第三單元 不動產(chǎn)
【考點1】建設用地使用權
1、登記生效
建設用地使用權的設立必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權的生效條件。
2、“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則
（1）建設用地使用權在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物一并處分。
（2）當建筑物轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。
3、住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。
【考點2】地役權
1、地役權的設立
地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。
【解釋】只要合同生效，地役權即設立。是否登記不是合同的生效要件，也不是地役權的生效要件，只是地役權的對抗要件。
2、地役權的從屬性
地役權不得與需役地相分離單獨轉(zhuǎn)讓，不得單獨設定抵押。
3、地役權的不可分性
地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。
4、地役權的效力
（1）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
（2）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
5、地役權的消滅
如果地役權人濫用地役權或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)2次催告未支付費用的，供役地權利人有權解除合同使得地役權消滅。
【考點3】建設用地使用權的抵押
1、訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有；但該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。
2、以城市房地產(chǎn)設定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權實現(xiàn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。
3、不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。
4、抵押登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。
5、在擔保期間，如果擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收的，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。
【考點1】建設用地使用權
1、登記生效
建設用地使用權的設立必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權的生效條件。
2、“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則
（1）建設用地使用權在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物一并處分。
（2）當建筑物轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。
3、住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。
【考點2】地役權
1、地役權的設立
地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。
【解釋】只要合同生效，地役權即設立。是否登記不是合同的生效要件，也不是地役權的生效要件，只是地役權的對抗要件。
2、地役權的從屬性
地役權不得與需役地相分離單獨轉(zhuǎn)讓，不得單獨設定抵押。
3、地役權的不可分性
地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。
4、地役權的效力
（1）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
（2）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
5、地役權的消滅
如果地役權人濫用地役權或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)2次催告未支付費用的，供役地權利人有權解除合同使得地役權消滅。
【考點3】建設用地使用權的抵押
1、訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有；但該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。
2、以城市房地產(chǎn)設定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權實現(xiàn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。
3、不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。
4、抵押登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。
5、在擔保期間，如果擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收的，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。