又有幾種不同的還款方式。在貸款期內(nèi)，借款人可以根據(jù)實(shí)際情況，提出變更還款方式。并不是所有的還款方式之間都可以隨意互相變更。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件：
（1）向銀行提交還款方式變更申請(qǐng)書；
（2）借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用；
（3）借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。
6．擔(dān)保變更
在合同履行期間，借款人申請(qǐng)變更保證人或抵（質(zhì)）押物的，須向銀行提出變更貸款擔(dān)保申請(qǐng)。經(jīng)辦人應(yīng)審查新的保證人或抵（質(zhì)）押物是否符合擔(dān)保要求。以房產(chǎn)作為新的抵押物的，必須由銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。變更擔(dān)保后，貸款余額與新的抵（質(zhì)）押物評(píng)估價(jià)值之比不得高于規(guī)定的抵（質(zhì)）押率，新的保證人必須有足夠的保證能力。
（三）貸后檢查
1．對(duì)借款人的檢查
發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人進(jìn)行糾正，對(duì)借款人拒絕糾正的，應(yīng)提前收回已發(fā)放貸款的本息，或解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任。
（1）借款人提供了虛假的證明材料而取得貸款的；
（2）借款人未按合同約定用途使用貸款的；
（3）借款期內(nèi)，借款人累計(jì)一定月數(shù)（包括計(jì)劃還款當(dāng)月）未償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用的；
（4）借款人拒絕或阻礙貸款銀行對(duì)貸款使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查的；
（5）借款人卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，足以影響其償還能力的；
（6）借款人發(fā)生其他足以影響其償還能力的事件的。
2．對(duì)保證人的檢查
發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無(wú)法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）保證人失去擔(dān)保能力的；
（2）作為保證人的法人，其經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯(lián)營(yíng)、股份制改造、破產(chǎn)、撤銷等行為，足以影響借款合同項(xiàng)下保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的；
（3）作為保證人的自然人發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的；
（4）保證人拒絕貸款銀行對(duì)其資金和財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督的；
（5）保證人向第三方提供超出其自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保的。
3．對(duì)抵押物的檢查
發(fā)現(xiàn)抵押物出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無(wú)法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）抵押人未妥善保管抵押物或拒絕貸款銀行對(duì)抵押物是否完好進(jìn)行檢查的；
（2）因第三人的行為導(dǎo)致抵押物的價(jià)值減少，而抵押人未將損害賠償金存入貸款銀行指定賬戶的；
（3）抵押物毀損、滅失、價(jià)值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供，與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；
（4）未經(jīng)貸款銀行書面同意，抵押人轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；
（5）抵押人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓抵押物，但所得價(jià)款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；
（6）抵押物被重復(fù)抵押。
4．對(duì)質(zhì)押權(quán)利的檢查
發(fā)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)利出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無(wú)法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）質(zhì)押權(quán)出現(xiàn)非貸款銀行因素的意外毀損、滅失、價(jià)值減少，出質(zhì)人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；
（2）出質(zhì)人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓質(zhì)押權(quán)，但所得價(jià)款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；
（3）質(zhì)押期間未經(jīng)貸款銀行書面同意，質(zhì)押人贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、兌現(xiàn)或以其他方式處分質(zhì)押權(quán)的。
5．對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查
（1）開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況及賬務(wù)狀況；
（2）項(xiàng)目資金到位及使用情況；
（3）項(xiàng)目工程形象進(jìn)度；
（4）項(xiàng)目銷售情況及資金回籠情況；
（5）產(chǎn)權(quán)證辦理情況；
（6）履行擔(dān)保責(zé)任情況；
（7）開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議情況；
（8）合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)情況等；
（9）其他可能影響借款人按時(shí)、足額歸還貸款的因素。
（四）貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理
1．貸款風(fēng)險(xiǎn)分類
貸款風(fēng)險(xiǎn)分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類。
正常貸款：借款人～直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成。
關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。
次級(jí)貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過(guò)出售、變賣資產(chǎn)，對(duì)外借款，保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵（質(zhì)）押物才能歸還全部貸款本息。
可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、處理抵（質(zhì)）押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。
損失貸款：借款人無(wú)力償還貸款；履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵（質(zhì)）押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。
2．不良貸款的認(rèn)定
按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類中的后三類貸款，即次級(jí)、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對(duì)不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。
3．不良貸款的催收
對(duì)不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過(guò)中介機(jī)構(gòu)催收以及采取法律手段催收等方式。同時(shí)，應(yīng)利用信息技術(shù)對(duì)不良貸款催收情況進(jìn)行登記管理，實(shí)現(xiàn)不良貸款催收管理的自動(dòng)化。
4．不良貸款的處置
抵押物處置可采取與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行依法處分。
對(duì)認(rèn)定為呆賬貸款的個(gè)人住房貸款銀行應(yīng)按照財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和商業(yè)銀行有關(guān)呆賬認(rèn)定及核銷的規(guī)定組織申報(bào)材料，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后核銷。對(duì)銀行保留追索權(quán)的貸款，各經(jīng)辦行應(yīng)實(shí)行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺(tái)賬，定期向借款人和擔(dān)保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時(shí)效。
（五）貸后檔案管理
個(gè)人住房貸款檔案是對(duì)銀行在經(jīng)辦和管理個(gè)人住房貸款工作中形成的具有史料價(jià)值及參考利用價(jià)值的貸款管理專業(yè)技術(shù)材料的總稱。個(gè)人住房貸款檔案管理是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過(guò)程。
1．貸款檔案的內(nèi)容
貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。貸款檔案主要包括：
（1）借款人的相關(guān)資料，主要包括：借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效證件）；貸款銀行認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明；符合規(guī)定的購(gòu)買住房意向書、合同書或其他有效文件；購(gòu)房交易收件收據(jù)；所購(gòu)住房的估價(jià)證明；抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人資信證明及同意提供擔(dān)保的文件；房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書；個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表；借款合同；抵押合同（質(zhì)押合同、保證合同）；保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)單據(jù)；個(gè)人住房貸款憑證；委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書。
（2）貸后管理的相關(guān)資料，主要包括：貸后檢查記錄和檢查報(bào)告；逾期貸款催收通知書；貸款制裁通知書；法律仲裁文件；依法處理抵押物、質(zhì)物等形成的文件；貸款核銷文件。
2．檔案的收集整理和歸檔登記
銀行可根據(jù)業(yè)務(wù)需要和人員配置情況，決定是否設(shè)立專門或兼職的個(gè)人住房貸款檔案管理人員，檔案管理人員應(yīng)具備一定的檔案專業(yè)知識(shí)和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)知識(shí)，負(fù)責(zé)個(gè)人住房貸款檔案資料的登記和管理工作。
檔案管理員收到貸款經(jīng)辦人移交的個(gè)人住房貸款檔案資料后，對(duì)歸檔檔案資料的完整性和合規(guī)性進(jìn)行必要的審查，并按照立卷原則對(duì)歸檔資料進(jìn)行整理和歸檔登記。歸檔登記可以根據(jù)銀行具備的條件利用計(jì)算機(jī)或其他媒介進(jìn)行。
貸款歸還階段，銀行信貸部門應(yīng)及時(shí)整理補(bǔ)充材料和檔案變更材料，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)填寫清單移交檔案管理人員，由檔案管理員插入、補(bǔ)充卷內(nèi)目錄內(nèi)容。
3．檔案的借（查）閱管理
當(dāng)已歸檔保存的個(gè)人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時(shí)，檔案管理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表并簽字，對(duì)于借閱有關(guān)貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過(guò)有權(quán)人員的審批同意。檔案管理員還應(yīng)對(duì)借閱、歸還等進(jìn)行登記。
4．檔案的移交和接管
移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進(jìn)行有關(guān)信息的登記工作。
5．檔案的退回
領(lǐng)取重要檔案材料應(yīng)由借款人本人辦理，并出示身份證原件。借款人委托他人領(lǐng)取的，受托人應(yīng)出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復(fù)印件、受托人本人身份證原件、受托人身份證復(fù)印件。
重要檔案材料保管部門憑信貸部門和會(huì)計(jì)部門出具的“貸款本息結(jié)清通知書”，將重要檔案材料退回信貸部門。一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復(fù)印后退還借款人或委托人，復(fù)印件歸檔進(jìn)行有關(guān)信息登記。
第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理
本節(jié)也是本章比較重要的內(nèi)容，需要重點(diǎn)掌握個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式和防控措施，操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容和防控措施，信用風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式和防控措施；了解個(gè)人住房貸款法律和政策風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式。
一、合作機(jī)構(gòu)管理
與外部機(jī)構(gòu)合作是當(dāng)前和今后一段時(shí)間個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式。現(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機(jī)構(gòu)所提供的擔(dān)保方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，甚至還要他們承擔(dān)一定的貸前調(diào)查工作。商業(yè)銀行有必要建立對(duì)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范管理的機(jī)制，嚴(yán)格合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人、定期審核和退出，從而保證個(gè)人住房貸款第二還款來(lái)源的可靠性。
（一）合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容
1．合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)
（1）分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)。要了解一個(gè)企業(yè)是否講誠(chéng)信，首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)著手。對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人作出評(píng)價(jià)時(shí)主要看領(lǐng)導(dǎo)層的身份、學(xué)歷、履歷、個(gè)人信用狀況、以往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、對(duì)團(tuán)隊(duì)的影響力、決策能力、經(jīng)營(yíng)水平等。
（2）分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)。業(yè)界聲譽(yù)是指一個(gè)合作機(jī)構(gòu)獲得社會(huì)公眾信任和贊美的程度，以及在社會(huì)公眾中影響效果好壞的程度。
（3）分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機(jī)構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄，通過(guò)公司業(yè)務(wù)部門了解合作機(jī)構(gòu)在銀行的貸款情況。
（4）分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點(diǎn)分析合作機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)是否健全，有無(wú)完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度；有無(wú)財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制；對(duì)改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。
（5）分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果可以看企業(yè)的利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表。
（6）分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時(shí)，重點(diǎn)看資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)外法人擔(dān)保情況可以通過(guò)中國(guó)人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。
2．與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理
（I）確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。
（2）合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商和合作項(xiàng)目的管理，采取的措施主要包括：
①及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程；
②開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證；
③借款人的人住情況及對(duì)住房的使用情況等；
④借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時(shí)對(duì)抵押物進(jìn)行處理；
⑤密切注意和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)等。
3．與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理
其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。與這些機(jī)構(gòu)合作要堅(jiān)持以下原則：
（1）資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范；
（2）各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行要求；
（3）近期無(wú)重大經(jīng)濟(jì)糾紛；
（4）銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。
（二）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
1．房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”。
所謂“假個(gè)貸”，一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為?！凹賯€(gè)貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購(gòu)房目的；二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有“真實(shí)”的表象；三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等?！凹賯€(gè)貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙；開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個(gè)貸”；開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”；銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。
