(3)編制比較因素條件指數(shù)表，修正系數(shù)表并確定比準價格。
依據(jù)上述(1)-(2)各項待估宗地和比較實例的條件指數(shù)確定方法，編制比較因素條件指數(shù)表(表3-3-5)，并根據(jù)所列出的各項條件指數(shù)，以待估宗地條件指數(shù)為分子，將實例條件指數(shù)為分母與其比較，得比較因素修正系數(shù)表(表3-3-6)。根據(jù)市場比較法地價計算公式，用連乘法求得三個實例的各自比準價格。
表3-3-5 比較因素條件指數(shù)表
比較因素 估價對象 指數(shù) 實例一 指數(shù) 實例二 指數(shù) 實例三 指數(shù)
宗地名稱 原×××人民商場用地 明月廣場用地 新華旅館臨街營業(yè)樓占地 新聯(lián)商場用地
交易單價元/㎡ 待估 1612.25 2029.96 2092.43
位置 中興東大街117號 中興東大街158號 新華北路43號 中興東大街
交易時間 2006年6月20日 104 2006年2月9日 104 2005年10月24日 102 2004年6月3日 100
交易情況 正常 100 正常 100 正常 100 正常 100
交易方式 破產處置 100 抵押 98 抵押 98 破產收購 100
土地使用年限 40 100 32.43 94 34.2 95.7 40 100
區(qū)域及個別因素
距市級商服中心距離m 480米 100 700米 97.4 300米 102.6 180米 103.9
距區(qū)級商服中心距離 180米 100 180米 100 臨區(qū)級中心 101.2 180米 100
距集貿市場距離(m) 350米 100 臨集貿市場 101.2 臨集貿市場 101.2 660米 98.9
道路類型 混合型主干道 100 混合型主干道 100 混合主干道 100 混合型主干道 100
距火車站距離（m） 1500米 100 1800米 98.8 400米 104.4 1600米 99.6
距汽車站距離（m） 1500米 100 1800米 98.8 500米 104 1600米 99.6
距公交站距離（m） 臨公交站點 100 臨公交站點 100 臨公交站點 100 臨公交站點 100
環(huán)境質量 輕微污染 100 輕微污染 100 輕微污染 100 輕微污染 100
周圍土地利用類型 商服業(yè) 100 商業(yè)、住宅 97 商服 100 商業(yè) 100
周圍土地規(guī)劃類型 商服業(yè) 100 商住綜合 98.5 商服 100 商業(yè) 100
臨街狀況 臨主街 100 臨主街 100 十字路口臨街 102 臨主街 100
寬深比 0.58 100 >1 103 >1 103 1.83 103
臨街深度（m） 52.79 100 >15米 100 >15 100 30米 100
區(qū)域及個別因素指數(shù)合計 100 94.7 118.4 105
容積率修正 3.82 133.5 2.06 116 2.19 119.7 3.88 133.5
形狀修正 規(guī)則 100 規(guī)則 100 規(guī)則 100 規(guī)則 100
開發(fā)程度修正 +31 +38.5 +63.5
5、實例修正后的地價計算
經(jīng)過比較分析，三個比準價格較接近，故取三個比準價格的算術平均值作為市場比較法的評估結果。見表3-2-6
表3-3-6 比較因素修正系數(shù)表
比較因素
實例A 實例B 實例C
宗地名稱 明月廣場用地 新華旅館臨街營業(yè)樓用地 新聯(lián)商場用地
交易單價元/㎡ 1612.25 2029.96 2092.43
交易時間 104/104 104/102 104/100
交易情況 100/100 100/100 100/100
交易方式 100/98
100/98 100/100
土地使用年限 100/94 100/95.7 100/100
區(qū)域及個別因素修正 100/94.7 100/118.4 100/105
容積率修正 133.5/116 133.5/119.7 133.5/133.5
形狀修正 100/100 100/100 100/100
開發(fā)程度修正 +31 +38.5 +63.5
修正后比準價格(元/平方米) 2139.74 2117.33 2136.00
