三、1998年試卷中采用剩余法估價的題目解析
題目：(出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第4小題)
某市有一塊3平方公里的生地，擬進行“七通一平”成片開發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價為1200元/平方米;可出讓面積為全部土地的70%，其余為公共設(shè)施用地;土地開發(fā)費用為每平方公里3.5億元，開發(fā)期為2年，開發(fā)成本在開發(fā)期均勻投入，第一年投入70%，第二年投入30%，貸款年利率為10%，專業(yè)費用為土地開發(fā)費用的3%;投資回報率為20%，轉(zhuǎn)讓費用為開發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓價格的6.5%。試估算該成片生地總價和單位面積地價。
(一)審題
審清題目給出的條件和要求。
(二)方法選擇與解題思路
方法選擇：估價對象為待開發(fā)土地，從題目所給條件，應(yīng)采用剩余法
基本思路：第一步，根據(jù)所給條件計算項目總開發(fā)價值;第二步，計算開發(fā)費用、專業(yè)費用、利息、稅費、利潤等;第三步，從總開發(fā)價值中扣除各項成本，得到生地總價;第四步，用生地總價除以土地總面積得到單位地價。
(三)公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格–土地開發(fā)費–專業(yè)費用–利息-轉(zhuǎn)讓稅費-利潤
2、計算步驟
(1)選擇計算方法，適用剩余法
(2)計算開發(fā)總價值
(3)計算總開發(fā)費用
(4)計算專業(yè)費用
(5)計算總投資利息，注意計算項目、計算基數(shù)與復(fù)利時間
(6)計算轉(zhuǎn)讓稅費，注意計算基數(shù)
(7)計算開發(fā)總利潤，注意投資回報率的含義及計算項目、計算基數(shù)
(8)計算生地總價和單位地價
(四)難點與常見錯誤分析
難點在于利息、轉(zhuǎn)讓稅費及利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。特別注意待估地價也要計算利息與利潤，并且地價的計息期為整個開發(fā)期。
由于利息和利潤的計算都含有待估地價因素，因此直接采用第一種計入地價利息的方法計算，而不必采用第二種地價利息暫不計的方式。
一、簡答題:
1、請同學(xué)們先思考，自己動手做一下，答案將在第八講公布
某開發(fā)商擬投標(biāo)某70年土地使用權(quán)的七通一平空地，面積2000平方米，根據(jù)規(guī)劃，利用方式為修建住宅，容積率為4。根據(jù)有關(guān)調(diào)查研究顯示，該項建設(shè)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建筑費和專業(yè)費預(yù)計每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價預(yù)計為4000元/平方米，銷售稅費為不動產(chǎn)總價的6%，要求利潤不低于不動產(chǎn)總價的15%，取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費用為地價的2%。估算該開發(fā)商目前所能投標(biāo)的地價。
題目：(出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第4小題)
某市有一塊3平方公里的生地，擬進行“七通一平”成片開發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價為1200元/平方米;可出讓面積為全部土地的70%，其余為公共設(shè)施用地;土地開發(fā)費用為每平方公里3.5億元，開發(fā)期為2年，開發(fā)成本在開發(fā)期均勻投入，第一年投入70%，第二年投入30%，貸款年利率為10%，專業(yè)費用為土地開發(fā)費用的3%;投資回報率為20%，轉(zhuǎn)讓費用為開發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓價格的6.5%。試估算該成片生地總價和單位面積地價。
(一)審題
審清題目給出的條件和要求。
(二)方法選擇與解題思路
方法選擇：估價對象為待開發(fā)土地，從題目所給條件，應(yīng)采用剩余法
基本思路：第一步，根據(jù)所給條件計算項目總開發(fā)價值;第二步，計算開發(fā)費用、專業(yè)費用、利息、稅費、利潤等;第三步，從總開發(fā)價值中扣除各項成本，得到生地總價;第四步，用生地總價除以土地總面積得到單位地價。
(三)公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格–土地開發(fā)費–專業(yè)費用–利息-轉(zhuǎn)讓稅費-利潤
2、計算步驟
(1)選擇計算方法，適用剩余法
(2)計算開發(fā)總價值
(3)計算總開發(fā)費用
(4)計算專業(yè)費用
(5)計算總投資利息，注意計算項目、計算基數(shù)與復(fù)利時間
(6)計算轉(zhuǎn)讓稅費，注意計算基數(shù)
(7)計算開發(fā)總利潤，注意投資回報率的含義及計算項目、計算基數(shù)
(8)計算生地總價和單位地價
(四)難點與常見錯誤分析
難點在于利息、轉(zhuǎn)讓稅費及利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。特別注意待估地價也要計算利息與利潤，并且地價的計息期為整個開發(fā)期。
由于利息和利潤的計算都含有待估地價因素，因此直接采用第一種計入地價利息的方法計算，而不必采用第二種地價利息暫不計的方式。
一、簡答題:
1、請同學(xué)們先思考，自己動手做一下，答案將在第八講公布
某開發(fā)商擬投標(biāo)某70年土地使用權(quán)的七通一平空地，面積2000平方米，根據(jù)規(guī)劃，利用方式為修建住宅，容積率為4。根據(jù)有關(guān)調(diào)查研究顯示，該項建設(shè)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建筑費和專業(yè)費預(yù)計每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價預(yù)計為4000元/平方米，銷售稅費為不動產(chǎn)總價的6%，要求利潤不低于不動產(chǎn)總價的15%，取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費用為地價的2%。估算該開發(fā)商目前所能投標(biāo)的地價。