第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
[分標題]
一、估價對象描述
1.土地登記狀況[同“土地估價報告”文字式]
2.土地權利狀況[同“土地估價報告”文字式]
3.土地利用狀況[同“土地估價報告”文字式]
[上述內(nèi)容中，土地登記和權利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權出讓合同中的有關內(nèi)容為準，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權登記內(nèi)容和實際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準]
[土地權利狀況中他項權利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應說明影響趨勢及影響程度]
二、地價影響因素分析[說明影響估價對象地價水平的因素]
1.一般因素[同“土地估價報告”文字式]考試用書
2.區(qū)域因素[同“土地估價報告”文字式]
3.個別因素[同“土地估價報告”文字式]
[上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價報告”的影響地價的因素說明側(cè)重于對有關影響因素的陳述，這里則側(cè)重于對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進一步分析]
[在對地價影響因素進行分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢，并與土地估價過程中有關方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對應，要求對地價影響因素的分析要與估價結果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價得當，不能前后矛盾]
[地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述]
第三部分 土地估價
[分標題]
一、估價原則[同“土地估價報告”文字式]
二、估價方法與估價過程[要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程]
[應根據(jù)估價對象特點及項目的實際情況，依據(jù)《規(guī)程》選取適宜的估價方法(市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法等)。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足《規(guī)程》的相應要求]
[在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準地價系數(shù)修正法，參照基準地價的末級地進行評估]
[分標題]
一、估價對象描述
1.土地登記狀況[同“土地估價報告”文字式]
2.土地權利狀況[同“土地估價報告”文字式]
3.土地利用狀況[同“土地估價報告”文字式]
[上述內(nèi)容中，土地登記和權利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權出讓合同中的有關內(nèi)容為準，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權登記內(nèi)容和實際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準]
[土地權利狀況中他項權利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應說明影響趨勢及影響程度]
二、地價影響因素分析[說明影響估價對象地價水平的因素]
1.一般因素[同“土地估價報告”文字式]考試用書
2.區(qū)域因素[同“土地估價報告”文字式]
3.個別因素[同“土地估價報告”文字式]
[上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價報告”的影響地價的因素說明側(cè)重于對有關影響因素的陳述，這里則側(cè)重于對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進一步分析]
[在對地價影響因素進行分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢，并與土地估價過程中有關方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對應，要求對地價影響因素的分析要與估價結果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價得當，不能前后矛盾]
[地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述]
第三部分 土地估價
[分標題]
一、估價原則[同“土地估價報告”文字式]
二、估價方法與估價過程[要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程]
[應根據(jù)估價對象特點及項目的實際情況，依據(jù)《規(guī)程》選取適宜的估價方法(市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法等)。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足《規(guī)程》的相應要求]
[在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準地價系數(shù)修正法，參照基準地價的末級地進行評估]