三、成本逼近法的應(yīng)用
1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題
(1)土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用;
(2)各項費用的取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;
(3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。
2、成本比較法例題
估價步驟：
(1)計算土地取得費
(2)計算土地開發(fā)費
(3)計算投資利息
(4)計算開發(fā)利潤
(5)計算土地增殖收益
(6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)
(7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項修正
(8)計算土地單價和總價格
3、常見難點與問題
(1)新增建設(shè)用地有償使用費計算問題
該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。
(2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算
(3)年期修正錯誤
(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算
單位的轉(zhuǎn)換方法：元/畝轉(zhuǎn)化為平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)，
平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝?根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點左移三位，即為0.192畝。
市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點向右移三位，即16400平方米(近似值)。
1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題
(1)土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用;
(2)各項費用的取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;
(3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。
2、成本比較法例題
估價步驟：
(1)計算土地取得費
(2)計算土地開發(fā)費
(3)計算投資利息
(4)計算開發(fā)利潤
(5)計算土地增殖收益
(6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)
(7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項修正
(8)計算土地單價和總價格
3、常見難點與問題
(1)新增建設(shè)用地有償使用費計算問題
該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。
(2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算
(3)年期修正錯誤
(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算
單位的轉(zhuǎn)換方法：元/畝轉(zhuǎn)化為平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)，
平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝?根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點左移三位，即為0.192畝。
市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點向右移三位，即16400平方米(近似值)。