2011土地估價(jià)師:土地估價(jià)實(shí)務(wù)課件與作業(yè)(42)

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6.2 繁華程度資料整理
    繁華程度主要由商服繁華影響度體現(xiàn),資料按下款整理:
    6.2.1 商服中心劃分
    6.2.1.1 各城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級(jí)別數(shù)目為:
    商服中心級(jí)別數(shù)目 最低級(jí)中心的建筑面積之和
    大城鎮(zhèn) 2 ~ 4 級(jí) ≥ 2000~1500 平方米
    中等城鎮(zhèn) 2 ~ 3 級(jí) ≥ 1500~1000 平方米
    小城鎮(zhèn)以下 1 ~ 2 級(jí) ≥ 1000~500 平方米
    6.2.1.2 確定商服中心邊界
    在商服中心所在的區(qū)域內(nèi),選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段,以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界;
    6.2.1.3 劃分要求
    城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心依次從高級(jí)到低級(jí)按市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)等級(jí)別劃分;
    6.2.1.4 劃分依據(jù)www.ExamW.CoM
    商服中心可選用以下一種劃分依據(jù):
    a. 按商服中心的銷(xiāo)售總額、總利潤(rùn)或單位面積銷(xiāo)售額、利潤(rùn)值以及其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的高低衡量;
    b. 利用對(duì)商服中心的已有劃分成果,并加以適當(dāng)修正、調(diào)整確定。
    6.2.2 商服中心規(guī)模指數(shù)確定
    各商服中心規(guī)模指數(shù)用銷(xiāo)售總額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按下式確定:
    Mi=100ai÷amax
    式中: Mi—某商服中心規(guī)模指數(shù)
    ai—該商服中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)際值或該級(jí)中心指標(biāo)平均值
    amax—級(jí)商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
    6.2.3 商服中心內(nèi)各級(jí)繁華作用分的分割計(jì)算
    商服中心內(nèi)可分為與中心自身級(jí)別相應(yīng)的商服職能和低于其級(jí)別的各級(jí)職能,中心對(duì)土地繁華的影響由這些職能綜合體現(xiàn),并以相應(yīng)級(jí)別的衡量,中心內(nèi)的各級(jí)繁華作用分按下式進(jìn)行分割計(jì)算:
    fi=Mi-Mj
    fmin=Mmin
    式中: fi—某級(jí)商服繁華作用分
    Mi—某級(jí)中心規(guī)模指數(shù)
    Mj—次一級(jí)中心規(guī)模指數(shù)
    fmin—最低級(jí)中心的商服繁華作用分
    Mmin—最低級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)
    6.2.4 商服中心服務(wù)半徑和相對(duì)距離確定
    半徑以商服中心邊緣為起算點(diǎn),通過(guò)商服中心分布圖按下式確定:
    市級(jí)中心服務(wù)半徑=市級(jí)中心到連片建成區(qū)的距離
    市級(jí)中心服務(wù)以外的各級(jí)中心服務(wù)半徑=同級(jí)商服中心的服務(wù)距離
    相對(duì)距離按下式計(jì)算,不同級(jí)商服中心劃分 3-15 個(gè)對(duì)應(yīng)的相對(duì)距離區(qū)間:
    r=di÷d [0≤r≤1]考試用書(shū)
    式中: r —相對(duì)距離
    di—某級(jí)中心服務(wù)半徑內(nèi),某點(diǎn)距中心的實(shí)際距離
    d —該商服中心服務(wù)半徑
    6.2.5衰減公式的確定
    各級(jí)商服中心商服繁華作用分按下式進(jìn)行衰減:
    fij=fi(1-r)
    式中:fij—j點(diǎn)受i級(jí)商服中心的影響作用分
    fi—某級(jí)商服中心商服繁華作用分
    r —j點(diǎn)到i級(jí)商服中心的相對(duì)距離
    6.2.6 作用分值表編制
    作用分值表的表式見(jiàn)附錄A 表A9,包含內(nèi)容有:
    a. 相對(duì)距離=0 時(shí)的各級(jí)繁華作用分;
    b. 與各級(jí)中心相對(duì)應(yīng)的各相對(duì)距離;
    c. 在不同相對(duì)距離上的各級(jí)繁華作用分;
    第c款中的數(shù)據(jù)依第a、b款數(shù)據(jù)查附錄B中表B1后獲得, 采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí),按公式fij=fi(1-r)直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。