“假個(gè)貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷；沒有特殊原因，樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高；開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購(gòu)買同一樓盤，或一人購(gòu)買多套；借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請(qǐng)辦理貸款；借款人對(duì)所購(gòu)房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時(shí)間等與所購(gòu)房屋密切相關(guān)的信息不甚了解；借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付；多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來(lái)還款；借款人集體中斷還款。
2．擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范，而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問(wèn)題往往給貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過(guò)大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過(guò)大，造成過(guò)度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無(wú)力代償。
3．其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過(guò)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1．“假個(gè)貸”的防控措施
（1）加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。在具體的操作上，要注意檢查以下四個(gè)方面的內(nèi)容：①借款人身份的真實(shí)性。②借款人信用情況。③各類證件的真實(shí)性。④申報(bào)價(jià)格的合理性。
（2）進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。
（3）要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本。
2．其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施
（1）深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)。一般來(lái)講，應(yīng)重點(diǎn)選擇具有以下特征的合作機(jī)構(gòu)：
①企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定、從業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、專業(yè)技術(shù)高、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、在社會(huì)上有一定的地位；
②企業(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽(yù)；
③具有良好的信用記錄；
④企業(yè)組織機(jī)構(gòu)健全，具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理；
⑤具有良好的歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和較強(qiáng)的盈利能力；
⑥具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和償債能力。
（2）業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴合作機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員應(yīng)注意銀行不能過(guò)分依賴合作機(jī)構(gòu)，只有貸款銀行履行了銀行應(yīng)盡的職責(zé)，才能防范合作機(jī)構(gòu)割斷銀行與客戶的關(guān)系而從中牟利。
（3）嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)具有擔(dān)保性質(zhì)的合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人需要考慮以下幾個(gè)方面：
①注冊(cè)資金是否達(dá)到一定規(guī)模；
②是否具有一定的信貸擔(dān)保經(jīng)驗(yàn)；
③資信狀況是否達(dá)到銀行規(guī)定的要求；
④是否具備符合擔(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持；
⑤公司及主要經(jīng)營(yíng)者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。
（4）有效利用保證金制度。對(duì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)要求留存擔(dān)保保證金，需要開立保證金專戶存儲(chǔ)，并在擔(dān)保合作協(xié)議中明確該賬戶內(nèi)保證金的用途及擔(dān)保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務(wù)時(shí)，銀行直接扣收擔(dān)保人的保證金。
（5）嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。對(duì)客戶進(jìn)行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應(yīng)暫停與相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作：
①經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)明顯問(wèn)題的；
②有違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的；
③與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；
④所進(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的；
⑤其他對(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的因素。
二、操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
（一）貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)
1．貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)
（1）貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的受理環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于貸款質(zhì)量的高低有著至關(guān)重要的作用。這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：
①借款申請(qǐng)人的主體資格是否符合所申請(qǐng)貸款管理辦法的規(guī)定。包括：是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地；對(duì)于個(gè)別戶籍在外地但長(zhǎng)期在本地區(qū)居住、工作并置有房產(chǎn)的，是否能夠出具常住證明或自有房產(chǎn)所有權(quán)證；是否有穩(wěn)定的工作、合法的收入來(lái)源，有按期償還本息的能力。
②借款申請(qǐng)人提交的資料是否齊全，格式是否符合銀行的要求，所有原件和復(fù)印件之間是否一致。
（2）貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自對(duì)項(xiàng)目的調(diào)查和對(duì)借款人的調(diào)查兩個(gè)方面。
①項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目未按規(guī)定上報(bào)審批，或在審批未批準(zhǔn)的情況下開展業(yè)務(wù)。提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，根據(jù)情況應(yīng)當(dāng)落實(shí)有關(guān)方面承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，未按規(guī)定與之簽訂協(xié)議或簽訂的協(xié)議無(wú)效。
②借款人調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：借款申請(qǐng)人所提交的資料是否真實(shí)、合法；借款申請(qǐng)人的還款來(lái)源是否穩(wěn)定、充足；借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效。第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和保證能力。
2．貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)
貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為：
（1）未按獨(dú)立公正原則審批；
（2）不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；
（3）審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。
3．貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)
（1）合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。這一環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有：
①未簽訂合同或是簽訂無(wú)效合同。
②合同文本中的不規(guī)范行為。
③未對(duì)合同簽署人及簽字（簽章）進(jìn)行核實(shí)。
（2）貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放是資金劃撥的過(guò)程，從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個(gè)方面加以考慮，主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)如下：
①個(gè)人信貸信息錄入是否準(zhǔn)確；貸款發(fā)放程序是否合規(guī)。
②貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵（質(zhì)）押物是否辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù)。
③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款。
④在資金劃撥中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有會(huì)計(jì)憑證填制不合要求；未對(duì)會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行審查；貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等。
⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯(cuò)誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯(cuò)誤發(fā)放貸款。
4．貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)
（1）貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：
①未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對(duì)重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查；
②房屋他項(xiàng)權(quán)證辦理不及時(shí)；
③逾期貸款催收不及時(shí)，不良貸款處置不力，造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；他項(xiàng)權(quán)利證書未按規(guī)定進(jìn)行保管，造成他項(xiàng)權(quán)證遺失，他項(xiàng)權(quán)利滅失；
⑤未關(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況及抵押物價(jià)值、用途等變動(dòng)情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)。
（2）檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：
①是否按照要求收集整理貸款檔案資料，是否按要求立卷歸檔；
②是否對(duì)每筆貸款設(shè)立專卷，是否按貸款種類、業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間編序，是否核對(duì)“個(gè)人貸款檔案清單”；
③重要單證保管是否及時(shí)移交會(huì)計(jì)部門專管，檔案資料使用是否實(shí)施借閱審批登記制度。
（二）法律和政策風(fēng)險(xiǎn)
從實(shí)踐中涉及的貸款糾紛來(lái)看，個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)最多，主要集中在以下幾個(gè)方面。
1．借款人主體資格
（1）未成年人能否申請(qǐng)個(gè)人住房貸款問(wèn)題。實(shí)踐中，未成年人的監(jiān)護(hù)人以未成年人的名義申請(qǐng)貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問(wèn)題，銀行應(yīng)對(duì)此類貸款謹(jǐn)慎處理。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購(gòu)房人購(gòu)買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理。未成年人作為無(wú)民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購(gòu)買房屋。銀行不宜辦理房屋產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請(qǐng)，而應(yīng)該由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請(qǐng)。
（2）外籍自然人能否辦理住房貸款問(wèn)題。根據(jù)《貸款通則》第17條規(guī)定，外籍人被排除在個(gè)人住房貸款對(duì)象之外，貸款銀行與外籍自然人簽署的貸款協(xié)議可能被認(rèn)定為無(wú)效。在實(shí)踐中，我國(guó)境內(nèi)商業(yè)銀行（包括中資商業(yè)銀行和外資商業(yè)銀行）均將外籍自然人列為住房貸款對(duì)象。
2．合同有效性風(fēng)險(xiǎn)
目前，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問(wèn)題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（1）格式條款無(wú)效。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款（合同）肘，應(yīng)注意遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，既要維護(hù)銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶的利益，避免造成合同條款無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（2）未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《合同法》第39條第l款的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方提出的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。
（3）格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn)。銀行在擬定合同書及相關(guān)資料時(shí)，應(yīng)盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語(yǔ)規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義；在相對(duì)于客戶有爭(zhēng)議的條款解釋上盡可能按照條款最直接表述的意思進(jìn)行解釋。
（4）格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時(shí)，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。可見，補(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進(jìn)行修改時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加慎重。
3．擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：
（1）抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)
①抵押物的合法有效性。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位的公益財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭(zhēng)議的以及宅基地的使用權(quán)不得設(shè)定抵押，共有財(cái)產(chǎn)的抵押須由共有人同意，公司董事、經(jīng)理不得以公司財(cái)產(chǎn)為個(gè)人提供抵押擔(dān)保等。
②抵押物重復(fù)抵押。
③抵押物價(jià)值高估、不足值或抵押率偏高。
④抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險(xiǎn)中。
（2）質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國(guó)債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于：
①質(zhì)押物的合法性；
②對(duì)于無(wú)處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；
③非為被監(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；
④以非法所得、不當(dāng)所得的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。
（3）保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：
①未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大；
②未明確保證期間或保證期間不明；
③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；
④借款人互相提供保證；
⑤公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證；
⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證等。
4．訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)
在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心問(wèn)題，未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為但沒有及時(shí)保留中斷訴訟時(shí)效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位。
5．政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺(tái)，引起市場(chǎng)波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，是單一行業(yè)、單一銀行所無(wú)法避免的。比較常見的政策風(fēng)險(xiǎn)如下：
（1）對(duì)境外人士購(gòu)房的限制。實(shí)踐中，一些地方政府出于住房市場(chǎng)調(diào)控等目的，對(duì)境外人士購(gòu)買我國(guó)境內(nèi)住房進(jìn)行一定的限制。
（2）對(duì)購(gòu)房人資格的政策性限制。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等實(shí)行定向銷售的住房，政府一般對(duì)購(gòu)房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格的限制，如對(duì)購(gòu)房人的戶籍（居住地）、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對(duì)于以經(jīng)濟(jì)適用房等特殊種類住房為對(duì)象的住房貸款，銀行在審核購(gòu)房人貸款申請(qǐng)的主體資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)政府的有關(guān)政策性規(guī)定。
（3）抵押品執(zhí)行的政策性限制。根據(jù)人民法院頒布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中的司法解釋，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時(shí)，還規(guī)定對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋未能嚴(yán)格保護(hù)債權(quán)人一一銀行的權(quán)利，這可能影響到一部分債務(wù)人的還款意愿，甚至可能會(huì)導(dǎo)致一些債務(wù)人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務(wù)人帶來(lái)的保護(hù)權(quán)益，借故逃避還款義務(wù)。早在新的司法解釋出臺(tái)前，各商業(yè)銀行的住房貸款基本上都可以第一套住房作抵押，這樣的抵押實(shí)際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風(fēng)險(xiǎn)。
