7.11 土地級(jí)的初步劃分
7.11.1 劃分原則
a. 評(píng)定每個(gè)單元的因素及數(shù)目必須相同，各單元內(nèi)因素的權(quán)重分值及作用分應(yīng)填入附錄 A表A20，求取各單元總分。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，可以不用填寫表A20，可以按照下式直接計(jì)算單元總分：
n
FJ=∑ Fij×Wi
i=1
式中：FJ—各因素對(duì)j單元影響的總作用分;
n—定級(jí)因素的個(gè)數(shù);
Fij—i因素對(duì)j單元影響的作用分;
Wi—i因素的權(quán)重。
b. 土地級(jí)按總分值變化狀況劃分，不同的土地級(jí)對(duì)應(yīng)不同的總分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣的順序分別對(duì)應(yīng)于 1、2、3、……n個(gè)等級(jí)值(n為正整數(shù));
c. 任何一個(gè)總分值只能對(duì)應(yīng)一個(gè)土地級(jí);
d. 土地級(jí)數(shù)目，依不同城鎮(zhèn)規(guī)模、復(fù)雜程度而定，一般確定:
大城鎮(zhèn) 5～10 級(jí);
中等城鎮(zhèn) 4～7 級(jí);
小城鎮(zhèn)以下 3～5 級(jí);
將劃分結(jié)果和單元?jiǎng)澐譅顩r填入附錄A 表A21;
e. 在圖上對(duì)相同級(jí)別的相鄰單元勾畫連塊，初步得到各土地級(jí)。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，將總分處于同一總分區(qū)間的單元填充相同顏色，并繪制單元總分等值線圖或影像圖，作為劃分土地級(jí)別的參考圖，初步得到各土地級(jí);
f. 按總分和城鎮(zhèn)狀況確定 1～2 個(gè)不同的劃分級(jí)別方案。
7.11.2 劃分方法
a. 總分?jǐn)?shù)軸確定法。以總分值點(diǎn)繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇數(shù)點(diǎn)稀少處為級(jí)間分界。
b. 總分頻率曲線法。對(duì)總分值作頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖,按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級(jí)間分界。
c. 總分剖面圖法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，以剖面線突變段作為級(jí)間分界。
7.12 土地級(jí)差收益計(jì)算
級(jí)差收益包含經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，各計(jì)算步驟為:
a. 分別計(jì)算每級(jí)土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級(jí)收益值;
b. 以同一行業(yè)的各級(jí)收益值與最低級(jí)收益值相減，得到各級(jí)收益差。
c. 扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級(jí)差收益;
d. 對(duì)土地級(jí)差收益進(jìn)行方差檢驗(yàn)、調(diào)整，使檢驗(yàn)值差異顯著。土地級(jí)差收益滿足土地收益級(jí)間差異大于級(jí)內(nèi)差異原則。
7.13市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)
市場(chǎng)交易價(jià)格差異是土地區(qū)位差異在價(jià)格上的反映。在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)、土地交易案例多的城鎮(zhèn)，根據(jù)各類型用地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)劃分土地級(jí)別，工作步驟為：
a.按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價(jià)相近劃分各類用地的均質(zhì)地域;
b. 按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，對(duì)均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、檢驗(yàn)、分析、比較、計(jì)算，得出各均質(zhì)地域平均地價(jià);
c. 對(duì)各均質(zhì)地域平均地價(jià)進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，確定各土地級(jí)相對(duì)應(yīng)的平均地價(jià)區(qū)間;
d.在圖上對(duì)處于同一土地級(jí)地價(jià)區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域勾畫連塊，得到各類用地的土地級(jí);
7.14 土地級(jí)的確定和實(shí)地校核
初步劃分的土地級(jí)須在實(shí)地校核和驗(yàn)證，并參考級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果及市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)結(jié)果對(duì)土地級(jí)的范圍、邊界、級(jí)別進(jìn)行修訂調(diào)整。修訂的原則：
a. 土地級(jí)別高低與土地相對(duì)優(yōu)劣的對(duì)應(yīng)關(guān)系基本一致;
b. 級(jí)之間應(yīng)漸變過渡，相鄰單元之間土地級(jí)差不宜過大;
c. 各類用途的各級(jí)土地的平均單位面積地租或地價(jià)應(yīng)具有明顯差異并成正向級(jí)差;
d. 保持自然地塊及權(quán)屬單位的完整性;
e. 邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。
