土地估價技術報告
第一部分 總 述
一、項目名稱
項目名稱是估價報告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項描述要簡要說明評估目的、估價對象的產(chǎn)權性質和價格類型以及估價對象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價對象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報告對項目名稱的描述還有待于進一步明確。
㈠主要問題
1、有的估價報告主題模糊，如“×××公司土地價格評估”，既未體現(xiàn)評估目的，也沒有說明估價對象的產(chǎn)權性質，更沒有界定估價對象的價格類型，嚴重不符《規(guī)范格式》項目名稱的描述要求;有的體現(xiàn)了評估目的，但沒有說明估價對象的產(chǎn)權性質和價格類型。
2、有的估價報告在價格類型界定方面存在問題
一是多數(shù)報告未界定估價對象的價格類型。
二是界定的價格類型錯誤，如“×××國有土地使用權變更價格評估報告”。何為國有土地使用權變更價格?從未聽說過“變更價格”這個概念。據(jù)說是為土地轉讓過戶，土地使用權變更登記評估的。
三是界定的價格類型與地價定義不符。如“×××國有土地使用權抵押貸款價格評估”。國有土地使用權的抵押價值與貸款價值是不同的兩個概念，所涉及的是兩個不同數(shù)值，一般來說，按照地價定義評估的物權價值應該就是抵押價值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價值量全部作為貸款價值量貸給抵押人，而是按抵押價值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權抵押評估的貸款量不超過評估價格的50%，出讓土地使用權評估的貸款量不超過評估價格的70%。若界定為國有土地使用權抵押貸款價格，就應該在地價定義中設定貸款率并在最后確定評估價值時考慮進去，如不設定貸款率，還是不這樣界定價格類型為好。再如有的評估項目名稱為“×××國有土地使用權劃撥價格評估”，但地價定義設定的卻是有限年期的使用權價格?自相矛盾。地價定義一般應該與價格類型一致，當然評估國有土地使用權“劃撥價格”，可以從有限年期的使用權價格中剝離出“劃撥價格”，并作特殊說明，但有的評估不在最后確定評估價格時將政府收益剝離出去形成“劃撥價格”，而評估的卻是有限年期的土地使用權出讓價格。
總之，出現(xiàn)上述問題原因，主要是估價人員對《規(guī)范格式》中描述項目名稱的“內(nèi)在要求”未認真研究以及對界定“價格類型”的概念理解不透所造成的。
第一部分 總 述
一、項目名稱
項目名稱是估價報告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項描述要簡要說明評估目的、估價對象的產(chǎn)權性質和價格類型以及估價對象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價對象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報告對項目名稱的描述還有待于進一步明確。
㈠主要問題
1、有的估價報告主題模糊，如“×××公司土地價格評估”，既未體現(xiàn)評估目的，也沒有說明估價對象的產(chǎn)權性質，更沒有界定估價對象的價格類型，嚴重不符《規(guī)范格式》項目名稱的描述要求;有的體現(xiàn)了評估目的，但沒有說明估價對象的產(chǎn)權性質和價格類型。
2、有的估價報告在價格類型界定方面存在問題
一是多數(shù)報告未界定估價對象的價格類型。
二是界定的價格類型錯誤，如“×××國有土地使用權變更價格評估報告”。何為國有土地使用權變更價格?從未聽說過“變更價格”這個概念。據(jù)說是為土地轉讓過戶，土地使用權變更登記評估的。
三是界定的價格類型與地價定義不符。如“×××國有土地使用權抵押貸款價格評估”。國有土地使用權的抵押價值與貸款價值是不同的兩個概念，所涉及的是兩個不同數(shù)值，一般來說，按照地價定義評估的物權價值應該就是抵押價值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價值量全部作為貸款價值量貸給抵押人，而是按抵押價值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權抵押評估的貸款量不超過評估價格的50%，出讓土地使用權評估的貸款量不超過評估價格的70%。若界定為國有土地使用權抵押貸款價格，就應該在地價定義中設定貸款率并在最后確定評估價值時考慮進去，如不設定貸款率，還是不這樣界定價格類型為好。再如有的評估項目名稱為“×××國有土地使用權劃撥價格評估”，但地價定義設定的卻是有限年期的使用權價格?自相矛盾。地價定義一般應該與價格類型一致，當然評估國有土地使用權“劃撥價格”，可以從有限年期的使用權價格中剝離出“劃撥價格”，并作特殊說明，但有的評估不在最后確定評估價格時將政府收益剝離出去形成“劃撥價格”，而評估的卻是有限年期的土地使用權出讓價格。
總之，出現(xiàn)上述問題原因，主要是估價人員對《規(guī)范格式》中描述項目名稱的“內(nèi)在要求”未認真研究以及對界定“價格類型”的概念理解不透所造成的。