2011年土地估價師考試案例分析重點(diǎn)試題分析(2)

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某國有企業(yè),因產(chǎn)品市場環(huán)境變化及管理體制落后,現(xiàn)已面臨資不抵債,經(jīng)法院裁定宣告破產(chǎn),該企業(yè)使用土地為國有劃撥土地,其國有土地使用證登記用途為工業(yè)用地,且存在抵押權(quán),根據(jù)破產(chǎn)清算組提供的材料及估價人員實(shí)際勘察情況,該宗土地位于市中心繁華地段,破產(chǎn)清算組經(jīng)與有關(guān)部門請示協(xié)商后,計劃對其土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣變現(xiàn)后對企業(yè)職工進(jìn)行安置及債權(quán)人債務(wù)處理,擬委托評估公司對破產(chǎn)企業(yè)的工業(yè)用地的土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣底價評估,試問評估公司需向破產(chǎn)清算組提供的基本材料有哪些?如采用市場比較法進(jìn)行評估,評估公司應(yīng)調(diào)查收集哪些資料,并簡述其基本評估程序。其變現(xiàn)后土地資產(chǎn)如何處置并詳細(xì)說明其處置順序?如XX房地產(chǎn)開發(fā)公司在拍賣過程中最終取得該宗土地的使用權(quán),鑒于該宗土地位于市中心地段,屬于工業(yè)用地控制區(qū),根據(jù)XX市最近《城市土地利用規(guī)劃》,該區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)用地區(qū),XX房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對其進(jìn)行商業(yè)開發(fā),該房地產(chǎn)開發(fā)公司需辦理哪些用地手續(xù)?
    答案:
    (1)破產(chǎn)清算組提供的基本材料有:《破產(chǎn)裁定書》、《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》等資料。
    (2)采用市場比較法時應(yīng)收集資料有:根據(jù)《國有土地使用證》確定的宗地具體用途及本次評估交易類型等情況,調(diào)查市場交易資料。在熟悉了解市場交易案例的區(qū)域因素及個別因素的基礎(chǔ)上,收集可比案例(三宗以上),并收集地價漲幅資料。
    (3)其估價程序?yàn)椋?BR>    ①選擇市場比較案例;
    ②確定比較因素(區(qū)域因素及個別因素);
    ③因素描述及相應(yīng)的比較分析;
    ④確定比較因素的修正方法及幅度;
    ⑤進(jìn)行比較因素的最終賦分;求算各比準(zhǔn)價格;
    ⑥確定最終價格的求取方法并計算出待估宗地的價格。
    (4)土地資產(chǎn)變現(xiàn)后的處置為:支付破產(chǎn)費(fèi)用;進(jìn)行職工安置補(bǔ)償;進(jìn)行抵押權(quán)人債務(wù)清償,如土地資產(chǎn)仍有剩余,剩余部分應(yīng)向政府交納出讓金。
    (5)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理的用地手續(xù)為:
    應(yīng)持拍賣處置有關(guān)文件,到規(guī)劃管理部門提交《規(guī)劃變更申請》,辦理有關(guān)規(guī)劃變更的批復(fù)手續(xù),取得相應(yīng)的規(guī)劃變更手續(xù)后,到國土部門簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同》,并補(bǔ)交由于土地規(guī)劃用途變更產(chǎn)生的出讓金差價,后辦理土地使用權(quán)有關(guān)變更登記手續(xù),取得《國有土地使用證》。