（三）操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1．提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神
人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)包括操作失誤、違法行為（員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié)）等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強(qiáng)、業(yè)務(wù)流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)就成為銀行面臨的首要的操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，防范人員導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)，首先需要個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德；其次要加強(qiáng)法制教育，加重違規(guī)違紀(jì)行為的處罰力度；最后要加強(qiáng)并完善銀行內(nèi)控制度。
2．掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)
任何一筆貸款業(yè)務(wù)都涉及較復(fù)雜的法律關(guān)系或政策要求，為應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識(shí)，具體包括借貸、簽訂合同、擔(dān)保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識(shí)。更重要的是，在實(shí)踐工作中，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作。
3．嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查
調(diào)查和檢查的工作重點(diǎn)如下：
（1）確?？蛻粜畔⒄鎸?shí)性；
（2）與合作機(jī)構(gòu)合作前，要查看合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入文件、審批批復(fù)的合作機(jī)構(gòu)擔(dān)保金額及銀行與合作機(jī)構(gòu)簽訂的合作協(xié)議；
（3）貸款發(fā)放前，落實(shí)貸款有效擔(dān)保；
（4）貸款發(fā)放后要對(duì)客戶還款情況、擔(dān)保人或抵（質(zhì)）物的變動(dòng)情況進(jìn)行有效的監(jiān)控；
（5）加強(qiáng)貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報(bào)告。
三、信用風(fēng)險(xiǎn)
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式
借款人的還款能力和還款意愿對(duì)銀行個(gè)人住房貸款的安全有著至關(guān)重要的作用，借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。
1．還款能力風(fēng)險(xiǎn)
從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財(cái)務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的能力。
個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，其還款期限通常要持續(xù)在20一30年，在這段時(shí)間里，個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉(zhuǎn)化為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是收入水平波動(dòng)較大的、收入市場(chǎng)化程度較高的工薪階層，這種中長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而我國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。
2．還款意愿風(fēng)險(xiǎn)
還款意愿是指借款人對(duì)償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，有很多借款人根本不具備按期還款的能力，其通過(guò)偽造個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款購(gòu)買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無(wú)法出租，借款人也就無(wú)力繼續(xù)還款，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1．加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別
銀行應(yīng)該進(jìn)一步嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其要關(guān)注和評(píng)估借款人的還款能力，準(zhǔn)確把握第一還款來(lái)源，從而有效地控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。
在審核個(gè)人住房貸款申請(qǐng)時(shí)，必須對(duì)借款人的收入證明進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，尤其是借款人為自雇人士或自由職業(yè)者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務(wù)部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方進(jìn)行查證外，還應(yīng)審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財(cái)務(wù)報(bào)表、銀行賬單等，確保第一還款來(lái)源真實(shí)、準(zhǔn)確、充足。具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營(yíng)收入四個(gè)方面來(lái)介紹。
2．深入了解客戶還款意愿
在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實(shí)個(gè)人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對(duì)稱。事前的信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇；而事后的信息不對(duì)稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)。為了防范這種信息不對(duì)稱造成的風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該對(duì)借款人的還款意愿有良好的把握。
如果借款人是老客戶，通?？梢酝ㄟ^(guò)檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當(dāng)前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過(guò)職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個(gè)人背景因素來(lái)綜合判斷。這些信息可以通過(guò)借款人提交的申請(qǐng)資料和人民銀行的個(gè)人征信系統(tǒng)的信用報(bào)告來(lái)獲取。而借款人的穩(wěn)定性可以通過(guò)借款人在現(xiàn)職公司的工作年限、在現(xiàn)住址的年限來(lái)判斷。查證借款人的身份證明文件，核實(shí)其就業(yè)狀況及收入情況，審查借款人申請(qǐng)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及品格特征是必不可少的貸款審查內(nèi)容。同時(shí)，通過(guò)堅(jiān)持面談的制度，對(duì)申請(qǐng)人的還款意愿從細(xì)節(jié)上進(jìn)行把握。
第四節(jié) 公積金個(gè)人住房貸款
本節(jié)需要重點(diǎn)掌握公積金個(gè)人住房貸款的概念、特點(diǎn)和要素，公積金個(gè)人住房貸款的操作流程。
一、基礎(chǔ)知識(shí)
（一）公積金個(gè)人住房貸款的概念
公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)?！钡脑瓌t。
（二）公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)
1.互助性。公積金個(gè)人住房貸款其資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。
2.普遍性。只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。
3.利率低。相對(duì)于商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對(duì)較低。
4.期限長(zhǎng)。目前，公積金個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限為30年（貸款期限不得超過(guò)法定離退休年齡后5年）。
（三）公積金個(gè)人住房貸款的要素
1．貸款對(duì)象
公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的基本條件為：
（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份：
（2）按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶；
（3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（4）有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
（5）有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款；
（6）有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；
（7）符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。
2．貸款利率
公積金個(gè)人住房貸款的利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。中國(guó)人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個(gè)人住房貸款利率。其中，5年期以下（含5年）調(diào)整為4．05%，5年期以上調(diào)整為4．59%。
3．貸款期限
公積金個(gè)人住房貸款的期限最長(zhǎng)為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。
4．還款方式
公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的實(shí)行到期一次還本付息；貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。
5．擔(dān)保方式
目前，公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實(shí)踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。
6．貸款額度
公積金個(gè)人住房貸款的額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過(guò)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的貸款額度。一般購(gòu)買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的80%；購(gòu)買集資建造住房（房改房）的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的90%；購(gòu)買二手房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的70%；用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度不超過(guò)有價(jià)證券票面額度的90%；建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過(guò)所需費(fèi)用的60%。
（四）公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式
1．職責(zé)分工
（1）公積金管理中心基本職責(zé)：制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（2）承辦銀行職責(zé)：①基本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作。②可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。
2．操作模式
第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。
第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。
第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)”模式。
（五）公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的區(qū)別
1．承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同。公積金個(gè)人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國(guó)家住房公積金管理部門用歸集的住房公積金資金，由政府設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的角度講，商業(yè)銀行本身不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。而自營(yíng)性個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2．資金來(lái)源不同。公積金個(gè)人住房貸款的資金來(lái)自公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款來(lái)源于銀行自有的信貸資金。
3．貸款對(duì)象不同。公積金個(gè)人住房貸款的對(duì)象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。
4．貸款利率不同。公積金個(gè)人住房貸款的利率比自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率低。
5．審批主體不同。公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)由各地方公積金管理中心負(fù)責(zé)審批，而自營(yíng)性個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。
二、貸款流程
（一）貸款的受理和調(diào)查
銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書”，取得公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)委托協(xié)議及公積金管理中心的具體要求，接受當(dāng)?shù)毓e金管理中心委托，承辦銀行受托辦理公積金借款咨詢和申請(qǐng)，經(jīng)辦人員會(huì)告知借款人必須符合當(dāng)?shù)毓e金管理中心規(guī)定的住房公積金貸款條件。
只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。
申請(qǐng)商品房公積金個(gè)人住房貸款的借款人，還須提供以下補(bǔ)充材料：
（1）借款人及參貸人（共同還款人、擔(dān)保人）的居民身份證、戶口簿原件及復(fù)印件和共同還款承諾書；
（2）婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明）；
（3）合法的商品房購(gòu)房合同或協(xié)議；
（4）借款人及參貸人所在單位提供的個(gè)人資信證明；
（5）借款人已交付不低于20%購(gòu)房款的有效憑據(jù)；
（6）有效的擔(dān)保證明；
（7）辦理公積金個(gè)人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發(fā)商與受委托銀行簽訂個(gè)貸協(xié)議的樓盤，借款人可通過(guò)個(gè)貸銀行辦理貸款手續(xù)。
二手房辦理是以所購(gòu)住房作抵押擔(dān)保，申請(qǐng)二手房公積金貸款的借款人，還須提供以下補(bǔ)充材料：
（1）賣方身份證、戶口簿復(fù)印件；
（2）房產(chǎn)證原件和復(fù)印件；
（3）由公積金管理中心認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告；
（4）由公積金管理中心認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議；
（5）由區(qū)級(jí)以上房產(chǎn)交易部門進(jìn)行抵押登記。
根據(jù)委托協(xié)議，銀行對(duì)借款人是否符合貸款條件，提供資料是否完整、有效，以及提供的擔(dān)保是否合法、安全、可靠等進(jìn)行調(diào)查和初審，提出初審意見。銀行對(duì)借款人的各種證件、資料審查合格后，簽署意見并注明時(shí)間報(bào)送公積金管理中心。
（二）貸款的審查和審批
1．貸前審查
審核的內(nèi)容主要有：
（1）借款人繳存住房公積金情況。包括借款人是否建立住房公積金，是否按時(shí)足額繳存住房公積金，是否欠繳住房公積金等。
（2）借款用途。審核借款人提供的購(gòu)買住房合同或協(xié)議，建造、翻建或大修自住住房的由城市規(guī)劃行政管理部門、房地產(chǎn)行政管理部門出具證明文件。
（3）借款內(nèi)容。對(duì)借款人提出的貸款額度、期限等申請(qǐng)進(jìn)行審核，看其是否符合有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。
（4）借款人資信審查。住房公積金管理中心應(yīng)對(duì)借款人信用狀況及償還能力進(jìn)行審查，并核實(shí)貸款擔(dān)保情況，包括抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押證明，有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明，保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明等。住房公積金管理中心根據(jù)上述情況，對(duì)貸款進(jìn)行審批。對(duì)借款人信用較差、無(wú)還款能力或貸款擔(dān)保不落實(shí)等，貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的，應(yīng)不予批準(zhǔn)發(fā)放貸款。對(duì)信用良好、貸款擔(dān)保屬實(shí)的借款人，批準(zhǔn)發(fā)放貸款，并確定批準(zhǔn)額度、期限和利率等內(nèi)容。
2．貸款審批
（1）登記臺(tái)賬。承辦銀行將通過(guò)初步審核的公積金貸款登記臺(tái)賬，按照公積金管理中心委托要求和管理規(guī)定，將貸款初步審核意見連同借款申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀裙e金管理中心所需要的資料全部送交公積金管理中心審批。
（2）貸款審批。公積金貸款的貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，公積金貸款的審批決策權(quán)屬于公積金管理中心，公積金管理中心作為貸款審批環(huán)節(jié)的執(zhí)行者，對(duì)貸款額度、成數(shù)、年限作出最終的決策。
（3）核對(duì)或登記臺(tái)賬。承辦銀行取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款通知書”后，核對(duì)已登記臺(tái)賬。對(duì)于公積金管理中心受理貸款申請(qǐng)的，承辦銀行要跟蹤公積金管理中心審批進(jìn)程，及時(shí)取回公積金管理中心出具的審批意見、“委托放款通知書”及貸款資料，并登記臺(tái)賬。
（三）貸款的簽約和發(fā)放
1．貸款簽約
借款人的申請(qǐng)通過(guò)公積金管理中心審批后，向受委托主辦銀行出具“委托貸款通知書”，明確貸款的對(duì)象、金額、期限、利率等內(nèi)容，同時(shí)公積金管理中心將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂借款合同和擔(dān)保合同，辦理抵押手續(xù)。借款合同生效后填制各類會(huì)計(jì)憑證，辦理貸款劃付手續(xù)。交易完成后，向客戶出具借款回單，向公積金管理中心移交和報(bào)送公積金貸款發(fā)放明細(xì)資料。
2．貸款的發(fā)放
承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購(gòu)房屋抵押登記（備案）手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實(shí)性和有效性后發(fā)放貸款。除當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定外，公積金個(gè)人住房貸款資金必須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。發(fā)放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，并將有關(guān)放款資料報(bào)送公積金管理中心。