市場比較法最終價格
2131.03
依據(jù)上述(1)-(2)各項待估宗地和比較實例的條件指數(shù)確定方法，編制比較因素條件指數(shù)表(表3-3-5)，并根據(jù)所列出的各項條件指數(shù)，以待估宗地條件指數(shù)為分子，將實例條件指數(shù)為分母與其比較，得比較因素修正系數(shù)表(表3-3-6)。根據(jù)市場比較法地價計算公式，用連乘法求得三個實例的各自比準價格。
表3-3-5 比較因素條件指數(shù)表
比較因素 估價對象 指數(shù) 實例一 指數(shù) 實例二 指數(shù) 實例三 指數(shù)
宗地名稱 原×××人民商場用地 明月廣場用地 新華旅館臨街營業(yè)樓占地 新聯(lián)商場用地
交易單價元/㎡ 待估 1612.25 2029.96 2092.43
位置 中興東大街117號 中興東大街158號 新華北路43號 中興東大街
交易時間 2006年6月20日 104 2006年2月9日 104 2005年10月24日 102 2004年6月3日 100
交易情況 正常 100 正常 100 正常 100 正常 100
交易方式 破產處置 100 抵押 98 抵押 98 破產收購 100
土地使用年限 40 100 32.43 94 34.2 95.7 40 100
區(qū)域及個別因素
距市級商服中心距離m 480米 100 700米 97.4 300米 102.6 180米 103.9
距區(qū)級商服中心距離 180米 100 180米 100 臨區(qū)級中心 101.2 180米 100
距集貿市場距離(m) 350米 100 臨集貿市場 101.2 臨集貿市場 101.2 660米 98.9
道路類型 混合型主干道 100 混合型主干道 100 混合主干道 100 混合型主干道 100
距火車站距離（m） 1500米 100 1800米 98.8 400米 104.4 1600米 99.6
距汽車站距離（m） 1500米 100 1800米 98.8 500米 104 1600米 99.6
距公交站距離（m） 臨公交站點 100 臨公交站點 100 臨公交站點 100 臨公交站點 100
環(huán)境質量 輕微污染 100 輕微污染 100 輕微污染 100 輕微污染 100
周圍土地利用類型 商服業(yè) 100 商業(yè)、住宅 97 商服 100 商業(yè) 100
周圍土地規(guī)劃類型 商服業(yè) 100 商住綜合 98.5 商服 100 商業(yè) 100
臨街狀況 臨主街 100 臨主街 100 十字路口臨街 102 臨主街 100
寬深比 0.58 100 >1 103 >1 103 1.83 103
臨街深度（m） 52.79 100 >15米 100 >15 100 30米 100
區(qū)域及個別因素指數(shù)合計 100 94.7 118.4 105
容積率修正 3.82 133.5 2.06 116 2.19 119.7 3.88 133.5
形狀修正 規(guī)則 100 規(guī)則 100 規(guī)則 100 規(guī)則 100
開發(fā)程度修正 +31 +38.5 +63.5
5、實例修正后的地價計算
經(jīng)過比較分析，三個比準價格較接近，故取三個比準價格的算術平均值作為市場比較法的評估結果。見表3-2-6
表3-3-6 比較因素修正系數(shù)表
比較因素
實例A 實例B 實例C
宗地名稱 明月廣場用地 新華旅館臨街營業(yè)樓用地 新聯(lián)商場用地
交易單價元/㎡ 1612.25 2029.96 2092.43
交易時間 104/104 104/102 104/100
交易情況 100/100 100/100 100/100
交易方式 100/98
100/98 100/100
土地使用年限 100/94 100/95.7 100/100
區(qū)域及個別因素修正 100/94.7 100/118.4 100/105
容積率修正 133.5/116 133.5/119.7 133.5/133.5
形狀修正 100/100 100/100 100/100
開發(fā)程度修正 +31 +38.5 +63.5
修正后比準價格(元/平方米) 2139.74 2117.33 2136.00
市場比較法最終價格
2131.03