下面具體說明估價(jià)方法的選擇、每種估價(jià)方法存在的問題和運(yùn)用要求及地價(jià)的確定：
※選擇方法：
例：估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況、估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。
由于估價(jià)對(duì)象位于《×××區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估;另因估價(jià)對(duì)象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場(chǎng)發(fā)育程度好，且區(qū)域內(nèi)估價(jià)對(duì)象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法估價(jià)。因此，本次估價(jià)決定，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行估價(jià)。
※估價(jià)過程：
㈠市場(chǎng)比較法
★問題與要求
①選擇比較實(shí)例
在年審的評(píng)估報(bào)告中采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的雖不太多，但采用此法進(jìn)行評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目還是存在一定的問題。主要是對(duì)選擇的比較實(shí)例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實(shí)例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時(shí)間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。
按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估至少要選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內(nèi)的3例交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級(jí)別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價(jià)格等。
②選擇比較因素
此項(xiàng)存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。
按《估價(jià)規(guī)程》要求，選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，除交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行比較，不同用途的區(qū)域和個(gè)別因素選擇可參照當(dāng)?shù)氐耐恋囟?jí)估價(jià)報(bào)告中的影響因素選擇。
③因素條件說明
這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡(jiǎn)單的用一般、好、較好等說明。
按《估價(jià)規(guī)程》要求，要具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡(jiǎn)單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個(gè)別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。
④編制比較因素條件指數(shù)表
這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。
按《估價(jià)規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時(shí)除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的各因素條件相應(yīng)指數(shù)100為基礎(chǔ)，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)情況(如市場(chǎng)交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系、地產(chǎn)市場(chǎng)水平、市場(chǎng)變化趨勢(shì)等)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、內(nèi)容、文號(hào)及批準(zhǔn)時(shí)間等。
※選擇方法：
例：估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況、估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。
由于估價(jià)對(duì)象位于《×××區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估;另因估價(jià)對(duì)象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場(chǎng)發(fā)育程度好，且區(qū)域內(nèi)估價(jià)對(duì)象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法估價(jià)。因此，本次估價(jià)決定，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行估價(jià)。
※估價(jià)過程：
㈠市場(chǎng)比較法
★問題與要求
①選擇比較實(shí)例
在年審的評(píng)估報(bào)告中采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的雖不太多，但采用此法進(jìn)行評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目還是存在一定的問題。主要是對(duì)選擇的比較實(shí)例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實(shí)例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時(shí)間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。
按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估至少要選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內(nèi)的3例交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級(jí)別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價(jià)格等。
②選擇比較因素
此項(xiàng)存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。
按《估價(jià)規(guī)程》要求，選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，除交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行比較，不同用途的區(qū)域和個(gè)別因素選擇可參照當(dāng)?shù)氐耐恋囟?jí)估價(jià)報(bào)告中的影響因素選擇。
③因素條件說明
這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡(jiǎn)單的用一般、好、較好等說明。
按《估價(jià)規(guī)程》要求，要具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡(jiǎn)單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個(gè)別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。
④編制比較因素條件指數(shù)表
這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。
按《估價(jià)規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時(shí)除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的各因素條件相應(yīng)指數(shù)100為基礎(chǔ)，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)情況(如市場(chǎng)交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系、地產(chǎn)市場(chǎng)水平、市場(chǎng)變化趨勢(shì)等)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、內(nèi)容、文號(hào)及批準(zhǔn)時(shí)間等。