（四）貸后與檔案管理
按照公積金管理中心委托要求，承辦銀行定期（按日）將有關(guān)公積金管理中心的賬戶記賬回單、公積金貸款回收、逾期及結(jié)清等資料移交和報(bào)送公積金管理中心，定期與公積金管理中心核對(duì)公積金個(gè)人住房貸款賬務(wù)，協(xié)助不良貸款的催收，及時(shí)結(jié)算住房委托貸款手續(xù)費(fèi)。
1．貸款檢查
按照委托協(xié)議，承辦銀行應(yīng)定期對(duì)公積金貸款的辦理情況進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性、是否按委托協(xié)議要求的工作時(shí)限辦理貸款業(yè)務(wù)、貸款賬戶的催收情況等。
2．協(xié)助不良貸款催收
如果借款人違反了借款合同的約定而沒有及時(shí)、足額地償還貸款本息，貸款銀行一般采取的催收措施為：
（1）逾期90天以內(nèi)的，選擇短信、電話和信函等方式進(jìn)行催收。
（2）如果借款人超過(guò)90天不履行還款義務(wù)，會(huì)給借款人發(fā)出“提前還款通知書”，有權(quán)要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。
（3）如果在“提前還款通知書”確定的還款期限屆滿時(shí)，仍未履行還款義務(wù)，將就抵押物的處置與借款人達(dá)成協(xié)議。
（4）逾期l80天以上，將對(duì)拒不還款的借款人提起訴訟，對(duì)抵押物進(jìn)行處置；處分抵押物所得價(jià)款用于償還貸款利息、罰金及本金。
3．對(duì)賬工作
（1）與公積金管理中心對(duì)賬。承辦銀行應(yīng)與公積金管理中心定期對(duì)賬，核對(duì)公積金管理中心劃撥基金與銀行收到的基金是否一致，核對(duì)銀行住房回收貸款本息金額與公積金管理中心收到的回收貸款本息是否一致。
（2）與借款人對(duì)賬。承辦銀行以定期（按月、按季、按年）寄發(fā)對(duì)賬單或電子銀行查詢對(duì)賬的形式與借款人進(jìn)行賬務(wù)核對(duì)。
4．基金清退和利息劃回
承辦銀行應(yīng)根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時(shí)將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結(jié)算賬戶和增值收益賬戶，及時(shí)進(jìn)行資金清算。
5．貸款手續(xù)費(fèi)的結(jié)算
按委托協(xié)議的約定，公積金管理中心應(yīng)定期（每月、每季、每年）按比例將委托貸款手續(xù)費(fèi)劃歸給承辦銀行。
6．擔(dān)保貸后管理
對(duì)已發(fā)放貸款，具備抵押登記（含預(yù)登記）辦理?xiàng)l件后及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，并及時(shí)修改維護(hù)抵押登記信息及完成抵押物賬務(wù)的處理和他項(xiàng)權(quán)證的移交入庫(kù)；結(jié)清貸款的，對(duì)注銷的抵押登記相關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)審查，及時(shí)辦理抵押登記注銷手續(xù)和處理相關(guān)賬務(wù)。
7．貸款數(shù)據(jù)的報(bào)送
承辦銀行應(yīng)根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時(shí)向公積金管理中心報(bào)送公積金貸款數(shù)據(jù)、報(bào)表及其他資料，并確保報(bào)送資料的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。
8．委托協(xié)議終止
公積金管理中心與承辦銀行的委托貸款協(xié)議終止時(shí)，承辦銀行應(yīng)清算住房委托貸款手續(xù)費(fèi)，辦理公積金管理中心存款賬戶的銷戶交易，最后移交和報(bào)送公積金管理中心賬戶記賬回單及相關(guān)業(yè)務(wù)資料。
9．檔案管理
貸款檔案是貸款在申請(qǐng)、審查、發(fā)放和回收等過(guò)程中形成的文件和資料。貸款發(fā)放后，經(jīng)辦人員應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)貸款資料進(jìn)行復(fù)查和清理，檢查資料的有效性和完整性，對(duì)文件材料進(jìn)行整理，合理編排順序。
本章考點(diǎn)知識(shí)精講
第一節(jié) 基礎(chǔ)知識(shí)
本節(jié)需要重點(diǎn)掌握個(gè)人住房貸款的概念和分類以及個(gè)人住房貸款的貸款要素，對(duì)個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)和發(fā)展歷程也需要有所了解。
一、個(gè)人住房貸款的概念和分類
個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人住房貸款有不同的分類方法
（一）按照資金來(lái)源劃分
按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。
1．自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造或大修各類型住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。
2．公積金個(gè)人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所有在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退體職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。
3．個(gè)人住房組合貸款。是指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，從而形成特定的個(gè)人住房貸款組合。
（二）按照住房交易形態(tài)劃分
按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。
1．新建房個(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款．是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買住房的貸款。
2．個(gè)人再交易住房貸款。俗稱個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)買在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。
3．個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。
（三）按照貸款利率的確定方式劃分
按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。
1．固定利率個(gè)人住房貸款。是指銀行為購(gòu)買住房或商業(yè)用房的借款人提供的一項(xiàng)人民幣貸款業(yè)務(wù)，在一定期間內(nèi)其貸款利率保持固定不變。固定利率貸款具有利率組合靈活、利息負(fù)擔(dān)輕、利率風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)。
2．浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款。是一種在借貸期內(nèi)可定期調(diào)整利率的貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)借貸雙方的協(xié)定，貸款利率在規(guī)定的時(shí)間里可由一方依據(jù)某種市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)整，一般調(diào)整期為半年。浮動(dòng)利率貸款因手續(xù)繁雜、計(jì)算依據(jù)多樣而增加費(fèi)用開支，因此，多用于3年以上的及國(guó)際金融市場(chǎng)上的借貸。
二、個(gè)人住房貸款的特征
個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：
1．貸款金額大、期限長(zhǎng)。購(gòu)房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負(fù)債的較大份額；期限較長(zhǎng)，通常為10一20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。
2．以抵押為前提建立的借貸關(guān)系。通常情況下，個(gè)人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系。對(duì)于個(gè)人住房貸款的借方而言，其目的是通過(guò)借款融資而取得購(gòu)買住房的資金，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對(duì)于個(gè)人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權(quán)的目的并不是要實(shí)際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時(shí)收回時(shí)，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有。
3．風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)。由于個(gè)人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。但由于大多數(shù)個(gè)人住房貸款具有類似的貸款模式，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。
三、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程
個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開辦、規(guī)模的個(gè)人貸款產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國(guó)城市房屋住宅工作會(huì)議上，住房商品化作為今后的工作設(shè)想被提出來(lái)，同時(shí)被提出的還有購(gòu)房可分期付款的思路。20世紀(jì)80年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺(tái)、蚌埠兩市分別成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到2．95萬(wàn)億元，比1997年年底增長(zhǎng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。
四、個(gè)人住房貸款的要素
（一）貸款對(duì)象
個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請(qǐng)人還須滿足貸款銀行的其他要求，
例如：
（I）合法有效的身份或居留證明；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購(gòu)買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；（4）有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。
（二）貸款利率
個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。中國(guó)人民銀行2008年10月27日公布新的個(gè)人住房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定個(gè)人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。
個(gè)人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。實(shí)踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
（三）貸款期限
個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長(zhǎng)期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購(gòu)住房的剩余使用年限。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的（目前法定退休年齡為男60歲，女55歲），貸款期限不宜過(guò)長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過(guò)65歲，女性自然人的還款年限不超過(guò)60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。
（四）還款方式
個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來(lái)說(shuō)，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。
（五）擔(dān)保方式
個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。
在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人必須是借款人所購(gòu)住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，而在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。
1．采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財(cái)產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件。抵押物的價(jià)值按照抵押物的市場(chǎng)成交價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定，需要評(píng)估的抵押物其評(píng)估費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。借款人以所購(gòu)住房作抵押的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。
2．采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是國(guó)家財(cái)政部發(fā)行的憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單等有價(jià)證券。借款人以符合條件的有價(jià)證券作質(zhì)押的，其貸款額度不超過(guò)質(zhì)押權(quán)利憑證票面價(jià)值的90%；以憑證式國(guó)債作質(zhì)押的，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)憑證式國(guó)債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國(guó)債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。
3．采用保證擔(dān)保方式的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。一般來(lái)說(shuō)，僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于貸款期限不超過(guò)5年（含5年）的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)（建造、大修）住房?jī)r(jià)值的50%。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可以達(dá)到其購(gòu)買房產(chǎn)價(jià)值的70%。
在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，借款人應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。
（六）貸款額度
個(gè)人住房貸款中，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(gòu)（建造、大修）住房?jī)r(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)額來(lái)確定；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米1：22=的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人住房貸款的首付比例應(yīng)隨購(gòu)買住房套數(shù)的增加而提高。
中國(guó)人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房最低首付款比例調(diào)整為20%。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。
第二節(jié) 貸款流程
本節(jié)是本章的重點(diǎn)內(nèi)容，也是整個(gè)貸款最核心的內(nèi)容。需要重點(diǎn)掌握個(gè)人住房貸款的受理和貸前調(diào)查的內(nèi)容和程序，審查和審批環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序，簽約和發(fā)放環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序，以及貸后與檔案管理的相關(guān)內(nèi)容。
一、貸款的受理和調(diào)查
（一）貸款的受理
1．貸前咨詢
貸前咨詢的主要內(nèi)容包括：
（1）個(gè)人住房貸款品種介紹；（2）申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件；（3）申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的資料；（4）辦理個(gè)人住房貸款的程序；（5）個(gè)人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等；（6）獲取個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書、申請(qǐng)表格及有關(guān)信息的渠道；（7）個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話；（8）其他相關(guān)內(nèi)容。
2．貸款的受理程序
（1）接受申請(qǐng)。申請(qǐng)材料清單如下：
①合法有效的身份證件；②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；③合法有效的購(gòu)房合同；④涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明；⑤涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；⑥購(gòu)房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)（如發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等），首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明；⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。
（2）初審。主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及所提交材料的完整性與規(guī)范性。
如果借款申請(qǐng)人提交的材料不完整或不符合材料規(guī)范要求，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請(qǐng)并向申請(qǐng)人說(shuō)明原因。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料交由貸前調(diào)查人進(jìn)行貸前調(diào)查。
（二）貸前調(diào)查
貸前調(diào)查是對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。
1．對(duì)開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查
對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開發(fā)商資信的審查、對(duì)項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察，最后寫出調(diào)查報(bào)告。
（1）開發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查；企業(yè)資信等級(jí)或信用程度；經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會(huì)計(jì)報(bào)表；開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。
（2）項(xiàng)目審查。具體包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性審查；項(xiàng)目的合法性審查；項(xiàng)目工程進(jìn)度審查；項(xiàng)目資金到位情況審查。
（3）項(xiàng)目實(shí)地考察。銀行除對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查外，還需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，其主要目的：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否屬實(shí)，是否經(jīng)過(guò)政府部門批準(zhǔn)，從而保證項(xiàng)目資料的真實(shí)性、合法性。二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定。檢查項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否達(dá)到政府部門規(guī)定預(yù)售的進(jìn)度。三是檢查項(xiàng)目的位置是否理想，考察房屋售價(jià)是否符合市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷售前景作出理性判斷。
