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㈠存在的主要問(wèn)題
多數(shù)評(píng)審報(bào)告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件;有的設(shè)定的個(gè)別利用條件錯(cuò)誤，如：×××估價(jià)機(jī)構(gòu)為企業(yè)改制評(píng)估地價(jià)參考依據(jù)時(shí)，其地價(jià)內(nèi)涵本應(yīng)是估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用條件下的法定使用年期的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，而該估價(jià)報(bào)告的地價(jià)定義卻是：“指在2004年9月30日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定年限內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)格”。
㈡如何正確描述?
下面以國(guó)有出讓工業(yè)用地抵押的地價(jià)評(píng)估和經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓評(píng)估為例分別說(shuō)明“地價(jià)定義”如何描述：
一般企業(yè)改制評(píng)估和設(shè)定抵押權(quán)評(píng)估的地價(jià)定義的設(shè)定利用條件應(yīng)為現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，而新征工業(yè)建設(shè)用地協(xié)議出讓和經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓評(píng)估的地價(jià)定義的設(shè)定條件應(yīng)為規(guī)劃利用條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。
1、國(guó)有出讓工業(yè)用地抵押評(píng)估的地價(jià)定義
例：依據(jù)委托方提供的資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)基準(zhǔn)日：估價(jià)對(duì)象的土地登記和實(shí)際用途均為工業(yè)用地;土地權(quán)屬類型為國(guó)有出讓土地，土地使用權(quán)終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為N年;基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天然氣)及場(chǎng)地平整;現(xiàn)狀容積率為X。宗地內(nèi)“七通設(shè)施”已計(jì)入資產(chǎn)評(píng)估值中，為避免重復(fù)計(jì)算，本次評(píng)估不于考慮。
根據(jù)估價(jià)規(guī)程和有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)定，考慮該項(xiàng)目估價(jià)目的和委托意向，本次評(píng)估的土地價(jià)格為以下設(shè)定及現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值：
①用途：工業(yè)(以登記用途為準(zhǔn))
②土地使用年期：N年(剩余使用年期)
③土地開(kāi)發(fā)程度：“七通一平”，即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。(現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度)
④估價(jià)基準(zhǔn)日：×年×月×日(現(xiàn)場(chǎng)勘察日)
⑤容積率：X (現(xiàn)狀)
(若基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵有容積率設(shè)定的，此處要設(shè)定容積率，若基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵沒(méi)有容積率設(shè)定的，此處就不要設(shè)定容積率，)
2、經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓(拍賣(mài)、招標(biāo)或掛牌)評(píng)估的地價(jià)定義
例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃局的《規(guī)劃意見(jiàn)》以及估價(jià)人員實(shí)地勘察情況，估價(jià)基準(zhǔn)日：估價(jià)對(duì)象為國(guó)有儲(chǔ)備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(mài)(招標(biāo)或掛牌)出讓;規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為X、不大于X%、不小于X%;基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?;宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀未通，場(chǎng)地為空地，待開(kāi)發(fā)。
根據(jù)估價(jià)規(guī)程和有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，考慮估價(jià)目的和委托意向，本次評(píng)估土地價(jià)格為以下設(shè)定及規(guī)劃利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)(招標(biāo)或掛牌)底價(jià)：
①用途：住宅(以規(guī)劃用途為準(zhǔn))
②土地使用年期：70年(住宅法定使用年期)
③土地開(kāi)發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“待開(kāi)發(fā)”。(現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度)
④容積率：X (以規(guī)劃為準(zhǔn))
⑤估價(jià)基準(zhǔn)日：×年×月×日(委托意向)
㈠存在的主要問(wèn)題
多數(shù)評(píng)審報(bào)告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件;有的設(shè)定的個(gè)別利用條件錯(cuò)誤，如：×××估價(jià)機(jī)構(gòu)為企業(yè)改制評(píng)估地價(jià)參考依據(jù)時(shí)，其地價(jià)內(nèi)涵本應(yīng)是估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用條件下的法定使用年期的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，而該估價(jià)報(bào)告的地價(jià)定義卻是：“指在2004年9月30日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定年限內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)格”。
㈡如何正確描述?
下面以國(guó)有出讓工業(yè)用地抵押的地價(jià)評(píng)估和經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓評(píng)估為例分別說(shuō)明“地價(jià)定義”如何描述：
一般企業(yè)改制評(píng)估和設(shè)定抵押權(quán)評(píng)估的地價(jià)定義的設(shè)定利用條件應(yīng)為現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，而新征工業(yè)建設(shè)用地協(xié)議出讓和經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓評(píng)估的地價(jià)定義的設(shè)定條件應(yīng)為規(guī)劃利用條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。
1、國(guó)有出讓工業(yè)用地抵押評(píng)估的地價(jià)定義
例：依據(jù)委托方提供的資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)基準(zhǔn)日：估價(jià)對(duì)象的土地登記和實(shí)際用途均為工業(yè)用地;土地權(quán)屬類型為國(guó)有出讓土地，土地使用權(quán)終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為N年;基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天然氣)及場(chǎng)地平整;現(xiàn)狀容積率為X。宗地內(nèi)“七通設(shè)施”已計(jì)入資產(chǎn)評(píng)估值中，為避免重復(fù)計(jì)算，本次評(píng)估不于考慮。
根據(jù)估價(jià)規(guī)程和有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)定，考慮該項(xiàng)目估價(jià)目的和委托意向，本次評(píng)估的土地價(jià)格為以下設(shè)定及現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值：
①用途：工業(yè)(以登記用途為準(zhǔn))
②土地使用年期：N年(剩余使用年期)
③土地開(kāi)發(fā)程度：“七通一平”，即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。(現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度)
④估價(jià)基準(zhǔn)日：×年×月×日(現(xiàn)場(chǎng)勘察日)
⑤容積率：X (現(xiàn)狀)
(若基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵有容積率設(shè)定的，此處要設(shè)定容積率，若基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵沒(méi)有容積率設(shè)定的，此處就不要設(shè)定容積率，)
2、經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓(拍賣(mài)、招標(biāo)或掛牌)評(píng)估的地價(jià)定義
例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃局的《規(guī)劃意見(jiàn)》以及估價(jià)人員實(shí)地勘察情況，估價(jià)基準(zhǔn)日：估價(jià)對(duì)象為國(guó)有儲(chǔ)備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(mài)(招標(biāo)或掛牌)出讓;規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為X、不大于X%、不小于X%;基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?;宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀未通，場(chǎng)地為空地，待開(kāi)發(fā)。
根據(jù)估價(jià)規(guī)程和有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，考慮估價(jià)目的和委托意向，本次評(píng)估土地價(jià)格為以下設(shè)定及規(guī)劃利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)(招標(biāo)或掛牌)底價(jià)：
①用途：住宅(以規(guī)劃用途為準(zhǔn))
②土地使用年期：70年(住宅法定使用年期)
③土地開(kāi)發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“待開(kāi)發(fā)”。(現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度)
④容積率：X (以規(guī)劃為準(zhǔn))
⑤估價(jià)基準(zhǔn)日：×年×月×日(委托意向)