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㈠存在的主要問題
多數(shù)評審報告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說明估價對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件;有的設(shè)定的個別利用條件錯誤，如：×××估價機構(gòu)為企業(yè)改制評估地價參考依據(jù)時，其地價內(nèi)涵本應(yīng)是估價基準日估價對象現(xiàn)狀利用條件下的法定使用年期的國有土地使用權(quán)價格，而該估價報告的地價定義卻是：“指在2004年9月30日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定年限內(nèi)的土地使用權(quán)價格”。
㈡如何正確描述?
下面以國有出讓工業(yè)用地抵押的地價評估和經(jīng)營性用地公開出讓評估為例分別說明“地價定義”如何描述：
一般企業(yè)改制評估和設(shè)定抵押權(quán)評估的地價定義的設(shè)定利用條件應(yīng)為現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價格，而新征工業(yè)建設(shè)用地協(xié)議出讓和經(jīng)營性用地公開出讓評估的地價定義的設(shè)定條件應(yīng)為規(guī)劃利用條件下的國有出讓土地使用權(quán)價格。
1、國有出讓工業(yè)用地抵押評估的地價定義
例：依據(jù)委托方提供的資料和估價人員實地勘察，估價基準日：估價對象的土地登記和實際用途均為工業(yè)用地;土地權(quán)屬類型為國有出讓土地，土地使用權(quán)終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為N年;基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣)，宗地紅線內(nèi)“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天然氣)及場地平整;現(xiàn)狀容積率為X。宗地內(nèi)“七通設(shè)施”已計入資產(chǎn)評估值中，為避免重復計算，本次評估不于考慮。
根據(jù)估價規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)抵押規(guī)定，考慮該項目估價目的和委托意向，本次評估的土地價格為以下設(shè)定及現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價值：
①用途：工業(yè)(以登記用途為準)
②土地使用年期：N年(剩余使用年期)
③土地開發(fā)程度：“七通一平”，即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣)和宗地內(nèi)場地平整。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)
④估價基準日：×年×月×日(現(xiàn)場勘察日)
⑤容積率：X (現(xiàn)狀)
(若基準地價內(nèi)涵有容積率設(shè)定的，此處要設(shè)定容積率，若基準地價內(nèi)涵沒有容積率設(shè)定的，此處就不要設(shè)定容積率，)
2、經(jīng)營性用地公開出讓(拍賣、招標或掛牌)評估的地價定義
例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃局的《規(guī)劃意見》以及估價人員實地勘察情況，估價基準日：估價對象為國有儲備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(招標或掛牌)出讓;規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為X、不大于X%、不小于X%;基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣);宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀未通，場地為空地，待開發(fā)。
根據(jù)估價規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，考慮估價目的和委托意向，本次評估土地價格為以下設(shè)定及規(guī)劃利用條件下的國有土地使用權(quán)拍賣(招標或掛牌)底價：
①用途：住宅(以規(guī)劃用途為準)
②土地使用年期：70年(住宅法定使用年期)
③土地開發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣)，宗地內(nèi)“待開發(fā)”。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)
④容積率：X (以規(guī)劃為準)
⑤估價基準日：×年×月×日(委托意向)
㈠存在的主要問題
多數(shù)評審報告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說明估價對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件;有的設(shè)定的個別利用條件錯誤，如：×××估價機構(gòu)為企業(yè)改制評估地價參考依據(jù)時，其地價內(nèi)涵本應(yīng)是估價基準日估價對象現(xiàn)狀利用條件下的法定使用年期的國有土地使用權(quán)價格，而該估價報告的地價定義卻是：“指在2004年9月30日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定年限內(nèi)的土地使用權(quán)價格”。
㈡如何正確描述?
下面以國有出讓工業(yè)用地抵押的地價評估和經(jīng)營性用地公開出讓評估為例分別說明“地價定義”如何描述：
一般企業(yè)改制評估和設(shè)定抵押權(quán)評估的地價定義的設(shè)定利用條件應(yīng)為現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價格，而新征工業(yè)建設(shè)用地協(xié)議出讓和經(jīng)營性用地公開出讓評估的地價定義的設(shè)定條件應(yīng)為規(guī)劃利用條件下的國有出讓土地使用權(quán)價格。
1、國有出讓工業(yè)用地抵押評估的地價定義
例：依據(jù)委托方提供的資料和估價人員實地勘察，估價基準日：估價對象的土地登記和實際用途均為工業(yè)用地;土地權(quán)屬類型為國有出讓土地，土地使用權(quán)終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為N年;基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣)，宗地紅線內(nèi)“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天然氣)及場地平整;現(xiàn)狀容積率為X。宗地內(nèi)“七通設(shè)施”已計入資產(chǎn)評估值中，為避免重復計算，本次評估不于考慮。
根據(jù)估價規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)抵押規(guī)定，考慮該項目估價目的和委托意向，本次評估的土地價格為以下設(shè)定及現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)價值：
①用途：工業(yè)(以登記用途為準)
②土地使用年期：N年(剩余使用年期)
③土地開發(fā)程度：“七通一平”，即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣)和宗地內(nèi)場地平整。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)
④估價基準日：×年×月×日(現(xiàn)場勘察日)
⑤容積率：X (現(xiàn)狀)
(若基準地價內(nèi)涵有容積率設(shè)定的，此處要設(shè)定容積率，若基準地價內(nèi)涵沒有容積率設(shè)定的，此處就不要設(shè)定容積率，)
2、經(jīng)營性用地公開出讓(拍賣、招標或掛牌)評估的地價定義
例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃局的《規(guī)劃意見》以及估價人員實地勘察情況，估價基準日：估價對象為國有儲備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(招標或掛牌)出讓;規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為X、不大于X%、不小于X%;基礎(chǔ)設(shè)施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣);宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀未通，場地為空地，待開發(fā)。
根據(jù)估價規(guī)程和有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，考慮估價目的和委托意向，本次評估土地價格為以下設(shè)定及規(guī)劃利用條件下的國有土地使用權(quán)拍賣(招標或掛牌)底價：
①用途：住宅(以規(guī)劃用途為準)
②土地使用年期：70年(住宅法定使用年期)
③土地開發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣)，宗地內(nèi)“待開發(fā)”。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)
④容積率：X (以規(guī)劃為準)
⑤估價基準日：×年×月×日(委托意向)