（4）撰寫調(diào)查報(bào)告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過(guò)對(duì)開發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資料審查以及
實(shí)地考察后撰寫出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
①開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；
②開發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景；
③通過(guò)商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過(guò)與開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)哪些效益和風(fēng)險(xiǎn)；
④項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)的相關(guān)建議。
項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核，交有關(guān)審批部門審查核準(zhǔn)。
2．對(duì)借款人的調(diào)查
（1）調(diào)查的方式和要求。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、電話調(diào)查、實(shí)地調(diào)查等多種方式進(jìn)行。
（2）調(diào)查的內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請(qǐng)人基本情況、貸款基本情況、借款所購(gòu)（建）房屋情況、貸款擔(dān)保等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：
①材料一致性；
②審核借款申請(qǐng)人（包括代理人）身份證明；
③貸前調(diào)查人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人的信用情況進(jìn)行調(diào)查；
④審核借款申請(qǐng)人償還能力證明；
⑤審核首付款證明；
⑥審核購(gòu)房合同或協(xié)議；
⑦審核擔(dān)保材料；
采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：抵押物的合法性；抵押人對(duì)抵押物占有的合法性；抵押物價(jià)值與存續(xù)狀況。對(duì)抵押物交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格明顯高于當(dāng)?shù)仄骄课輧r(jià)值或明顯高于當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)價(jià)值的，調(diào)查人可要求經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。
采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：質(zhì)押權(quán)利的合法性。包括調(diào)查出質(zhì)人出具的質(zhì)物是否在銀行貸款規(guī)定的范圍之內(nèi)，是否有偽造跡象。
采取保證擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：擔(dān)保人是否符合《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，具備保證資格；保證人為法人的，要調(diào)查保證人是否具備保證資格、是否有代償能力；保證人與借款人的關(guān)系；核實(shí)證人保證責(zé)任的落實(shí)，查驗(yàn)保證人是否有保證意愿并確定知道其保證責(zé)任；對(duì)開發(fā)商提供階段性保證的要對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況、信用情況、財(cái)務(wù)狀況、高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層變動(dòng)情況、是否卷入糾紛、與銀行合作情況等進(jìn)行調(diào)查；對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的，要對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司的營(yíng)業(yè)期限、實(shí)有資本、經(jīng)營(yíng)狀況、或負(fù)債和是否按貸款銀行要求存入足額保證金等進(jìn)行全面調(diào)查，核實(shí)其擔(dān)保能力。
⑧審核貸款真實(shí)性。貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查借款申請(qǐng)人的購(gòu)房真實(shí)性，對(duì)存在虛假購(gòu)房行為套貸的，不予貸款。
二、貸款的審查和審批
（一）貸款的審查
貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問(wèn)的，可以重新調(diào)查。
貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。
（二）個(gè)人住房貸款的審批流程
1．組織報(bào)批材料
個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)報(bào)批材料的組織。報(bào)批材料具體包括“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)報(bào)批材料清單位個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”“個(gè)人住房借款申請(qǐng)書”，以及個(gè)人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。
2．審批
貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：
（1）借款人資格和條件是否具備；
（2）借款用途是否符合銀行規(guī)定；
（3）申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定；
（4）借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
（5）貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；
（6）XC報(bào)批貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合規(guī)有效；
（7）其他需要審查的事項(xiàng)。
3．提出審批意見
采用單人審批時(shí)，貸款審批人直接在“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”上簽署審批意見。采用雙人審批方式時(shí)，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。貸款審批人對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的審批意見類型為“同意”“否決”兩種。
（1）“同意”表示完全同意按申報(bào)的方案（包括借款人、金額、期限、還款方式、擔(dān)保方式等各項(xiàng)要素）辦理該筆業(yè)務(wù)。
（2）“否決”表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。發(fā)表“否決”意見應(yīng)說(shuō)明具體理由。對(duì)于決策意見為否決的業(yè)務(wù)，申報(bào)機(jī)構(gòu)（部門）認(rèn)為有充分的理由時(shí)，可提請(qǐng)重新審議，稱為復(fù)議。
4．審批意見落實(shí)
業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
（1）對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔；
（2）對(duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序；
（3）對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。
三、貸款的簽約和發(fā)放
（一）貸款的簽約
經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。債款的答
1．填寫合同
在填寫有關(guān)合同文本過(guò)程中，應(yīng)注意以下問(wèn)題：
（1）合同文本要使用統(tǒng)一格式的個(gè)人住房貸款的有關(guān)合同文本，對(duì)單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項(xiàng)中約定；
（2）合同填寫必須做到標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯(cuò)漏、不潦草，防止涂改；
（3）需要填寫空白欄，且空白欄后有備選項(xiàng)的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對(duì)未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實(shí)際情況不準(zhǔn)備填寫內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章；
（4）貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等有關(guān)條款要與貸款最終審批意見一致。
2．審核合同
同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。
（1）合同復(fù)核人員負(fù)責(zé)根據(jù)審批意見復(fù)核合同文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性。
（2）合同復(fù)核人員應(yīng)就復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與合同填寫人員溝通，并建立復(fù)核記錄，交由合同填寫人員簽字確認(rèn)。
3．簽訂合同
合同填寫并復(fù)核無(wú)誤后，貸款發(fā)放人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人（包括共同借款人）、擔(dān)保人（抵押人、出質(zhì)人、保證人）簽訂合同。
（1）在簽訂（預(yù)簽）有關(guān)合同文本前，應(yīng)履行充分告知義務(wù)，告知作為合同簽約方的借款人（包括共同借款人）、保證人關(guān)于合同內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)、還款方式以及還款過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題等。
（2）借款人、保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)面核實(shí)簽約人身份證明之后由簽約人當(dāng)場(chǎng)簽字；如果簽約人委托他人代替簽字，簽字人必須出具委托人委托其簽字并經(jīng)公證的委托授權(quán)書。對(duì)于保證人為法人的，保證方簽字人應(yīng)為其法定代表人或其授權(quán)代理人，授權(quán)代理人必須提供有效的書面授權(quán)文件。
（3）對(duì)采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)要求抵押物共有人在相關(guān)合同文本上簽字。
（4）借款人、擔(dān)保人等簽字后，貸款發(fā)放人應(yīng)將有關(guān)合同文本、貸款調(diào)查審批表和合同文本復(fù)核記錄等材料送交銀行個(gè)人住房貸款合同有權(quán)簽字人審查，有權(quán)簽字人審查通過(guò)后在合同上簽字或加蓋按個(gè)人簽字筆跡制作的個(gè)人名章，之后按照用印管理規(guī)定負(fù)責(zé)加蓋銀行個(gè)人住房貸款合同專用章。
（5）銀行可根據(jù)實(shí)際情況決定是否辦理合同公證。
（二）貸款的發(fā)放
1．落實(shí)貸款發(fā)放條件
（1）確認(rèn)借款人首付款已全額支付到位。
（2）借款人所購(gòu)房屋為新建房的，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合中國(guó)人民銀行規(guī)定的有關(guān)貸款條件。
（3）需要辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)的，確認(rèn)有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。
（4）對(duì)采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認(rèn)其已在銀行開立還本付息賬戶用于歸還貸款。
（5）對(duì)采取抵（質(zhì)）押的貸款，要落實(shí)貸款抵（質(zhì)）押手續(xù)。
（6）對(duì)自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實(shí)履行保證責(zé)任的具體操作程序。
2．貸款劃付
（1）貸款發(fā)放條件落實(shí)后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)填寫或打印相關(guān)文件，交信貸主管審核簽字后，送會(huì)計(jì)部門作為開立貸款賬戶的依據(jù)。
（2）會(huì)計(jì)部門進(jìn)行開立賬戶、劃款。
（3）貸款發(fā)放崗位人員按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同規(guī)定需要借款人到場(chǎng)的，應(yīng)通知借款人持本人身份證件到場(chǎng)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。
（4）個(gè)人住房貸款原則上采用專項(xiàng)提款方式，即將貸款轉(zhuǎn)入售房人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)，或按照合同約定直接劃入借款人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)。個(gè)人二手房貸款在劃付時(shí)，可以將貸款轉(zhuǎn)入房產(chǎn)交易雙方約定的存款賬戶內(nèi)。
四、貸后與檔案管理
（一）貸款的回收
銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。
1．貸款支付方式
貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據(jù)情況在貸款期間進(jìn)行變更。
2．還款方式
借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。
（二）合同變更
1．基本規(guī)定
（1）合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。在擔(dān)保期內(nèi)，根據(jù)合同約定必須事先征得擔(dān)保人書面同意的，須事先征得擔(dān)保人的書面同意。如需辦理抵押變更登記的，還應(yīng)到原抵押登記部門辦理抵押變更登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)。
（2）合同變更事宜應(yīng)由合同當(dāng)事人（包括借款人、擔(dān)保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。委托代理人代辦的，經(jīng)辦人應(yīng)要求代理人持經(jīng)公證的授權(quán)委托書和本人身份證件辦理，并將委托書原件和代理人身份證件（復(fù)印件）留存。
2．合同主體變更
在合同履行期間，需變更借款合同主體的，借款人或財(cái)產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請(qǐng)。
3．借款期限調(diào)整
包括延長(zhǎng)期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期；無(wú)欠息；無(wú)拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。
原借款期限加上延長(zhǎng)期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。
對(duì)分期還款類個(gè)人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個(gè)結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對(duì)到期一次還本付息類個(gè)人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4．分期還款額的調(diào)整
銀行應(yīng)允許借款人在合同履行期間申請(qǐng)調(diào)整分期還款額，并分清原因，分別處理。
（1）借款人提前部分還款后，對(duì)于希望保持原貸款期限不變，僅調(diào)整分期還款額的申請(qǐng)，會(huì)計(jì)部門應(yīng)在辦理完提前部分還款手續(xù)后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計(jì)算分期還款額。
（2）借款人提前部分還款后，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還款額的，經(jīng)辦人應(yīng)要求借款人按調(diào)整貸款期限提出申請(qǐng)，并按借款期限調(diào)整的規(guī)定辦理。
5．還款方式變更
按照個(gè)人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。兩大類方式中又有幾種不同的還款方式。在貸款期內(nèi)，借款人可以根據(jù)實(shí)際情況，提出變更還款方式。并不是所有的還款方式之間都可以隨意互相變更。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件：
（1）向銀行提交還款方式變更申請(qǐng)書；
（2）借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用；
（3）借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。
6．擔(dān)保變更
在合同履行期間，借款人申請(qǐng)變更保證人或抵（質(zhì)）押物的，須向銀行提出變更貸款擔(dān)保申請(qǐng)。經(jīng)辦人應(yīng)審查新的保證人或抵（質(zhì)）押物是否符合擔(dān)保要求。以房產(chǎn)作為新的抵押物的，必須由銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。變更擔(dān)保后，貸款余額與新的抵（質(zhì)）押物評(píng)估價(jià)值之比不得高于規(guī)定的抵（質(zhì)）押率，新的保證人必須有足夠的保證能力。
（三）貸后檢查
1．對(duì)借款人的檢查
發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人進(jìn)行糾正，對(duì)借款人拒絕糾正的，應(yīng)提前收回已發(fā)放貸款的本息，或解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任。
（1）借款人提供了虛假的證明材料而取得貸款的；
（2）借款人未按合同約定用途使用貸款的；
（3）借款期內(nèi)，借款人累計(jì)一定月數(shù)（包括計(jì)劃還款當(dāng)月）未償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用的；
（4）借款人拒絕或阻礙貸款銀行對(duì)貸款使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查的；
（5）借款人卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，足以影響其償還能力的；
（6）借款人發(fā)生其他足以影響其償還能力的事件的。
2．對(duì)保證人的檢查
發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無(wú)法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）保證人失去擔(dān)保能力的；
（2）作為保證人的法人，其經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯(lián)營(yíng)、股份制改造、破產(chǎn)、撤銷等行為，足以影響借款合同項(xiàng)下保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的；
（3）作為保證人的自然人發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的；
（4）保證人拒絕貸款銀行對(duì)其資金和財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督的；
（5）保證人向第三方提供超出其自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保的。
3．對(duì)抵押物的檢查
發(fā)現(xiàn)抵押物出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無(wú)法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）抵押人未妥善保管抵押物或拒絕貸款銀行對(duì)抵押物是否完好進(jìn)行檢查的；
（2）因第三人的行為導(dǎo)致抵押物的價(jià)值減少，而抵押人未將損害賠償金存入貸款銀行指定賬戶的；
（3）抵押物毀損、滅失、價(jià)值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供，與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；
（4）未經(jīng)貸款銀行書面同意，抵押人轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；