7.11.1 劃分原則
a. 評(píng)定每個(gè)單元的因素及數(shù)目必須相同，各單元內(nèi)因素的權(quán)重分值及作用分應(yīng)填入附錄 A表A20，求取各單元總分。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，可以不用填寫表A20，可以按照下式直接計(jì)算單元總分：
n
FJ=∑ Fij×Wi
i=1
式中：FJ—各因素對(duì)j單元影響的總作用分;
n—定級(jí)因素的個(gè)數(shù);
Fij—i因素對(duì)j單元影響的作用分;
Wi—i因素的權(quán)重。
b. 土地級(jí)按總分值變化狀況劃分，不同的土地級(jí)對(duì)應(yīng)不同的總分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣的順序分別對(duì)應(yīng)于 1、2、3、……n個(gè)等級(jí)值(n為正整數(shù));
c. 任何一個(gè)總分值只能對(duì)應(yīng)一個(gè)土地級(jí);
d. 土地級(jí)數(shù)目，依不同城鎮(zhèn)規(guī)模、復(fù)雜程度而定，一般確定:
大城鎮(zhèn) 5～10 級(jí);
中等城鎮(zhèn) 4～7 級(jí);
小城鎮(zhèn)以下 3～5 級(jí);
將劃分結(jié)果和單元?jiǎng)澐譅顩r填入附錄A 表A21;
e. 在圖上對(duì)相同級(jí)別的相鄰單元勾畫連塊，初步得到各土地級(jí)。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，將總分處于同一總分區(qū)間的單元填充相同顏色，并繪制單元總分等值線圖或影像圖，作為劃分土地級(jí)別的參考圖，初步得到各土地級(jí);
f. 按總分和城鎮(zhèn)狀況確定 1～2 個(gè)不同的劃分級(jí)別方案。
7.11.2 劃分方法
a. 總分?jǐn)?shù)軸確定法。以總分值點(diǎn)繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇數(shù)點(diǎn)稀少處為級(jí)間分界。
b. 總分頻率曲線法。對(duì)總分值作頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖,按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級(jí)間分界。
c. 總分剖面圖法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，以剖面線突變段作為級(jí)間分界。
7.12 土地級(jí)差收益計(jì)算
級(jí)差收益包含經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，各計(jì)算步驟為:
a. 分別計(jì)算每級(jí)土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級(jí)收益值;
b. 以同一行業(yè)的各級(jí)收益值與最低級(jí)收益值相減，得到各級(jí)收益差。
c. 扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級(jí)差收益;
d. 對(duì)土地級(jí)差收益進(jìn)行方差檢驗(yàn)、調(diào)整，使檢驗(yàn)值差異顯著。土地級(jí)差收益滿足土地收益級(jí)間差異大于級(jí)內(nèi)差異原則。
7.13市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)
市場(chǎng)交易價(jià)格差異是土地區(qū)位差異在價(jià)格上的反映。在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)、土地交易案例多的城鎮(zhèn)，根據(jù)各類型用地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)劃分土地級(jí)別，工作步驟為：
a.按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價(jià)相近劃分各類用地的均質(zhì)地域;
b. 按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，對(duì)均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、檢驗(yàn)、分析、比較、計(jì)算，得出各均質(zhì)地域平均地價(jià);
c. 對(duì)各均質(zhì)地域平均地價(jià)進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，確定各土地級(jí)相對(duì)應(yīng)的平均地價(jià)區(qū)間;
d.在圖上對(duì)處于同一土地級(jí)地價(jià)區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域勾畫連塊，得到各類用地的土地級(jí);
7.14 土地級(jí)的確定和實(shí)地校核
初步劃分的土地級(jí)須在實(shí)地校核和驗(yàn)證，并參考級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果及市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)結(jié)果對(duì)土地級(jí)的范圍、邊界、級(jí)別進(jìn)行修訂調(diào)整。修訂的原則：
a. 土地級(jí)別高低與土地相對(duì)優(yōu)劣的對(duì)應(yīng)關(guān)系基本一致;
b. 級(jí)之間應(yīng)漸變過渡，相鄰單元之間土地級(jí)差不宜過大;
c. 各類用途的各級(jí)土地的平均單位面積地租或地價(jià)應(yīng)具有明顯差異并成正向級(jí)差;
d. 保持自然地塊及權(quán)屬單位的完整性;
e. 邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。