【考點4】合法建造
因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。
【解釋】該物權變動雖不以登記為要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。
【考點5】商品房買賣合同
1、銷售廣告的性質認定
（1）有關商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。
（2）就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該內容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，承擔違約責任。
2、商品房預售合同的效力
（1）商品房預售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍，因此出賣人必須申領商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。
（2）商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。
3、被拆遷人的優(yōu)先權
拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式設立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
4、商品房買賣中法定解除權的行使
根據(jù)人民法院的司法解釋，商品房買賣合同中解除權行使的情形包括：
（1）因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格；
（2）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；
（3）房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3％的；
（4）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內仍未履行；
（5）約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。
5、違約金
（1）當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失的30％為標準適當減少；
（2）當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
6、可以適用懲罰性賠償金的情形在下列情形下，由于出賣人的行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：
（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
（3）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
7、商品房買賣合同與貸款合同的效力關系
（1）貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。
（2）商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保人和買受人。
【考點6】預告登記（針對不動產(chǎn)買賣合同）
1、預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
2、預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。
【考點7】不動產(chǎn)買賣合同與物權登記
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
【考點8】登記制度
1、登記簿與權屬證書
不動產(chǎn)權屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。（2008年綜合題）
2、更正登記
權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
3、異議登記
異議登記是利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。
（1）異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得）。
（2）為了避免不動產(chǎn)物權的效力不因異議登記而長期處于不穩(wěn)定，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。
（3）異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。
【解釋】該物權變動雖不以登記為要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。
【考點5】商品房買賣合同
1、銷售廣告的性質認定
（1）有關商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。
（2）就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該內容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，承擔違約責任。
2、商品房預售合同的效力
（1）商品房預售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍，因此出賣人必須申領商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。
（2）商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。
3、被拆遷人的優(yōu)先權
拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式設立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
4、商品房買賣中法定解除權的行使
根據(jù)人民法院的司法解釋，商品房買賣合同中解除權行使的情形包括：
（1）因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格；
（2）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；
（3）房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3％的；
（4）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內仍未履行；
（5）約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。
5、違約金
（1）當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失的30％為標準適當減少；
（2）當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
6、可以適用懲罰性賠償金的情形在下列情形下，由于出賣人的行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：
（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
（3）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
7、商品房買賣合同與貸款合同的效力關系
（1）貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。
（2）商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保人和買受人。
【考點6】預告登記（針對不動產(chǎn)買賣合同）
1、預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
2、預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。
【考點7】不動產(chǎn)買賣合同與物權登記
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
【考點8】登記制度
1、登記簿與權屬證書
不動產(chǎn)權屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。（2008年綜合題）
2、更正登記
權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
3、異議登記
異議登記是利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。
（1）異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得）。
（2）為了避免不動產(chǎn)物權的效力不因異議登記而長期處于不穩(wěn)定，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。
（3）異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。