（5）抵押人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓抵押物，但所得價(jià)款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；
（6）抵押物被重復(fù)抵押。
4．對(duì)質(zhì)押權(quán)利的檢查
發(fā)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)利出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無(wú)法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）質(zhì)押權(quán)出現(xiàn)非貸款銀行因素的意外毀損、滅失、價(jià)值減少，出質(zhì)人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；
（2）出質(zhì)人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓質(zhì)押權(quán)，但所得價(jià)款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；
（3）質(zhì)押期間未經(jīng)貸款銀行書面同意，質(zhì)押人贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、兌現(xiàn)或以其他方式處分質(zhì)押權(quán)的。
5．對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查
（1）開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況及賬務(wù)狀況；
（2）項(xiàng)目資金到位及使用情況；
（3）項(xiàng)目工程形象進(jìn)度；
（4）項(xiàng)目銷售情況及資金回籠情況；
（5）產(chǎn)權(quán)證辦理情況；
（6）履行擔(dān)保責(zé)任情況；
（7）開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議情況；
（8）合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)情況等；
（9）其他可能影響借款人按時(shí)、足額歸還貸款的因素。
（四）貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理
1．貸款風(fēng)險(xiǎn)分類
貸款風(fēng)險(xiǎn)分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類。
正常貸款：借款人～直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成。
關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。
次級(jí)貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過(guò)出售、變賣資產(chǎn)，對(duì)外借款，保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵（質(zhì)）押物才能歸還全部貸款本息。
可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、處理抵（質(zhì)）押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。
損失貸款：借款人無(wú)力償還貸款；履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵（質(zhì)）押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。
2．不良貸款的認(rèn)定
按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類中的后三類貸款，即次級(jí)、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對(duì)不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。
3．不良貸款的催收
對(duì)不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過(guò)中介機(jī)構(gòu)催收以及采取法律手段催收等方式。同時(shí)，應(yīng)利用信息技術(shù)對(duì)不良貸款催收情況進(jìn)行登記管理，實(shí)現(xiàn)不良貸款催收管理的自動(dòng)化。
4．不良貸款的處置
抵押物處置可采取與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行依法處分。
對(duì)認(rèn)定為呆賬貸款的個(gè)人住房貸款銀行應(yīng)按照財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和商業(yè)銀行有關(guān)呆賬認(rèn)定及核銷的規(guī)定組織申報(bào)材料，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后核銷。對(duì)銀行保留追索權(quán)的貸款，各經(jīng)辦行應(yīng)實(shí)行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺(tái)賬，定期向借款人和擔(dān)保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時(shí)效。
（五）貸后檔案管理
個(gè)人住房貸款檔案是對(duì)銀行在經(jīng)辦和管理個(gè)人住房貸款工作中形成的具有史料價(jià)值及參考利用價(jià)值的貸款管理專業(yè)技術(shù)材料的總稱。個(gè)人住房貸款檔案管理是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過(guò)程。
1．貸款檔案的內(nèi)容
貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。貸款檔案主要包括：
（1）借款人的相關(guān)資料，主要包括：借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效證件）；貸款銀行認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明；符合規(guī)定的購(gòu)買住房意向書、合同書或其他有效文件；購(gòu)房交易收件收據(jù)；所購(gòu)住房的估價(jià)證明；抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人資信證明及同意提供擔(dān)保的文件；房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書；個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表；借款合同；抵押合同（質(zhì)押合同、保證合同）；保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)單據(jù)；個(gè)人住房貸款憑證；委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書。
（2）貸后管理的相關(guān)資料，主要包括：貸后檢查記錄和檢查報(bào)告；逾期貸款催收通知書；貸款制裁通知書；法律仲裁文件；依法處理抵押物、質(zhì)物等形成的文件；貸款核銷文件。
2．檔案的收集整理和歸檔登記
銀行可根據(jù)業(yè)務(wù)需要和人員配置情況，決定是否設(shè)立專門或兼職的個(gè)人住房貸款檔案管理人員，檔案管理人員應(yīng)具備一定的檔案專業(yè)知識(shí)和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)知識(shí)，負(fù)責(zé)個(gè)人住房貸款檔案資料的登記和管理工作。
檔案管理員收到貸款經(jīng)辦人移交的個(gè)人住房貸款檔案資料后，對(duì)歸檔檔案資料的完整性和合規(guī)性進(jìn)行必要的審查，并按照立卷原則對(duì)歸檔資料進(jìn)行整理和歸檔登記。歸檔登記可以根據(jù)銀行具備的條件利用計(jì)算機(jī)或其他媒介進(jìn)行。
貸款歸還階段，銀行信貸部門應(yīng)及時(shí)整理補(bǔ)充材料和檔案變更材料，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)填寫清單移交檔案管理人員，由檔案管理員插入、補(bǔ)充卷內(nèi)目錄內(nèi)容。
3．檔案的借（查）閱管理
當(dāng)已歸檔保存的個(gè)人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時(shí)，檔案管理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表并簽字，對(duì)于借閱有關(guān)貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過(guò)有權(quán)人員的審批同意。檔案管理員還應(yīng)對(duì)借閱、歸還等進(jìn)行登記。
4．檔案的移交和接管
移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進(jìn)行有關(guān)信息的登記工作。
5．檔案的退回
領(lǐng)取重要檔案材料應(yīng)由借款人本人辦理，并出示身份證原件。借款人委托他人領(lǐng)取的，受托人應(yīng)出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復(fù)印件、受托人本人身份證原件、受托人身份證復(fù)印件。
重要檔案材料保管部門憑信貸部門和會(huì)計(jì)部門出具的“貸款本息結(jié)清通知書”，將重要檔案材料退回信貸部門。一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復(fù)印后退還借款人或委托人，復(fù)印件歸檔進(jìn)行有關(guān)信息登記。
第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理
本節(jié)也是本章比較重要的內(nèi)容，需要重點(diǎn)掌握個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式和防控措施，操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容和防控措施，信用風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式和防控措施；了解個(gè)人住房貸款法律和政策風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式。
一、合作機(jī)構(gòu)管理
與外部機(jī)構(gòu)合作是當(dāng)前和今后一段時(shí)間個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式。現(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機(jī)構(gòu)所提供的擔(dān)保方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，甚至還要他們承擔(dān)一定的貸前調(diào)查工作。商業(yè)銀行有必要建立對(duì)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范管理的機(jī)制，嚴(yán)格合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人、定期審核和退出，從而保證個(gè)人住房貸款第二還款來(lái)源的可靠性。
（一）合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容
1．合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)
（1）分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)。要了解一個(gè)企業(yè)是否講誠(chéng)信，首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)著手。對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人作出評(píng)價(jià)時(shí)主要看領(lǐng)導(dǎo)層的身份、學(xué)歷、履歷、個(gè)人信用狀況、以往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、對(duì)團(tuán)隊(duì)的影響力、決策能力、經(jīng)營(yíng)水平等。
（2）分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)。業(yè)界聲譽(yù)是指一個(gè)合作機(jī)構(gòu)獲得社會(huì)公眾信任和贊美的程度，以及在社會(huì)公眾中影響效果好壞的程度。
（3）分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機(jī)構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄，通過(guò)公司業(yè)務(wù)部門了解合作機(jī)構(gòu)在銀行的貸款情況。
（4）分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點(diǎn)分析合作機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)是否健全，有無(wú)完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度；有無(wú)財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制；對(duì)改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。
（5）分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果可以看企業(yè)的利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表。
（6）分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時(shí)，重點(diǎn)看資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)外法人擔(dān)保情況可以通過(guò)中國(guó)人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。
2．與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理
（I）確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。
（2）合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商和合作項(xiàng)目的管理，采取的措施主要包括：
①及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程；
②開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證；
③借款人的人住情況及對(duì)住房的使用情況等；
④借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時(shí)對(duì)抵押物進(jìn)行處理；
⑤密切注意和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)等。
3．與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理
其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。與這些機(jī)構(gòu)合作要堅(jiān)持以下原則：
（1）資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范；
（2）各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行要求；
（3）近期無(wú)重大經(jīng)濟(jì)糾紛；
（4）銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。
（二）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
1．房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”。
所謂“假個(gè)貸”，一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為?！凹賯€(gè)貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購(gòu)房目的；二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有“真實(shí)”的表象；三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等?！凹賯€(gè)貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙；開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個(gè)貸”；開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”；銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。
“假個(gè)貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷；沒有特殊原因，樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高；開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購(gòu)買同一樓盤，或一人購(gòu)買多套；借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請(qǐng)辦理貸款；借款人對(duì)所購(gòu)房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時(shí)間等與所購(gòu)房屋密切相關(guān)的信息不甚了解；借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付；多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來(lái)還款；借款人集體中斷還款。
2．擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范，而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問(wèn)題往往給貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過(guò)大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過(guò)大，造成過(guò)度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無(wú)力代償。
3．其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過(guò)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1．“假個(gè)貸”的防控措施
（1）加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。在具體的操作上，要注意檢查以下四個(gè)方面的內(nèi)容：①借款人身份的真實(shí)性。②借款人信用情況。③各類證件的真實(shí)性。④申報(bào)價(jià)格的合理性。
（2）進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。
（3）要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本。
2．其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施
（1）深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)。一般來(lái)講，應(yīng)重點(diǎn)選擇具有以下特征的合作機(jī)構(gòu)：
①企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定、從業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、專業(yè)技術(shù)高、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、在社會(huì)上有一定的地位；
②企業(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽(yù)；
③具有良好的信用記錄；
④企業(yè)組織機(jī)構(gòu)健全，具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理；
⑤具有良好的歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和較強(qiáng)的盈利能力；
⑥具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和償債能力。
（2）業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴合作機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員應(yīng)注意銀行不能過(guò)分依賴合作機(jī)構(gòu)，只有貸款銀行履行了銀行應(yīng)盡的職責(zé)，才能防范合作機(jī)構(gòu)割斷銀行與客戶的關(guān)系而從中牟利。
（3）嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)具有擔(dān)保性質(zhì)的合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人需要考慮以下幾個(gè)方面：
①注冊(cè)資金是否達(dá)到一定規(guī)模；
②是否具有一定的信貸擔(dān)保經(jīng)驗(yàn)；
③資信狀況是否達(dá)到銀行規(guī)定的要求；
④是否具備符合擔(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持；
⑤公司及主要經(jīng)營(yíng)者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。
（4）有效利用保證金制度。對(duì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)要求留存擔(dān)保保證金，需要開立保證金專戶存儲(chǔ)，并在擔(dān)保合作協(xié)議中明確該賬戶內(nèi)保證金的用途及擔(dān)保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務(wù)時(shí)，銀行直接扣收擔(dān)保人的保證金。
（5）嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。對(duì)客戶進(jìn)行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應(yīng)暫停與相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作：
①經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)明顯問(wèn)題的；
②有違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的；
③與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；
④所進(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的；
⑤其他對(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的因素。
二、操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
（一）貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)
1．貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)
（1）貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的受理環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于貸款質(zhì)量的高低有著至關(guān)重要的作用。這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：
①借款申請(qǐng)人的主體資格是否符合所申請(qǐng)貸款管理辦法的規(guī)定。包括：是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地；對(duì)于個(gè)別戶籍在外地但長(zhǎng)期在本地區(qū)居住、工作并置有房產(chǎn)的，是否能夠出具常住證明或自有房產(chǎn)所有權(quán)證；是否有穩(wěn)定的工作、合法的收入來(lái)源，有按期償還本息的能力。
②借款申請(qǐng)人提交的資料是否齊全，格式是否符合銀行的要求，所有原件和復(fù)印件之間是否一致。
（2）貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自對(duì)項(xiàng)目的調(diào)查和對(duì)借款人的調(diào)查兩個(gè)方面。
①項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目未按規(guī)定上報(bào)審批，或在審批未批準(zhǔn)的情況下開展業(yè)務(wù)。提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，根據(jù)情況應(yīng)當(dāng)落實(shí)有關(guān)方面承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，未按規(guī)定與之簽訂協(xié)議或簽訂的協(xié)議無(wú)效。
②借款人調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：借款申請(qǐng)人所提交的資料是否真實(shí)、合法；借款申請(qǐng)人的還款來(lái)源是否穩(wěn)定、充足；借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效。第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和保證能力。
2．貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)
貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為：
（1）未按獨(dú)立公正原則審批；
（2）不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；
（3）審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。
3．貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)
（1）合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。這一環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有：
①未簽訂合同或是簽訂無(wú)效合同。
②合同文本中的不規(guī)范行為。
③未對(duì)合同簽署人及簽字（簽章）進(jìn)行核實(shí)。
（2）貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放是資金劃撥的過(guò)程，從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個(gè)方面加以考慮，主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)如下：
①個(gè)人信貸信息錄入是否準(zhǔn)確；貸款發(fā)放程序是否合規(guī)。
②貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵（質(zhì)）押物是否辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù)。
③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款。
④在資金劃撥中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有會(huì)計(jì)憑證填制不合要求；未對(duì)會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行審查；貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等。
⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯(cuò)誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯(cuò)誤發(fā)放貸款。
4．貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)
（1）貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：
①未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對(duì)重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查；
②房屋他項(xiàng)權(quán)證辦理不及時(shí)；
③逾期貸款催收不及時(shí)，不良貸款處置不力，造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；他項(xiàng)權(quán)利證書未按規(guī)定進(jìn)行保管，造成他項(xiàng)權(quán)證遺失，他項(xiàng)權(quán)利滅失；
⑤未關(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況及抵押物價(jià)值、用途等變動(dòng)情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)。
（2）檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：
①是否按照要求收集整理貸款檔案資料，是否按要求立卷歸檔；
②是否對(duì)每筆貸款設(shè)立專卷，是否按貸款種類、業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間編序，是否核對(duì)“個(gè)人貸款檔案清單”；
③重要單證保管是否及時(shí)移交會(huì)計(jì)部門專管，檔案資料使用是否實(shí)施借閱審批登記制度。
（二）法律和政策風(fēng)險(xiǎn)
從實(shí)踐中涉及的貸款糾紛來(lái)看，個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)最多，主要集中在以下幾個(gè)方面。
1．借款人主體資格
（1）未成年人能否申請(qǐng)個(gè)人住房貸款問(wèn)題。實(shí)踐中，未成年人的監(jiān)護(hù)人以未成年人的名義申請(qǐng)貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問(wèn)題，銀行應(yīng)對(duì)此類貸款謹(jǐn)慎處理。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購(gòu)房人購(gòu)買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理。未成年人作為無(wú)民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購(gòu)買房屋。銀行不宜辦理房屋產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請(qǐng)，而應(yīng)該由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請(qǐng)。
（2）外籍自然人能否辦理住房貸款問(wèn)題。根據(jù)《貸款通則》第17條規(guī)定，外籍人被排除在個(gè)人住房貸款對(duì)象之外，貸款銀行與外籍自然人簽署的貸款協(xié)議可能被認(rèn)定為無(wú)效。在實(shí)踐中，我國(guó)境內(nèi)商業(yè)銀行（包括中資商業(yè)銀行和外資商業(yè)銀行）均將外籍自然人列為住房貸款對(duì)象。
2．合同有效性風(fēng)險(xiǎn)
目前，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問(wèn)題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（1）格式條款無(wú)效。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款（合同）肘，應(yīng)注意遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，既要維護(hù)銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶的利益，避免造成合同條款無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（2）未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《合同法》第39條第l款的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方提出的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。
（3）格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn)。銀行在擬定合同書及相關(guān)資料時(shí)，應(yīng)盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語(yǔ)規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義；在相對(duì)于客戶有爭(zhēng)議的條款解釋上盡可能按照條款最直接表述的意思進(jìn)行解釋。
（4）格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時(shí)，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。可見，補(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進(jìn)行修改時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加慎重。
3．擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：
（1）抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)
①抵押物的合法有效性。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位的公益財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭(zhēng)議的以及宅基地的使用權(quán)不得設(shè)定抵押，共有財(cái)產(chǎn)的抵押須由共有人同意，公司董事、經(jīng)理不得以公司財(cái)產(chǎn)為個(gè)人提供抵押擔(dān)保等。
②抵押物重復(fù)抵押。
③抵押物價(jià)值高估、不足值或抵押率偏高。
④抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險(xiǎn)中。
（2）質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國(guó)債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于：
①質(zhì)押物的合法性；
②對(duì)于無(wú)處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；
③非為被監(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；
④以非法所得、不當(dāng)所得的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。
（3）保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：
①未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大；
②未明確保證期間或保證期間不明；
③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；
④借款人互相提供保證；
⑤公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證；
⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證等。
4．訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)
在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心問(wèn)題，未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為但沒有及時(shí)保留中斷訴訟時(shí)效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位。
5．政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺(tái)，引起市場(chǎng)波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，是單一行業(yè)、單一銀行所無(wú)法避免的。比較常見的政策風(fēng)險(xiǎn)如下：
（1）對(duì)境外人士購(gòu)房的限制。實(shí)踐中，一些地方政府出于住房市場(chǎng)調(diào)控等目的，對(duì)境外人士購(gòu)買我國(guó)境內(nèi)住房進(jìn)行一定的限制。
（2）對(duì)購(gòu)房人資格的政策性限制。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等實(shí)行定向銷售的住房，政府一般對(duì)購(gòu)房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格的限制，如對(duì)購(gòu)房人的戶籍（居住地）、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對(duì)于以經(jīng)濟(jì)適用房等特殊種類住房為對(duì)象的住房貸款，銀行在審核購(gòu)房人貸款申請(qǐng)的主體資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)政府的有關(guān)政策性規(guī)定。
（3）抵押品執(zhí)行的政策性限制。根據(jù)人民法院頒布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中的司法解釋，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時(shí)，還規(guī)定對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋未能嚴(yán)格保護(hù)債權(quán)人一一銀行的權(quán)利，這可能影響到一部分債務(wù)人的還款意愿，甚至可能會(huì)導(dǎo)致一些債務(wù)人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務(wù)人帶來(lái)的保護(hù)權(quán)益，借故逃避還款義務(wù)。早在新的司法解釋出臺(tái)前，各商業(yè)銀行的住房貸款基本上都可以第一套住房作抵押，這樣的抵押實(shí)際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風(fēng)險(xiǎn)。
（三）操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1．提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神
人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)包括操作失誤、違法行為（員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié)）等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強(qiáng)、業(yè)務(wù)流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)就成為銀行面臨的首要的操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，防范人員導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)，首先需要個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德；其次要加強(qiáng)法制教育，加重違規(guī)違紀(jì)行為的處罰力度；最后要加強(qiáng)并完善銀行內(nèi)控制度。
2．掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)
任何一筆貸款業(yè)務(wù)都涉及較復(fù)雜的法律關(guān)系或政策要求，為應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識(shí)，具體包括借貸、簽訂合同、擔(dān)保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識(shí)。更重要的是，在實(shí)踐工作中，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作。
3．嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查
調(diào)查和檢查的工作重點(diǎn)如下：
（1）確?？蛻粜畔⒄鎸?shí)性；
（2）與合作機(jī)構(gòu)合作前，要查看合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入文件、審批批復(fù)的合作機(jī)構(gòu)擔(dān)保金額及銀行與合作機(jī)構(gòu)簽訂的合作協(xié)議；
（3）貸款發(fā)放前，落實(shí)貸款有效擔(dān)保；
（4）貸款發(fā)放后要對(duì)客戶還款情況、擔(dān)保人或抵（質(zhì)）物的變動(dòng)情況進(jìn)行有效的監(jiān)控；
（5）加強(qiáng)貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報(bào)告。
三、信用風(fēng)險(xiǎn)
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式
借款人的還款能力和還款意愿對(duì)銀行個(gè)人住房貸款的安全有著至關(guān)重要的作用，借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。
1．還款能力風(fēng)險(xiǎn)
從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財(cái)務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的能力。
個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，其還款期限通常要持續(xù)在20一30年，在這段時(shí)間里，個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉(zhuǎn)化為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是收入水平波動(dòng)較大的、收入市場(chǎng)化程度較高的工薪階層，這種中長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而我國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。
2．還款意愿風(fēng)險(xiǎn)
還款意愿是指借款人對(duì)償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，有很多借款人根本不具備按期還款的能力，其通過(guò)偽造個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款購(gòu)買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無(wú)法出租，借款人也就無(wú)力繼續(xù)還款，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1．加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別
銀行應(yīng)該進(jìn)一步嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其要關(guān)注和評(píng)估借款人的還款能力，準(zhǔn)確把握第一還款來(lái)源，從而有效地控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。
在審核個(gè)人住房貸款申請(qǐng)時(shí)，必須對(duì)借款人的收入證明進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，尤其是借款人為自雇人士或自由職業(yè)者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務(wù)部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方進(jìn)行查證外，還應(yīng)審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財(cái)務(wù)報(bào)表、銀行賬單等，確保第一還款來(lái)源真實(shí)、準(zhǔn)確、充足。具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營(yíng)收入四個(gè)方面來(lái)介紹。
2．深入了解客戶還款意愿
在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實(shí)個(gè)人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對(duì)稱。事前的信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇；而事后的信息不對(duì)稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)。為了防范這種信息不對(duì)稱造成的風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該對(duì)借款人的還款意愿有良好的把握。
如果借款人是老客戶，通?？梢酝ㄟ^(guò)檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當(dāng)前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過(guò)職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個(gè)人背景因素來(lái)綜合判斷。這些信息可以通過(guò)借款人提交的申請(qǐng)資料和人民銀行的個(gè)人征信系統(tǒng)的信用報(bào)告來(lái)獲取。而借款人的穩(wěn)定性可以通過(guò)借款人在現(xiàn)職公司的工作年限、在現(xiàn)住址的年限來(lái)判斷。查證借款人的身份證明文件，核實(shí)其就業(yè)狀況及收入情況，審查借款人申請(qǐng)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及品格特征是必不可少的貸款審查內(nèi)容。同時(shí)，通過(guò)堅(jiān)持面談的制度，對(duì)申請(qǐng)人的還款意愿從細(xì)節(jié)上進(jìn)行把握。
第四節(jié) 公積金個(gè)人住房貸款
本節(jié)需要重點(diǎn)掌握公積金個(gè)人住房貸款的概念、特點(diǎn)和要素，公積金個(gè)人住房貸款的操作流程。
一、基礎(chǔ)知識(shí)
（一）公積金個(gè)人住房貸款的概念
公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)?！钡脑瓌t。
（二）公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)
1.互助性。公積金個(gè)人住房貸款其資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。
2.普遍性。只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。
3.利率低。相對(duì)于商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對(duì)較低。
4.期限長(zhǎng)。目前，公積金個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限為30年（貸款期限不得超過(guò)法定離退休年齡后5年）。
（三）公積金個(gè)人住房貸款的要素
1．貸款對(duì)象
公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的基本條件為：
（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份：
（2）按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶；
（3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（4）有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
（5）有當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款；
（6）有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；
（7）符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。
2．貸款利率
公積金個(gè)人住房貸款的利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。中國(guó)人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個(gè)人住房貸款利率。其中，5年期以下（含5年）調(diào)整為4．05%，5年期以上調(diào)整為4．59%。
3．貸款期限
公積金個(gè)人住房貸款的期限最長(zhǎng)為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。
4．還款方式
公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的實(shí)行到期一次還本付息；貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。
5．擔(dān)保方式
目前，公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實(shí)踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。
6．貸款額度
公積金個(gè)人住房貸款的額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過(guò)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的貸款額度。一般購(gòu)買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的80%；購(gòu)買集資建造住房（房改房）的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的90%；購(gòu)買二手房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)買住房總價(jià)款的70%；用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度不超過(guò)有價(jià)證券票面額度的90%；建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過(guò)所需費(fèi)用的60%。
（四）公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式
1．職責(zé)分工
（1）公積金管理中心基本職責(zé)：制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（2）承辦銀行職責(zé)：①基本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作。②可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。
2．操作模式
第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。
第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。
第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)”模式。
（五）公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的區(qū)別
1．承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同。公積金個(gè)人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國(guó)家住房公積金管理部門用歸集的住房公積金資金，由政府設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的角度講，商業(yè)銀行本身不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。而自營(yíng)性個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2．資金來(lái)源不同。公積金個(gè)人住房貸款的資金來(lái)自公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款來(lái)源于銀行自有的信貸資金。
3．貸款對(duì)象不同。公積金個(gè)人住房貸款的對(duì)象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。
4．貸款利率不同。公積金個(gè)人住房貸款的利率比自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率低。
5．審批主體不同。公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)由各地方公積金管理中心負(fù)責(zé)審批，而自營(yíng)性個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。
二、貸款流程
（一）貸款的受理和調(diào)查
銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書”，取得公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)委托協(xié)議及公積金管理中心的具體要求，接受當(dāng)?shù)毓e金管理中心委托，承辦銀行受托辦理公積金借款咨詢和申請(qǐng)，經(jīng)辦人員會(huì)告知借款人必須符合當(dāng)?shù)毓e金管理中心規(guī)定的住房公積金貸款條件。
只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。
申請(qǐng)商品房公積金個(gè)人住房貸款的借款人，還須提供以下補(bǔ)充材料：
（1）借款人及參貸人（共同還款人、擔(dān)保人）的居民身份證、戶口簿原件及復(fù)印件和共同還款承諾書；
（2）婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明）；
（3）合法的商品房購(gòu)房合同或協(xié)議；
（4）借款人及參貸人所在單位提供的個(gè)人資信證明；
（5）借款人已交付不低于20%購(gòu)房款的有效憑據(jù)；
（6）有效的擔(dān)保證明；
（7）辦理公積金個(gè)人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發(fā)商與受委托銀行簽訂個(gè)貸協(xié)議的樓盤，借款人可通過(guò)個(gè)貸銀行辦理貸款手續(xù)。
二手房辦理是以所購(gòu)住房作抵押擔(dān)保，申請(qǐng)二手房公積金貸款的借款人，還須提供以下補(bǔ)充材料：
（1）賣方身份證、戶口簿復(fù)印件；
（2）房產(chǎn)證原件和復(fù)印件；
（3）由公積金管理中心認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告；
（4）由公積金管理中心認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議；
（5）由區(qū)級(jí)以上房產(chǎn)交易部門進(jìn)行抵押登記。
根據(jù)委托協(xié)議，銀行對(duì)借款人是否符合貸款條件，提供資料是否完整、有效，以及提供的擔(dān)保是否合法、安全、可靠等進(jìn)行調(diào)查和初審，提出初審意見。銀行對(duì)借款人的各種證件、資料審查合格后，簽署意見并注明時(shí)間報(bào)送公積金管理中心。
（二）貸款的審查和審批
1．貸前審查
審核的內(nèi)容主要有：
（1）借款人繳存住房公積金情況。包括借款人是否建立住房公積金，是否按時(shí)足額繳存住房公積金，是否欠繳住房公積金等。
（2）借款用途。審核借款人提供的購(gòu)買住房合同或協(xié)議，建造、翻建或大修自住住房的由城市規(guī)劃行政管理部門、房地產(chǎn)行政管理部門出具證明文件。
（3）借款內(nèi)容。對(duì)借款人提出的貸款額度、期限等申請(qǐng)進(jìn)行審核，看其是否符合有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。
（4）借款人資信審查。住房公積金管理中心應(yīng)對(duì)借款人信用狀況及償還能力進(jìn)行審查，并核實(shí)貸款擔(dān)保情況，包括抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押證明，有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明，保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明等。住房公積金管理中心根據(jù)上述情況，對(duì)貸款進(jìn)行審批。對(duì)借款人信用較差、無(wú)還款能力或貸款擔(dān)保不落實(shí)等，貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的，應(yīng)不予批準(zhǔn)發(fā)放貸款。對(duì)信用良好、貸款擔(dān)保屬實(shí)的借款人，批準(zhǔn)發(fā)放貸款，并確定批準(zhǔn)額度、期限和利率等內(nèi)容。
2．貸款審批
（1）登記臺(tái)賬。承辦銀行將通過(guò)初步審核的公積金貸款登記臺(tái)賬，按照公積金管理中心委托要求和管理規(guī)定，將貸款初步審核意見連同借款申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀裙e金管理中心所需要的資料全部送交公積金管理中心審批。
（2）貸款審批。公積金貸款的貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，公積金貸款的審批決策權(quán)屬于公積金管理中心，公積金管理中心作為貸款審批環(huán)節(jié)的執(zhí)行者，對(duì)貸款額度、成數(shù)、年限作出最終的決策。
（3）核對(duì)或登記臺(tái)賬。承辦銀行取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款通知書”后，核對(duì)已登記臺(tái)賬。對(duì)于公積金管理中心受理貸款申請(qǐng)的，承辦銀行要跟蹤公積金管理中心審批進(jìn)程，及時(shí)取回公積金管理中心出具的審批意見、“委托放款通知書”及貸款資料，并登記臺(tái)賬。
（三）貸款的簽約和發(fā)放
1．貸款簽約
借款人的申請(qǐng)通過(guò)公積金管理中心審批后，向受委托主辦銀行出具“委托貸款通知書”，明確貸款的對(duì)象、金額、期限、利率等內(nèi)容，同時(shí)公積金管理中心將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂借款合同和擔(dān)保合同，辦理抵押手續(xù)。借款合同生效后填制各類會(huì)計(jì)憑證，辦理貸款劃付手續(xù)。交易完成后，向客戶出具借款回單，向公積金管理中心移交和報(bào)送公積金貸款發(fā)放明細(xì)資料。
2．貸款的發(fā)放
承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購(gòu)房屋抵押登記（備案）手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實(shí)性和有效性后發(fā)放貸款。除當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定外，公積金個(gè)人住房貸款資金必須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。發(fā)放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，并將有關(guān)放款資料報(bào)送公積金管理中心。
（四）貸后與檔案管理
按照公積金管理中心委托要求，承辦銀行定期（按日）將有關(guān)公積金管理中心的賬戶記賬回單、公積金貸款回收、逾期及結(jié)清等資料移交和報(bào)送公積金管理中心，定期與公積金管理中心核對(duì)公積金個(gè)人住房貸款賬務(wù)，協(xié)助不良貸款的催收，及時(shí)結(jié)算住房委托貸款手續(xù)費(fèi)。
1．貸款檢查
按照委托協(xié)議，承辦銀行應(yīng)定期對(duì)公積金貸款的辦理情況進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性、是否按委托協(xié)議要求的工作時(shí)限辦理貸款業(yè)務(wù)、貸款賬戶的催收情況等。
2．協(xié)助不良貸款催收
如果借款人違反了借款合同的約定而沒有及時(shí)、足額地償還貸款本息，貸款銀行一般采取的催收措施為：
（1）逾期90天以內(nèi)的，選擇短信、電話和信函等方式進(jìn)行催收。
（2）如果借款人超過(guò)90天不履行還款義務(wù)，會(huì)給借款人發(fā)出“提前還款通知書”，有權(quán)要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。
（3）如果在“提前還款通知書”確定的還款期限屆滿時(shí)，仍未履行還款義務(wù)，將就抵押物的處置與借款人達(dá)成協(xié)議。
（4）逾期l80天以上，將對(duì)拒不還款的借款人提起訴訟，對(duì)抵押物進(jìn)行處置；處分抵押物所得價(jià)款用于償還貸款利息、罰金及本金。
3．對(duì)賬工作
（1）與公積金管理中心對(duì)賬。承辦銀行應(yīng)與公積金管理中心定期對(duì)賬，核對(duì)公積金管理中心劃撥基金與銀行收到的基金是否一致，核對(duì)銀行住房回收貸款本息金額與公積金管理中心收到的回收貸款本息是否一致。
（2）與借款人對(duì)賬。承辦銀行以定期（按月、按季、按年）寄發(fā)對(duì)賬單或電子銀行查詢對(duì)賬的形式與借款人進(jìn)行賬務(wù)核對(duì)。
4．基金清退和利息劃回
承辦銀行應(yīng)根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時(shí)將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結(jié)算賬戶和增值收益賬戶，及時(shí)進(jìn)行資金清算。
5．貸款手續(xù)費(fèi)的結(jié)算
按委托協(xié)議的約定，公積金管理中心應(yīng)定期（每月、每季、每年）按比例將委托貸款手續(xù)費(fèi)劃歸給承辦銀行。
6．擔(dān)保貸后管理
對(duì)已發(fā)放貸款，具備抵押登記（含預(yù)登記）辦理?xiàng)l件后及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，并及時(shí)修改維護(hù)抵押登記信息及完成抵押物賬務(wù)的處理和他項(xiàng)權(quán)證的移交入庫(kù)；結(jié)清貸款的，對(duì)注銷的抵押登記相關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)審查，及時(shí)辦理抵押登記注銷手續(xù)和處理相關(guān)賬務(wù)。
7．貸款數(shù)據(jù)的報(bào)送
承辦銀行應(yīng)根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時(shí)向公積金管理中心報(bào)送公積金貸款數(shù)據(jù)、報(bào)表及其他資料，并確保報(bào)送資料的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。
8．委托協(xié)議終止
公積金管理中心與承辦銀行的委托貸款協(xié)議終止時(shí)，承辦銀行應(yīng)清算住房委托貸款手續(xù)費(fèi)，辦理公積金管理中心存款賬戶的銷戶交易，最后移交和報(bào)送公積金管理中心賬戶記賬回單及相關(guān)業(yè)務(wù)資料。
9．檔案管理
貸款檔案是貸款在申請(qǐng)、審查、發(fā)放和回收等過(guò)程中形成的文件和資料。貸款發(fā)放后，經(jīng)辦人員應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)貸款資料進(jìn)行復(fù)查和清理，檢查資料的有效性和完整性，對(duì)文件材料進(jìn)行整理，合理編排順序。